Toυ Μανώλη Στεφανίδη
Bαρδάρης ανάπτυξης πνέει σταθερά στον κλάδο των logistics (μεγάλοι αποθηκευτικοί χώροι) στη Θεσσαλονίκη με την ζήτηση από τους ενδιαφερόμενους να ζωηρεύει (αν και παρατηρούνται αυξομειώσεις), την ώρα βέβαια που η προσφορά δεν ανταποκρίνεται ανάλογα καθώς λείπει το προϊόν που ζητούν οι επενδυτές, δηλαδή μεγάλοι χώροι που να πληρούν τις πλέον σύγχρονες προδιαγραφές (ενεργειακές, οικολογικές).
Οι προοπτικές ωστόσο για τα επόμενα χρόνια είναι ευοίωνες αν και απαιτείται ουσιαστική αναβάθμιση των υποδομών για να καταστεί η Θεσσαλονίκη σημείο αναφοράς και διαμετακομιστικός κόμβος που θα συνδέει την Ευρώπη με την Μέση Ανατολή, στόχος όχι ανέφικτος, όχι όμως και εύκολος.
Tα logistic centers πουλούν… σαν ζεστό ψωμί στους επενδυτές με έντονη κινητικότητα να καταγράφεται για μικρά, μεσαία και μεγάλα projects στην ΒΙΠΕ Σίνδου, στην περιοχή εκτός ΒΙΠΕ και προς την πλευρά της Χαλάστρας, αλλά και στο ΒΙΟΠΑ Ωραιοκάστρου.
Πρωταγωνιστεί η Σίνδος
Τετραπλάσια, βάσει πρόσφατης μελέτης της Geoaxis είναι η τιμή πώλησης του τμ στη Βιομηχανική Περιοχή Σίνδου (99,72 ευρώ) έναντι της τιμής στη Σίνδο, εκτός της ΒΙΠΕΘ (23,36 ευρώ), ενώ στην περιοχή του Καλοχωρίου οι τιμές βρίσκονται σχεδόν στο ήμισυ έναντι της ΒΙΠΕΘ (59,40 ευρώ). Οι τιμές πώλησης οικοπέδων για την ανάπτυξη logistics στη Θεσσαλονίκη υπολείπονται σημαντικά έναντι αυτών στα Μεσόγεια Αττικής (167,71 ευρώ/ τμ) αλλά και του Ασπρόπυργου (124,24 ευρώ/τμ).
Αναφορικά με τις επιφάνειες, η μεγαλύτερη διάμεση διαθέσιμη επιφάνεια καταγράφεται στον Ασπρόπυργο με 15.750 τμ, ακολουθούν τα Οινόφυτα με 15.500 τμ, η ΒΙΠΕ Σίνδου με 13.500 τμ, το Καλοχώρι με 13.450 τμ, η Σίνδος (εκτός ΒΙΠΕ) με επιφάνεια 11.990 τμ, τα Μεσόγεια με διαθέσιμη επιφάνεια 10.150 τμ και η Ελευσίνα με επιφάνεια 9.300 τμ.
Η στροφή των ενδιαφερομένων επενδυτών στην αγορά οικοπέδων οφείλεται, όπως αναφέρεται στην έρευνα, στο γεγονός «ότι δεν υπάρχει προϊόν για αγορά καθώς οι νεόδμητες αποθήκες είτε κατασκευάστηκαν από τους ίδιους τους χρήστες τους είτε τα συμβόλαια για την πώληση τους κλείστηκαν πριν ακόμη ολοκληρωθούν τα έργα». Βασικός επιταχυντής για τον τομέα των logistics αποτέλεσε η άνοδος του ηλεκτρονικού εμπορίου διεθνώς.
Επενδύσεις 500 εκατ. ευρώ
Σύμφωνα με την έρευνα, πολλά projects για νέους αποθηκευτικούς χώρους και εγκαταστάσεις logistics προχωρούν ή αναμένεται να ξεκινήσουν την υλοποίησή τους εντός του 2024 οπότε υπολογίζεται να υλοποιηθούν επενδύσεις ως 500 εκατ. ευρώ σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη. Στο πλαίσιο αυτό, εταιρείες AEEAΠ, όπως η Briq Properties, η Premia Properties, η Prodea Investments, η Trastor, η HIG Capital και εσχάτως και η Noval του ομίλου ΒΙΟΧΑΛΚΟ κινούνται ιδιαίτερα δυναμικά. Επενδύσεις logistics με αιχμή του δόρατος τη Βαλκάν Εξπόρτ υλοποιεί η Dimand στη Θεσσαλονίκη.
