Στη… γύρα για logistics (μεγάλοι αποθηκευτικοί χώροι) έχουν βγει οι επενδυτές στη Θεσσαλονίκη αν και το προσφερόμενο προϊόν υπολείπεται κατά πολύ του ζωηρού ενδιαφέροντος που σταθερά καταγράφεται μετά την περίοδο της πανδημίας.
Ο τομέας των logistics εμφανίζει ιδιαίτερα ελκυστικές αποδόσεις, ενώ όπως σημειώνουν οι επαγγελματίες της αγοράς η ζήτηση είναι μεγαλύτερη από την προσφορά χώρων υψηλών προδιαγραφών.
Τα logistics, γνωρίζουν τα τελευταία χρόνια εκρηκτική ανάπτυξη στην Κεντρική Μακεδονία, κάτι που αποδεικνύεται και από τις πάρα πολλές αδειοδοτήσεις, οι περισσότερες από τις οποίες αφορούν την Περιφερειακή Ενότητα Θεσσαλονίκης. Από τις συνολικά 319 αδειοδοτήσεις που δόθηκαν σε αυτή την τελευταία τετραετία, τα 242 κέντρα βρίσκονται στην ΠΕ Θεσσαλονίκης (στη δυτική πλευρά) και τα 77 σε στις υπόλοιπες περιφερειακές ενότητες της ΠΚΜ.
Στην ανάπτυξη του κλάδου συνέβαλε η πανδημία που συνετέλεσε καθοριστικά στην ταχύτερη ανάπτυξη του ηλεκτρονικού εμπορίου αλλά και η αναβάθμιση του ρόλου της Θεσσαλονίκης ως κέντρου διαμετακομιστικού εμπορίου.
Το εντυπωσιακό όμως είναι, ότι οι πάρα πολλές αδειοδοτήσεις, δεν ακολουθήθηκαν από κάμψη του επενδυτικού ενδιαφέροντος. Μάλιστα, το επενδυτικό ενδιαφέρον παραμένει αμείωτο ενώ εκδηλώνεται από μικρές, μεσαίες και μεγάλες επιχειρήσεις, που θέλουν να επεκταθούν στην Κεντρική Μακεδονία.
Παράλληλα, ισχυρές πιέσεις στις αποδόσεις των logistics, ένας από τους πλέον αναπτυσσόμενους και με μεγάλη ζήτηση τομείς του real estate, έχουν αρχίσει να καταγράφονται το τελευταίο διάστημα.
Αυτό αποδίδεται σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς, στην τεράστια αύξηση των υλικών κατασκευής αλλά και στο «τσίμπημα» των αξιών γης τα τελευταία χρόνια. Οι δύο αυτοί παράγοντες, σύμφωνα με γνώστες της αγοράς, έχει αυγατίσει σε διόλου ευκαταφρόνητα επίπεδα το κόστος για την υλοποίηση μίας επένδυσης στον κλάδο, με αποτέλεσμα οι αποδόσεις τον logistics να ωθούνται προς τα κάτω.
Οι αποδόσεις του κλάδου συνεχίζουν να συμπιέζονται και κινούνται πλέον σε επίπεδα 7%-7,5% στις πιο ανεπτυγμένες αγορές σε αντίθεση με τα επίπεδα του 8%-8,5% που αποτυπώθηκαν το 2021, και αρκετά μακριά από τις διψήφιες αποδόσεις που εξασφάλισαν οι επενδυτές που τοποθετήθηκαν στην αρχή του ανοδικού κύκλου. Παρόλα αυτά το επίπεδο των αποδόσεων είναι υψηλότερο από αυτό των αντίστοιχων Ευρωπαϊκών αγορών ενισχύοντας το επενδυτικό ενδιαφέρον μη εγχώριων επενδυτών.
Το «ιερό δισκοπότηρο» των logistics και οι προοπτικές της Θεσσαλονίκης
Σύμφωνα με όσα επισημαίνονται σε σχετική έρευνα της Cerved Property Services, ο τομέας των logistics συνέχισε τη δυναμική του ανάπτυξη το 2022 λόγω της ραγδαίας ανάπτυξης του ηλεκτρονικού εμπορίου και της στρατηγικής θέσης της Ελλάδας που την καθιστά σταδιακά σημαντικό κόμβο μεταφορών και παγκόσμιο διαμετακομιστικό κέντρο.
