Ακόμη μια επιτυχημένη εκδήλωση στο Μέγαρο Μουσικής την περασμένη εβδομάδα, με αξιόλογη παρουσία νέων ανθρώπων. Διοργανωτής το περιοδικό Κτίριο, τίτλος «Αρχιτεκτονική και Επιχειρηματικότητα στη Θεσσαλονίκη», και προφανές θέμα της η αγορά ακινήτων, αλλά και η οικιστική αναβάθμιση.
Εδώ θα πρέπει να επισημανθεί το εξής: μπορεί μεν η πλειοψηφία του ευάριθμου κοινού να αποτελείτο από μηχανικούς και διακοσμητές, αλλά πολύ μεγάλο μέρος του ήταν πολίτες ευαίσθητοι πάνω σε θέματα αισθητικής. Η ευαισθητοποίηση τούτη είναι ευδιάκριτη την τελευταία δεκαετία. Ασχέτως αν διαψεύστηκαν οικτρά, ουκ ολίγοι Θεσσαλονικείς υποστήριξαν τον Μπουτάρη προσβλέποντας στο γούστο του, καθώς διψούσαν για μια φρέσκια προσέγγιση του αστικού περιβάλλοντος.
Ανάλογο αέρα απέπνεε και ο Ζέρβας, δυστυχώς επίσης δίχως περιεχόμενο. Πάντως το ενδιαφέρον δεν κοπάζει, αν τουλάχιστον κρίνουμε από τις ουρές στα Open House, από την αρθρογραφία στα τοπικά ΜΜΕ, από τις ζωηρές συζητήσεις γύρω από την ανέγερση ψηλών κτιρίων, ή από τον αρχικό ενθουσιασμό λόγω ανακατασκευής της Μοδιάνο.
Ποια είναι άραγε οικονομική επίδραση του κατασκευαστικού κλάδου στην πραγματική οικονομία; Σύμφωνα με υπολογισμούς της ΕΤΕ, από σήμερα μέχρι το 2030 αναμένεται να επενδυθούν 45 δισ. ευρώ σε κατασκευές και ανακαινίσεις, παρά τις υφιστάμενες αντιξοότητες. Η μεσοσταθμική μείωση του ΕΝΦΙΑ κατά 35%, η εκ νέου αναστολή εφαρμογής του ΦΠΑ σε νεόδμητα, η κατάργηση του φόρου γονικών παροχών έως τις 800.000 ευρώ, και τα προγράμματα «Εξοικονομώ» και «Σπίτι μου» προσφέρουν ώθηση στην κατασκευαστική δραστηριότητα. Πανελληνίως περίπου 15% των αγοραστών ακινήτων είναι αλλοδαποί, σε σύγκριση με 4% το 2018. Το 25% των συναλλαγών με το εξωτερικό θα μπορούσε να αποδοθεί σε Αμερικανούς το ‘22, μάλλον λόγω της χαμηλής ισοτιμίας του ευρώ έναντι του δολαρίου. Βάσει στοιχείων της ΤτΕ, το ‘23 οι συνολικές επενδύσεις σε ακίνητα από ξένους ήταν ~2,1 δισ. ευρώ, ποσό αναλογικά χαμηλό σε σχέση με την υπόλοιπη ΕΕ.
