Του Μανώλη Στεφανίδη
Τεράστια περιθώρια ανάπτυξης εμφανίζει ο κλάδος των logistics (μεγάλοι αποθηκευτικοί χώροι) στη Θεσσαλονίκη με την ζήτηση από τους ενδιαφερόμενους να παραμένει σταθερή, την ώρα βέβαια που η προσφορά δεν ανταποκρίνεται ανάλογα καθώς λείπει το προϊόν που ζητούν οι επενδυτές, δηλαδή μεγάλοι χώροι που να πληρούν τις πλέον σύγχρονες προδιαγραφές (ενεργειακές, οικολογικές) με την συγκεκριμένη… ανορθογραφία να εκτιμάται πως θα πάρει χρόνια για να διορθωθεί και να ωριμάσει η αγορά, μία αγορά που πήρε για τα καλά τα πάνω της μετά τα νέα δεδομένα που διαμόρφωσε η πανδημία.
Tα logistic centers φαίνεται πως συνεχίζουν να έχουν πέραση μεταξύ των δυνητικών επενδυτών με ζωηρή κινητικότητα να καταγράφεται για μικρά, μεσαία και μεγάλα projects στην ΒΙΠΕ Σίνδου, στην περιοχή εκτός ΒΙΠΕ και προς την πλευρά της Χαλάστρας, αλλά και στο ΒΙΟΠΑ Ωραιοκάστρου.
Το πανόραμα της αγοράς των logistics
«Οι επενδύσεις σε οδικά δίκτυα και λιμάνια που έχουν ολοκληρωθεί την τελευταία πενταετία ή αναμένεται να ολοκληρωθούν δώσει ώθηση στον κλάδο των Logistics και έχουν βάλει το πλαίσιο περαιτέρω ανάπτυξη. Η Ελλάδα αποτελεί επενδυτικό πόλο στον συγκεκριμένο κλάδο και λόγω της γεωπολιτικής της θέσης αλλά και λόγω των χαμηλών ακόμη τιμών αγοράς και ενοικίασης χώρων Logistics.
Ο κλάδος αντιπροσωπεύει το 8-9% του εγχώριου ΑΕΠ. Σύμφωνα με την τελευταία αξιολόγηση της Παγκόσμιας Τράπεζας, ως προς την αποτελεσματικότητα του τομέα των logistics και της εφοδιαστικής αλυσίδας, η Ελλάδα ανέβηκε στην 19η θέση το 2023 από την 42η θέση το 2018, κυρίως λόγω των έργων υποδομής», επισημαίνει ο Παναγιώτης Μερεκούλιας, Πολιτικός Μηχανικός και Πιστοποιημένος Εκτιμητής, CEO της VALUES.
Ελκυστικές οι αποδόσεις
«Στην παρούσα φάση υπάρχει ζήτηση για περίπου 450.000 τ.μ. νέων πράσινων χώρων logistics. Στο δεύτερο 6μηνο 2023 τα μισθώματα διαμορφώθηκαν σε 5,5 ευρώ/τ.μ. για grade A χώρους και σε 3,5 ευρώ ανά τ.μ. για τα δεύτερης κατηγορίας logistics. Το ποσοστό αδιάθετων χώρων στο τέλος του 2023 ήταν 5,5%.
Oι αποδόσεις στην Ελλάδα είναι από τις πιο ελκυστικές σε ευρωπαϊκό επίπεδο καθώς η μέση απόδοση στην Μεγάλη Βρετανία, στη Γαλλία ή στην Γερμανία για prime logistic assets κυμαίνεται περίπου στο 3,0%-3,5%. Στην Ελλάδα ακόμη οι αποδόσεις κυμαίνονται γύρω στο 7%, ενώ όσοι επένδυσαν πριν μία τριετία εξασφάλισαν αποδόσεις έως και 10%», σημειώνει σκιαγραφώντας την ελπιδοφόρα εικόνα για τις προοπτικές των logistics σε Αττική και Θεσσαλονίκη.
