Στο αυλάκι της υλοποίησης μπαίνουν δύο εμβληματικά projects που στόχο έχουν να αναζωογονήσουν την ανατολική και τη δυτική Θεσσαλονίκη, «συνδέοντας» και αναβιώνοντας τρεις εντελώς διαφορετικές εποχές, ακριβέστερα τρεις αιώνες, τον 19ο, τον 20ο και τον 21ο.
Τα Κεραμεία Αλλατίνη και το συγκρότημα του Φιξ συμβολίζουν την βιομηχανική ψυχή της Θεσσαλονίκης και πλέον με το βλέμμα στραμμένο στο μέλλον αλλά με «πυξίδα» το παρελθόν, αποκτούν μία δεύτερη ευκαιρία με τα επενδυτικά εγχειρήματα που βρίσκονται σε εξέλιξη να τους δίνουν ξανά ζωή. Η παρουσία του πρωθυπουργού στα Κεραμεία και το Φιξ, κατά την επίσκεψή του την περασμένη Τετάρτη στη Θεσσαλονίκη, πιστοποιεί και το ζωηρό κυβερνητικό ενδιαφέρον για την αίσια έκβαση των επενδυτικών σχεδίων.
Μετά την εγκατάλειψη, τη φθορά και την απαξίωση χρόνων η στρατηγική αξιοποίησης των παλιών Κεραμείων και του βιομηχανικού χώρου βγάζει τα δύο κτήρια από την αφάνεια με την βιομηχανική ιστορία της πόλης να αναγεννάται, αλλάζοντας οριστικά κεφάλαιο.
Κεραμεία Αλλατίνη (1848 – 2023): O πύργος που «απογειώνει» μία περιοχή
Το ακίνητο βρίσκεται σε επαφή με τις περιοχές Κηφισιάς – Νέας Ελβετίας. Περικλείεται δυτικά από την οδό Αλ. Παπαναστασίου, η οποία αποτελεί και το διοικητικό όριο μεταξύ των δήμων Θεσσαλονίκης και του δήμου Πυλαίας – Χορτιάτη. Το 2021 το ακίνητο με εμβαδόν 81,5 στρέμματα, που γειτνιάζει με τον τερματικό σταθμό Νέας Ελβετίας, κομβική τοποθεσία ειδικά μετά τη λειτουργία του μετρό το β’ εξάμηνο του 2024, περιήλθε στην ιδιοκτησία της εταιρείας ΣΤΑΝΤΑ ΑΕΔΑ.
Αξιοποιώντας τη σχετική νομοθεσία περί ψηλών κτιρίων που ψηφίστηκε ενόψει της επένδυσης στο «Ελληνικό», πρόθεση της εταιρείας είναι να συγκεντρώσει όλη την επιτρεπόμενη δόμηση (με συντελεστή δόμησης 0,8) σε ένα ψηλό κτίριο (πύργος) σχεδόν 100 μέτρων, συνολικής επιφάνειας 32.000 τ.μ, που θα χρησιμοποιηθούν για εμπορικές χρήσεις, γραφεία, κατοικίες ενώ παράλληλα θα δημιουργηθεί υπόγειος χώρος στάθμευσης.
Η δόμηση λοιπόν θα «κλειστεί» σε ένα κτίριο ύψους 100 μέτρων και εμβαδού 29.000 τετραγωνικών μέτρων και ο υπόλοιπος χώρος θα γίνει πάρκο προσβάσιμο σε όλους. Τα κτίρια εμβαδού 7.100 τ.μ., όπου επιτρέπεται η αλλαγή χρήσης, θα αναπλαστούν και θα φιλοξενήσουν χώρους γραφείων και εστίασης.
Με τη δημοσίευση σε ΦΕΚ της έγκρισης του Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου, με το οποίο καθορίζονται οι χρήσεις γης, οι όροι και περιορισμοί δόμησης και δίνεται το πράσινο φως στο Ρυμοτομικό Σχέδιο Εφαρμογής του Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου, μία ελπιδοφόρα εποχή ξεκινά.
Οι μελέτες για τα νέα, υπερυψηλά κτίρια, θα γίνουν σε συνεργασία της ΣΤΑΝΤΑ με τεχνικά γραφεία του εξωτερικού, τα οποία έχουν την απαιτούμενη εμπειρία σε αυτού του είδους τις κατασκευές.
Αναλυτικότερα, εντός της περιοχής του Ε.Π.Σ. καθορίζονται χρήσεις γης σε δύο ενότητες.
Στην «Ενότητα 1» επιτρέπεται η χρήση «Ελεύθεροι Χώροι - Αστικό Πράσινο» καθώς και η κατασκευή υπογείων χώρων για τη στάθμευση αυτοκινήτων.