Κι εδώ πάνω; Το ποσοστό αγοραστών ακινήτων από το εξωτερικό καταγράφει αυξητική τάση, ως απόρροια και του υψηλότερου βιοτικού επιπέδου στα Βόρεια Βαλκάνια. Στην Κεντρική Μακεδονία τα στοιχεία φανερώνουν ετήσια αύξηση σε νέες οικοδομές ύψους 63,6%, αγγίζοντας τον Οκτώβριο του 2023 τα 500.000 μ³. Η αυξημένη ζήτηση για ακίνητα έχει τόσο ενισχύσει το ενδιαφέρον, ώστε το γ’ τρίμηνο του ‘23 οι τιμές των οικιστικών ακινήτων να αυξηθούν εδώ κατά 15,4%, έναντι αύξησης 14,6% στην Αττική. Ως αποτέλεσμα, η τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο στο κέντρο ανέβηκε περίπου 20% (μεσοσταθμικά, α’ εξάμηνο 2023: 2.700 €/μ², α’ εξάμηνο 2022: 2.200 €/μ²), όταν περιζήτητα ακίνητα μπορούν να φτάσουν έως και 10.000 € ανά τετραγωνικό. Εκτός κέντρου, Καλαμαριά, Θέρμη, Πανόραμα, και Δήμος Θερμαϊκού επίσης αποτελούν ζώνες κατοικίας δημοφιλείς σε οικογένειες, εργένηδες ή ψηφιακούς νομάδες, εξαιτίας της λιγότερο πυκνής δόμησης, των καλύτερων σχολείων, των επιχειρήσεων πληροφορικής, των εμπορικών κέντρων, και της εγγύτητας σε αεροδρόμιο και Χαλκιδική. Οι μέσες τιμές ανά τετραγωνικό κυμαίνονται εκεί μεταξύ 1.600 και 2.700 ευρώ, ενώ πολυτελείς παραθαλάσσιες μονοκατοικίες έχουν φτάσει μέχρι και στα 3,5 εκ. ευρώ • κατά συνέπεια, η ετήσια κεφαλαιακή απόδοση των κατοικιών περιστασιακά φτάνει στο 9-10%. Προς το παρόν λοιπόν, η Νύμφη του Θερμαϊκού θεωρείται μία από τις ανερχόμενες ευρωπαϊκές αγορές ακινήτων. Επιπλέον, οι τζίροι βιομηχανιών δομικών υλικών της ΠΚΜ ξεπερνούν αθροιστικά τα 650 εκ. ευρώ. Τα 800 αρχιτεκτονικά γραφεία της Θεσσαλονίκης εκτιμάται πως απασχολούν τουλάχιστον 4.000 άτομα, συνήθως καλοπληρωμένους πτυχιούχους. Παράλληλα, η άνθηση της τοπικής κατασκευής έμμεσα ενισχύει και τις εξωστρεφείς επιχειρήσεις, είτε μεταποιητικές, είτε παροχής υπηρεσιών • στην Κεντρική Μακεδονία εδρεύουν οι κραταιότεροι εξαγωγείς κουφωμάτων, μονωτικών και κονιαμάτων, οι δε μελετητές και υπεργολάβοι μπορούν άνετα να βγουν εκτός συνόρων, όπως απέδειξαν κατά τη διάρκεια της Κρίσης.
Εφόσον ο συνολικός οικοδομικός τομέας είναι τόσο σημαντικός, θα περίμενε κανείς πως η Πολιτεία στέκεται αρωγός του, και μάλιστα αταλάντευτος. Σύμφωνα με τους εμπλεκόμενους κάτι τέτοιο δεν ισχύει, αντίθετα τα αμέτρητα εμπόδια που συναντούν είναι συχνά αποτέλεσμα λανθασμένων πολιτικών. Το ‘08 -ταβάνι στην αγορά κατοικίας- το μέγεθος της άγγιζε τα 22 δισ. ευρώ, ενώ το ‘23 παρέμενε στα 9 δισ. ευρώ, με μεταβολή επιπέδου τιμών -3.4% μεταξύ 2008-2023. Με βάση το