Τα φθηνά διαμερίσματα στο κέντρο της Θεσσαλονίκης, που κτίστηκαν τις δεκαετίες του ’50, του ’60 και του ’70, που επί χρόνια ήταν στα αζήτητα, είναι πλέον δυσεύρετα και ύστερα από πολλά χρόνια επανεμφανίστηκαν σκαλωσιές έξω από οικοδομές που ανακαινίζονται. Μετά από μια δεκαετία. Η κτηματαγορά κινείται, έστω και με πολύ πιο αργούς ρυθμούς σε σχέση με τα προ κρίσης επίπεδα.
Σύμφωνα με το Μητρώο Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων της ΑΑΔΕ το 2018 πραγματοποιήθηκαν συνολικά 2.800 μεταβιβάσεις ακινήτων στους 13 δήμους της Θεσσαλονίκης, Η πλειονότητα των ακινήτων που άλλαξαν χέρια εντοπίζεται -όπως είναι αναμενόμενο- στο δήμο Θεσσαλονίκης (1.429) και ακολουθούν με μεγάλη διαφορά οι δήμοι Καλαμαριάς (214), Νεάπολης-Συκεών (192), Ευόσμου-Κορδελιού (165), Θερμαϊκού (164), Αμπελοκήπων-Μενεμένης (125), Παύλου Μελά (121), Πυλαίας (102), Θέρμης (83), Βόλβης (57), Ωραιοκάστρου (60), Δέλτα (41), Λαγκαδά (26) και Χαλκηδόνας (23).
Μεταξύ 10.000 και 50.000 ευρώ
Ως προς τις αξίες το μητρώο εμφανίζει ορισμένα παράδοξα, έχοντας σε ορισμένες περιπτώσεις ιδιαίτερα χαμηλές τιμές μεταβίβασης. Πρόκειται για τις τιμές συμβολαίου, που είναι συνήθως όσο και οι αντικειμενικές τιμές ή ακόμα χαμηλότερα (έως και εικονικές σε ορισμένες περιπτώσεις), ενώ συνήθως η τελική τιμή είναι υψηλότερη, με τη διαφορά να δίνεται σε ρευστό, και κατά συνέπεια τα ποσά να είναι αφορολόγητα και «μαύρα».
Με βάση τις δηλωμένες τιμές στο μητρώο το 2018, οι αγοραπωλησίες διαμερισμάτων, μονοκατοικιών και οικοπέδων απέδωσαν 129,5 εκατ. ευρώ εκ των οποίων τα 71 εκατ. στο δήμο Θεσσαλονίκης, 12 εκατ. στο δήμο Καλαμαριάς, από 5,4 εκατ. ευρώ σε Νεάπολη-Συκιές και Ωραιόκαστρο, από 4,7 εκατ. ευρώ σε Εύοσμο-Κορδελιό και Θέρμη.
Στο δήμο Θεσσαλονίκης η πλειονότητα των μεταβιβάσεων ήταν χαμηλής αξίας. Συγκεκριμένα, από τις μεταβιβάσεις που έγιναν, οι 300 ήταν μεταξύ αξίας 50.000 και 100.000 ευρώ, 386 ήταν 30.000-50.000 ευρώ, 482 μεταξύ 10.000 και 30.000 ευρώ, μόλις τρία συμβόλαια ήταν μεταξύ 600.000 και 900.000 ευρώ και μόλις ένα άνω του 1.000.000 ευρώ.
Αυτά που πωλήθηκαν σε πολύ χαμηλές τιμές ήταν κυρίως παλαιά ακίνητα. Συγκεκριμένα, το 65% των διαμερισμάτων που πωλήθηκαν ήταν κατασκευασμένα τη δεκαετία του ’60 (507 ακίνητα) και του ’70 (426 ακίνητα), 134 της δεκαετίας του ’80 και 138 της δεκαετίας του ’50 και μόλις λίγο περισσότερα από 100 διαμερίσματα κατασκευάστηκαν την τελευταία δεκαπενταετία. Μάλιστα πωλήθηκαν και 20 ακίνητα που χρονολογούνται από τις δεκαετίες του ’20 και του ’30!
