«Βόμβα» στα θεμέλια των ψηλών κτιρίων, που «ξεφύτρωσαν» τα τελευταία χρόνια στα αστικά κέντρα βάζει απόφαση 293/2024 του Ε’ τμήματος του ΣτΕ, που κρίνει αντισυνταγματικές κάποιες από τις διατάξεις του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) που έδιναν bonus δόμησης.

Ο ΝΟΚ δεν είναι ακριβώς «νέος», ισχύει από το 2012, όμως στα χρόνια της οικονομικής κρίσης που η οικοδομική δραστηριότητα είχε παγώσει δεν ήταν εμφανείς οι αλλαγές που επέφερε, μεταξύ των οποίων είναι και τα επίδικα bonus.

 Ο νομοθέτης έδινε κίνητρο να μειωθεί η κάλυψη ενός οικοπέδου, αυξάνοντας την καθ’ ύψος δόμηση και δίνοντας τη δυνατότητα επιπλέον δόμησης, εάν το νέο κτίριο κτιζόταν στη θέση ενός παλαιού, ήταν ενεργειακής κλάσης Α+ και περιλάμβανε φυτεμένο δώμα και πισίνα. Από τον υπολογισμό του συντελεστή δόμησης εξαιρούνταν τα ερκέρ (εξώστες), τα πατάρια, οι σοφίτες, το 50% του υπογείου κ.ά. 

Ενώ στην αρχή ο κατασκευαστής μπορούσε να αξιοποιήσει ένα από τα κίνητρα, σταδιακά δόθηκε η δυνατότητα συνδυασμού τους, με αποτέλεσμα να αθροίζονται και τα οφέλη. Έτσι ο κατασκευαστής μπορεί να συνδύαζε τη μείωση της κάλυψης, το φυτεμένο δώμα, την ενεργειακή αναβάθμιση κ.λπ. και να «έβγαζε» έναν επιπλέον όροφο στην οικοδομή του και αξιοποιούσε τη δυνατότητα για πρόσθετη δόμηση.

Με τα bonus προέκυψαν μεγαθήρια

«Όλοι αξιοποίησαν αυτή την πρόνοια του νόμου, το ένα έφερε το άλλο και κάπως έτσι βγάλαμε μεγαθήρια. Σε περιοχές όπως η Χαριλάου, η Καλαμαριά όπου είχαμε τετραώροφα ή πενταόροφα κτίρια, ξαφνικά σηκώθηκαν εννιαόροφες οικοδομές.

Στη Θέρμη με μέγιστο επιτρεπόμενο 8,5 μέτρα έχουμε 12 μέτρα ύψος, λόγω της αξιοποίησης του ΝΟΚ» σχολιάζει ο πολιτικός μηχανικός Κώστας Βλαχοδημητράκος, που είναι και πρόεδρος της μόνιμης επιτροπής επαγγελματικών θεμάτων του ΤΕΕ/ΤΚΜ. «Κάποιοι ίσως ακροβάτησαν για να πάρουν τα bonus, αν τα δικαιούταν οριακά. Επίσης η πολιτεία έδινε κίνητρα όταν το κτίριο ήταν βιοκλιματικό, χωρίς όμως να ζητά πιστοποιήσεις για τα υλικά, φωτογραφική αποτύπωση, χωρίς να ελέγχει αν τα φυτεμένα δώματα να παραμένουν φυτεμένα κ.λπ. Θα πρέπει να είναι πιο καλά θεσμοθετημένο το τι σημαίνει έλεγχος» προσθέτει.

«Βλέπουμε υψώνονται τεράστιες πολυκατοικίες, ιδίως στην Άνω Τούμπα και στα Κωνσταντινοπολίτικα, δυο-τρεις ορόφους πάνω από ό,τι υπάρχει. Εκεί όπου προβλέπονταν τετραώροφα και πενταόροφα, ξαφνικά να βγαίνουν οκταώροφα και χωρίς υποχώρηση από την οικοδομική γραμμή» διαπιστώνει και ο πρόεδρος του Συλλόγου Αρχιτεκτόνων Θεσσαλονίκης και διδάσκων στο ΑΠΘ Δημήτρης Κονταξάκης. Ο ίδιος μας παρουσίασε το παράδειγμα ενός διαμερίσματος 80 τ.μ. στο οποίο αξιοποιήθηκαν τα bonus του ΝΟΚ με αποτέλεσμα να προσμετρηθούν μόνο τα 30 τ.μ. στο συντελεστή δόμησης! 

