Τα σμήνη των «κορακιών», που άλλοτε σύχναζαν στα Ειρηνοδικείο, συμμετέχοντας σε στημένους πλειστηριασμούς και ενίοτε εκβιάζοντας άλλους για να αποσυρθούν από τη διαδικασία, έχουν διαλυθεί. Ωστόσο οι λεγόμενοι «επαγγελματίες» των πλειστηριασμών εξακολουθούν να δραστηριοποιούνται, κρυμμένοι πίσω από την οθόνη του υπολογιστή τους.
Η διαδικασία έχει εξυγιανθεί σε μεγάλο βαθμό, λένε συμβολαιογράφοι με τους οποίους μίλησε η «ΜτΚ». Πλέον οι πλειστηριασμοί γίνονται εύκολα και σε αυτούς μπορεί να συμμετάσχει οποιοσδήποτε, όπου και να ζει, στην Ελλάδα ή το εξωτερικό, χωρίς δια ζώσης παρουσία ή πληρεξούσιους και χωρίς το περιθώριο συνεννοήσεων μεταξύ των συμμετεχόντων.
Από το 2017 που οι πλειστηριασμοί γίνονται ηλεκτρονικά στην πλατφόρμα e-auction περισσότερα από 128.000 ακίνητα άλλαξαν χέρια με ένα κλικ. Το επόμενο διάστημα έχουν προγραμματιστεί άλλοι 12.000 πλειστηριασμοί για ακίνητα που είχαν υποθηκευτεί έναντι κόκκινων δανείων.
Εκτός από τους «επαγγελματίες», στο παιχνίδι μπαίνουν και οι εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων από δάνεια και πιστώσεις, που πολλές φορές «χτυπούν» τα ακίνητα σε χαμηλές τιμές και στη συνέχεια τα μεταπωλούν με σημαντικό κέρδος.
Ιδιώτες που ψάχνουν πρώτη κατοικία
«Τα πρώτα χρόνια, λόγω του αρνητικού κλίματος που είχε επικρατήσει, δεν υπήρχε μεγάλο ενδιαφέρον για τους ηλεκτρονικούς πλειστηριασμούς. Τα τελευταία δύο χρόνια υπάρχει μεγάλο ενδιαφέρον από φυσικά πρόσωπα» λέει στη «ΜτΚ» ο Γεώργιος Σούρμπας-Σερέτης, γραμματέας του Συμβολαιογραφικού Συλλόγου Θεσσαλονίκης. Ο ίδιος εκτιμά ότι αυτό συμβαίνει γιατί πλέον το κοινό εξοικειώθηκε με τη λειτουργία της πλατφόρμας. Επιπλέον η έλλειψη προσφοράς ακινήτων στην αγορά, στρέφει τους ιδιώτες στο e-auctions για την εύρεση πρώτης κατοικίας, εκτιμά ο ίδιος.
«Στην αρχή ο κόσμος δεν ήξερε πώς να χρησιμοποιήσει την πλατφόρμα, αλλά τα τελευταία δύο χρόνια το ενδιαφέρον είναι μεγαλύτερο», συμφωνεί και η συμβολαιογράφος Θεσσαλονίκης Χριστίνα Πανταζή Φαρδή. «Τον τελευταίο καιρό μπαίνουν και πολίτες που δεν είναι επαγγελματίες, οι οποίοι βλέπουν ότι είναι πολύ ακριβά τα ακίνητα στην αγορά και ψάχνουν να πάρουν ένα σε πιο φθηνή τιμή, γιατί στην πλατφόρμα οι τιμές είναι λίγο πιο κάτω από τις πραγματικές» προσθέτει η ίδια.
Πιστοποιημένος εκτιμητής που μίλησε στη «ΜτΚ» υπό τον όρο της ανωνυμίας, επιβεβαίωσε ότι η τιμή εκκίνησης είναι συνήθως χαμηλότερη της εμπορικής, όχι μόνο για να υπάρξει ενδιαφέρον για τον πλειστηριασμό, αλλά και για το γεγονός ότι η αυτοψία γίνεται μόνο εξωτερικά του ακινήτου και με βάση τα στοιχεία που περιλαμβάνονται στον τίτλο ιδιοκτησίας ή εγγραφής της προσημείωσης. «Ο εκτιμητής δεν ξέρει πώς είναι μέσα το ακίνητο και για λόγους ασφαλείας θα ορίσει χαμηλό τίμημα» λέει.
