Δυσλειτουργικό αποδεικνύεται το «Σπίτι μου», το πρόγραμμα που είχε εξαγγελθεί τον περασμένο Σεπτέμβριο και το οποίο περίμεναν εναγωνίως νέα ζευγάρια, για μπορέσουν με τα επιδοτούμενα και χαμηλότοκα δάνεια, να αποκτήσουν πρώτη κατοικία, σε μία εποχή που τα ενοίκια έχουν εκτοξευτεί στα ουράνια και φθάνουν ως και το 40% του μηνιαίου εισοδήματος ενός νοικοκυριού, ποσοστό που σε περιοχές, σχετικά λαϊκές της Αθήνας, αγγίζει το 50%.
Όπως είπε στο makthes.gr ο πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Θεσσαλονίκης (ΣΜΑΣΘ) αλλά και της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας του κλάδου (ΟΜΑΣΕ) κ. Κώστας Τζάρος, το «Σπίτι μου» διαψεύδει τις μεγάλες προσδοκίες που είχαν καλλιεργηθεί, επειδή σχεδιάστηκε πρόχειρα και δίχως να λάβει υπόψη του τον τρόπο λειτουργίας της αγοράς.
Να σημειωθεί ότι το πρόγραμμα που θα βοηθούσε νέους και νέα ζευγάρια, να αντιμετωπίσουν το πρόβλημα στέγασης, με την απόκτηση δικής τους κατοικίας, είχε εξαγγελθεί από τον πρωθυπουργό Κυριάκο Μητσοτάκη, πέρυσι, από τη ΔΕΘ και τελικά ανακοινώθηκε τέλος Μαρτίου του 2023.
Θετική η πρωτοβουλία, λάθος ο σχεδιασμός
«Το πρόγραμμα θα μπορούσε να είναι πολύ αποτελεσματικό αλλά σχεδιάστηκε πολύ πρόχειρα. Δυστυχώς και στην περίπτωση με το ‘Σπίτι μου’, όπως συνήθως συμβαίνει στην Ελλάδα, φτιάχνουμε ένα πρόγραμμα και μετά ψάχνουμε να δούμε τι λάθος κάναμε.
«Το κυρίαρχο λάθος είναι η απαίτηση δέσμευσης του ακινήτου, μέχρι να δοθεί η έγκριση του δανείου. Όταν ένας δικαιούχος του ‘Σπίτι μου’ απευθύνεται σε Τράπεζα για να ζητήσει να δανειοδοτηθεί μέσω του προγράμματος, πρέπει να καταθέσει το ΑΤΑΚ του ακινήτου, το οποίο ΑΤΑΚ εγγράφεται στο σύστημα μία μόνο φορά. Έτσι, ούτε ο ιδιοκτήτης μπορεί να πουλήσει το συγκεκριμένο ακίνητο σε άλλο ενδιαφερόμενο, ενώ ούτε και άλλος δικαιούχος δανείου με το ‘Σπίτι μου’, μπορεί να προχωρήσει στην αγορά του», εξήγησε ο κ. Τζάρος και πρόσθεσε:
«Για την προέγκριση του δανείου, θα έπρεπε να απαιτείται να πληρούνται οι λοιπές προϋποθέσεις του προγράμματος όπως π.χ. τα ηλικιακά και εισοδηματικά όρια. Το λογικό θα ήταν να ακολουθηθεί η δοκιμασμένη πρακτική, δηλαδή όποιος παίρνει την προέγκριση δανείου από το ‘Σπίτι μου’, να μπορεί χωρίς άλλες δεσμεύσεις, να αναζητήσει κατοικία στην αγορά».