Στην περίπτωση ενός εκτός σχεδίου οικοπέδου, όπου το μέγιστο επιτρεπόμενο ήταν τα 200 μέτρα, ο κατασκευαστής έκτισε τρεις μεζονέτες με υπόγειο, κάπως συνδεδεμένες λειτουργικά μεταξύ τους, συνολικού εμβαδού 440 τ.μ. Υπάρχουν και άλλες διατάξεις που έδιναν γενναία κίνητρα στους κατασκευαστές, όπως ότι τα έρκερ (ογκοπλαστικές προεξοχές) μπορούσαν να καταλαμβάνουν το 20% της κάθε όψης χωρίς να προσμετρώνται. «Μπορείς να δώσεις αρχιτεκτονικό αποτέλεσμα με αυτές τις ογκοπλαστικές προεξοχές, αλλά φτάσαμε να έχουμε ‘πρησμένα’ κτίρια, σαν να ‘πήραν αναβολικά’» σχολιάζει. Το ερώτημα είναι αν αυτά τα μέτρα λειτούργησαν εντέλει υπέρ του περιβάλλοντος. «Στις πολύ επιβαρυμένες πόλεις μας, όπως η Θεσσαλονίκη, χρειαζόμαστε πολύ περισσότερο πράσινο. Τα φυτεμένα δώματα με τη χαμηλή βλάστηση είναι ημίμετρα. Όταν έχεις όλο αυτό το το τσιμέντο, το να βάλεις από πάνω ένα χλοοτάπητα είναι απλώς η άχνη στο κέικ. Με το να αλλάζεις το τούβλο και να βάζει ytong βαφτίζεις το κρέας ψάρι» σχολιάζει ο κ. Κονταξάκης. 

«Για να εφαρμόσεις συνδυαστικά τα bonus χρειάζεσαι μεγαλύτερα οικόπεδα. Στα μικρά οικόπεδα, όπως αυτά που έχει η Θεσσαλονίκη, δεν μπορούσαν να εφαρμοστούν, γιατί δεν θα μπορούσαν να μειώσουν την κάλυψη» σημειώνει ο πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Θεσσαλονίκης, Κώστας Τζάρος, που εκτιμά ότι έξι στις δέκα οικοδομές που χτίστηκαν στην πόλη τα τελευταία χρόνια αξιοποίησαν τα bonus του ΝΟΚ.

Η απόφαση του ΣτΕ

Το Ε’ τμήμα του Συμβουλίου της Επικρατείας έκρινε αντισυνταγματική την ερμηνεία ότι το ανώτατο ύψος των οικοδομών της χώρας σε συνάρτηση με τον συντελεστή δόμησης μπορεί με την αξιοποίηση των bonus που δίνει ο ΝΟΚ να είναι μεγαλύτερο από αυτό που προβλέπει το πολεοδομικό καθεστώς μιας περιοχής, υπενθυμίζοντας ότι το άρθρο 24 του Συντάγματος επιβάλλει την πολεοδόμηση των οικισμών κατόπιν μελέτης των τοπικών συνθηκών και της φυσιογνωμίας κάθε περιοχής με τη συμμετοχή του οικείου ΟΤΑ και των ενδιαφερόμενων πολιτών. 

«Δεν επιτρέπει δε τη διά γενικής διατάξεως και χωρίς επιστημονική μελέτη κατάργηση, συλλήβδην, των ειδικών όρων δομήσεως που είχαν θεσπιστεί για κάθε περιοχή» σημειώνεται στην απόφαση. Για να αλλάξει το πολεοδομικό καθεστώς μιας περιοχής πρέπει να τηρείται η σχετική διαδικασία (μελέτη της περιοχής, συμμετοχή των οικείων ΟΤΑ και του κοινού, στρατηγική μελέτη περιβαλλοντικών επιπτώσεων για την αναθεώρηση γενικού πολεοδομικού σχεδίου) «διότι δεν είναι θεμιτή η χρήση της νομοθετικής οδού για την παράκαμψη των εγγυήσεων που προβλέπει το Σύνταγμα για την ορθή πολεοδόμηση». 