Οι τιμές ενοικίασης των αποθηκευτικών χωρών
Iδιαίτερα χαμηλές είναι οι τιμές ενοικίασης αποθηκευτικών χωρών στη ΒΙΠΕ Σίνδου με 3,08 ευρώ/τμ και το Καλοχώρι με 2,70 ευρώ/τμ. Στον Ασπρόπυργο η τιμή ενοικίασης είναι στα 4,95 ευρώ το τμ, στα Μεσόγεια Αττικής στα 4,33, στην Ελευσίνα στα 3,65, ενώ στα Οινόφυτα στα 2,74 ευρώ.
«Παρατηρούμε πως οι μισθωτικές αξίες κινούνται σε ένα εύρος μεταξύ 2,7-4,95 ευρώ ανά τμ. Οι μισθώσεις πάνω από 4 ευρώ αφορούν αποκλειστικά σε ακίνητα πολύ καλών προδιαγραφών. Οι μισθωτικές αξίες θα βαίνουν αυξανόμενες τα επόμενα χρόνια ως αποτέλεσμα του συνδυασμού της μικρής προσφοράς ποιοτικών κατασκευών και της έλλειψης διαθέσιμης γης», αναφέρει η Geoaxis.
Αναφορικά με τις επιφάνειες, η μεγαλύτερη διάμεση διαθέσιμη επιφάνεια προς μίσθωση καταγράφεται στον Ασπρόπυργο με 8.000 τμ, δεύτερα σε σειρά είναι τα Οινόφυτα με 4.871 τμ ενώ τρίτα έρχονται τα Μεσόγεια Αττικής με 4.000 τμ. Τις μικρότερες διάμεσες διαθέσιμες επιφάνειες εμφανίζουν η ΒΙΠΕ Σίνδου με επιφάνεια 3.550 τμ, η Ελευσίνα με 2.115 τμ και το Καλοχώρι με επιφάνεια 1.686 τμ.
Είναι προφανές ότι η πολύ μικρή μέση επιφάνεια των ακινήτων που βρίσκονται στην αγορά σήμερα αφορά σε παλαιότερες κατασκευές που δεν μπορούν να εξυπηρετήσουν τις σύγχρονες ανάγκες της εφοδιαστικής αλυσίδας. Η πλειονότητα των χρηστών ζητούν αποθηκευτικούς χώρους άνω των 10.000 τμ.
Aποδόσεις 7% το 2024
«Πρόβλεψή μας για το 2024 είναι η συνεχιζόμενη αύξηση της ζήτησης και των ενοικίων, με μικρότερη όμως ταχύτητα, και η σταθεροποίηση των αποδόσεων πέριξ του 7%. Οι μακροπρόθεσμες προοπτικές που ανοίγονται για τον κλάδο είναι μοναδικές εάν καταφέρει η Ελλάδα να αναδειχθεί συγκοινωνιακός κόμβος στη Νοτιοανατολική Ευρώπη και σημείο σύνδεσης μεταξύ της Δυτικής Ευρώπης και της Ασίας», αναφέρεται στην έρευνα.
Οι αποδόσεις στην Ελλάδα είναι από τις πιο ανταγωνιστικές σε ευρωπαϊκό επίπεδο καθώς μια τυπική απόδοση στη Μεγάλη Βρετανία, στη Γαλλία ή στη Γερμανία για προνομιούχα ακίνητα κυμαίνεται σήμερα περί το 5,0% – 5,5%, με αυξανόμενες τάσεις για την τρέχουσα χρονιά.
Οι τιμές πώλησης
Σύμφωνα με την έρευνα, μετά από προσαρμογή με μείωση κατά 10% λόγω διαπραγμάτευσης, η υψηλότερη διάμεση ζητούμενη τιμή πώλησης καταγράφεται στον Ασπρόπυργο με 765,96 €/τμ, έπονται τα Μεσόγεια με 681,01 €/τμ και ακολουθεί η ΒΙΠΕ Σίνδου με 509,22 €/τμ. Χαμηλότερες διάμεσες τιμές πώλησης εμφανίζουν η Ελευσίνα με 443,79 €/τμ, τα Οινόφυτα με 417,40 €/τμ, ενώ τελευταίο έρχεται το Καλοχώρι με τιμή 374,10 €/τμ.
Αναφορικά με τις επιφάνειες, η μικρότερη διάμεση διαθέσιμη επιφάνεια καταγράφεται στη ΒΙΠΕ Σίνδου με επιφάνεια 2.736 τ.μ., ενώ στο Καλοχώρι είναι κατά τι μεγαλύτερη στα 2.810 τ.μ. Στα Μεσόγεια Αττικής εντοπίζεται η μεγαλύτερη διαθέσιμη επιφάνεια με 5.866 τμ και ακολουθούν ο Ασπρόπυργος με 4.500 τμ, η Ελευσίνα με 4.142 τμ και τα Οινόφυτα με 4.040 τμ.