Τελείωσαν τα φθηνά ακίνητα
«Δεν υπάρχει λόγος για πανηγυρισμούς» σχολιάζει σχετικά με την ανοδική τάση της κτηματαγοράς ο Κώστας Γεωργάκος της Georgakos Properties και Parthenon Real Estate. Το 2018 είχαμε 3.000 μεταβιβάσεις από 2.210 το 2017, όταν την δεκαετία του 2000 είχαμε κατά μ.ο. 25.000-30.000 μεταβιβάσεις ετησίως στη Θεσσαλονίκη. Πέρσι πανελλαδικά είχαμε 20.700 μεταβιβάσεις (από 18.800 το 2017) όσες δηλαδή είχαμε πριν την κρίση μόνο στη Θεσσαλονίκη. Στην πόλη δραστηριοποιούνται 700-900 μεσίτες, δηλαδή κάθε μεσίτης έκανε κατά μέσο όρο περί τις τρεις μεταβιβάσεις όλη τη χρονιά. Είχαμε κυρίως μεταβιβάσεις παλαιών ακινήτων. Αλλά πλέον τελείωσαν τα φθηνά ακίνητα, πουλήθηκαν όσο-όσο» εκτιμά. Σύµφωνα µε τον κ. Γεωργάκο, 4 στους 10 αγοραστές διαθέτουν κεφάλαια που δεν υπερβαίνουν τις 50.000 ευρώ και µόλις το 12% των υποψήφιων αγοραστών έχει προϋπολογισµό από 100.000 έως 200.000 ευρώ. Επιπλέον δεν δίνονται πια στεγαστικά δάνεια και «χωρίς τραπεζικό σύστημα πώς να κινηθεί η αγορά;».
Σύμφωνα με τον Δημήτρη Τζιβρά της Atria Property Services η αγορά κινήθηκε μεν ανοδικά αλλά σε επίπεδα μόλις 1%-2% σε σχέση με το 2017. «Όσοι πουλάνε το κάνουν είτε για να πληρώσουν τους φόρους τους είτε γιατί θέλουν επειγόντως ρευστότητα. Η αγορά κινήθηκε με τους μικροεπενδυτές των 100.000 ευρώ, που έκαναν αγοραπωλησίες σε ρευστό» λέει και διαπιστώνει ότι τα περισσότερα ακίνητα που ήταν διαθέσιμα προς πώληση βορείως της οδού Εγνατία έχουν πωληθεί, χωρίς αυτό να σημαίνει ότι δεν υπάρχουν ευκαιρίες. Κατά τον ίδιο, πλέον το ενδιαφέρον μετατοπίζεται δυτικά, προς την οδό Μοναστηρίου, εκεί όπου υπάρχει απόθεμα ακινήτων.
ΤΙ ΘΑ ΕΠΗΡΕΑΣΕΙ ΤΗΝ ΚΤΗΜΑΤΑΓΟΡΑ ΤΑ ΕΠΟΜΕΝΑ ΧΡΟΝΙΑ
Τα μεγάλα project της Θεσσαλονίκης –μετρό, ανάπλαση ΔΕΘ, μουσείο Ολοκαυτώματος, ενοποίηση παραλιακού μετώπου- αλλά και οι τράπεζες που από τη μια έχουν συσσωρεύσει κατασχεμένα ακίνητα, από την άλλη έχουν πάψει να χορηγούν στεγαστικά δάνεια, είναι οι καταλύτες που θα επηρεάσουν την κτηματαγορά τα επόμενα χρόνια.
Η ζήτηση θα καθοριστεί και από το αν θα συνεχιστεί περαιτέρω η τουριστική ανάπτυξη της Θεσσαλονίκης, αυξάνοντας τη ζήτηση είτε για νέα ξενοδοχεία και καταλύματα τύπου bed and breakfast, είτε για διαμερίσματα που διατίθενται με βραχυχρόνια μίσθωση από πλατφόρμες τύπου ΑirΒnΒ. Ως πανεπιστημιούπολη, η Θεσσαλονίκη προσελκύει υψηλή ζήτηση για οργανωμένη φοιτητική στέγη, κάτι που φαίνεται και από τους σχεδιασμούς Ανώνυμων Εταιρειών Αξιοποίησης Ακινήτων όπως η Εθνική Πανγαία.
Ποιοι κινούν την αγορά
«Όσο δεν λειτουργεί το τραπεζικό σύστημα με νέες χορηγήσεις στεγαστικών δανείων, δεν πρόκειται να δούμε σημαντικές αλλαγές. Τι θα γίνει με τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια και τα χιλιάδες ακίνητα που κατέχουν οι τράπεζες; Ποια πολιτική θα ακολουθηθεί στη φορολογία ακινήτων; Αυτά είναι τα κεντρικά ζητήματα που θα επηρεάσουν την προσφορά και τη ζήτηση στην αγορά ακινήτων» εκτιμά ο Δ. Τζιβράς της Atria Property Services. Kατά τον ίδιο την αγορά κινούν:
α) Έλληνες και ξένοι θεσμικοί που επενδύουν στην αγορά ακινήτων εισοδήματος και σε χαρτοφυλάκια μη εξυπηρετούμενων δανείων σε χαμηλές τιμές.