Παρά τη μείωση της κάλυψης ενός κτιρίου στο οικόπεδο, το ΣτΕ διαπιστώνει ότι εξαιτίας των bonus τελικά αυξάνεται η συνολική δόμηση και η οικιστική πυκνότητα (κάτοικοι/μονάδα επιφανείας) «προκαλεί καθ’ εαυτήν δυσμενείς συνέπειες στους περιοίκους και το οικιστικό περιβάλλον λόγω της μείωσης του φωτισμού, του ηλιασμού και του αερισμού, της στέρησης της θέας», «αλλοιώνεται ο χαρακτήρας οικισμών με ειδικά πολεοδομικά διατάγματα» και καταλήγει ότι δεν μπορούν να δίνονται αντισταθμίσματα υπέρ του ιδιώτη και εις βάρος του συνόλου»

Για την παροχή επιπλέον τετραγωνικών ως αντάλλαγμα για την ενεργειακή αναβάθμιση το ΣτΕ κρίνει ότι «η αύξηση του συντελεστή δεν είναι επιτρεπτό να έχει αποζημιωτικό χαρακτήρα, ‘αντισταθμιστικό’ των δαπανών στις οποίες προβαίνει ο ιδιοκτήτης/κατασκευαστής για την ενεργειακή αναβάθμιση κτιρίου, από την οποία ωφελείται προεξαρχόντως ο ίδιος». Αντισυνταγματική κρίθηκε και η εξαίρεση από τον συντελεστή δόμησης των ερκέρ (εξώστες), σοφιτών, του 50% του υπογείου κ.ά. «διότι δεν νοείται χώροι κύριας χρήσης, δηλαδή προοριζόμενοι για κατοικία, να εξαιρούνται του συντελεστή, αφού εξ ορισμού αυξάνουν τη δόμηση».

Ως προς τη μείωση της κάλυψης ενός κτιρίου, το όφελος κρίνεται μικρό γιατί επιτρέπεται τα υπόγεια να βγαίνουν έξω από το περίγραμμα του κτιρίου και γίνεται ουσιαστικά «σφράγιση» του εδάφους ενός οικοπέδου. Τα δε «πράσινα δώματα» «μπορεί να επιτρέπονται, αλλά όχι να επιδιώκονται με την παροχή χαριστικών και αδικαιολόγητων αντισταθμισμάτων (όπως αύξηση του συντελεστή δόμησης, η προσθήκη κατοικήσιμου χώρου στο δώμα, πισίνες) που αυξάνουν τη δόμηση και επιδεινώνουν το οικιστικό περιβάλλον εις βάρος των περιοίκων». Λόγω της σπουδαιότητας του θέματος πρέπει να κριθεί από την Ολομέλεια, στην οποία και παραπέμπεται η υπόθεση.

«Στα κάγκελα» οι κατασκευαστές

«Κλονίζεται η εμπιστοσύνη προς το κράτος δικαίου» υποστηρίζει ο πρόεδρος του Συνδέσμου Οικοδομικών Επιχειρήσεων Βορείου Ελλάδος (ΣΟΕΒΕ) Θεόδωρος Λιάκος, σημειώνοντας ότι πολλοί άνθρωποι, που επένδυσαν στην αγορά οικοπέδων με σκεπτικό της ανοικοδόμησης με τη χρήση των κινήτρων του ΝΟΚ, βρίσκονται πλέον σε ομηρία, μέχρι να εκδοθεί η απόφαση της Ολομέλειας, κάτι που μπορεί να γίνει σε ένα χρόνο από σήμερα. 

«Μέχρι τότε τι γίνεται; Ενώ δεν έχει παύσει η ισχύς του νόμου και οι ΥΔΟΜ είναι υποχρεωμένες να συνεχίσουν την έκδοση αδειών, κάποιες πολεοδομίες ‘κατέβασαν μολύβια’ αυθαιρέτως και κάποιες που ενδέχεται να το πράξουν υπό το κλίμα των ευθυνών, επειδή κάποιοι δήμοι που επηρεάζουν τις ΥΔΟΜ με διάφορους τρόπους» λέει. Σύμφωνα με τον ίδιο, φόβος υπάρχει και σε όλους τους εμπλεκόμενους στην αλυσίδα της οικοδομής -από τους ιδιοκτήτες οικοπέδων, τους κατασκευαστές, τους επενδυτές. Όσοι βγάλουν οικοδομική άδεια στο μεσοδιάστημα μέχρι την έκδοση της οριστικής απόφασης φοβούνται ότι θα αντιμετωπίσουν δικαστικές προσφυγές. 

