Ως και 40% έχουν ανεβεί οι τιμές γης στα διαθέσιμα για δόμηση οικόπεδα στη Θεσσαλονίκη, με την αντιπαροχή σε ορισμένες περιοχές στα ανατολικά της πόλης -Τούμπα, Βούλγαρη, Καλαμαριά- να πλησιάζουν το 48%- 50%, ποσοστά που θυμίζουν την προ κρίσης «εποχή της φούσκας», όταν η αντιπαροχή είχε αγγίξει το 60%.
Αντιπαροχή και τιμές στην κτηματαγορά έχουν ξεφύγει, ομολογούν στο makthes.gr επιχειρηματίες του κλάδου, αποδίδοντας την άνοδο στην ζήτηση που άρχισε να φουντώνει από το 2017 και μετά. Η αύξηση στη ζήτηση προκάλεσε και την αύξηση των ποσοστών αντιπαροχής κατά περίπου 20% μέσα σε λίγα χρόνια, σε περίοδο που το έργο του Μετρό βρίσκονταν ακόμη σε σκοτεινό τούνελ.
Σήμερα, το να ψάχνει κάποιος τα αξιοποιήσιμα οικόπεδα στην πυκνοδομημένη ζώνη της πόλης , εκατέρωθεν της χάραξης του Μετρό, από περίπου το ύψος της Μαρτίου ως και την Βενιζέλου, είναι σαν να γυρεύει βελόνα στ’ άχυρα. Βέβαια, «ο επιμένων και ο έχων χρήμα, νικά», όλο και κάτι βρίσκεται και το διαπιστώνουμε από τα λιγοστά projects που κυοφορούνται. Ε! αυτά τα λίγα οικόπεδα, που έχουν και συντελεστή δόμησης υψηλό, φεύγουν σαν… το ζεστό ψωμί.
Ωστόσο, το Μετρό έρχεται και σε σχέση με την μελλοντική λειτουργία του, η πόλη δεν έχει εξαντλήσει τη δυναμική της στην ανέγερση νέων οικοδομών, κυρίως κτιρίων κατοικίας αλλά και δευτερευόντως επαγγελματικών χώρων/ καταστημάτων.
Αυτή η κατασκευαστική δραστηριότητα μοιραία αναπτύσσεται στις περιζήτητες περιοχές, Ανατολικά, της Νέας Ελβετίας, της Βούλγαρη και σε τμήματα του Δήμου Καλαμαριάς και, Δυτικά, πέριξ της Πλατείας Δημοκρατίας και περιφερειακά του Σιδηροδρομικού Σταθμού.
Το Μετρό, με αρκετούς και διαφορετικούς τρόπους, θα επηρεάσει και ήδη επηρεάζει την αγορά ακινήτων, ενώ αναμφίβολα με την έναρξη λειτουργίας του συνδέεται και η μεγάλη επένδυση που σχεδιάζει ο επιχειρηματίας κ. Σταύρος Ανδρεάδης , μέσω της ΣΤΑΝΤΑ ΑΕΔΑ, στην έκταση των πρώην Κεραμείων Αλλατίνη.
Καίριες επισημάνσεις για τις εξελίξεις στην οικοδομική δραστηριότητα, στη Θεσσαλονίκη, έκαναν στο makthes.gr o κ. Γιάννης Κονιόρδος, πολιτικός μηχανικός , μέτοχος και εταίρος της «ΕΚΑΤΕΡ», ο κ. Χάρης Τσόχας, ηλεκτρολόγος μηχανικός, REV και ιδρυτής της «αξία ΑΚΙΝΗΤΩΝ», ο κ. Σοφοκλής Αργυρούδης , κατασκευαστής και εταίρος της «ΑΡΓΥΡΟΥΔΗ Τεχνική – Κατασκευαστική», η κα. Πέγκυ Καρύπη, αρχιτέκτων μηχανικός και επικεφαλής του τεχνικού γραφείου «Πέγκυ Καρύπη & Συνεργάτες» και, ο κ. Θεόδωρος Λιόκας, Γ.Γ. του Συνδέσμου Οικοδομικών Επιχειρήσεων Βορείου Ελλάδος ( ΣΟΕΒΕ) , πολιτικός μηχανικός και δ/νων σύμβουλος της «ARCHECO».