«Ο όγκος των νέων αναπτύξεων logistics υπολογίζεται ότι θα ξεπεράσει τις 500.000 τ.μ. για την προσεχή τριετία, είτε από εταιρείες του κλάδου των logistics είτε από εταιρείες ακινήτων. Στην περιοχή του Θριασίου που θεωρείται η πλέον prime αγορά για τα logistics, προχωράει η επένδυση για το Thriasio Logιstics Center (TLC) και το Hull Logistics Park. Πρόκειται για δύο επενδύσεις που θα ολοκληρωθούν μέσα στην επόμενη τριετία και θα προσφέρουν συνδυασμένες μεταφορές, με οδική πρόσβαση και άμεση σύνδεση στο σιδηροδρομικό δίκτυο. Στο Hull Logistics Park θα προσφέρεται και άμεση πρόσβαση σε λιμενική ζώνη», αναφέρει.
«Eντός του 2024 αναμένονται δύο διαγωνισμοί για τον πρώτο μεταφορικό κόμβο της Αττικής στη Φυλή και για το πρώτο εμπορευματικό hub της Βόρειας Ελλάδας στο στρατόπεδο Γκόνου. Οι επενδύσεις στο Θριάσιο, σε συνδυασμό με τη μετεγκατάσταση στη Φυλή των 391 μεταφορικών επιχειρήσεων από τον Ελαιώνα θα σχηματίσουν ένα νοητό διαμετακομιστικό τρίγωνο στην Αττική με κυρίαρχη πύλη τον Πειραιά», προσθέτει.
Αναφορικά με τη Θεσσαλονίκη «το έργο, στην έκταση του πρώην στρατοπέδου Γκόνου, ιδιοκτησίας της ΓΑΙΑΟΣΕ, προχωράει. Καθορίζονται οι χρήσεις γης, γίνονται τεχνικές και χρηματοοικονομικές μελέτες και το έργο ωριμάζει στη Μονάδα Συμβάσεων Στρατηγικής Σημασίας του ΤΑΙΠΕΔ. Μέχρι στιγμής στην εν λόγω έκταση, η οποία είναι ιδιοκτησίας της ΓΑΙΑΟΣΕ, γίνονται τεχνικές και χρηματοοικονομικές μελέτες και το έργο ωριμάζει. Η παραχώρηση της έκτασης όταν υλοποιηθεί ο διαγωνισμός θα είναι διάρκειας 30 ετών, ενώ η δημιουργία του εμπορευματικού κέντρου θα αποφέρει περίπου οφέλη 300 εκατ. ευρώ σε όρους ακαθάριστης προστιθέμενης αξίας».
«Εμπορευματικός κόμβος για τη Νοτιοανατολική Ευρώπη η Ελλάδα»
«Ανοδικές τάσεις αναμένονται σε ορισμένες τοπικές αγορές της Αττικής καθώς και στη Θεσσαλονίκη αλλά όχι σε πολύ μεγάλα επίπεδα καθώς οι εταιρείες αντιμετωπίζουν πρόβλημα λόγω των μεγάλων λειτουργικών πλέον εξόδων. Το 2024 πρόκειται να είναι η χρονιά που θα αλλάξει το σκηνικό στασιμότητας της τελευταίας δεκαετίας. Το όραμα της ανάδειξης της χώρας μας σε εμπορευματικό κόμβο για τη Νοτιοανατολική Ευρώπη ξεκινά να υλοποιείται», καταλήγει ο κ. Μερεκούλιας.
Το μεγάλο στοίχημα με το πρώην στρατόπεδο Γκόνου
Η δημιουργία logistics center στην έκταση του πρώην στρατοπέδου Γκόνου, εφόσον προχωρήσει το μεγαλεπήβολο πλάνο, θα βάλει για τα καλά την Θεσσαλονίκη και ευρύτερα την Βόρεια Ελλάδα στον παγκόσμιο χάρτη.
