Δριμύτεροι επανέρχονται οι πλειστηριασμοί στη Θεσσαλονίκη, μετά και την απόφαση του Αρείου Πάγου που άνοιξε το δρόμο για να… χτυπά πιο εύκολα το ηλεκτρονικό σφυρί.
Περίπου 10 πλειστηριασμοί ακινήτων κατά μέσο όρο είναι προγραμματισμένοι καθημερινά στη Θεσσαλονίκη, στον κεντρικό δήμο, από αύριο μέχρι το τέλος του μήνα, με την μερίδα του λέοντος από αυτούς να αφορά κατοικίες, αγροτεμάχια και γραφεία ενώ δεν λείπουν και οι βιομηχανικοί και επαγγελματικοί χώροι.
Συνολικά, όπως προκύπτει από την ηλεκτρονική πλατφόρμα e-auction, για τον μήνα που διανύουμε (από αύριο μέχρι και τις 31 Μαρτίου), στην περιφερειακή ενότητα Θεσσαλονίκης είναι αναρτημένοι 460 ηλεκτρονικοί πλειστηριασμοί, κάτι που υποδηλώνει πως η αγορά κινείται ξανά με ένταση. Βέβαια αξίζει να σημειωθεί πως και την περασμένη χρονιά οι πλειστηριασμοί είχαν πάρει τα πάνω τους, καθώς μετά από δυο χρόνια πανδημίας που είχαν παγώσει οι διαδικασίες, βγήκαν μαζικά πολλά ακίνητα στο σφυρί.
Οι δήμοι που φιγουράρουν στις πρώτες θέσεις των αναρτημένων πλειστηριασμών (πολλοί από αυτούς κηρύσσονται άγονοι όταν δεν βρίσκεται αγοραστής) είναι ο κεντρικός δήμος με 146 προγραμματισμένους, του Κορδελιού-Ευόσμου με 47 και του Παύλου Μελά με το ηλεκτρονικό σφυρί να χτυπά 27 φορές.
Αξίζει να σημειωθεί πως το 2022 στην περιφερειακή ενότητα Θεσσαλονίκης διενεργήθηκαν 5.400 πλειστηριασμοί, ενώ ολοκληρώθηκαν 1.092. Σημειώνεται πως εξ αυτών οι 643 αφορούσαν κατοικίες, ενώ επί του συνόλου των πλειστηριασμών για τους οποίους χτύπησε το ηλεκτρονικό σφυρί οι 2.949 αφορούσαν κατοικίες.
Τα δεδομένα προκύπτουν από επεξεργασία των στοιχείων της πλατφόρμας e-auction, την οποία έκανε το iMEdD Lab. Η έρευνα αναλύει και αποτυπώνει τη διαχρονική εξέλιξη των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών στη χώρα μας από το 2018 (σ.σ. το Φεβρουάριο του 2018 ξεκίνησαν οι ηλεκτρονικοί πλειστηριασμοί) μέχρι και σήμερα.
Το 2021 στην περιφερειακή ενότητα Θεσσαλονίκης πραγματοποιήθηκαν 2.327 πλειστηριασμοί με μόλις τους 397 να ολοκληρώνονται. Εξ αυτών οι 189 αφορούσαν κατοικίες.
Μία χρονιά νωρίτερα, το 2020, εν μέσω πανδημίας πραγματοποιήθηκαν στη Θεσσαλονίκη 2.548 πλειστηριασμοί, το 2019 2.689 ενώ το 2018 για 738 ακίνητα χτύπησε το ηλεκτρονικό σφυρί.
Σημειώνεται πως για το 2023 για τη Θεσσαλονίκη έχουν προγραμματιστεί επί του παρόντος 1.379 πλειστηριασμοί, με παραπάνω από τους μισούς (763) να αφορούν κατοικίες. Ο συνολικός αριθμός των πλειστηριασμών εκτιμάται πως βαθμιαία θα αυξάνεται, καθώς συνεχώς προστίθενται καινούργιοι. Μέχρι στιγμής έχουν ολοκληρωθεί 157 πλειστηριασμοί, με τη μερίδα του λέοντος να αφορά κατοικίες.
Πρόσφατα, ο Άρειος Πάγος άναψε το πράσινο φως για επιτάχυνση των πλειστηριασμών στους διαχειριστές κόκκινων δανείων (servicers και funds) στερώντας τη δυνατότητα από τους οφειλέτες, ιδιώτες και επιχειρήσεις, να «μπλοκάρουν» ή να καθυστερήσουν την εφαρμογή των αναγκαστικών μέτρων.