Μεγάλης κλίμακας έργα ξεκινούν ή βρίσκονται ήδη σε εξέλιξη, που ενισχύουν το ρόλο της χώρας στην παγκόσμια εφοδιαστική αλυσίδα, με σημαντικότερα το Εμπορευματικό και Διαμετακομιστικό Κέντρο στο Θριάσιο, το πρώτο Logistics Park στην Ελλάδα και την ανάπτυξη και αξιοποίηση του χώρου του πρώην Στρατοπέδου «Γκόνου» στη δυτική πλευρά της Θεσσαλονίκης.
Πρόκειται ουσιαστικά για τη δημιουργία ενός «Θριάσιου Πεδίου» για τη Βόρεια Ελλάδα, που η συνολική ακαθάριστη προστιθέμενη αξία του υπολογίζεται στα 325 εκατ. ευρώ. Το συγκεκριμένο ακίνητο έχει ιδιαίτερα στρατηγική θέση, καθώς βρίσκεται κοντά στον λιμένα Θεσσαλονίκης, με εύκολη πρόσβαση στην Εγνατία Οδό, στις σιδηροδρομικές συνδέσεις, ενώ θα μπορούσε να διαδραματίσει ευρύτερο στρατηγικό ρόλο, με αιχμή του δόρατος και τις βαλκανικές χώρες και αγορές. Αν γίνει πράξη το μεγαλεπήβολο εγχείρημα που φιλοδοξεί να βάλει για τα καλά τη Βόρεια Ελλάδα στο μεταφορικό χάρτη, τα οφέλη θα είναι πολλαπλά και θα διαχυθούν στο σύνολο της οικονομίας της περιοχής, με τη Θεσσαλονίκη να καθίσταται εμπορευματικός πόλος διεθνούς εμβέλειας.
Όμως, για να προχωρήσει η αξιοποίηση του πρώην στρατοπέδου πρέπει να διευθετηθεί σειρά ζητημάτων που σχετίζονται με τις χρήσεις γης (δεν έχει), την εκπόνηση μελετών, την πρόσβαση σε οδικό δίκτυο και το σιδηροδρομικό δίκτυο, την απομάκρυνση πολεμικού υλικού κ.ά.
Η απαιτούμενη επένδυση εξαρτάται από το σενάριο χρήσεων που θα επιλεγεί. Με βάση αναλύσεις, η παραχώρηση της έκτασης για περίοδο, τουλάχιστον 30 ετών, θα μπορούσε να αξιοποιηθεί για χρήση υπηρεσιών logistics, μεταποίησης, συναρμολόγησης και ζωνών ελεύθερου εμπορίου.
Οι εγχώριες ΑΕΕΑΠ και οι θεσμικοί επενδυτές, αφοσιωμένοι στην επενδυτική τους στρατηγική ενισχύουν συνεχώς τη θέση τους σε νεόδμητα κτίρια logistics υψηλών προδιαγραφών, πιστοποιημένα σύμφωνα με τα κριτήρια της πράσινης και βιώσιμης ανάπτυξης. Έτσι εντός του 2022 ξεκίνησαν ή ολοκλήρωσαν μία σειρά στοχευμένων επενδύσεων που αφορούν μεγάλα σύγχρονα συγκροτήματα αποθηκών ξηρού και ψυχρού φορτίου. Ως αποτέλεσμα, περίπου 180.000 τ.μ. νέων αποθηκευτικών χώρων θα προστεθούν στο υφιστάμενο απόθεμα στα μέσα του 2023, με επιπλέον 100.000 τ.μ. μέχρι το τέλος του 2024.
Στελέχη της αγοράς ακινήτων επισημαίνουν επίσης ότι κάθε μεγάλη νέα αποθήκη είναι βέβαιο ότι θα εξασφαλίσει τους ενοικιαστές της αρκετούς μήνες πριν από τη λειτουργία της, ωθώντας τις αξίες και τα ενοίκια σε υψηλότερα επίπεδα.