«Όλοι αυτοί είναι όμηροι στη διαμάχη στου ΣτΕ και του υπουργείου Περιβάλλοντος, που προσπαθεί να δημιουργήσει έναν νόμο, να διορθώσει κάποια άρθρα, για να λειτουργήσει ομαλά η οικοδομή». Φόβος υπάρχει ακόμα και για τυχόν αναδρομική εφαρμογή της απόφασης του ΣτΕ. «Ποιος το εγγυάται; Το έχουμε δει να συμβαίνει σε άλλες περιπτώσεις. Έτσι δεν θα έρθει κανένας ξένος επενδυτής. Παγώνει η οικοδομή πάνω που έπαιρνε μπρος» εκτιμά.

Από την πλευρά του ο Θανάσης Χρηστάκης κατασκευαστής και μέλος του διοικητικού συμβουλίου του ΣΕΠΑΚ (Σύνδεσμος Επιχειρήσεων για την Ποιότητα και Ανάπτυξη των Κατασκευών) σημειώνει ότι τα bonus οδήγησαν μεν αύξηση δόμησης αλλά αντισταθμίζονται με οφέλη προς το περιβάλλον από τη μείωση της κάλυψης, την ενεργειακή αναβάθμιση και το φυτεμένο δώμα. «Εστιάζοντας στο άρθρο 10 του ΝΟΚ δημιουργείται προβλήματα χωρίς λόγο, χωρίς να αλλάζει κάτι στο δομημένο περιβάλλον» σημειώνει.

Αντιπαράθεση ΤΕΕ-ΚΕΔΕ: Εξώδικα κατά δημάρχων, πυρά κατά του ΣτΕ

Εξώδικο απέστειλε το Τεχνικό Επιμελητήριο της Ελλάδος προς τους δήμους Βάρης - Βούλας - Βουλιαγμένης και Αλίμου με την οποία τους ζητά να ανακαλέσουν τις αποφάσεις τους με τις οποίες οι δήμαρχοι των περιοχών ζητούν από τις Υπηρεσίες Δόμησης να επιβάλλουν στους μηχανικούς την κατάθεση επιπλέον δικαιολογητικών που δεν προβλέπει ο νόμος και εντέλλουν τους αρμόδιους υπαλλήλους να μην εκδίδουν άδειες δόμησης που περιλαμβάνουν χρήση των κινήτρων του ΝΟΚ.

Ο πρόεδρος του ΤΕΕ Γιώργος Στασινός κατηγόρησε τους δημάρχους που προσέφυγαν κατά του ΝΟΚ ότι «μάχονται για τα συμφέροντα των ρετιρέ» και υποστήριξε ότι «κανείς από όσους φωνασκούν τελευταία για τα ύψη κτιρίων δεν νοιάζεται για το περιβάλλον. Νοιάζονται απλά να εξυπηρετήσουν ατομικά ή συλλογικά συμφέροντα. Κάποιοι για να μη κτιστούν δίπλα τους άλλα κτίρια, κάποια ρετιρέ για να μη χάσουν τη θέα τους, κάποιοι για να αυξήσουν την αξία της υφιστάμενης περιουσίας τους, κάποιοι απλά για να εξυπηρετήσουν μικροπολιτικά συμφέροντα». 

Σε άλλο σημείο της μακροσκελούς δήλωσής του ο πρόεδρος του ΤΕΕ τονίζει: «Δεν θα επιτρέψουμε να πισωγυρίσει η χώρα στο αμαρτωλό παρελθόν της εξάρτησης από έναν δήμαρχο ή έναν υπάλληλο για την εξυπηρέτηση του πολίτη, την εποχή του «με έναν τενεκέ λάδι κάνεις τη δουλειά σου στην Πολεοδομία», στην εποχή του ρουσφετιού, του γρηγορόσημου και του «αν ξέρεις τον δήμαρχο». 

