Τελειώνουν οι μέρες… δόξας του Airbnb (βραχυχρόνιες μισθώσεις) στη Θεσσαλονίκη καθώς η κυοφορούμενη επανεκίννηση της οικονομικής δραστηριότητας θα έχει άμεση επίπτωση την άνοδο των τιμών, με τους ιδιοκτήτες των επαγγελματικών ακινήτων στο κέντρο της πόλης να στρέφονται στην πιο παραδοσιακή και σίγουρη λύση των μακροχρόνιων μισθώσεων.

Την ίδια στιγμή, η άνοδος των μισθωμάτων για ενοικίαση μικρομεσαίων επαγγελματικών χώρων στους κεντρικούς δρόμους της πόλης αναμένεται να προκαλέσει την σύγκλιση ανάμεσα στην αγορά της Θεσσαλονίκης και στις πρωτεύουσες Βαλκανικών κρατών.

Η πολύχρονη οικονομική κρίση, ο «στραγγαλισμός» του επιχειρείν που είχε σαν απότοκο και βεβαίως η πανδημία συντέλεσαν στην ριζική αλλαγή της δομής της κτηματαγοράς στην πόλη, μία αλλαγή που σε όλη της την έκταση δεν έχει φανεί ακόμα.

Τις αιτίες που επικράτησε το Airbnb στη Θεσσαλονίκη τα τελευταία χρόνια, τους λόγους που εγκαταλείπεται και το ύψος που κυμαίνονται οι τιμές για επαγγελματικούς χώρους, περιγράφει στη «ΜτΚ» ο μεσίτης, πρόεδρος του Ελληνοσερβικού Επιμελητηρίου και του Παρατηρητηρίου Τιμών και Εκτίμησης Ακινήτων, Κώστας Γεωργάκος.

«Μέχρι το 2023 θα πεθάνει το Airbnb στη Θεσσαλονίκη»

«Σταδιακά οι ιδιοκτήτες ακινήτων στη Θεσσαλονίκη, ιδιαίτερα στο κέντρο, αφήνουν τις βραχυχρόνιες μισθώσεις και επιστρέφουν στη μακροχρόνια μίσθωση. Αρκετοί γραφειακοί χώροι λόγω της παρατεταμένης οικονομικής κρίσης που συμπίεσε το επιχειρείν αλλά και εξαιτίας της πανδημίας που ακολούθησε μετατράπηκαν σε κατοικίες καθώς δεν υπήρχε κινητικότητα και ζήτηση», εξηγεί ο κ. Γεωργάκος.

«Ιδιαίτερα στην περιοχή προς την Αριστοτέλους και τα δικαστήρια οι ιδιοκτήτες είδαν ότι μπορούν να αποκομίσουν σημαντικό εισόδημα. Με το που αρχίζει η επιχειρηματικότητα να αναπτύσσεται, στο άμεσο μέλλον δηλαδή, θα υπάρξει έντονη ζήτηση για μικρομεσαίους και ανακαινισμένους γραφειακούς χώρους (50-200 τ.μ.) και έτσι οι ιδιοκτήτες τέτοιων ακινήτων θα στραφούν ξανά στις μακροχρόνιες ενοικιάσεις καθώς θα πάρουν την ανιούσα και οι τιμές. Σήμερα υπάρχει το πρωτόγνωρο η επαγγελματική στέγη να είναι φθηνότερη από την στέγη κατοικίας, αυτό είναι αποτέλεσμα και της οικονομικής κρίσης και του κορονοϊού, δεν είναι λογικό όμως», προσθέτει.

Παράλληλα, εκτιμά πως οι τιμές των επαγγελματικών ακινήτων στα κεντρικά σημεία της πόλης θα ξεπεράσουν τα 10 ευρώ το τ.μ. από 3-6 ευρώ σήμερα, αγγίζοντας ακόμα και τα 20 ευρώ το τ.μ. «Μπαίνουμε σε μία κανονικότητα επιχειρηματικά σταδιακά προσεγγίζοντας τις αγορές των υπόλοιπων Βαλκανικών χωρών (Βουλγαρία, Σερβία), δεν συμφέρουν πλέον οι βαραχυχρόνιες μισθώσεις με τις διαμορφωθείσες συνθήκες», σημειώνει.

