Χρειάστηκε να περάσουν 16 χρόνια, για να καλυφθούν οι απώλειες στις τιμές των ακινήτων. Σύμφωνα με στοιχεία της ΤτΕ, στη Θεσσαλονίκη, οι τιμές των νέων κατοικιών, παλαιότητας μικρότερης των 5 ετών, έχουν καλύψει στο 94,5% τις απώλειες που είχαν προκληθεί στα χρόνια της οικονομικής κρίσης, ενώ τα παλαιά ακίνητα, έχουν καλύψει αυτές τις απώλειες κατά 81,6%, όταν στην αγορά της Αθήνας αυτή η γκρίζα περίοδος ήδη ανήκει, ουσιαστικά, στο παρελθόν.

Τα παραπάνω προκύπτουν από την συγκέντρωση και επεξεργασία στοιχείων, που έκανε ο μηχανικός, επίτιμος πρόεδρος του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής και τ. ορκωτός εκτιμητής, Μπάμπης Χαραλαμπόπουλος, ο οποίος και έλαβε ως έτος εκκίνησης το 2007, δηλαδή τη χρονιά που η αγορά ακινήτων βρισκόταν στο απόγειό της.

Όπως υποστηρίζεται, διαφορές υπάρχουν από περιοχή σε περιοχή και από ακίνητο σε ακίνητο, κάτι που είναι επόμενο να συμβαίνει, αλλά, κατά την τελευταία εξαετία, η γενική τάση είναι η άνοδος στις τιμές των κατοικιών, αφού πέραν των οικιστικών αναγκών που είχαν “μπει στο ψυγείο” στην περίοδο της κρίσης οπότε στη συνέχεια αναζήτησαν ικανοποίηση, “το καλό ακίνητο αποτελεί προστασία από τον πληθωρισμό, ενώ ταυτόχρονα έχει πολύ καλύτερη απόδοση από τα επιτόκια των τραπεζικών καταθέσεων, ενώ μπορεί να έχει και υπεραξίες”.

Οι διεθνείς κρίσεις - πιθανές επιπτώσεις

Η πορεία της ελληνικής κτηματαγοράς, έως και τα μέσα του 2023, διαγραφόταν, ανοδική κατά τα τελευταία αρκετά χρόνια, δίχως όμως, να μπορεί με βεβαιότητα κάποιος να υποστηρίξει, ότι δεν θα επηρεαστεί από τις μεγάλες κρίσεις που έχουν ξεσπάσει, λόγω του ρωσο-ουκρανικού πολέμου και λόγω της νέας ανάφλεξης που ξέσπασε στη Μέση Ανατολή μεταξύ Χαμάς και Ισραήλ.

Οι επενδυτές από το Ισραήλ

Όπως επισημαίνει ο κ. Χαραλαμπόπουλος, “οι Ισραηλινοί που έχουν αγοράσει πολλά ακίνητα στη χώρα μας, κυρίως για επενδυτικούς σκοπούς, τώρα λόγω του πολέμου στην περιοχή τους, δεν είναι βέβαιο αν και σε ποιο βαθμό θα συνεχίσουν να το πράττουν, λόγω των αστάθμητων παραγόντων της κρίσης αυτής. 

Παράλληλα”, προσθέτει ο αναλυτής, “άρχισε να υπάρχει μια ζήτηση βραχυχρόνιας μίσθωσης από Ισραηλινούς” που στέλνουν κάποιες οικογένειες εδώ για το διάστημα του πολέμου.Επί του παρόντος είναι αστάθμητο πως θα εξελιχθεί αυτό το φαινόμενο”.