Στην «Ενότητα 2», επιτρέπονται οι χρήσεις «Πολεοδομικό Κέντρο- Κεντρικές Λειτουργίας Πόλης», δηλαδή κατοικία και λοιπές λειτουργίες, τουριστικές, εμπορικές, πολιτισμού, συνεδριακές, πλην κέντρων διασκέδασης. Ο μέσος συντελεστής δόμησης είναι 0,80 , το μέγιστο ποσοστό κάλυψης 25% συμπεριλαμβανομένων και των υφιστάμενων διατηρητέων κτισμάτων και το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος των κτιρίων, φθάνει στα 100 μέτρα (σ.σ. ουρανοξύστες).
Στα νέα κτίρια, σύμφωνα με την εξειδίκευση του ΕΠΣ, θα εφαρμοστούν οι αρχές της βιοκλιματικής αρχιτεκτονικής.
Υπόγεια πάρκινγκ, χώροι πρασίνου ανοικτοί στο κοινό
Αξίζει να σημειωθεί πως βάσει των όρων δόμησης: α) Δεν επιτρέπεται η δημιουργία υπαίθριων χώρων στάθμευσης. β) Επιβάλλεται ο ενιαίος σχεδιασμός του αδόμητου χώρου της Ενότητας 2 και της Ενότητας 1. γ) Επιτρέπεται η ανάπτυξη αναγκαίου εσωτερικού δικτύου διαδρόμων κίνησης για την προσέγγιση των κτιρίων σε περίπτωση έκτακτης ανάγκης δ) Επιτρέπονται οι απαραίτητες υποδομές ώστε οι ανοικτοί ελεύθεροι χώροι της περιοχής παρέμβασης να μπορούν να χρησιμοποιηθούν από την πολιτική προστασία σε περιπτώσεις έκτακτων αναγκών.
Επίσης, εξασφαλίζεται η ελεύθερη πρόσβαση του κοινού στους κοινόχρηστους χώρους του ΕΠΣ, οι συνθήκες κίνησης ΑμεΑ.
Σύμφωνα με το σχεδιασμό του ΕΠΣ, θα δημιουργηθεί ένα ενιαίο πάρκο, πόλος έλξης κατοίκων και επισκεπτών της πόλης, το οποίο θα συμβάλλει στη βελτίωση των περιβαλλοντικών συνθηκών της άμεσης και ευρύτερης περιοχής.
Ως εκ τούτου, οι προτεινόμενοι χώροι πρασίνου θα ενοποιηθούν με το υφιστάμενο πάρκο Νέας Ελβετίας σε έναν ενιαίο εκτεταμένο χώρο αστικού πρασίνου, που περιλαμβάνει αθλητικές, πολιτιστικές και εκπαιδευτικές εγκαταστάσεις.
Αποκατάσταση και επανάχρηση διατηρητέων
Για την διαφύλαξη της πολιτιστικής κληρονομιάς, θα εκτελεστούν μελέτες αποκατάστασης και επανάχρησης του μνημειακού συνόλου βασισμένες σε μελέτες εγκεκριμένες από το ΥΠΠΟ, ενώ εντός της «Ενότητας 1», δεν επιτρέπονται δραστηριότητες εστίασης και αναψυχής και, σε αμφότερες τις Ενότητες 1 και 2, δεν επιτρέπεται η διαμόρφωση υπαίθριων - υπέργειων χώρων στάθμευσης. Στα χαρακτηρισμένα ως μνημεία κτίρια, δεν επιτρέπονται οι ακόλουθες χρήσεις: Υπεραγορές, Πολυκαταστήματα, Εμπορικά κέντρα, Εγκαταστάσεις εμπορικών εκθέσεων, Εκθεσιακά κέντρα, που περιλαμβάνονται στη γενική κατηγορία χρήσεων γης: (10) «Εμπόριο και παροχή προσωπικών υπηρεσιών.
Το μεγάλο κεντρικό κτίριο, συνολικού εμβαδού 13.000 τ.μ., που είναι διατηρητέο ως προς το κέλυφος και μπορεί να φιλοξενεί μόνο πολιτιστικές χρήσεις, θα παραχωρηθεί στον δήμο.
Η ιστορία
Η οικογένεια Αλλατίνι ίδρυσε το 1848, στην περιοχή της Μπότσαρη την Κεραμοποιεία Αλλατίνη. Τα προϊόντα της «Κεραμεία Αλλατίνη» είναι οξύμαχα πλακίδια και σωλήνες, διακοσμητικοί πλίνθοι και τέσσερις τύποι κεραμιδιών. Ήδη από το 1836, η οικογένεια δραστηριοποιούνταν βιομηχανικά, με τους Μύλους Αλλατίνη. Το 1935 το κεραμείο κάηκε και οι νέες εγκαταστάσεις δημιουργήθηκαν στην περιοχή της Νέας Ελβετίας, το 1939.