«Το Airbnb ανέκαμψε φέτος το καλοκαίρι στη Θεσσαλονίκη (το 2020 ήταν νεκρό). Η μόδα της βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων ξεκίνησε το 2016, μέχρι το 2018 δεν φορολογούνταν καθόλου τα εισοδήματα από αυτή την πηγή. Το 2019 ήταν η καλύτερη χρονιά, στη Θεσσαλονίκη μπήκαν στο Airbnb περίπου 2.200 ακίνητα. Το 2020 όμως η πανδημία σε συνδυασμό με τον φόρο από το 2019 που κλήθηκαν να πληρώσουν έφεραν μηδενισμό εισοδημάτων από βραχυχρόνια μίσθωση αφήνοντας πολλοί ιδιοκτήτες και φέσια. Θεωρώ πως μέχρι το 2023 οι γραφειακοί χώροι που ανακαινίζονται ακόμα και σήμερα θα επανέλθουν στη μακροχρόνια ενοικίαση και θα επέλθει ο αργός θάνατος του Airbnb», καταλήγει.

Ο εσωτερικός τουρισμός έσωσε την παρτίδα

Ο κορονοϊός ως γνωστόν δεν κάνει διακρίσεις. Πέρα από την καθημερινότητά μας φαίνεται ότι έχει αλλάξει και τα χαρακτηριστικά της ελληνικής αγοράς βραχυχρόνιων μισθώσεων φέτος το καλοκαίρι: Προ πανδημίας, η ελληνική αγορά βραχυχρόνιων μισθώσεων, με βάση τα στοιχεία της ίδιας της Airbnb, ήταν κατά βάση μία αγορά διεθνής, με ποσοστό 80% να αφορά επισκέπτες από το εξωτερικό και βασικές χώρες προέλευσης από ΗΠΑ, Γερμανία, Ηνωμένο Βασίλειο και τη Γαλλία. Φέτος οι ΗΠΑ απείχαν λόγω των ταξιδιωτικών περιορισμών, σε αντίθεση με τις υπόλοιπες τρείς αγορές, ωστόσο η ειδοποιός διαφορά είχε να κάνει με τους Έλληνες.

Ο εσωτερικός τουρισμός ήταν ο παράγοντας που έδωσε «ανάσα» στην αγορά βραχυχρόνιων μισθώσεων όταν έγινε η άρση του lockdown από το Μάιο και μετά, οπότε και ξεκίνησαν δειλά-δειλά οι κρατήσεις και αυτό φαίνεται να συνεχίστηκε και μέσα στο καλοκαίρι. Οι Έλληνες, όπως και οι περισσότεροι Ευρωπαίοι τουρίστες έκαναν διακοπές εντός των τειχών φέτος το καλοκαίρι και αυτό φαίνεται και από τις κρατήσεις φέτος και στα νησιά και την ηπειρωτική Ελλάδα, όπου εμφανώς, οι Έλληνες επέλεξαν τη χώρα τους για διακοπές.

Ένα ακόμη χαρακτηριστικό της αγοράς φέτος, σε συνέχεια και της γενικότερης τάσης στα αεροπορικά ταξίδια και στις κρατήσεις των ξενοδοχείων ήταν αφενός η άνοδος των κρατήσεων της τελευταίας στιγμής αφετέρου οι εκπτώσεις «μακροχρόνιας διαμονής», δηλαδή για κρατήσεις 7 ημερών.

Σε ποσοστό που ξεπερνάει πλέον το 70% σε σχέση με το 2019 έχει αποκατασταθεί η ζήτηση στην αγορά βραχυχρόνιων μισθώσεων στην Ελλάδα, εμφανίζοντας πολύ καλύτερες επιδόσεις σε σχέση με τον ξενοδοχειακό κλάδο.

Σύμφωνα με πανευρωπαϊκή έρευνα της AirDNA, από τις αρχές του έτους και μέχρι και τον Αύγουστο η ζήτηση στην ελληνική αγορά εμφανίζεται να είναι μόλις 28,9% χαμηλότερη συγκριτικά με το αντίστοιχο οκτάμηνο του 2019.

Μάλιστα, κατά τον φετινό Αύγουστο η ζήτηση (με βάση τον αριθμό των διανυκτερεύσεων που πραγματοποιήθηκαν) πανελλαδικά κινήθηκε σε επίπεδο που υπολειπόταν μόλις κατά 19,6% σε σχέση με τον Αύγουστο του 2019. Η μεγαλύτερη απομόνωση που προσφέρουν τα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης, συγκριτικά με τη διαμονή σε ένα πολυσύχναστο ξενοδοχείο, φαίνεται πως έχει λειτουργήσει υπέρ της ταχύτερης ανάκαμψής τους, εξέλιξη που συμβαδίζει με τις προβλέψεις των περισσότερων φορέων της αγοράς ακινήτων.