Όμως βεβαίως η αγορά ακινήτων, επηρεάζεται και από άλλους παράγοντες, όπως:

-Το κόστος ενέργειας και μεταφορικών

-Το κόστος κατασκευής

-Το πρόγραμμα ‘σπίτι μου’ για τη στέγαση νέων 25 έως 39 ετών

-Την έλλειψη εργατικού δυναμικού που επιθυμεί να εργασθεί σε αυτό τον τομέα

-Το ύψος των επιτοκίων, που αποθαρρύνει ενδιαφερόμενους

-Το δημογραφικό της χώρας

-Τα διαθέσιμα των νοικοκυριών σε συνδυασμό με την άνοδο του κόστους ζωής

-Τη βραχυχρόνια μίσθωση

Πολλά τα κλειστά διαμερίσματα

Ειδικά στην αγορά κατοικίας επιδρά ο μεγάλος αριθμός των κλειστών διαμερισμάτων που ανήκουν σε τράπεζες ή σε funds. Επίσης υπάρχουν περιπτώσεις που ιδιοκτήτες κατοικιών δεν θέλουν να τα ενοικιάσουν διότι ενδεχομένως απαιτούν σημαντικά ποσά για να ανακαινιστούν, ενώ σημαντικός είναι και ο αριθμός διαμερισμάτων που είναι κλειστά επειδή έχουν περιέλθει στο δημόσιο λόγω αποποιήσεων κληρονομιάς.

Η αγορά ακινήτων και ειδικά η αγορά κατοικίας είναι πολυδιασπασμένη, ενώ είναι πολλοί οι παράγοντες και οι εξελίξεις που την επηρεάζουν.

Έτσι, η συνεχιζόμενη συγκέντρωση πληθυσμών από την επαρχία, σε Αθήνα, Θεσσαλονίκη και μεγαλύτερες πόλεις όπως και σε πόλεις που συγκεντρώνουν πολλούς φοιτητές ή/και έχουν τουριστικό χαρακτήρα, έχει οδηγήσει στην αύξηση τιμών και ενοικίων στις περιοχές ζήτησης. Αντίθετα καταγράφεται σχετική στασιμότητα τιμών στις περιοχές που έχουν μείωση πληθυσμού και υποχώρηση παραγωγικών δραστηριοτήτων.

Σε αυτό το νέο τοπίο που έχει διαμορφωθεί στην αγορά ακινήτων, ένα σύγχρονο, μοντέρνο προϊόν είναι τα serviced apartments, για τα οποία και εκδηλώνεται ζήτηση.

Η βραχυχρόνια μίσθωση

Οι νέες ρυθμίσεις στην αγορά της βραχυχρόνιας (ΦΠΑ, τέλος παρεπιδημούντων και τέλος αντιμετώπισης της κλιματικής αλλαγής) θα έχουν επιπτώσεις στο τοπίο των ενοικίων, αλλά θα πρέπει να είναι ισορροπημένες, υποστηρίζει ο κ. Χαραλαμπόπουλος, ώστε να μη καταστραφεί το προϊόν αυτό, που δημιουργήθηκε στα χρόνια της κρίσης, έδωσε απασχόληση σε πολλούς ανέργους και δε ζήτησε ούτε πήρε επιδοτήσεις τόσο για την ανακαίνιση και τον εξοπλισμό των ακινήτων, όσο και κατά την περίοδο του COVID 19.

Τέλος, τα ακίνητα που αγοράζονται με το πρόγραμμα «χρυσής βίζας» έχουν παίξει και αυτά σοβαρό ρόλο, ιδίως στην περιοχή της Αττικής, με Κινέζους να είναι οι περισσότεροι αγοραστές.

Ήδη με τις αλλαγές που έγιναν ως προς το ελάχιστο ύψος αξίας του ακινήτου, ο αναλυτής θεωρεί ότι μέρος των μελλοντικών αγοραστών θα στραφούν σε ακίνητα που έχουν ως κάτω όριο τα 250.000 ευρώ.

Εν συνόψει, η αγορά ακινήτων και δη η αγορά κατοικίας, παρότι συνεχίζει να κινείται ανοδικά, έχει έρθει σε πολλές περιπτώσεις πολύ κοντά στα ιστορικά υψηλά επίπεδα του 2007, συνεπώς οι τιμές δείχνουν να εξαντλούν τα περιθώρια ανόδου τους, πλην εξαιρετικών περιπτώσεων (σ.σ. Αθηναϊκή Ριβιέρα), ενώ υπάρχουν πολλοί παράγοντες που μπορεί να επιδράσουν αρνητικά στη ζήτηση και στη διαμόρφωση των τιμών.