Κατά την διάρκεια της Κατοχής, η τεράστια έκταση χρησιμοποιήθηκε ως χώρος στάθμευσης από τους Γερμανούς, παρόλο που το εργοστάσιο δεν είχε προλάβει να ξεκινήσει να λειτουργεί. Η λειτουργία του ξεκινάει μετά και τον Εμφύλιο. Η άργιλος μεταφερόταν με βαγόνια από το ορυχείο, που βρισκόταν στη θέση του σημερινού LIDL. Λειτούργησε μέχρι και το 1997 οπότε και εγκαταλείφθηκε, καθώς η παραγωγή μεταφέρθηκε σε νέες εγκαταστάσεις στο Κιλκίς.
Τον Ιανουάριο του 2020 προκλήθηκε πυρκαγιά στο εσωτερικό του κτιρίου, πιθανόν από αστέγους που κατοικούσαν εντός του και άναψαν φωτιά να ζεσταθούν. Η περίοδος της υποβάθμισης έκλεισε τον Δεκέμβριο του 2021 με την πώληση του συγκροτήματος.
Η διακοπή της λειτουργίας τους τα τελευταία 30 χρόνια και η εγκατάλειψη τους συνέβαλαν στη δημιουργία ενός χώρου επικίνδυνου και υποβαθμισμένου για τις κατοικημένες περιοχές που τον περιβάλλουν. Παρά το ότι χαρακτηρίστηκαν το 2006 με απόφαση του Υπουργείου Πολιτισμού ως «μνημείο», επειδή αποτελούν σημαντικό δείγμα Βιομηχανικής Αρχιτεκτονικής του 20ου αιώνα, δεν έγινε μέχρι σήμερα καμία προσπάθεια για την εξυγίανση και αναβάθμιση τους.
Φιξ (1888 – 2023): Πύλη ανάπτυξης η δυτική… πύλη της πόλης
Στις ράγες, μετά από 40 χρόνια φαγούρας, αναμένεται να μπει και να… επιταχύνει το προσεχές διάστημα ένα από τα μεγαλύτερα έργα ανάπλασης στη Θεσσαλονίκη. Ο λόγος για την ανακατασκευή των εγκαταστάσεων της πρώην ζυθοποιίας Φιξ στη δυτική είσοδο της Θεσσαλονίκης, επί της οδού 26ης Οκτωβρίου.
Πρόκειται για ένα έργο το οποίο προωθείται από την Dimand Real Estate και αναμένεται να απαιτήσει κεφάλαια πάνω από 150 εκατ. ευρώ για να ολοκληρωθεί το πρώτο τρίμηνο του 2027. Σύμφωνα με το υπάρχον επενδυτικό πλάνο, το αργότερο μέχρι το τέλος του νέου έτους θα έχουν εκπονηθεί οι μελέτες με τις μπουλντόζες να πιάνουν δουλειά το 2024.
Η Dimand σε έναν περίγυρο πρασίνου, θα δημιουργήσει ένα βιώσιμο, αειφορικό σύμπλεγμα κτιρίων 50.000 τ.μ., από τα οποία τα 17.000 τ.μ. θα είναι των αποκατεστημένων διατηρητέων βιομηχανικών κτιρίων.
Στη θέση του παλιού εργοστασίου πρόκειται να δημιουργηθούν νέοι χώροι που θα ξεπερνούν τα 51.000 τ.μ. και θα φιλοξενούν ένα συνδυασμό χρήσεων. Περίπου 36.000 τ.μ. θα αφορούν νέα κτίρια, ενώ 15.500 τ.μ. αφορούν την αξιοποίηση διατηρητέων κτισμάτων. Στο πλαίσιο αυτό, από τα 36.000 τ.μ. εξετάζεται η αξιοποίηση περίπου 28.000 τ.μ. για τη δημιουργία 220-230 νέων διαμερισμάτων. Στα υπόλοιπα 8.000 τ.μ. προβλέπεται η κατασκευή ενός νέου ξενοδοχείου.
Αντιστοίχως, στα 15.500 τ.μ. των διατηρητέων κτιρίων μελετάται η ανάπτυξη χρήσεων κατοικίας, εστίασης, ενός ξενοδοχείου και εμπορικών καταστημάτων (π.χ. για είδη πρώτης ανάγκης). Επίσης, αναμένεται να δημιουργηθεί κι ένας χώρος μουσείου, ενδεχομένως και μια μικρή ζυθοποιία τύπου craft, ώστε να συνδυαστεί αρμονικά το project με την ιστορία του ακινήτου.