Αν γίνει πράξη το μεγαλεπήβολο εγχείρημα, πόσω μάλλον αν κουμπώσει με τα κέντρα logistics που βρίσκονται στα σκαριά από ΟΛΘ και Dimand η Θεσσαλονίκη και ευρύτερα η Βόρεια Ελλάδα θα μπουν για τα καλά στο παιχνίδι, με τους επενδυτικούς τους ορίζοντες να διευρύνονται και την περιοχή να «αποθηκεύει» επενδύσεις από διεθνούς εμβέλειας παίκτες.
Η Θεσσαλονίκη, αν κερδίσει το στοίχημα, θα είναι σε θέση να παίξει πρωταγωνιστικό ρόλο στη νέα εποχή των διεθνών μεταφορών, όντας δίοδος μεταφοράς προϊόντων μεταξύ Ευρώπης - Αφρικής, στήνοντας μία «γέφυρα» ανάπτυξης με πολλαπλά οφέλη για την τοπική και όχι μόνο οικονομία.
Το έργο αναμφίβολα θα διευκολύνει το εξαγωγικό επιχειρείν και θα αποτελέσει κίνητρο εξαγωγικής δραστηριότητας για νέες μικρομεσαίες επιχειρήσεις, συμβάλλοντας καθοριστικά στην οικονομική ανάπτυξη της πόλης.
Μέσα στο 2024, σύμφωνα με τα υπάρχοντα δεδομένα, θα προκηρυχθεί ο διαγωνισμός που θα ανοίξει το δρόμο για να λάβει σάρκα και οστά η αξιοποίηση του πρώην Στρατοπέδου Γκόνου (έκτασης 672 στρεμμάτων). Αυτή τη φορά, το έργο φέρει την «σφραγίδα» του ΤΑΙΠΕΔ και της Μονάδας Συμβάσεων Στρατηγικής Σημασίας (PPF) που περνούν από κόσκινο όλες τις λεπτομέρειες.
Πριν τρέξει ο διαγωνισμός, θα έχουν προηγηθεί οι τεχνικές και χρηματοοικονομικές μελέτες, οι πρόδρομες εργασίες για τη δημιουργία εμπορευματικού κέντρου στους χώρους του πρώην στρατοπέδου και ο καθορισμός των χρήσεων γης.
Οι βασικές χρήσεις θα περιλαμβάνουν ανάπτυξη εμπορευματικού κέντρου, πάρκου logistics και μεταποίησης και τη δημιουργία ζώνης ελεύθερου εμπορίου, χρήσεις που ενδείκνυνται, σύμφωνα με την προμελέτη που έχει κάνει η ΓΑΙΑΟΣΕ, για την αξιοποίηση της έκτασης που βρίσκεται σε προνομιακό σημείο, 8 χλμ. από το λιμάνι Θεσσαλονίκης, 5,5 χλμ. από τη ΒΙΠΕ Σίνδου κ.ά.
Το ύψος της επένδυσης θα μπορούσε να ανέλθει σε εύρος μεταξύ 115 και 260 εκατ. ευρώ, αναλόγως των τελικών χρήσεων και του μίγματος που θα προκριθεί, ενώ έχουν γίνει εκτιμήσεις για εσωτερική απόδοση περίπου 10% και δημιουργία 3.500 νέων θέσεων εργασίας.
Πάντως το τελικό ύψος της επένδυσης ποικίλει, ανάλογα με το σύνολο των κατασκευαστικών φάσεων και χρήσεων και τους όρους του διαγωνισμού. Το ελάχιστο απαιτούμενο ύψος της επένδυσης ανέρχεται στα 115-120 εκατ. ευρώ και το μέγιστο στα 200-260 εκατ. ευρώ.