Πρωταγωνιστικό ρόλο παίζει το Θριάσιο, που συγκεντρώνει πάνω από το 60% των νέων συμβάσεων μίσθωσης σε τιμές που παραμένουν γύρω στα 5 ευρώ/τ.μ./μήνα για προνομιακά ακίνητα και ακολουθούν η Θεσσαλονίκη, τα Μεσόγεια και τα Οινόφυτα. Ωστόσο, περαιτέρω αύξηση των ενοικίων είναι αβέβαιη καθώς οι εταιρείες αντιμετωπίζουν σημαντική συμπίεση των περιθωρίων κέρδους τους λόγω της αύξησης των λειτουργικών εξόδων και του αυξημένου κατασκευαστικού κόστους.
Συγχρόνως, το κόστος της γης για τα logistics έχει εκτοξευθεί. Στο Θριάσιο, την περιοχή που συγκεντρώνει τη συντριπτική πλειοψηφία των νέων αναπτύξεων, το κόστος γης έχει αυξηθεί σημαντικά σε βαθμό που αντιστοιχεί στα 4/5 της συνολικής επένδυσης. Ένας άλλος δυσμενής παράγοντας είναι το κόστος κατασκευής το οποίο έχει σταθεροποιηθεί σε υψηλά επίπεδα. Ως αποτέλεσμα των αυξήσεων των τιμών των πρώτων υλών, το κόστος κατασκευής νέων χώρων logistics έχει αυξηθεί πάνω από 30%, από 450 ευρώ/τ.μ. σε 600 ευρώ/τ.μ..
Συνεκτιμώντας τα παραπάνω και σύμφωνα με την ετήσια έρευνα της CPS, η πλειοψηφία των μεσιτών και εκτιμητών που συμμετείχαν θεωρεί ότι οι τιμές πώλησης και ενοικίασης θα παραμείνουν σταθερές το 2023. Ανοδικές τάσεις αναμένονται σε ορισμένες τοπικές αγορές της Αττικής καθώς και στη Θεσσαλονίκη, ενώ χαμηλότερες τιμές θα καταγραφούν σε κάποιες άλλες περιοχές.
Η αγορά των logistics αποτελεί σαφή επιλογή των επενδυτών με σαφή ανοδική τάση και έντονο πλέον ανταγωνισμό που απαιτεί κατάλληλη προετοιμασία και «έξυπνες» κινήσεις που θα μπορέσουν να υποστηρίξουν τον ανερχόμενο ρόλο της χώρας ως διαμετακομιστικό κόμβο αλλά και την υπερβάλλουσα ζήτηση που δεν έχει εξομαλυνθεί στην μετά Covid εποχή.
To πρώην «ΒΑΛΚΑΝ» αποκτά ξανά ζωή
Σε πλήρη εξέλιξη βρίσκεται η διαδικασία για την αδειοδότηση της πρώτης φάσης της μεγάλης επένδυσης logistics της Dimand στη Θεσσαλονίκη. Όπως είχε ανακοινώσει η εταιρεία, πρόκειται για το μεγαλύτερο logistics center στη Βόρεια Ελλάδα. Η Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων για την πρώτη φάση της επένδυσης βρίσκεται ήδη σε δημόσια διαβούλευση ενώ παράλληλα αναμένονται και οι εγκρίσεις / γνωμοδοτήσεις των εμπλεκομένων φορέων.
Το ακίνητο αποκτήθηκε μέσω της θυγατρικής της «ΑΠΕΛΛΟΥ ESTATE M.Α.Ε.», και αφορά γηπεδικές εκτάσεις συνολικής επιφάνειας 355,6 στρεμμάτων, στο 15ο χιλιόμετρο Θεσσαλονίκης - Έδεσσας, πρώην ιδιοκτησίας της εταιρείας «ΒΑΛΚΑΝ ΑΚΙΝΗΤΑ ΑΕ»
Επί του ακινήτου, η DIMAND θα ανεγείρει, σε δύο φάσεις, συγκρότημα logistics, συνολικής επιφάνειας 120.000 τ.μ. περίπου. Η πρώτη φάση (για την οποία βρίσκεται σε διαδικασία έγκρισης η ΜΠΕ) αφορά στη δόμηση 55.000 τ.μ. περίπου, εντός 24 μηνών, ενώ η δεύτερη φάση, σε δόμηση 65.000 τ.μ. περίπου, εντός 30 μηνών.