Αιτήσεις έγιναν πολλές, πάνω από 22.000 ως τώρα, αλλά αγοραπωλησίες μέσω του προγράμματος θα γίνουν σημαντικά λιγότερες καθώς οι ιδιοκτήτες διαπιστώνουν ότι δεσμεύουν τα ακίνητά τους για περίπου 6 μήνες μέχρι να πάρουν τα λεφτά, γιατί τόσο περίπου διαρκούν οι γραφειοκρατικές εγκριτικές διαδικασίες (έγκριση ακινήτου, υπογραφή συμβολαίου, εγγραφή προσημείωσης και εκταμίευση των χρημάτων) κι αυτό, στην περίπτωση που δεν υπάρξουν ανατροπές, δηλαδή στην περίπτωση που τελικά δοθεί το δάνειο.
Αποτρεπτική η δέσμευση των ακινήτων
Σε μία εποχή που υπάρχει κινητικότητα στην αγορά, που υπάρχει ζήτηση, οι πωλητές δεν έχουν λόγο να δεσμεύουν τα ακίνητά τους για τέτοια διαστήματα, εκτός και αν πρόκειται για κατοικίες που προηγούμενα έμεναν, για πολύ καιρό και για διάφορους λόγους, στα αζήτητα. Ακριβώς επειδή ούτως ή άλλως υπάρχει κινητικότητα στην αγορά, πολλοί μεσίτες δεν ασχολούνται καν με το «Σπίτι μου».
Mία πιθανή παρενέργεια του προγράμματος ενδέχεται να είναι και η εκδήλωση νέων αυξήσεων στις τιμές των παλαιών κατοικιών ( σ.σ. το πρόγραμμα αφορά κατοικίες παλαιότητας τουλάχιστον 15 ετών), επειδή οι ιδιοκτήτες θα δουν με τα 500 εκατ. του προγράμματος να πέφτει χρήμα στην αγορά. Όπως είπε ο κ. Τζάρος, τέτοια φαινόμενα δεν έχουν παρατηρηθεί οριζόντια. Έως τώρα υπήρξαν κάποιες μεμονωμένες περιπτώσεις που ιδιοκτήτες ανέβασαν τις τιμές, αλλά γενικότερα τέτοια τάση δεν εμφανίζεται γιατί ούτως ή άλλως η ζήτηση στην αγορά είναι μεγαλύτερη της προσφοράς.
Με τα δάνεια που χορηγούνται, τα οποία maximum φθάνουν τις 150.000 ευρώ και μπορούν να καλύπτουν και έως το 90% της αξίας του ακινήτου, ένα νέο ζευγάρι (δανειοδοτούνται νέοι και ζευγάρια ηλικίας 25–39 ετών) μπορεί να αποκτήσει το δικό του σπίτι, δύσκολα στις περιζήτητες ανατολικές περιοχές της Θεσσαλονίκης, ακόμη δυσκολότερα στο κέντρο, αλλά πιο εύκολα στις δυτικές περιοχές της πόλης, όπου, όπως τόνισε ο κ. Τζάρος, υπάρχουν περισσότερα διαθέσιμα διαμερίσματα και σε πιο συμφέρουσες τιμές. Επίσης, υπάρχουν προσφερόμενα ακίνητα και στα περίχωρα της πόλης, που μπορούν να προσεγγίσουν οι δικαιούχοι του προγράμματος.
Ένα άλλο ζήτημα που δεν καλύπτεται από το «Σπίτι μου» είναι η κάλυψη του κόστους ανακαίνισης του παλαιού διαμερίσματος. Σύμφωνα με τον κ. Τζάρο, η ανακαίνιση δεν είναι πολλές φορές απαιτούμενη , σε σπίτια 20-30 ετών, καθώς αρκετά είναι σε κατοικήσιμη κατάσταση.
«Το ‘Σπίτι μου’ θα μπορούσε να είναι ένα πολύ ευεργετικό πρόγραμμα γιατί όντως οι νέοι και τα νέα ζευγάρια επιβαρύνονται με μεγάλες δαπάνες στέγασης, λόγω της ανόδου των τιμών τόσο στις τιμές πώλησης, όσο και στα ενοίκια κατοικιών, συνεπεία της τοποθέτησης στην αγορά ξένων επενδυτών, ειδικά σε πόλεις και περιοχές στόχους».