Όλοι μα όλοι, μίλησαν για ανησυχητική άνοδο στα ποσοστά αντιπαροχής που φθάνουν να είναι ως και 10% μεγαλύτερα εκείνων που δίνονται στην Αθήνα. Όλοι μίλησαν για ζήτηση, ειδικά για νεόδμητη κατοικία, που παρά τις γενικότερες οικονομικό-κοινωνικές εξελίξεις, ακόμη ξεπερνάει την προσφορά. Όλοι μίλησαν για λιγοστά διαθέσιμα οικόπεδα. Όλοι μίλησαν για άνοδο στις τιμές που ξεφεύγει από τις… ράγες του Μετρό.
Κονιόρδος Γιάννης: «Οικόπεδα διαθέσιμα για νέα κτίρια, κατά μήκος της χάραξης του μετρό και σε μία απόσταση 300-500 μέτρων, υπάρχουν ελάχιστα. Ορισμένα λίγα οικόπεδα υπάρχουν στην περιοχή της Πλατείας Δημοκρατίας ενώ οικόπεδα υπάρχουν και στην ευρύτερη γειτονιά του Σιδηροδρομικού Σταθμού μέχρι και την περιοχή του One Salonica. Aυτή η περιοχή, τα τελευταία χρόνια, έχει ήδη αρχίσει να αλλάζει όψη με νέες κατασκευές.
«Ορισμένα προς αξιοποίηση οικόπεδα υπάρχουν και στην περιοχή της Νέας Ελβετίας για τα οποία εκκρεμούν ζητήματα απαλλοτριώσεων , αλλά υπάρχουν και μικρές εκτάσεις που δεν έχουν ενταχθεί ακόμη στο σχέδιο πόλης. Η αξιοποίηση των αδόμητων εκτάσεων και οικοπέδων συνδέεται ευθέως με τα ύψη των ποσοστών αντιπαροχής.
Οι απαιτήσεις των οικοπεδούχων έχουν αυξηθεί, κάτι που αναπόφευκτα ανεβάζει το κόστος για τους κατασκευαστές, οι οποίοι πρέπει επίσης να προϋπολογίσουν και τις πολύ πιθανές αυξήσεις στις τιμές των δομικών υλικών αλλά και στα υπόλοιπα κόστη, κατά την περίοδο κατασκευής ενός έργου, ό,τι δε ανεβάζει το κόστος επηρεάζει, την τελική τιμή πώλησης του ακινήτου».
Το πάρκο των 180 στρεμμάτων στη Ν.Α. είσοδο της πόλης
Να σημειωθεί ότι ο Δήμος Θεσσαλονίκης έχει στο σχεδιασμό του την δημιουργία ενός πολύ μεγάλου χώρου πρασίνου στην Νοτιοανατολική είσοδο της πόλης , συνολικής έκτασης σχεδόν 180 στρεμμάτων, επεκτείνοντας το υφιστάμενο Άλσος Νέας Ελβετίας των περίπου 30 στρεμμάτων προς την πλευρά του Τερματικού Σταθμού του Μετρό. Ήδη , με χρηματοδότηση από το Υπουργείο Εσωτερικών, απαλλοτρίωσε 24 στρέμματα, ενώ έχει προχωρήσει και σε άλλες τμηματικές απαλλοτριώσεις.
Τσόχας Χάρης : «Είναι τόσο πυκνοδομημένες οι περιοχές στα σημεία που βρίσκονται οι περισσότερες στάσεις του Μετρό, που θα λέγαμε γενικότερα ότι δεν υπάρχουν διαθέσιμα οικόπεδα.
Στην ανατολική πλευρά της βασικής γραμμής του Μετρό και πιο συγκεκριμένα στην περιοχή της Νέας Ελβετίας,- αερογέφυρα και οδός Υψηλάντου- όποια οικόπεδα ήταν αδόμητα, ήδη έχουν αρχίσει να κτίζονται ή είναι σε διαπραγμάτευση, κατασκευαστές με οικοπεδούχους, προκειμένου να αξιοποιηθούν.
Στην περιοχή , οι οικοδομές που κτίζονται είναι με συντελεστή δόμησης 0,8 ή 1,2 και οι τιμές πώλησης στον τελικό αγοραστή ξεπερνούν τις 3.000 ευρώ/τ.μ. , όταν τα οικόπεδα με 1,2 σ.δ. πωλούνται προς περίπου 1.000 ευρώ/τ.μ.