νυν επίσημο διαθέσιμο εισόδημα, υπολογίζεται ότι πρόσβαση στην αγορά κατοικίας έχει μόνο το 25% των Ελλήνων, ενώ όσον αφορά τα νεόδμητα, αυτά απευθύνονται σε ένα ισχνό 10%. Οι περιορισμοί στις τράπεζες προκαλούν χρηματοδοτική ασφυξία σε κατασκευαστές και αγοραστές • το ‘08, 80% των πράξεων εκτελούνταν μέσω τραπεζικού δανεισμού (εκταμιεύσεις ύψους 13,2 δισ. ευρώ), όταν το ‘23 με δάνεια 1,2 δισ. έγιναν μόνο 20%. Οι διαδικασίες πολεοδομικής επέκτασης καθυστερούν απελπιστικά, με αποτέλεσμα συνεχή ανατίμηση της οικοδομήσιμης γης. Ο πληθωρισμός έχει απογειώσει τα κόστη υλικών και μισθών. Φορολογικά αντικίνητρα για ελεύθερους επαγγελματίες συντηρούν τη φυγή μηχανικών και τεχνητών. Κατασχέσεις, φθορά και πολυϊδιοκτησία κρατάνε έως 250.000 διαμερίσματα εκτός ορίζοντα. Το κατά τόπους ανεβασμένο στα 800.000 ευρώ όριο για Golden Visa προκαλεί εύλογες ανησυχίες, από κοινού με τη γεωπολιτική αστάθεια σε Ανατολική Ευρώπη και Μέση Ανατολή. Στελέχη υπηρεσιών συχνά επιδεικνύουν συμπεριφορά… σατράπη, ερμηνεύοντας αυθαίρετα την κείμενη νομοθεσία. Εκ μέρους πολιτικών, πανεπιστημιακών και δικαστών εκφράζονται ιδεολογικές αντιρρήσεις στην οικοδομική ανάπτυξη, και κυρίως στους ουρανοξύστες (στη… Συμπρωτεύουσα τα αντίστοιχα πρόσωπα ενίοτε προσκολλώνται στο Βυζάντιο και στους Οθωμανούς). Τέλος, προκαλεί απορία γιατί δεν ενεργοποιείται η απαλλοτρίωση υπέρ ιδιωτών developer, ένα εργαλείο που επέτρεψε την υλοποίηση του Porto Carras το ‘70 και θα μπορούσε να αναστήσει υποβαθμισμένες γειτονιές σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη.
Αν εστιάσουμε στα καθ’ ημάς θα εντοπίσουμε αρκετές ακόμη περιπτώσεις κωλυμάτων. Πέρα από πάρκα, στα παρατημένα στρατόπεδα της πόλης θα μπορούσαν να ανεγερθούν μέχρι 2.500 «πράσινες» πολυκατοικίες, επιλύοντας ποιοτικά το πρόβλημα έλλειψης στέγης, όμως οι στρατιωτικοί κωλυσιεργούν. Παρά ορισμένες θετικές νομοθετικές ρυθμίσεις, η τρέχουσα ανυπαρξία ολιστικού σχεδιασμού (κάποιο διάδοχο σχήμα του Ρυθμιστικού) φρενάρει την ανάπτυξη. Καμία σοβαρή πρωτοβουλία δεν μπορεί να αναληφθεί αν δεν περιλαμβάνει τολμηρό ανασχεδιασμό των ΜΜΜ, με πολλαπλές λύσεις. Η τελευταία απόφαση του Δημοτικού Συμβουλίου Θεσσαλονίκης για την οριοθέτηση του ΟΛΘ ενδέχεται να προκαλέσει περαιτέρω αναβολή των επενδύσεων στο λιμάνι. Η αβέβαιη διάρκεια κατασκευής του FlyOver μουδιάζει υποψήφιους αγοραστές. Η μίζερη επιμονή στα οκταόροφα υπονομεύει τις προοπτικές των Λαχανόκηπων, η δε εκκρεμότητα των Μύλων Αλλατίνη έχει κουράσει.