β) Έλληνες και ξένοι ιδιώτες που επενδύουν σε τουριστικά ακίνητα –ξενοδοχεία, ανακατασκευή παλαιών κτισμάτων (βιοτεχνικοί χώροι κ.λπ.) και μετατροπή τους σε κατοικίες.
γ) Όσοι διεκδικούν μια golden visa, καθώς στην Αθήνα που είναι η πρώτη επιλογή υπάρχει κορεσμός και ήδη τα μεγάλα γραφεία που συνεργάζονται με Κινέζους βολιδοσκοπούν την αγορά της Θεσσαλονίκης. Η ενίσχυση του ενδιαφέροντος -και κατά συνέπεια των αγοραπωλησιών- από Κινέζους εκτιµάται ότι θα τροφοδοτήσει µε νέα deals την αγορά.
δ) Τοπικοί αγοραστές που αναζητούν κατοικίες 15+ ετών. Σύμφωνα με τον κ. Τζιβρά, υψηλή ζήτηση θα συνεχίσει να υπάρχει για επενδύσεις σε ξενοδοχεία και σε κατοικίες με την προοπτική βραχυχρόνιων μισθώσεων.
Ο κ. Τζιβράς θεωρεί ακόμη ότι μεγάλα έργα που βρίσκονται σε εξέλιξη θα επηρεάσουν την αγορά τα επόμενα χρόνια. Το μετρό θα επιφέρει άνοδο της ζήτησης στον άξονα των δυο γραμμών του, άνοδο της οδού Εγνατία και ενίσχυση της ζήτησης για αγορά κατοικίας στα ανατολικά, γραφεία, εμπορικά και τουριστικά ακίνητα στο κέντρο.
Η δημιουργία του νέου επιβατικού σταθμού στο αεροδρόμιο θα ενισχύσει περαιτέρω την τουριστική κίνηση και κατά συνέπεια θα οδηγήσει σε άνοδο της ζήτησης για τουριστικά ακίνητα σε όλη τη μητροπολιτική περιοχή. Το Μουσείο Ολοκαυτώματος θα σηματοδοτήσει σημαντική αναβάθμιση της δυτικής εισόδου και θα προκαλέσει ενδιαφέρον για νέες αναπτύξεις ξενοδοχείων, μετατροπή παλαιών βιοτεχνικών κτιρίων και αποθηκών σε ενοικιαζόμενες κατοικίες για βραχυχρόνια μίσθωση κ.λπ.
Η ιδιωτικοποίηση του ΟΛΘ και η υλοποίηση νέων επενδύσεων θα φέρει νέους πελάτες στο λιμάνι και κατά συνέπεια θα προκαλέσει αύξηση της ζήτησης στην αγορά γραφείων, βιομηχανικών ακινήτων, αποθηκών logistics στην ευρύτερη περιοχή.
Η ανάπλαση των 180 στρεμμάτων του εκθεσιακού κέντρου της ΔΕΘ θα αλλάξει πλήρως την εικόνα της πόλης και ειδικότερα του ιστορικού της κέντρου. Το ίδιο και ο χωρικός σχεδιασμός για την ενοποίηση του παραλιακού μετώπου.
Τι θα επηρεάσει τη ζήτηση
Σύμφωνα με τη «DANOS An Alliance Member of BNP PARIBAS REAL ESTATE», οι εξελίξεις που αφορούν την κατασκευή του μετρό, τις ιδιωτικοποιήσεις του λιμανιού και του αεροδρομίου της Θεσσαλονίκης αλλά και η δημιουργία του Μουσείου Ολοκαυτώματος, θα συντελέσουν στην αύξηση της ζήτησης ακινήτων για μίσθωση αλλά και για αγορά.
Αυξημένο είναι το ενδιαφέρον για ζήτηση αυτοτελών κτιρίων στο ιστορικό κέντρο, ειδικότερα στην περιοχή που περιλαμβάνεται μεταξύ των οδών Ι. Δραγούμη–Αγγελάκη και Νίκης-Εγνατία
. Η ζήτηση προέρχεται τόσο από εγχώριους όσο και από ξένους επενδυτές (κυρίως Ισραηλινούς και Τούρκους) και αφορά τη δημιουργία τουριστικών καταλυμάτων και φοιτητικής εστίας.