Σε ο,τι αφορά Δυτικά, τις περιοχές πέριξ των σταθμών του Μετρό, ‘Πλατεία Δημοκρατίας’ και ‘ΝΣΣ’, οι σύγχρονες κατοικίες που τα τελευταία χρόνια διαμορφώθηκαν, απέδωσαν μόνο σαν καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης. Οικόπεδα αξιοποιήσιμα υπάρχουν και η λειτουργία του Μετρό θα βοηθήσει στη βελτίωση της εικόνας της περιοχής, που ήδη αλλάζει».
Καρύπη Πέγκυ: «Ανατολικά στην περιοχή της Βούλγαρη, στη Νέα Ελβετία υπάρχουν οικόπεδα προς δόμηση, αν και δεν είναι πολλά. Στις επόμενες στάσεις με κατεύθυνση το κέντρο της πόλης, δηλαδή ‘25ης Μαρτίου’, ‘Ανάληψη’, ‘Φλέμιγκ’, Έυκλείδη’, δεν υπάρχουν οικόπεδα ή κι’ αν υπάρχουν, είναι ελάχιστα.
Οι τιμές των οικοπέδων έχουν ξεφύγει και αυτό δεν οφείλεται στην προσδοκία λειτουργίας του Μετρό. Η τιμή του κάθε οικοπέδου κρίνεται κυρίως από την αντιπαροχή. Όταν το 2016-2017 το ποσοστό της αντιπαροχής ήταν στο 30%-35% και τώρα φτάσαμε στο 48%-50% στα ανατολικά της Θεσσαλονίκης , ακόμη και σε περιοχές που δεν συνδέονται με το δίκτυο Μετρό, όπως στη Τούμπα, επόμενο είναι να αυξηθούν οι τιμές.
Ενδεικτικά αναφέρω ότι το δημόσιο σε προσκύρωση οικοπέδου, σε εσωτερικό δρόμο στην περιοχή Βούλγαρη, έβγαλε τιμή 1.240 ευρώ/τ.μ.
Στη διαμόρφωση της τιμής πώλησης, σταθμίζονται και άλλοι παράγοντες όπως ο συντελεστής δόμησης, η θέση του οικοπέδου, η γεωμετρία του, αλλά είμαι βέβαιη ότι δεν ευθύνεται το Μετρό, τουλάχιστον ως τώρα, για τις αυξήσεις στις τιμές των οικοπέδων και των νεόδμητων ακινήτων. Υπήρξε πολύ μεγάλη αύξηση στη ζήτηση για κατοικία από το 2017-2018 και μετά, ακόμη και μέσα στη διάρκεια της πανδημίας.
Θα έλεγα με βεβαιότητα ότι η αύξηση στις τιμές των οικοπέδων την τελευταία πενταετία είναι της τάξης του 30%-40%, ανάλογα και με την περιοχή.
Στους πιο δυτικούς σταθμούς του Μετρό, όπου υπάρχουν και περισσότερα οικόπεδα διαθέσιμα, αναμενόμενο είναι να υπάρξει ανοικοδόμηση».
Αργυρούδης Σοφοκλής: «Σε έργα που κατασκευάσαμε στην περιοχή της Χαριλάου και κοντά στη Νέα Ελβετία, θα έλεγα ότι οι τιμές δεν επηρεάσθηκαν από τη μελλοντική λειτουργία του Μετρό. Η επίδραση θα φανεί ενδεχομένως σε κατασκευές που γίνονται πολύ κοντά στους σταθμούς.
Στην Καλαμαριά, ακόμη αυτή η επίπτωση δεν έχει καταγραφεί. Οι τιμές κυρίως επηρεάζονται από την αντιπαροχή, που στην Καλαμαριά και την Τούμπα έχει φθάσει στο 47%-48% και πλησιάζει σχεδόν το 50%. Τα υψηλά ποσοστά αντιπαροχής σπρώχνουν προς τα πάνω τις τιμές και αυτό φυσικά το «πληρώνουν» οι αγοραστές κατοικιών», επισήμανε ο κ. Αργυρούδης προσθέτοντας ότι είναι πολύ δύσκολο οι επιχειρήσεις του κλάδου, να συνεννοηθούν για κάποιο άτυπο πλαφόν στην αντιπαροχή.