Η επέκταση της Πυλαίας αργεί χαρακτηριστικά, στερώντας όλο το πολεοδομικό συγκρότημα από πολύτιμα μέγαρα γραφείων, καταστημάτων και κατοικιών. Καμία ουσιαστική πρόταση για τις υποβαθμισμένες γειτονιές πάνω από τη Βασ. Όλγας δεν διατυπώνεται από υπεύθυνα χείλη, τη στιγμή που ένα τεράστιο γκέτο διαμορφώνεται στην περιοχή. Η πόλη πάσχει από αξιόλογα εμβληματικά κτίρια, κρατικά ή ιδιωτικά • εκτός από λιγοστά νέα αρχιτεκτονήματα (πχ Μουσείο Ολοκαυτώματος, ΔΕΘ, ΦΙΞ, Κεραμεία Αλλατίνη), μόνη της ελπίδα να καταστεί ενδιαφέρουσα είναι ο δημόσιος χώρος, μα κι εδώ λείπει ο συνολικός σχεδιασμός. Χαρακτηριστικό παράδειγμα η πλατεία Συντριβανίου, όπου το μακρινό 1966 ο Ζογγολόπουλος εγκατέστησε το διάσημο γλυπτό του, στην καρδιά μιας Θεσσαλονίκης δυναμικής.
H χωροθέτηση του έργου ήταν ευφυέστατη: δέσποζε ολομόναχο στην πλατεία, ανάμεσα στο ιστορικό κέντρο και στα φουτουριστικά κτίρια της Έκθεσης και του ΑΠΘ, συμβολίζοντας επιτυχημένα το πέρασμα από το χθες στο αύριο, από το σκοταδισμό στην τεχνολογία και στην επιχειρηματικότητα. Έκτοτε η -εκφυλισμένη σε άχρωμο κυκλοφοριακό κόμβο- πλατεία αναμένει την έλευση του μετρό, το ποικιλόμορφο κέντρο μεταλλάχθηκε σε τσιμεντένια μάζα, το επανατοποθετημένο οθωμανικό Συντριβάνι κατέστη επίκεντρο του -φλύαρου πια- δημόσιου χώρου, τα πανεπιστημιακά κτίρια βρώμισαν, τα υπολείμματα των τειχών κατάντησαν δυσνόητα χαλάσματα, τα ενδιαφέροντα περίπτερα της ΔΕΘ χάθηκαν πίσω από ακαλαίσθητες προσθήκες και κατασκευές • αποτελμάτωση σε έναν κόσμο που τρέχει.
Κι όμως υπάρχουν αξιομίμητα υποδείγματα: Βαρκελώνη, Τελ Αβίβ, Μασσαλία και Αθήνα (μετά τους Ολυμπιακούς) μεταμορφώθηκαν. Ένα εξωραϊσμένο αστικό περιβάλλον θα συνεπάγετο περισσότερες επενδύσεις στον τουρισμό (η Καταλανική πρωτεύουσα, από 1.000.000 τουρίστες το ‘80 έφτασε στα 13.000.000 το 2023), στην εξ αποστάσεως παροχή υπηρεσιών, και στην κατοίκηση βαλκάνιων φοιτητών, Ισραηλινών ερευνητών, Τούρκων επιχειρηματιών και βορειοευρωπαίων συνταξιούχων, αφού η βελτιωμένη ποιότητα ζωής θα ήταν ικανή να τους προσελκύσει εδώ. Θα επαναλάβω ότι στην ΠΚΜ δεν υπάρχει η πολυτέλεια μονοθεματικής ανάπτυξης, τίποτα δεν πρέπει να μείνει ανεκμετάλλευτο αν θέλουμε να επιστρέψουμε στο προ μνημονίων επίπεδο ζωής.
Εμπορικός και συγκοινωνιακός κόμβος, λογικές αξίες, καλό ανθρώπινο δυναμικό, πανεπιστημιούπολη, ιστορικός τόπος: η σημερινή Θεσσαλονίκη διαθέτει όλα τα θεμελιώδη για να αποτελεί βιώσιμο προορισμό επενδύσεων σε ακίνητα, όμως σίγουρα δεν αξιοποιούνται όπως θα έπρεπε. Το διαπιστώνουν όσοι περνούν από την Πλατεία Συντριβανίου.
*Δημοσιεύθηκε στη "ΜτΚ" στις 19.05.2024