Από τα πυρά του προέδρου δεν ξεφεύγει ούτε το Συμβούλιο της Επικρατείας, υποστηρίζοντας ότι «το να κρίνει κάθε οικοδομικό μέγεθος ή κάθε σχεδιαστική επιλογή που γίνεται μέσα στα νόμιμα όρια σε μία οικοδομική άδεια, νομίζω ότι εκφεύγει του ρόλου του διότι είναι ένα τεχνικό και επιστημονικό ζήτημα, που το Σύνταγμα ρητά επιτάσσει να αντιμετωπίζεται ως επιστημονικό. Και το ΣτΕ, επομένως, δεν έχει λόγο σε επιστημονικά ζητήματα. Θα ήθελε άλλωστε κανείς να αποφασίζουν δικαστές και όχι γιατροί αν ένας όγκος είναι καλοήθης ή κακοήθης ή αν ένας άνθρωπος χρειάζεται μεταμόσχευση;».

Στην αντεπίθεση η ΚΕΔΕ

«Aπρόκλητη και πρωτοφανή επίθεση» χαρακτήρισε ο πρόεδρος της Κεντρικής Ένωσης Δήμων Ελλάδος Λάζαρος Κυρίζογλου την ανακοίνωση του προέδρου του ΤΕΕ, τονίζοντας ότι δεν διαπραγματεύεται με καμία συνδικαλιστική ηγεσία ή επαγγελματική συντεχνία και δεν θα της ζητήσει την άδεια για το πώς δήμαρχοι, δικαστές ή πολίτες θα διεκδικήσουν την προστασία του δικαιώματος για μια καλύτερη ζωή. Θεωρεί άστοχη την αναφορά του κ. Στασινού περί τενεκέ λαδιού, σημειώνοντας: «Αναρωτήθηκε ποτέ ποιος ήταν αυτός που έδινε τον τενεκέ με το λάδι και ποιος τον έπαιρνε; Αφού παραδέχεται ότι οι δήμοι δεν είναι αρμόδιοι για τις Πολεοδομίες, μήπως υπεύθυνοι για τη διαφθορά που καταγγέλλει στις συγκεκριμένες υπηρεσίες ήταν τελικά συνάδελφοί του; Κι αν πράγματι ισχύει αυτό, μήπως οφείλει να ζητήσει από την ελληνική κοινωνία συγγνώμη για λογαριασμό τους, αντί να κουνά επιδεικτικά το δάκτυλο στους δημάρχους;».

Σε άλλο σημείο της απάντησής του, ο πρόεδρος της ΚΕΔΕ διερωτάται: «πιστεύει κανένας σε αυτή τη χώρα, πως ο πλανήτης θα σωθεί από την κλιματική κρίση, χτίζοντας «πράσινους ουρανοξύστες» στη θέση οικοπέδων που σήμερα βρίσκονται μονοκατοικίες και διπλοκατοικίες; 

Γιατί αυτό ακριβώς προωθείται με το ΝΟΚ κι αυτή η νέα κατάσταση αλλοιώνει την αισθητική και την εικόνα των πόλεων μας. Από πότε η ζωή των παιδιών μας εξαρτάται από την ευχέρεια των μηχανικών και κατασκευαστών να χτίζουν ουρανοξύστες, με αντάλλαγμα να τους χτίζουν «πράσινους»; Αυτό είναι «πράσινη συνείδηση» ή «πράσινη εκμετάλλευση»; 

Με αυτού του είδους την επιστημοσύνη θα σώσουμε τη χώρα και τον πλανήτη;». Τέλος κάνει επίκληση στο άρθρο 24 του Συντάγματος, που ορίζει πως «η προστασία του φυσικού και πολιτιστικού περιβάλλοντος αποτελεί υποχρέωση του Κράτους και δικαίωμα του καθενός», τονίζοντας ότι αποτελεί «συνταγματική ευθύνη της Αυτοδιοίκησης η προστασία του περιβάλλοντος και της ποιότητας ζωής των κατοίκων των πόλεών μας».

*Δημοσιεύθηκε στη "ΜτΚ" στις 14.04.2024