Σε πανευρωπαϊκό επίπεδο, η AirDNA κατέγραψε πάνω από 42,3 εκατ. διανυκτερεύσεις κατά τον μήνα Αύγουστο, αριθμός που ήταν 21% χαμηλότερος σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του 2019 αλλά και 16,5% υψηλότερος από τον περσινό Αύγουστο. Σε άλλες χώρες του ευρωπαϊκού Νότου, όπως η Ιταλία, η πτώση έναντι του Αυγούστου του 2019 διαμορφώθηκε σε 23,9% και στην Ισπανία σε 27,7%.

Αντίστοιχα, στην Ελλάδα η μέση πληρότητα στα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης πανελλαδικά άγγιξε το 70% τον φετινό Αύγουστο.

Ένας από τους λόγους που η εικόνα της ελληνικής αγοράς εμφανίζει βελτίωση φέτος έγκειται στο ότι ένα σημαντικό ποσοστό των απωλειών των ξένων επισκεπτών έχει αναπληρωθεί από Έλληνες. Το 2019, μόλις το 13% της ζήτησης για καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης προερχόταν από Έλληνες. Σήμερα το ποσοστό αυτό εκτιμάται ότι έχει τριπλασιαστεί. «Χώρες όπου παρατηρήθηκε σημαντική ζήτηση από εγχώριους επισκέπτες εμφανίζουν καλύτερες επιδόσεις, συγκριτικά με άλλες που εξακολουθούν να εξαρτώνται από τη ζήτηση από το εξωτερικό», σημειώνεται στην ανάλυση της AirDNA. Για παράδειγμα, σε χώρες όπως η Γαλλία και η Βρετανία πάνω από το 50% της ζήτησης για καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης αποδίδεται σε εγχώριους επισκέπτες. Αντιθέτως, χώρες όπως η Πορτογαλία, η Ουγγαρία και η Δημοκρατία της Τσεχίας παρέμειναν πολύ χαμηλότερα από το επίπεδο ζήτησης του 2019, καθώς πάνω από το 90% αυτής προέρχεται από επισκέπτες του εξωτερικού.

Η αγορά της Αθήνας εμφανίζει ιδιαίτερα θετική εικόνα και αναφορικά με τη μείωση της προσφοράς ακινήτων, η οποία είναι σχετικά συγκρατημένη σε σχέση με άλλες ευρωπαϊκές μεγαλουπόλεις. Οι αγγελίες ακινήτων τον φετινό Αύγουστο ήταν μεν μειωμένες κατά 36% σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του 2019, ωστόσο η πτώση αυτή είναι η τέταρτη μικρότερη, πίσω μόνο από την Αγία Πετρούπολη, τις Κάννες και τη Βιέννη. Αντιθέτως, σε πόλεις όπως η Βαρκελώνη και η Ρώμη η πτώση προσεγγίζει το 50%.

Περιθώριο αισιοδοξίας προκύπτει και με βάση τις κρατήσεις που είχαν γίνει για το διάστημα Σεπτεμβρίου - Νοεμβρίου, μέχρι την 1η Σεπτεμβρίου. Σε πανευρωπαϊκό επίπεδο, οι κρατήσεις είναι 19% χαμηλότερες της αντίστοιχης περιόδου του 2019. Στην Ελλάδα, το επίπεδο των κρατήσεων είναι περίπου 27% χαμηλότερο, ενώ σε χώρες όπως η Ισπανία και η Ιταλία ξεπερνάει το 30%.

Η πανευρωπαϊκή «επανάσταση» εναντίον του Airbnb

Πανευρωπαϊκά η μόδα του Airbnb προκαλεί πλήθος αντιδράσεων καθώς οι μόνιμοι κάτοικοι των μεγαλουπόλεων νιώθουν παραγκωνισμένοι ενώ οι τιμές των ενοικίων αγγίζουν δυσθεώρητα ύψη. Ακτιβιστές και υποστηρικτές του δικαιώματος στη στέγαση, εδώ και χρόνια έχουν καταγγείλει τον αντίκτυπο που έχει η Airbnb και άλλες βραχυπρόθεσμες πλατφόρμες ενοικίασης στην αγορά και ενοικίαση κατοικιών για τους μόνιμους κατοίκους πόλεων. Υποστηρίζουν ότι η απομάκρυνση των διαμερισμάτων από τη αγορά και η εκμίσθωσή τους σε τουρίστες και επισκέπτες μειώνει την προσφορά και έτσι αυξάνει την τιμή των μακροχρόνιων ενοικίων.