Οι «επαγγελματίες» των πλειστηριασμών
Πολλοί από τους ιδιώτες είναι στην πραγματικότητα «επαγγελματίες» των πλειστηριασμών, άνθρωποι που αγοράζουν ακίνητα για να τα εκμεταλλευτούν επενδυτικά. «Βλέπουμε ενδιαφερόμενους να συμμετέχουν συστηματικά σε πλειστηριασμούς, κυρίως για να ανακαινίσουν και να ξαναπουλήσουν ή ολόκληρα κτίρια. Είναι περισσότεροι αυτοί, παρά οι απλοί πολίτες που αναζητούν κατοικία» εκτιμά η κ. Πανταζή.
Πλέον με την ηλεκτρονική πλατφόρμα είναι πολύ πιο εύκολο για όλους να παρακολουθούν ποια ακίνητα βγαίνουν σε πλειστηριασμό και να τα «χτυπήσουν» με σκοπό να τα εκμεταλλευτούν επενδυτικά, είτε μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης είτε μεταπωλώντας τα σε ιδιώτες. Μπορούν να συμμετάσχουν για ακίνητα σε οποιαδήποτε περιοχή της Ελλάδας, χωρίς πληρεξούσιους και χωρίς να χρειάζεται να μεταβούν οι ίδιοι στο οικείο Ειρηνοδικείο όπου παλαιότερα γινόταν ο πλειστηριασμός.
Όμως όπως λένε οι δύο συμβολαιογράφοι με τους οποίους μίλησε η «ΜτΚ» συνήθως οι περισσότεροι από αυτούς που συμμετέχουν στους ηλεκτρονικούς πλειστηριασμούς ζουν στην ίδια πόλη όπου βρίσκεται και το ακίνητο που τους ενδιαφέρει.
Με δεδομένο ότι τα στοιχεία του οφειλέτη αλλά και η διεύθυνση του ακινήτου είναι αναρτημένα στην ηλεκτρονική πλατφόρμα, είναι πολύ εύκολο για έναν ενδιαφερόμενο να εντοπίσει στο χάρτη το ακίνητο που τον ενδιαφέρει και να επισκεφτεί επί τόπου την περιοχή, ενώ αν πρόκειται για μικρή κοινωνία, όπου όλοι γνωρίζονται μεταξύ τους πιθανώς να έχει και ιδία αντίληψη του εσωτερικού.
Διαφανής διαδικασία, αλλά... υπάρχει τρόπος
«Οι συμβολαιογράφοι από την αρχή της συζήτησης για την ηλεκτρονική πλατφόρμα πλειστηριασμών θεωρήσαμε ότι ήταν ευκαιρία για να δημιουργηθεί ένα πλαίσιο διαφάνειας στη διαδικασία.
Η πλατφόρμα είναι ξεκάθαρη, διαφανής και αυτό αποδεικνύεται από τη μεγάλη συμμετοχή που υπάρχει τα τελευταία χρόνια. Μέχρι στιγμής δεν έχω ακούσει κάποιον όποιος να παραπονεθείτε για την χρήση της πλατφόρμας ή να καταγγείλει απειλή ή δυσλειτουργία» αναφέρει ο γραμματέας του Συμβολαιογραφικού Συλλόγου Θεσσαλονίκης, τονίζοντας ότι οι συμβολαιογράφοι δεν δίνουν σε κανέναν τα στοιχεία των συμμετεχόντων, οπότε δεν μπορούν να γίνουν προσυνενοήσεις ούτε μεταξύ τους ούτε απευθείας με τον οφειλέτη.
«Καμία σχέση με το παρελθόν, πλέον οι πλειστηριασμοί γίνονται πολύ πιο εύκολα. Όμως και πάλι υπάρχουν κοράκια στο σύστημα. Ο Έλληνας εφευρίσκει τρόπους..» αναφέρει δικηγόρος που μίλησε στη «ΜτΚ» υπό τον όρο ανωνυμίας. Μπορεί για παράδειγμα κάποιος που συμμετέχει στον πλειστηριασμό να προσεγγίσει τον οφειλέτη, το σπίτι του οποίου το σπίτι «βγαίνει στο σφυρί» (τα στοιχεία του είναι δημοσιευμένα), να έρθει σε συνεννόηση μαζί του, είτε υποσχόμενος ότι θα το «χτυπήσει» για να του το μεταπωλήσει στη συνέχεια, βγάζοντας φυσικά κέρδος. Αν πιστεύει ότι θα συμμετέχει στη διαδικασία και ο ίδιος ο ιδιοκτήτης μπορεί κάποιος να του ζητήσει ένα ποσό για να μην «χτυπήσει» το ακίνητο ή να μην ανεβάσει την τιμή.