Οι επιπτώσεις αυτής της απόφασης θα διαφανούν σε βάθος χρόνου αν και το πιθανότερο σενάριο είναι τα funds να επιδιώξουν αμοιβαία επωφελείς ρυθμίσεις δανείων και όχι μαζικούς πλειστηριασμούς, που σε πολλές περιπτώσεις δεν ολοκληρώνονται. Σε καμία περίπτωση πάντως δε θα βγουν μαζικά στο σφυρί 700.000 ακίνητα (περί τα 250.000 στην Κ.Μακεδονία) σε όλη τη χώρα τα οποία δυνητικά αφορά η απόφαση.
Oι servicers αν και με λυμένα τα χέρια πλέον για πλειστηριασμούς, θέτουν σαν προτεραιότητα την ρύθμιση των κόκκινων δανείων με επωφελή τρόπο για τους εμπλεκόμενους χωρίς να χρειαστεί η επιστράτευση του μπαμπούλα των πλειστηριασμών οι οποίοι σε πολλές περιπτώσεις κηρύσσονται άγονοι.
Δεν υπάρχει αμφιβολία πως η απόφαση του Αρείου Πάγου θα έχει διάφορες νομικές περιπλοκές. Όσες αποφάσεις ανακοπής πλειστηριασμών είχαν εκδοθεί υπέρ των οφειλετών από κατώτερα δικαστήρια θα πάνε σε δεύτερο βαθμό από τους servicers με στόχο την ανατροπή της αρχικής απόφασης με βάση τα νέα δεδομένα.
Οι οφειλέτες, τα δάνεια των οποίων βρίσκονται υπό τη διαχείριση των servicers, έχουν μπροστά τους δύο επιλογές:
1.Ρύθμιση μέσα από απευθείας διαπραγματεύσεις με τους διαχειριστές οι οποίοι βέβαια βρίσκονται πλέον σε θέση ισχύος.
2. Ένταξη στον εξωδικαστικό μηχανισμό
Πώς θα σώσετε την περιουσία σας… εξωδικαστικά
Ο εξωδικαστικός μηχανισμός επιτρέπει τη ρύθμιση οφειλών τόσο προς το Δημόσιο όσο και τις τράπεζες ή τα funds και τις εταιρείες διαχείρισης, και αποτελεί μέρος του πτωχευτικού νόμου που τέθηκε σε ισχύ το 2021. Βασίζεται στην πρόταση ρύθμισης που προκύπτει από έναν αλγόριθμο, χωρίς δηλαδή την παρέμβαση των πιστωτών ή του ανθρώπινου παράγοντα και χωρίς να απαιτείται δικαστική επικύρωση.
Αίτηση για να ρυθμίσουν τα χρέη τους μπορούν να υποβάλουν τόσο τα φυσικά όσο και τα νομικά πρόσωπα, ανεξαρτήτως τζίρου ή ύψους οφειλών. Μοναδική προϋπόθεση, το χρέος να είναι άνω των 10.000 ευρώ. Ο όρος ότι για να κάνεις αίτηση στον εξωδικαστικό μηχανισμό δεν πρέπει να έχεις το 90% των συνολικών οφειλών σε έναν χρηματοδοτικό φορέα, που εξαιρούσε μέχρι σήμερα μεγάλο μέρος οφειλών από το πεδίο εφαρμογής της εξωδικαστικής διαδικασίας, καταργείται. Ο νόμος απαγορεύει την υποβολή αίτησης για ένταξη στη διαδικασία τρεις μήνες πριν από την ημερομηνία του πλειστηριασμού.
Εκτός από όσους έχουν ληξιπρόθεσμες οφειλές είτε από δάνεια είτε από χρέη προς το Δημόσιο, στον εξωδικαστικό μηχανισμό μπορούν να υποβάλουν αίτηση και οφειλέτες με ενήμερα δάνεια. Προϋπόθεση είναι να έχουν υποστεί αποδεδειγμένα μείωση του εισοδήματός τους τουλάχιστον κατά 20%. Η υποχρέωση αυτή ισχύει μόνο όταν όλες οι οφειλές κάποιου είναι ενήμερες, δηλαδή όταν κάποιος έχει ενήμερο το δάνειό του, αλλά οφείλει στο Δημόσιο, δεν απαιτείται να έχει υποστεί μείωση εισοδήματος 20% για να κάνει αίτηση στον εξωδικαστικό μηχανισμό.