Επίσης, υπάρχουν εκτιμήσεις για οφέλη άνω των 300 εκατ. ευρώ σε βάθος χρόνου σε επίπεδο Ακαθάριστης Προστιθέμενης Αξίας, εκ των οποίων τα 30 εκατ. ευρώ θα είναι άμεσα (όταν γίνει η επένδυση).
Με δεδομένη την ισχυρή βούληση των εμπλεκομένων μερών για την υλοποίηση του project κι ενώ στο παρελθόν οι προσπάθειες αξιοποίησης του Γκόνου όλο και κάπου σκόνταφταν κι έπεφταν στο κενό, το ΤΑΙΠΕΔ θα πρέπει να εκπονήσει τοπογραφικές και πολεοδομικές μελέτες, να μεριμνήσει για τις απαλλοτριώσεις παρακείμενων εκτάσεων για τη σύνδεση του πρώην στρατοπέδου με το οδικό και σιδηροδρομικό δίκτυο, να προχωρήσει στην έκδοση όλων των απαραίτητων αδειών, στη διενέργεια του διαγωνισμού για την παραχώρηση του ακινήτου σε ιδιώτη επενδυτή, την μετεγκατάσταση των στρατιωτικών αρτοποιείων και την απομάκρυνση με ασφάλεια του πολεμικού υλικού.
Η απαιτούμενη επένδυση εξαρτάται από το σενάριο χρήσεων που θα επιλεγεί. Με βάση αναλύσεις η παραχώρηση της έκτασης θα μπορούσε να αξιοποιηθεί για χρήση υπηρεσιών logistics, μεταποίησης, συναρμολόγησης και ζωνών ελεύθερου εμπορίου.
Σε μία εποχή συνεχών γεωπολιτικών ανακατατάξεων η εξέλιξη και η επιτυχής ή όχι κατάληξη του διαγωνισμού για το πρώην στρατόπεδο θα εξαρτηθεί από την στρατηγική που θα επιδείξουν μεγάλες εταιρείες logistics, σε μία περίοδο μάλιστα που είναι κρίσιμο μία χώρα να είναι σε θέση να διαθέτει ένα σύγχρονο και αποδοτικό δίκτυο εφοδιαστικής αλυσίδας και εμπορευματικών ροών.
Εκτιμάται πάντως πως ο διαγωνισμός θα προσελκύσει μεγάλους παίκτες, ακόμα και με συνέργειες επενδυτικών σχημάτων, καθώς το διακύβευμα είναι κρίσιμο.
Η Streem Global επενδύει στη Σίνδο με το βλέμμα στην Κεντρική Ευρώπη
Πρόσφατα, στην εξαγορά σύγχρονης εγκατάστασης logistics στη Βόρεια Ελλάδα προχώρησε η Streem Global AE, στο πλαίσιο του σχεδίου ανάπτυξης που υλοποιεί, ενδυναμώνοντας την ηγετική της θέση στον κλάδο logistics στη ΝΑ Ευρώπη, βάζοντας ένα ακόμα λιθαράκι στο επενδυτικό παζλ στον κλάδο των μεγάλων αποθηκευτικών χώρων.
Διευθύνων σύμβουλος της Streem Global AE είναι ο Κωνσταντίνος Μπήτρος , διαχειριστής του αμερικανικού fund Η.Ι.G Capital στην Ελλάδα, το οποίο έχει χρηματοδοτήσει σημαντικές επενδύσεις στη χώρα μας, στον τουρισμό και στα logistics-μεταφορές, έχοντας εξαγοράσει, μεταξύ άλλων επιχειρήσεων και, πλειοψηφικό πακέτο της βορειοελλαδικής «Μακιός ΑΕ».