Επίσης εάν σε μια μικρή κοινωνία που όλα μαθαίνονται τα στοιχεία όσων ενδιαφέρονται να συμμετάσχουν στον πλειστηριασμό περιέλθουν σε γνώση του οφειλέτη, μπορεί ο ίδιος να τους προσεγγίσει με σκοπό να έρθουν σε συμφωνία μεταξύ τους και με το fund που έχει το δάνειο και να καταλήξουν σε συμφωνία χωρίς να γίνει ο πλειστηριασμός». Η πηγή μας μάς ανέφερε περιπτώσεις στις οποίες ο ενδιαφερόμενος αντί να συμμετάσχει σε πλειστηριασμό πήγε απευθείας στον ιδιοκτήτη και τον ρώτησε πόσα χρειάζεται για να κλείσει τη διαπραγμάτευση με το fund. «Ένα στα δέκα ακίνητα έχει τέτοια κατάληξη» λέει.
Σημειωτέον ότι στην πλατφόρμα eauction.gr/ 1.710 πλειστηριασμοί ματαιώθηκαν και σχεδόν 75.000 είναι σε αναστολή. Πάντως οι συμβολαιογράφοι είναι κάθετοι ως προς το γεγονός ότι οι ίδιοι δεν δίνουν στοιχεία σε κανένα από τα ενδιαφερόμενα μέρη.
«Γιάννης κερνάει, Γιάννης πίνει»
Στη διαδικασία του πλειστηριασμού μπορεί να συμμετάσχει ακόμα και η επισπεύδουσα, τράπεζα ή εταιρεία διαχείρισης δανείων ή και ο ίδιος ο ιδιοκτήτης του ενυπόθηκου ακινήτου. «Τα πρώτα χρόνια λειτουργίας της πλατφόρμας στο 70% των περιπτώσεων που γίνονταν οι πλειστηριασμοί τα ακίνητα κατέληγαν στις επισπεύδουσες, τράπεζες ή εταιρείες διαχείρισης δανείων» λέει ο κ. Σούρμπας-Σερέτης.
Ο δικηγόρος Νίκος Σιαμάκης δίνει ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα του τρόπου με τον οποίο λειτουργούν οι τράπεζες. «Ένας δανειολήπτης είχε φτάσει να έχει μεγάλη οφειλή. Η τράπεζα εκχώρησε το δάνειό του για υποδεκαπλάσιο ποσό σε εταιρεία διαχείρισης απαιτήσεων, δικών της συμφερόντων, η οποία έβγαλε στο σφυρί ένα ακίνητο του οφειλέτη.
Τελικά η ίδια η εταιρεία διαχείρισης απαιτήσεων «χτύπησε το σπίτι» για 90.000 ευρώ. Στη συνέχεια το μεταπώλησε σε πελάτη μου προς 175.000 ευρώ και έβγαλε κέρδος 85.000 ευρώ, ενώ συνέχισε να έχει απαίτηση για τα υπόλοιπα εννέα δέκατα του δανείου. Ο δε αγοραστής, που ήταν πελάτης μου, πήρε δάνειο από την τράπεζα στην οποία είχε δάνειο ο πρώτος ιδιοκτήτης».
Προσπάθησε να πάρει πίσω το σπίτι του αλλά...
Μία υπόθεση πλειστηριασμού στην οποία συμμετείχε και ο ίδιος ο οφειλέτης, με σκοπό να αποκτήσει και πάλι το σπίτι του, χειρίστηκε ο δικηγόρος Νίκος Σιαμάκης.
Ο δανειολήπτης είχε οφειλή 150.000 ευρώ και το fund του ζητούσε 40.000 ευρώ προκαταβολή για να κάνει ρύθμιση του υπολοίπου για 20 χρόνια. Ο ίδιος είχε ένα ποσό 80.000 ευρώ και ήθελε με αυτό να σβήσει το δάνειο και να σώσει το σπίτι του. Τελικά η ρύθμιση δεν προχώρησε και το διαμέρισμα που έμενε στο Ιπποκράτειο βγήκε σε πλειστηριασμό, με τιμή εκκίνησης 50.000 ευρώ, όταν η αντικειμενική ήταν 90.000 ευρώ και η εμπορική 140.000 ευρώ.