Η ιστορία
Το βιομηχανικό συγκρότημα «ΦΙΞ» είχε πρωτοχτιστεί το 1888 στα πρότυπα μεγάλων ευρωπαϊκών βιομηχανιών ως οινοπνευματοποιείο «Μισραχή», ενώ τέσσερα χρόνια αργότερα (1892) συνδιοικήθηκε από τις γνωστές επιχειρηματικές εβραϊκές οικογένειες της Θεσσαλονίκης Αλλατίνη, Μισραχή και Φερνάντες. Το 1912 άρχισε η λειτουργία του ως ζυθοποιείο «Όλυμπος», αργότερα συνενώθηκε με το παγοποιείο-ζυθοποιείο «Νάουσα» στην απέναντι πλευρά του δρόμου και τελικά πέρασε στα χέρια του ιδιοκτήτη της αθηναϊκής εταιρείας «ΦΙΞ», Κάρολου Φιξ, το έτος 1926.
Το 1983 η εταιρεία κήρυξε πτώχευση, η ακίνητη περιουσία της περιήλθε στην Εθνική Τράπεζα και το 1991 μετά από πλειστηριασμό το συγκρότημα αγοράστηκε από ιδιώτες με στόχο την πολιτιστική εκμετάλλευση. Το 1994 η 4η Εφορεία Νεοτέρων μνημείων χαρακτήρισε το συγκρότημα ως έργο τέχνης εξαιρετικού ενδιαφέροντος και το υπουργείο Πολιτισμού, επί θητείας Θάνου Μικρούτσικου, χαρακτήρισε το σύνολο σχεδόν των κτηρίων ως ιστορικά – διατηρητέα μνημεία. Από την εν λόγω απόφαση εξαιρέθηκαν κάποια νεώτερα τμήματα του συγκροτήματος, τα οποία αξιοποιήθηκαν ως χώροι πολιτισμού και διασκέδασης.
Στην πρόσοψή του φέρει ακόμη το όνομα του παλιού του ιδιοκτήτη: «Κάρολος Φιξ». Το ιστορικό εργοστάσιο, με τα χαρακτηριστικά κόκκινα τούβλα, αποτελεί ένα από πιο γνωστά βιομηχανικά συγκροτήματα της Θεσσαλονίκης. Στο εσωτερικό του, η εικόνα της εγκατάλειψης είναι έκδηλη: Κατεστραμμένοι τοίχοι, σκουριασμένα μηχανήματα και ετοιμόρροπες κατασκευές.
«Νέα πνοή στη Θεσσαλονίκη, έρχονται κι άλλες επενδύσεις»
«Bιομηχανικά ακίνητα που ήταν παρατημένα και ξεχασμένα επί δεκαετίες όπως το Φιξ και τα Κεραμεία Αλλατίνη αναβιώνουν με τα επενδυτικά σχέδια που τα συνοδεύουν να δίνουν νέα πνοή στην πόλη, στέλνοντας παράλληλα και τα κατάλληλα σήματα στην επενδυτική κοινότητα για τις προοπτικές της Θεσσαλονίκης», σημειώνει ο Δημήτρης Τζιβράς, γενικός διευθυντής του Γραφείου Θεσσαλονίκης της Atria Property Services/ CBRE Affiliate Network.
«Το εγχείρημα του Φιξ αναβαθμίζει πολλαπλώς την δυτική Θεσσαλονίκη, μία ιδιαίτερη περιοχή η οποία παρά το ότι έχουν γίνει αρκετά τα τελευταία χρόνια, αντιμετωπίζεται ακόμα με επιφυλακτικότητα. Οι επενδύσεις στο Φιξ και το Hub 26 απέναντι είναι πολύ σημαντικές για να αλλάξει οριστικά η εικόνα», εκτιμά.
«Από την άλλη πλευρά και η αξιοποίηση των Κεραμείων Αλλατίνη (με σπίτια, γραφεία, πολιτιστικές χρήσεις), μία περιοχή ανεκμετάλλευτη, εγκαταλελειμμένη και ερημωμένη επί πολλά χρόνια, αναβαθμίζει την ανατολική Θεσσαλονίκη, ενώ το γεγονός πως δίπλα υπάρχει μετρό προσδίδει τεράστια αξία στην επένδυση. Η σχέση της πόλης με το βιομηχανικό κομμάτι της ανατολικής Θεσσαλονίκης έρχεται ξανά στο προσκήνιο. Σε κάθε περίπτωση θεωρώ πως θα ακολουθήσουν και άλλες επενδύσεις», καταλήγει.
*Δημοσιεύθηκε στη "ΜτΚ" στις 08.10.2023