Έντονη η συζήτηση για την ακριβή στέγη, και οπωσδήποτε δικαιολογημένη. Το διογκούμενο πρόβλημα δε μειώνει μόνο την αγοραστική δύναμη πολλών Ελλήνων, μα επίσης επιδρά αρνητικά στο δημογραφικό • δίχως αξιοπρεπή κατοικία σε διαχειρίσιμο κόστος, τα νέα ζευγάρια είτε αναβάλλουν επ’ αόριστον την τεκνοποίηση, είτε περιορίζονται σε ένα παιδί.
Ωστόσο δεν εξαντλείται στα διαμερίσματα η σπανιότητα κατάλληλων χώρων μα και στα γραφεία, όπως συχνά τονίζουν ισχυροί επενδυτές με μακροπρόθεσμα πλάνα. Συνεπώς, θα ήταν μάλλον ορθότερο να αναφερόμασταν σε γενικότερη έλλειψη βολικών δομημένων ακινήτων, τουλάχιστον στις δύο μεγαλύτερες πόλεις και τα νησιά. Άραγε πού οφείλεται αυτή;
Πολυπαραγοντικό το πρόβλημα
Δεν υπάρχει μία μοναδική απάντηση, διότι το πρόβλημα είναι πολυπαραγοντικό. Αρχικά, πρόκειται για τυπική περίπτωση όπου η τρέχουσα ζήτηση ξεπερνά την προσφορά. Η σημερινή εικόνα σίγουρα αντανακλά τη μνημονιακή περίοδο • κατά τη διάρκεια της οι εκδόσεις αδειών μειώθηκαν ακόμη και 90% σε σχέση με πριν, με την ηπειρωτική χώρα να βιώνει την κορυφαία συρρίκνωση οικοδομικής δραστηριότητας. Σταδιακά, πρώτα η ραγδαία άνοδος του τουρισμού και κατόπιν η λήξη της ύφεσης άρχισαν να πιέζουν ανοδικά την κτηματαγορά.
Υπό κανονικές συνθήκες οι εργολάβοι θα είχαν σπεύσει να καλύψουν την αυξημένη ζήτηση, όμως οι συνθήκες παραμένουν μη κανονικές: η πλειοψηφία των μικρών κατασκευαστών πάσχει από σοβαρή κεφαλαιακή ανεπάρκεια, το δε απαραίτητο ανθρώπινο δυναμικό (μηχανικοί και μαστόρια) έχει μειωθεί δραματικά λόγω φυγής του στο εξωτερικό.
Την ίδια στιγμή, το Μεταναστευτικό, η έκρηξη των Airbnb και η δέσμευση ακινήτων λόγω οφειλών έχουν μειώσει το ήδη ισχνό διαθέσιμο κτιριακό απόθεμα. Πάνω στη συνολικά μειωμένη διαθεσιμότητα προστίθεται και το ζήτημα της τοποθεσίας: παρά την έλλειψη, η ζήτηση για κατοικίες παραμένει μάλλον αναιμική π.χ. πάνω από την Εγνατία και την Όλγας, όπως και σε ζώνες της Δυτικής Θεσσαλονίκης. Η λειτουργία του Μετρό σίγουρα θα ευνοήσει γειτονιές επί του άξονά του, όμως ας μην περιμένουμε θαύματα.
Η σωτηρία από το σημερινό τέλμα
Αντιλαμβανόμενη το πρόβλημα, η κυβέρνηση αποπειράθηκε να το επιλύσει με τρόπο… σκανδιναβικό, ξεκινώντας προγράμματα επιχορούμενης ανακαίνισης ή αγοράς κατοικιών. Δυστυχώς οι Έλληνες ιδιοκτήτες δεν είναι Σκανδιναβοί, με αποτέλεσμα εκτίναξη των τιμών για τα πιο ελκυστικά διαμερίσματα, εκτίναξη που εν πολλοίς εξανέμισε τα οικονομικά ευεργετήματα των προγραμμάτων.