Tα αγκάθια της Θεσσαλονίκης
Η Θεσσαλονίκη χρειάζεται αποθήκες των 100.000 τ.μ. , των 200.000 τ.μ., για να… φέρει στα νερά της μεγάλα ψάρια του εμπορίου και κατά συνέπεια εν δυνάμει επενδυτές στα logistics, με ένα ριζικό λίφτινγκ στις υποδομές (οδικές και σιδηροδρομικές συνδέσεις λιμανιού, αξιόπιστο δίκτυο σιδηροδρόμων), να κρίνεται επιτακτικό για να παίξει μπάλα η πόλη σε άλλες πίστες.
Όπως είχε αναφερθεί και στην πρόσφατη έκθεση Prodexpo North εφόσον οι επενδυτές δεν βρουν στην Θεσσαλονίκη στρέφονται αμέσως σε Βουλγαρία και Ρουμανία. Η αξιοποίηση του πρώην στρατοπέδου Γκόνου που έχει γίνει γεφύρι της Άρτας, η Ενωτική Οδός της Σίνδου που συζητείται επίσης για χρόνια και η ΒΙΠΕ Σίνδου που θα έπρεπε να έχει ήδη επεκταθεί όπως και η… ταλαίπωρη σιδηροδρομική σύνδεση με τον 6ο Προβλήτα του ΟΛΘ, υπονομεύουν το προφίλ της πόλης, στερώντας έτσι κρίσιμα επενδυτικά κεφάλαια τα οποία θα την καθιστούσαν logistic hub.
Aκόμα και Ινδοί χτυπούν την πόρτα της Θεσσαλονίκης για την αποθήκευση εμπορευμάτων, αλλά στην πόλη δεν υπάρχουν οι κατάλληλοι χώροι και οι υποδομές.
Τα πλεονεκτήματα
Ο κλάδος των Logistics στην Ελλάδα, θα αναπτυχθεί το 2024 με ρυθμούς ταχύτερους από ότι στην υπόλοιπη Ευρώπη, λόγω της ανάπτυξης του ηλεκτρονικού εμπορίου. Η διείσδυση του e-commerce στους χώρους logistics στη χώρα μας θα πιάσει το 4,7% , όταν ο μέσος ρυθμός Ευρωπαϊκός ανάπτυξης θα διαμορφωθεί στο 3,5%. Όσο για τη Θεσσαλονίκη, έχει δύο μεγάλα ατού, είναι φθηνή και στο κόστος μίσθωσης χώρων logistics, αλλά και φθηνότερη, από πολλές άλλες Ευρωπαϊκές χώρες, στο εργατικό κόστος.
Στην Θεσσαλονίκη τρέχουν ή φιλοδοξούν να τρέξουν projects κρίσιμης αναπτυξιακής σημασίας τα επόμενα χρόνια.
Γκόνου
Μέχρι το τέλος του έτους, αναμένεται η προκήρυξη του διαγωνισμού από το ΤΑΙΠΕΔ για την ανάπτυξη του πρώτου μεγάλου εμπορευματικού κέντρου στη Θεσσαλονίκη που θα «ενώσει» το λιμάνι της πόλης με τα Βαλκάνια και την ανατολική Ευρώπη.
Θα υλοποιηθεί σε έκταση 672 στρ. του πρώην στρατοπέδου Γκόνου, που βρίσκεται σε προνομιακή θέση σε απόσταση 3 χλμ. από την Εγνατία και 500μ. από τη σιδηροδρομική γραμμή.
H έναρξη του διαγωνισμού για την παραχώρηση του ακινήτου αναμένεται το β’ εξάμηνο του 2024. Το ύψος της επένδυσης ανάλογα με το μείγμα χρήσεων logistics και μεταποίησης που θα επιλεγεί εκτιμάται από 120 ως και 260 εκατ. ευρώ και φιλοδοξεί να θα αποτελέσει την πύλη για προϊόντα από τη Σαουδική Αραβία και τα Ηνωμένα Αραβικά Εμιράτα, τα οποία έχουν, ήδη εκφράσει, σε θεωρητικό βέβαια επίπεδο, ενδιαφέρον για μια τέτοια επένδυση στη Βόρεια Ελλάδα.