Ο συνολικός αριθμός των καταχωρίσεων στην Airbnb ανέρχεται πλέον σε 7 εκατομμύρια, αλλά η εταιρεία δεν δημοσιεύει λεπτομερή στοιχεία που θα επιτρέψουν την παρακολούθηση της αύξησης αυτού του αριθμού με την πάροδο του χρόνου.

Eδώ και λίγο καιρό, στην Μαδρίτη άρχισε να εμφανίζεται μία ξαφνική αύξηση του αριθμού των νέων διαμερισμάτων προς ενοικίαση, σε ιστότοπους μεσιτικών ακινήτων.

Κάτι άλλο που είναι αξιοσημείωτο είναι ότι πολλές από αυτές τις νέες αγγελίες ήταν για διαμερίσματα στο κέντρο της πόλης και σε άλλους τουριστικούς χώρους και περιελάμβαναν φωτογραφίες υψηλής ποιότητας που έδειχναν πετσέτες όμορφα διπλωμένες σαν ρολά στο κρεβάτι και πλήρως εξοπλισμένα τραπέζια κουζίνας.

Οι νέες καταχωρίσεις φαίνονταν εντυπωσιακά παρόμοιες με εκείνες που συνήθως βρίσκονταν στην Airbnb και άλλες τουριστικές πλατφόρμες ενοικίασης. Και αυτό γιατί στην πραγματικότητα ήταν διαμερίσματα που μέχρι πρόσφατα ήταν διαθέσιμα μόνο στην Airbnb. Καθώς ο τουρισμός και τα ταξίδια σταμάτησαν, οι ιδιοκτήτες ακινήτων φαινόταν να μετακινούν τα διαμερίσματά τους από τις τουριστικές πλατφόρμες στα μεσιτικά. Και αυτό δεν συμβαίνει μόνο στη Μαδρίτη.

Το ίδιο συνέβαινε στη Βαρκελώνη, στο Δουβλίνο, στο Εδιμβούργο, στο Λονδίνο και τις περισσότερες ευρωπαϊκές πόλεις, ενώ η ίδια τάση έχει αναφερθεί και σε άλλες περιοχές του κόσμου. Σε πλατφόρμες ενοικίασης κατοικιών για την Ελλάδα και θα παρατηρήσει κανείς επίσης πολλές καινούργιες αγγελίες με σπίτια που είναι μάλιστα επιπλωμένα και πλήρως εξοπλισμένα, κάτι που μέχρι που πριν εβδομάδες ήταν σπάνιο.

Βάσει έρευνας που δημοσιεύθηκε τον περασμένο Δεκέμβριο, ο αριθμός των ενεργών καταχωρίσεων στην Airbnb αυξήθηκε κατά 20% μεταξύ Οκτωβρίου 2018 και Σεπτεμβρίου 2019 από 3 εκατομμύρια σε 3,6 εκατομμύρια. Εκείνη την περίοδο, ο αριθμός των διαμερισμάτων που ήταν ενεργά στην Airbnb στην Ελλάδα αυξήθηκε κατά 25% και κατά περισσότερο από 20% στην Πορτογαλία και την Ισπανία.

Κάποιοι εκτιμούν πως τα διαμερίσματα αυτά θα επιστρέψουν στην τουριστική αγορά αμέσως μόλις γίνουν κερδοφόρα όταν τελειώσει η κρίση του κορονοϊού. Από την πλευρά της, η Airbnb δεν μένει άπραγη ξεκινώντας ένα παγκόσμιο πρόγραμμα για να βοηθήσει τους οικοδεσπότες της με αποζημιώσεις. Ο διεθνής Τύπος εκτιμά πως η πανδημία ίσως αλλάξει δραματικά το μέλλον της εταιρίας που μέχρι πριν λίγους μήνες ήταν παράδειγμα ευημερίας και ανάπτυξης.

*Δημοσιεύθηκε στη "ΜτΚ" στις 24 Οκτωβρίου 2021