Λιόκας Θεόδωρος: «Τα αδόμητα οικόπεδα κοντά σχετικά στους σταθμούς του Μετρό, στα ανατολικά της βασικής γραμμής αλλά και στην Καλαμαριά, είναι πολύ λίγα.
Ως τώρα πάντως, η αύξηση στις τιμές των οικοπέδων και η αύξηση των ποσοστών της αντιπαροχής, είναι ζήτημα καθαρώς ζήτησης και προσφοράς. Η εγγύτητα ενός οικοπέδου, σε σταθμό Μετρό, λαμβάνεται υπόψη στη διαμόρφωση της τιμής, αλλά δεν αποτελεί καθοριστική παράμετρο, συμπεριλαμβάνεται στα δευτερεύοντα χαρακτηριστικά. Στα πρωτεύοντα είναι η περιοχή, ο δρόμος, η θέση του οικοπέδου, η γεωμετρία του.
Στις ενοικιάσεις, διαπιστώνουμε ότι η εγγύτητα του ακινήτου σε σταθμό Μετρό, επηρεάζει περισσότερο το ύψος του μισθώματος, γιατί το σπίτι έχει ήδη επιλεγεί.
Η άνοδος της ζήτησης για κατοικία, έχει δώσει ώθηση στα ποσοστά της αντιπαροχής, κάτι που αρχίζει να θυμίζει την περίοδο 2006-2007, όταν η αντιπαροχή είχε φθάσει ως και το 60% σε ορισμένα ακίνητα. Τότε, για να φρεσκάρουμε και τη μνήμη μας, σε μία εποχή που οι τράπεζες χορηγούσαν εύκολα δάνεια, η αγορά είχε πλημμυρίσει με ακίνητα , με αποτέλεσμα όταν ήρθε η διεθνής κρίση, χιλιάδες κατοικίες να μείνουν για χρόνια στα αζήτητα ενώ πολλές εταιρείες οδηγήθηκαν σε κατάρρευση.
Η αντιπαροχή μέσα στην κρίση, στη Θεσσαλονίκη, ήταν στο 25%-30%. Σταδιακά αλλά με γρήγορους ρυθμούς, ανέβηκε. Σήμερα κατά μέσο όρο, ανάλογα με το οικόπεδο, κυμαίνεται από 35% έως 43%, ενώ σε οικόπεδα προνομιούχα είναι ακόμη υψηλότερη. Διαφορά στα ποσοστά υπάρχει μεταξύ Ανατολικής και Δυτικής Θεσσαλονίκης, όπου στα δυτικά της πόλης η αντιπαροχή είναι χαμηλότερη κατά 7%-8% .
Η εμπειρία έχει αποδείξει ότι οι κατασκευαστικές εταιρείες πρέπει να αυτορυθμίζονται. Μετά από τα σκληρά διδάγματα για τον κλάδο αλλά και το κράτος, η νομοθεσία βελτιώθηκε (εύρυθμη και γρήγορη η έκδοση αδειών), οι επιχειρηματίες είναι πιο προσεκτικοί στις κινήσεις τους, οι αγοραστές έχουν μικρότερη έκθεση σε δανεισμό.
Στόχος των τεχνικών εταιρειών είναι η κατασκευή κατοικιών σε τιμές προσιτές, όχι για λίγους, αλλά για πολλούς ενδιαφερόμενους αγοραστές. Σε εποχή λοιπόν που οι τιμές των δομικών υλικών έχουν αυξηθεί κατά 30% κατά μέσο όρο και ακόμη δεν έχουν βρει νέα επίπεδα ισορροπίας, τα ποσοστά της αντιπαροχής θα πρέπει να σταθεροποιηθούν προς όφελος όλων».
Πόσο και πότε θα επηρεασθεί η οικοδομική δραστηριότητα από τις εξελίξεις στη διεθνή κτηματαγορά, τον πόλεμο στην Ευρώπη και τις υγειονομικές κρίσεις, τον πληθωρισμό, τις αυξήσεις στα τραπεζικά επιτόκια, τη λειτουργία του Μετρό και, την ψυχολογία αγοραστών αλλά και επενδυτών, μένει να διαπιστωθεί.