Βάσει των σεναρίων που έχουν εξετασθεί, η εσωτερική απόδοση των ιδίων κεφαλαίων εκτιμάται περί το 10% και το project IRR ανέρχεται σε 6-7%, ενώ αναμένονται οφέλη άνω των 325 εκατ. ευρώ σε όρους Ακαθάριστης Προστιθέμενης Αξίας, με το 30% αυτών να είναι άμεσα.
Επίσης, υπάρχουν εκτιμήσεις για οφέλη άνω των 300 εκατ. ευρώ σε βάθος χρόνου σε επίπεδο Ακαθάριστης Προστιθέμενης Αξίας, εκ των οποίων τα 30 εκατ. ευρώ θα είναι άμεσα (όταν γίνει η επένδυση).
Τα οφέλη
Η δημιουργία logistics center στην έκταση του πρώην στρατοπέδου Γκόνου, εφόσον προχωρήσει το μεγαλεπήβολο πλάνο, θα βάλει για τα καλά την Θεσσαλονίκη και ευρύτερα την Βόρεια Ελλάδα στον παγκόσμιο χάρτη.
Αν γίνει πράξη το μεγαλεπήβολο εγχείρημα, πόσω μάλλον αν κουμπώσει με τα κέντρα logistics που βρίσκονται στα σκαριά από ΟΛΘ και Dimand η Θεσσαλονίκη και ευρύτερα η Βόρεια Ελλάδα θα μπουν για τα καλά στο παιχνίδι, με τους επενδυτικούς τους ορίζοντες να διευρύνονται και την περιοχή να «αποθηκεύει» επενδύσεις από διεθνούς εμβέλειας παίκτες.
Streem Global
Πρόσφατα, στην εξαγορά σύγχρονης εγκατάστασης logistics στη Βόρεια Ελλάδα προχώρησε η Streem Global AE, στο πλαίσιο του σχεδίου ανάπτυξης που υλοποιεί, ενδυναμώνοντας την ηγετική της θέση στον κλάδο logistics στη ΝΑ Ευρώπη, βάζοντας ένα ακόμα λιθαράκι στο επενδυτικό παζλ στον κλάδο των μεγάλων αποθηκευτικών χώρων.
Ειδικότερα, η Streem Global AE προχώρησε στην απόκτηση σύγχρονης εγκατάστασης logistics στη ΒΙΠΕ Σίνδου, τη μεγαλύτερη βιομηχανική περιοχή στην Ελλάδα, με επιφάνεια 33.000 τ.μ., σε οικόπεδο 60.000 τ.μ. κοντά στο Καλοχώρι, το δεύτερο μεγαλύτερο βιομηχανικό κόμβο της περιοχής. Το σημείο είναι σε στρατηγική θέση, δίπλα στον αυτοκινητόδρομο Αθηνών-Θεσσαλονίκης και 12 χλμ. από το λιμάνι της Θεσσαλονίκης. Πρόκειται για ένα logistics hub με σύγχρονες υποδομές και διάταξη που φιλοξενεί χύδην και παλετοποιημένα φορτία διασφαλίζοντας υψηλή λειτουργική απόδοση και παραγωγικότητα.
Βασικό πλεονέκτημα της αποτελεί η ύπαρξη σιδηροδρομικής υποδομής εντός της εγκατάστασης που συνδέεται με το εθνικό σιδηροδρομικό δίκτυο και μπορεί να υποστηρίξει τη μεταφορά φορτίων, με χρήση τρένου, προς την κεντρική Ευρώπη.
Η συγκεκριμένη επένδυση αποτελεί μέρος του ευρύτερου σχεδιασμού της διοίκησης της Streem Global που στοχεύει στην δημιουργία ενός one stop shop στον κλάδο των logistics με ισχυρό διεθνές αποτύπωμα μέσω της δημιουργίας ενός ισχυρού Ομίλου εταιρειών που θα παρέχει ολοκληρωμένες υπηρεσίες logistics στην Ελλάδα και στην ευρύτερη περιοχή της ΝΑ Ευρώπης.
Dimand
Logistics center… πρώτης κατηγορίας πρόκειται να αναπτύξει, σε δύο φάσεις, η DIMAND, στο μεγάλο ακίνητο του πρώην εργοστασίου της Βαλκάν Εξπόρτ, στον Άγιο Αθανάσιο Θεσσαλονίκης και σε περιοχή που βρίσκεται πολύ κοντά στη ΒΙΠΕ Σίνδου. Σύμφωνα με προηγούμενη σχετική ανακοίνωση, πρόκειται να δημιουργηθεί ένα κόμβος logistics, o oποίος θα ξεπερνάει τις 110.000 τ.μ.