Η ζήτηση εστιάζει σε παλαιάς κατασκευής κτίρια, τα οποία χρήζουν ανακαίνισης και πωλούνται σε χαμηλά τιμήματα. Υπάρχει κινητικότητα από πελάτες του εξωτερικού, κυρίως Τούρκους, για την αγορά ακινήτου, με σκοπό την εξασφάλιση golden visa.
Βασική μεταβλητή για την πορεία της κτηματαγοράς, αποτελεί η πιθανή μαζική πώληση ακινήτων σε fund καθώς και η πορεία και η ένταση των πωλήσεων ακινήτων μέσω ηλεκτρονικών πλειστηριασμών.
Η ζήτηση διαμερισμάτων επιφάνειας 50–70 τ.μ. στο ιστορικό κέντρο της πόλης για βραχυχρόνιες μισθώσεις παραμένει σε ιδιαίτερα υψηλά επίπεδα. Οι επενδυτές αναζητούν τέτοια ακίνητα, τα οποία ανακαινίζουν με στόχο την επίτευξη μίας υψηλής απόδοσης. Επίσης σε αρκετές περιπτώσεις επιλέγονται μεγαλύτερα ακίνητα, τα οποία στην συνέχεια, θα διαχωριστούν σε 2-3 διαμερίσματα. Συνήθως τα παραπάνω είναι ακίνητα τουλάχιστον 20 ετών.
Η Θεσσαλονίκη βρίσκεται στον επενδυτικό χάρτη της Νοτιοανατολικής Ευρώπης
Του Αντώνη Αβραμίδη
Πολιτικού Μηχανικού, Πιστοποιημένου Εκτιμητή Ακινήτων Pointers Property
Το 2018 ήταν χρονιά σταθεροποίησης για την κτηματαγορά της Θεσσαλονίκης. Μετά τη συνεχόμενη πτώση των αξιών ακινήτων την τελευταία δεκαετία -με ποσοστά που ξεπέρασαν ακόμα και το 40%- η κτηματαγορά δείχνει σημάδια ανάκαμψης και υπάρχουν σοβαρές προοπτικές για να κλείσει το 2019 με οριακές αυξήσεις τιμών.
Η Θεσσαλονίκη βρίσκεται πλέον στον επενδυτικό χάρτη της Νοτιοανατολικής Ευρώπης. Οι χαμηλές προσφερόμενες τιμές πώλησης ακινήτων από τη μία πλευρά και οι αυξανόμενες ανάγκες διανυκτέρευσης τουριστών και στέγασης φοιτητών στο κέντρο της πόλης από την άλλη, προσφέρουν μισθωτικές αποδόσεις άνω του 10%, ικανές να προσελκύσουν επενδυτικές εταιρίες που δραστηριοποιούνται στον κλάδο του real estate.
Οι πολεοδομικές επεμβάσεις και τα έργα αναβάθμισης που έχουν ήδη δρομολογηθεί στην πόλη μας, δείχνουν την πρόθεση των αρμόδιων φορέων να βοηθήσουν στην ανάκαμψη της κτηματαγοράς. Ενδεικτικά, αναφέρονται οι εξής αλλαγές:
- Για το παραλιακό μέτωπο της Θεσσαλονίκης επίκειται η έγκριση Ειδικού Χωρικού Σχεδίου από την Περιφέρεια Κεντρικής Μακεδονίας, σύμφωνα με το οποίο προβλέπεται ενιαία σύνδεση από το Καλοχώρι δυτικά έως το Αγγελοχώρι ανατολικά, ανάπλαση και αξιοποίηση (δημιουργία επιχειρηματικού πάρκου, κατασκευή Μουσείου Ολοκαυτώματος, διαπλάτυνση παλιάς παραλίας, δημιουργία Μητροπολιτικού Πάρκου).
- Εγκρίθηκε στη συνεδρίαση του δημοτικού συμβουλίου Θεσσαλονίκης της 15/4/2019 το Β2 (τελικό) Στάδιο της Μελέτης Αναθεώρησης του Γενικού Πολεοδομικού Σχεδίου δήμου Θεσσαλονίκης έτους 1993, σύμφωνα με το οποίο επίκεινται αλλαγές στις υφιστάμενες χρήσεις γης (π.χ. καταργούνται σχεδόν καθολικά οι περιοχές αμιγούς κατοικίας).
*Δημοσιεύθηκε στη "ΜτΚ" στις 5 Μαΐου 2019