«Ο πελάτης μου σκέφτηκε να το ρισκάρει. Έδωσε προσφορά 50.001 ευρώ και επί δύο ώρες δεν υπήρξε καμία προσφορά. Πέντε λεπτά πριν τη λήξη της προθεσμίας μπήκαν έξι "κοράκια" και άρχισαν τις προσφορές. Ο πελάτης μου έφτασε την προσφορά μέχρι τις 80.000 ευρώ και έπειτα χτύπησαν κατευθείαν 120.000 ευρώ. Ήταν συνεννοημένοι να το φτάσουν εκεί» υποστηρίζει ο κ. Σιαμάκης.
Πώς γίνεται
1. Ο ενδιαφερόμενος μπορεί να αναζητήσει ακίνητα με βάση ένα εύρος τιμής πρώτης προσφοράς ή ημερομηνίας διεξαγωγής του πλειστηριασμού, Ή με κριτήριο την περιοχή ή το όνομα του οφειλέτη. Όλα αυτά μπορεί να τα κάνει ακόμα κι αν δεν είναι εγγεγραμμένος στην πλατφόρμα.
2. Για να συμμετάσχει σε έναν πλειστηριασμό, πρέπει να δημιουργήσει έναν λογαριασμό στην Υπηρεσία Διενέργειας Ηλεκτρονικών Πλειστηριασμών (www.eauction.gr) χρησιμοποιώντας τους κωδικούς TAXISnet για την ταυτοποίηση.
3. Αφού επιλέξει έναν πλειστηριασμό, συμπληρώνει τα στοιχεία του σε μία φόρμα και στη συνέχεια αποστέλλει ταχυδρομικώς τα έγγραφα τα οποία πιστοποιούν την εγκυρότητα των στοιχείων του. Αφού ελεγχθούν από τον υπεύθυνο υπάλληλο πλειστηριασμού, ο ενδιαφερόμενος ενημερώνεται μέσω email για την έγκριση της εγγραφής και λαμβάνει έναν κωδικό με SMS για να ενεργοποιήσει το λογαριασμό του.
4. Για κάθε ακίνητο ο ενδιαφερόμενος υποχρεούται να καταβάλλει το 30% της τιμής εκκίνησης ως εγγύηση, έως και τρεις ημέρες πριν την έναρξη του πλειστηριασμού. Μετά από αυτή την προθεσμία ο πλειστηριασμός «κλειδώνει». Κανείς εκτός από τον συμβολαιογράφο δεν γνωρίζει ούτε ποιοι ούτε πόσοι άλλοι συμμετέχουν.
5. Την ημέρα του πλειστηριασμού -συνήθως Τετάρτη, λιγότερο συχνά Πέμπτη ή Παρασκευή 10.00 με 12.00 και 14.00 με16.00- ο ενδιαφερόμενος θα λάβει με sms έναν πρόσθετο κωδικό ασφαλείας για να συνδεθεί στο συγκεκριμένο πλειστηριασμό.
6. Οι προσφορές υποβάλλονται ηλεκτρονικά. Αν μέχρι το πέρας της διαδικασίας κανένας δεν έχει καταθέσει προσφορά ο πλειστηριασμός κηρύσσεται άγονος. Αν η διαδικασία επαναληφθεί άλλες δύο φορές χωρίς αποτέλεσμα, στον επόμενο διαγωνισμό η τιμή εκκίνησης είναι στο 85% της αρχικής, και την επόμενη φορά στο 65%.
7. Αν έστω και το τελευταίο λεπτό πριν τη λήξη της προθεσμίας υποβληθεί προσφορά, ο πλειστηριασμός παρατείνεται αυτομάτως κατά 5 λεπτά. Εφόσον συνεχίζει να υπάρχει ενδιαφέρον, δίνονται πεντάλεπτες παρατάσεις μέχρι να συμπληρωθεί μία ώρα παράτασης.
8. Η κατακύρωση του αποτελέσματος γίνεται αυτόματα από το σύστημα και αποστέλλεται στον συμβολαιογράφο. Οι υπόλοιποι συμμετέχοντες λαμβάνουν στον λογαριασμό τους το ποσό της εγγύησης.
*Δημοσιεύθηκε στη "ΜτΚ" στις 05.11.2023