Η συνολική ακαθάριστη αξία ανάπτυξης (GDV) του έργου κατά την ολοκλήρωσή του, εκτιμάται ότι θα ανέλθει σε περίπου 160 εκατ. ευρώ. Η μεγάλη επένδυση της Dimand αναμένεται να δημιουργήσει 200 νέες θέσεις εργασίας κατά την κατασκευαστική περίοδο και 150 μόνιμες θέσεις εργασίας κατά τη λειτουργία των εγκαταστάσεων.
Το έργο αφορά το νέο «Κέντρο αποθήκευσης και διανομής» με την επωνυμία «ΑΠΕΛΛΟΥ ESTATE Μ.Α.Ε.» στο αγρόκτημα Αγχιάλου της Δ.Ε. Αγ. Αθανασίου του Δήμου Χαλκηδόνας της Μ.Ε. Θεσσαλονίκης, ΠΚΜ».
Η υπό μελέτη έργο δραστηριότητα αφορά στην ανέγερση νέου ισόγειου Κέντρου Αποθήκευσης και Διανομής, η οποία πρόκειται να ανεγερθεί σε αγροτεμάχιο εμβαδού 139 στρεμμάτων.
Tο συγκεκριμένο ακίνητο απέχει μόνο 23 χλμ. από το κέντρο της Θεσσαλονίκης και 16 χλμ. από το λιμάνι, διαθέτει πολύ καλή προσβασιμότητα σε οδικούς άξονες υπερτοπικής σημασίας (ε.ο. Θεσσαλονίκης – Χαλκηδόνας - Έδεσσας, ΠΑΘΕ), ενώ την περιοχή διασχίζουν δύο βασικοί σιδηροδρομικοί άξονες, η γραμμή Θεσσαλονίκης - Ειδομένης που οδηγεί στα Δυτικά Βαλκάνια και η γραμμή Θεσσαλονίκης - Αθήνας.To ακίνητο βρίσκεται σχεδόν δίπλα στη ΒΙΠΕ Σίνδου και σε περιοχή που χαρακτηρίζεται από δραστηριότητες του δευτερογενούς τομέα (ΑΒΣ Καλοχωρίου, ΒΙΠΑ Γέφυρας, ΒΙΠΑ Νεοχωρούδας, ΕΛΠΕ).
Οι πλησιέστεροι οικισμοί στο υπό μελέτη έργο είναι:
Η Αγχίαλος, η οποία χωροθετείται σε απόσταση περί τα 350m βόρεια του γηπέδου εγκατάστασης του υπό μελέτη έργου.
Ο Άγιος Αθανάσιος, που χωροθετείται σε απόσταση περί τα 3,5km δυτικά - βορειοδυτικά του γηπέδου εγκατάστασης του υπό μελέτη έργου.
Το εν λόγω Κέντρο Αποθήκευσης και Διανομής θα αποθηκεύει μόνο ξηρό φορτίο χωρίς ψύξη ή κατάψυξη συνολικού όγκου 892.650,78m3 και ειδικότερα θα περιλαμβάνει τους κάτωθι χώρους:
1. Ξηρή αποθήκη.
2. Χώρος Επαναφόρτισης Περονοφόρων Οχημάτων / Μπαταριών.
3. Χώρος στάθμευσης 282 θέσεων για Ι.Χ. και 69 θέσεων για φορτηγά.
Επιπλέον, στη στέγη του κτιρίου θα τοποθετηθεί σύστημα παραγωγής ηλεκτρικής ενέργεια από φωτοβολταϊκά ηλιακά συστήματα σε ποσοστό 30% της κάλυψης.
Η επιχείρηση στοχεύει να αποτελέσει μία υπερσύγχρονη μονάδα παροχής υπηρεσιών εφοδιαστικής αλυσίδας και δη στον τομέα παροχής ολοκληρωμένων υπηρεσιών αποθήκευσης και διανομής προϊόντων.
Το κυριότερο αντικείμενο της δραστηριότητας θα είναι η αποθήκευση πληθώρας προϊόντων, τα οποία δεν χρήζουν ειδικής διαχείρισης. Τα προϊόντα που θα αποθηκεύονται θα είναι προϊόντα που πωλούνται σε υπεραγορές τροφίμων, καταστήματα γενικής πώλησης, αλλά και ως πρώτες ύλες σε βιομηχανικές μονάδες.
*Δημοσιεύθηκε στη "ΜτΚ" στις 19.03.2023