Ειδικότερα, η Streem Global AE προχώρησε στην απόκτηση σύγχρονης εγκατάστασης logistics στη ΒΙΠΕ Σίνδου, τη μεγαλύτερη βιομηχανική περιοχή στην Ελλάδα, με επιφάνεια 33.000 τ.μ., σε οικόπεδο 60.000 τ.μ. κοντά στο Καλοχώρι, το δεύτερο μεγαλύτερο βιομηχανικό κόμβο της περιοχής. Το σημείο είναι σε στρατηγική θέση, δίπλα στον αυτοκινητόδρομο Αθηνών-Θεσσαλονίκης και 12 χλμ. από το λιμάνι της Θεσσαλονίκης. Πρόκειται για ένα logistics hub με σύγχρονες υποδομές και διάταξη που φιλοξενεί χύδην και παλετοποιημένα φορτία διασφαλίζοντας υψηλή λειτουργική απόδοση και παραγωγικότητα.
Βασικό πλεονέκτημα της αποτελεί η ύπαρξη σιδηροδρομικής υποδομής εντός της εγκατάστασης που συνδέεται με το εθνικό σιδηροδρομικό δίκτυο και μπορεί να υποστηρίξει τη μεταφορά φορτίων, με χρήση τρένου, προς την κεντρική Ευρώπη.
Η συγκεκριμένη επένδυση αποτελεί μέρος του ευρύτερου σχεδιασμού της διοίκησης της Streem Global που στοχεύει στην δημιουργία ενός one stop shop στον κλάδο των logistics με ισχυρό διεθνές αποτύπωμα μέσω της δημιουργίας ενός ισχυρού Ομίλου εταιρειών που θα παρέχει ολοκληρωμένες υπηρεσίες logistics στην Ελλάδα και στην ευρύτερη περιοχή της ΝΑ Ευρώπης.
Και η Dimand στον επενδυτικό χορό
Logistics center… πρώτης κατηγορίας πρόκειται να αναπτύξει, σε δύο φάσεις, η DIMAND, στο μεγάλο ακίνητο του πρώην εργοστασίου της Βαλκάν Εξπόρτ, στον Άγιο Αθανάσιο Θεσσαλονίκης και σε περιοχή που βρίσκεται πολύ κοντά στη ΒΙΠΕ Σίνδου. Σύμφωνα με προηγούμενη σχετική ανακοίνωση, πρόκειται να δημιουργηθεί ένα κόμβος logistics, o oποίος θα ξεπερνάει τις 110.000 τ.μ.
Ρότα για κέντρο logistics χαράσσει το λιμάνι
Διακηρυγμένος στόχος του λιμένα Θεσσαλονίκης είναι να εξελιχθεί στον μεγαλύτερο των Βαλκανίων. Άλλωστε, ο ΟΛΘ είναι ο μεγαλύτερος λιμένας στην Ελλάδα σε διακίνηση συμβατικού/χύδην φορτίου, αποτελεί την κύρια θαλάσσια πύλη και βάση εφοδιαστικής για την Ελλάδα και την ευρύτερη περιοχή της Νοτιοανατολικής Ευρώπης, διαδραματίζοντας καθοριστικό ρόλο στην εξωστρέφεια της χώρας, λόγω της στρατηγικής τοποθεσίας του, κοντά στα μεγάλα διευρωπαϊκά δίκτυα αυτοκινητοδρόμων και σιδηροδρόμων.
Υπό αυτό το πρίσμα, αν και η πρόοδος στο πονεμένο έργο της επέκτασης του έκτου προβλήτα είναι το ζήτημα που καίει αυτή την περίοδο, στο επενδυτικό πλάνο της εταιρείας βάσει του masterplan που έχει κατατεθεί περιλαμβάνεται και η κατασκευή νέου logistics center έως 60.000 τ.μ. στη βάση του έκτου προβλήτα, με εκτιμώμενο κόστος περίπου 30 εκατ. ευρώ (εξοπλισμός Σταθμού Εμπορευματοκιβωτίων και σταθμού Ξηρού Χύδην Φορτίου).
*Δημοσιεύθηκε στη "ΜτΚ" στις 21.01.2024