Δέλεαρ η επιδότηση του επιτοκίου
Σε ό,τι αφορά στην άνοδο των επιτοκίων και το κατά πόσο αυτή επηρεάζει τα στεγαστικά δάνεια, ο κ. Τζάρος εκτιμά ότι σταδιακά θα εξισορροπήσουν, ενώ βέβαια έχει εξαγγελθεί και το πάγωμα, για ένα χρόνο και ως τον Απρίλιο του 2024, στα κυμαινόμενα επιτόκια των ενήμερων στεγαστικών δανείων. Πέραν αυτών, ειδικά σε ό,τι αφορά το «Σπίτι μου», το μεγάλο βάρος των επιτοκίων καλύπτεται από το πρόγραμμα, αφού το 75% του κεφαλαίου που χορηγείται από τη ΔΥΠΑ, είναι άτοκο, ενώ για τους τρίτεκνους και πολύτεκνους, είναι άτοκο το 100% του δανείου.
Τα άτομα και οι οικογένειες, που ανήκουν στις οικονομικές ομάδες που στοχεύει το «Σπίτι μου», έχουν συμφέρον να αξιοποιήσουν το πρόγραμμα, το οποίο πρόγραμμα θα μπορούσε να είναι πάρα πολύ καλό, αν είχε προετοιμαστεί σωστά.
Το πρόγραμμα ανακοινώθηκε σε μία περίοδο που τα προσφερόμενα «δεύτερο χέρι» σπίτια στην αγορά ήταν ήδη λίγα επειδή στην προηγούμενη τετραετία η ζήτηση, μετά την μακρά περίοδο της οικονομικής κρίσης, είχε ανεβεί απορροφώντας το μεγάλο απόθεμα παλιών κατοικιών που λίμναζε επί χρόνια στα αζήτητα.
Λίγες οι διαθέσιμες κατοικίες, στροφή προς τα δυτικά
Ωστόσο, όπως επισήμανε ο κ. Τζάρος, κάνοντας αναφορά ειδικά στη Θεσσαλονίκη, υπάρχουν περιοχές στη Δυτική Θεσσαλονίκη με περισσότερα αλλά και φθηνότερα σπίτια, απ’ ότι ανατολικά. «Θεσσαλονίκη δεν είναι μόνο η Καλαμαριά, η Τούμπα, η Βασιλίσσης Όλγας π.χ. Υπάρχουν πολλά ακίνητα στις βορειοδυτικές περιοχές αλλά ως τώρα δεν είδαμε, συνεπεία του προγράμματος, να αυξάνεται η ζήτηση σε αυτές, παρότι οι τιμές, ανά τετραγωνικό μέτρο, είναι φθηνότερες από 15% μέχρι 30%, σε σύγκριση με τις τιμές στα ανατολικά της πόλης».
Κοινωνικό πρόβλημα το στεγαστικό
Καταλήγοντας ο πρόεδρος της ΟΜΑΣΕ προέβλεψε ότι οι τιμές στις πωλήσεις ακινήτων αλλά και στα ενοίκια θα συνεχίσουν να ανεβαίνουν, όσο συνεχίζουν ξένοι, με μεγαλύτερες οικονομικές δυνατότητες από των Ελλήνων, να επενδύουν στην ελληνική αγορά. Το στεγαστικό αναδεικνύεται πλέον σε ένα μεγάλο κοινωνικό πρόβλημα που τείνει να γίνει τεράστιο για μεγάλη μερίδα Ελλήνων, ένα πρόβλημα που μπορεί να αντιμετωπιστεί ίσως μόνο μέσω της αύξησης των εισοδημάτων των Ελλήνων.