Μεσοπρόθεσμα το Δημόσιο ίσως θα μπορούσε να ανταλλάξει τραπεζικές μετοχές με κατασχεμένα ακίνητα που κατόπιν θα μεταβιβαστούν υπό ευνοϊκούς όρους, όμως μία τέτοια προσέγγιση δεν εξετάζεται, τουλάχιστον επισήμως. Όπως λοιπόν φαίνεται, η σωτηρία από το σημερινό τέλμα μπορεί να προέλθει μόνο μέσα από αύξηση της προσφοράς, η οποία θα λειτουργήσει ευεργετικά και για κάθε επάγγελμα γύρω από την οικοδομική δραστηριότητα. Τίθεται λοιπόν νέο ερώτημα: πώς θα αυξηθεί η προσφορά;
Οι μεγαλύτεροι ακινητούχοι, τράπεζες, Εκκλησία και Ταμεία αντιμετωπίζουν μία ιδιαίτερα δυσεπίλυτη άσκηση. Ελέγχουν έναν τεράστιο αριθμό τίτλων διαφόρων κατηγοριών, οι οποίοι όμως παρουσιάζουν χαμηλή χρηματική απόδοση.
Αν και κρατούν κλειστά πολλά ακίνητα, η ονομαστική τουλάχιστον αξία τους ανεβαίνει, γεγονός ευχάριστο για τους πιστωτές εσωτερικού και εξωτερικού, κράτη και ιδιώτες. Εντούτοις, εκτός της αρνητικής κοινωνικής και αναπτυξιακής προέκτασης του, αυτός ο χειρισμός προκαλεί και κίνδυνο νέας φούσκας, ανάλογης εκείνης του 2009.
Από την άλλη, τυχόν μαζική είσοδος αδρανών ακινήτων στην κτηματαγορά θα μπορούσε να προκαλέσει κατάρρευση αξιών, εξέλιξη καταστροφική ως προς την αποτίμηση της περιουσίας των ακινητούχων και τον ευρύτερο κατασκευαστικό κλάδο. Δηλαδή μπρος γκρεμός και πίσω ρέμα, και μόνη συνετή επιλογή η προσεκτικά υπολογισμένη διάθεση ακινήτων σε ρυθμό τόσο υψηλό που να μην προκαλέσει φούσκα, αλλά και τόσο χαμηλό που να αποτρέψει εξευτελισμό τιμών.
Μήπως έχει έρθει πια η ώρα να ξεπεράσουμε τις προκαταλήψεις μας;
Δυστυχώς αυτή η απολύτως αναγκαία διαχείριση λίγο ενισχύει την ανάπτυξη, καθώς ουσιαστικά αφορά βαθμιαία επαναξιοποίηση ορισμένων υφιστάμενων χώρων. Επιπρόσθετα δεν μπορεί να αποτελέσει μακρόπνοη στρατηγική, δεδομένου ότι αδυνατεί να καλύψει τη ζήτηση νέων γραφείων και κατοικιών υψηλών προδιαγραφών σε δημοφιλείς περιοχές.
Ειδικά στη Θεσσαλονίκη, οι επεκτάσεις Πυλαίας και Φιλύρου αργούν, ενώ νεοανεγειρόμενα εντοπίζονται κυρίως στη Θέρμη και στην επέκταση Ευόσμου, δηλαδή σε περιορισμένες παρυφές της πόλης δίχως ορατή προοπτική εξυπηρέτησης από μέσα σταθερής τροχιάς. Μήπως έχει έρθει πια η ώρα να ξεπεράσουμε τις προκαταλήψεις μας και να δούμε «ουρανοξύστες» (προφανώς με μικρότερη κάλυψη επί των οικοπέδων) στη Σταυρούπολη, στους Αμπελόκηπους, στους Λαχανοκηπους, στη Ξηροκρήνη, στην Αγία Τριάδα, στην Ανάληψη και στο Φάληρο;
*Δημοσιεύθηκε στη "ΜτΚ" στις 03.03.2024