«Δεν είναι δυνατόν να μην μπορούν οι Θεσσαλονικείς να αγοράσουν μέσα στην πόλη τους και να ωθούνται στα περίχωρα, τη στιγμή που τα ακίνητα, νέα και παλιά, θα τα αποκτούν ξένοι αγοραστές. Το θέμα της κατοικίας, δεν είναι μόνο οικονομικό, είναι και κοινωνικό και αυτό θα πρέπει να απασχολήσει σοβαρά την κυβέρνηση», κατέληξε ο κ. Τζάρος.
Το πρόγραμμα και τι προβλέπει
Tο «Σπίτι μου» αφορά στη χορήγηση χαμηλότοκων ή άτοκων στεγαστικών δανείων προς νέους/νέες και νέα ζευγάρια, ηλικίας από 25 ετών έως 39 ετών, για αγορά πρώτης κατοικίας.
Ο συνολικός προϋπολογισμός του προγράμματος είναι 500 εκατ. ευρώ, με πρόβλεψη για διπλασιασμό σε περίπτωση εξάντλησης των διαθέσιμων πόρων.
Οι ενδιαφερόμενοι πρέπει να έχουν ετήσιο εισόδημα τουλάχιστον 10.000 ευρώ, ενώ το μέγιστο είναι εκείνο που ισχύει για την καταβολή του επιδόματος θέρμανσης (για το 2023 ισχύουν τα εξής: 16.000 ευρώ για άγαμο, 24.000 ευρώ για ζευγάρι, συν 3.000 ευρώ για κάθε παιδί και 27.000 ευρώ για μονογονεϊκές οικογένειες, συν 3.000 ευρώ για κάθε παιδί πέραν του πρώτου).
Το κύριο όφελος για τους νέους που θα ενταχθούν στο πρόγραμμα είναι ότι εξασφαλίζουν χαμηλότερη δόση για την αποπληρωμή του δανείου, καθώς το 75% του ποσού χορηγείται άτοκα από τη Δημόσια Υπηρεσία Απασχόλησης (ΔΥΠΑ) και το τραπεζικό επιτόκιο εφαρμόζεται στο υπόλοιπο 25% του ποσού. Σε τρίτεκνους και πολύτεκνους τα δάνεια χορηγούνται άτοκα, με 100% επιδότηση του επιτοκίου από τη ΔΥΠΑ.
Έτσι, το επιτόκιο του δανείου διαμορφώνεται στο 1/4 του αντίστοιχου επιτοκίου που χρεώνουν κανονικά οι τράπεζες ή είναι μηδενικό για τρίτεκνους και πολύτεκνους.
Το ύψος του δανείου δεν μπορεί να υπερβαίνει τις 150.000 ευρώ και η διάρκεια τα 30 έτη, ενώ μπορεί να καλύπτει έως και το 90% της αξίας του ακινήτου.
Το πρόγραμμα υποστηρίζει τη δανειοδότηση για ακίνητα που θα χρησιμοποιηθούν ως κύρια κατοικία, έχουν εμπορική αξία έως 200.000 ευρώ, όπως αυτή αποτυπώνεται στο συμβόλαιο αγοράς, έχουν μέγεθος έως 150 τ.μ., έχουν παλαιότητα τουλάχιστον 15 έτη κατά τον χρόνο της αγοράς, όπως προκύπτει από την άδεια κατασκευής και βρίσκονται εντός οικιστικής περιοχής.
Πρόσθετα πλεονεκτήματα των δανείων που θα εκταμιευθούν στο πλαίσιο του προγράμματος, είναι ότι:
- Το δάνειο απαλλάσσεται από την εισφορά του ν. 128/1975.
- Το πρόγραμμα καλύπτει τα έξοδα φακέλου για κάθε δυνητικό δανειολήπτη.
- Δεν επιτρέπεται να ζητηθεί εγγύηση τρίτου για τη χορήγηση του δανείου.