Η ρύθμιση
Η αυτοματοποιημένη λύση προκύπτει βάσει ενός αλγορίθμου, που υπολογίζει την ικανότητα αποπληρωμής των χρεών που έχει η επιχείρηση ή το φυσικό πρόσωπο με βάση τα εισοδήματά του και τις υποχρεώσεις του προς το σύνολο των πιστωτών, συνεκτιμώντας και τις ανάγκες διαβίωσης με βάση τις εύλογες δαπάνες διαβίωσης όταν πρόκειται για φυσικό πρόσωπο ή τις ανάγκες για ρευστότητα εάν πρόκειται για επιχείρηση. Η αυτοματοποιημένη λύση περιλαμβάνει τη δόση που πρέπει να πληρώνει ο οφειλέτης σε κάθε πιστωτή και το ενδεχόμενο «κούρεμα». Η δόση για τις οφειλές από δάνεια με υποθήκη υπολογίζονται με βάση το euribor +2,50%, για τα δάνεια χωρίς υποθήκη με euribor +3% και για τις οφειλές προς το Δημόσιο με euribor +3%.
Μάλιστα, προβλέπεται η αιτιολόγηση από τους πιστωτές της απόρριψης ρύθμισης για τον οφειλέτη. Οι συμμετέχοντες πιστωτές, που είναι χρηματοδοτικοί φορείς, δύνανται να καταθέσουν πρόταση ρύθμισης προς τον οφειλέτη. Αν η πρόταση εξασφαλίσει τη συναίνεση του οφειλέτη, της πλειοψηφίας (ως προς την αξία των σχετικών απαιτήσεων) των συμμετεχόντων πιστωτών που είναι χρηματοδοτικοί φορείς και τουλάχιστον του ποσοστού συμμετεχόντων πιστωτών με ειδικό προνόμιο, υπογράφεται μεταξύ των συναινούντων πιστωτών και του οφειλέτη η σύμβαση αναδιάρθρωσης (που δύναται να συναφθεί και ως πολλαπλές διμερείς συμφωνίες με ταυτόσημο περιεχόμενο). Οι συμμετέχοντες πιστωτές, που είναι χρηματοδοτικοί φορείς, καθώς και ο οφειλέτης, αιτιολογούν την καθ’ οιονδήποτε τρόπο μη συναίνεσή τους σε πρόταση ρύθμισης.
Το «κούρεμα»
Οι ρυθμίσεις που παράγονται από την ηλεκτρονική πλατφόρμα μπορεί να περιλαμβάνουν:
α) Μερική διαγραφή («κούρεμα») οφειλών, η οποία μπορεί να ανέλθει:
• Έως 75% επί της βασικής οφειλής και έως 95% επί των προσαυξήσεων των ληξιπρόθεσμων οφειλών προς το Δημόσιο (ΑΑΔΕ, e-ΕΦΚΑ και οφειλές προς δήμους).
• Έως 80% επί της βασικής οφειλής και έως 100% επί των τόκων των μη εξυπηρετούμενων δανείων προς τις τράπεζες και τις εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων από δάνεια και πιστώσεις
ή/και
β) Μακροχρόνια αποπληρωμή οφειλών:
• Έως 240 δόσεις για το Δημόσιο (ΑΑΔΕ και e-ΕΦΚΑ).
• Έως 420 δόσεις για τις τράπεζες και τις εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων από δάνεια και πιστώσεις.
Στην πράξη, το «κούρεμα» της οφειλής με βάση τις μέχρι σήμερα ρυθμίσεις είναι πολύ χαμηλότερο και συγκεκριμένα 22% το μέσο ποσοστό διαγραφής για τις οφειλές προς το Δημόσιο και 31,5% για τις οφειλές από δάνεια. Αυτό γιατί για την παροχή «κουρέματος» ελέγχονται και οι πρόσθετες προϋποθέσεις της νομοθεσίας, όπως, για παράδειγμα, η οικονομική θέση του συνοφειλέτη ή συνεγγυητή, εάν η εμπορική αξία της περιουσίας είναι μικρότερη του ύψους της οφειλής, εάν δεν υφίσταται υπολειπόμενο εισόδημα μετά και την κάλυψη των εύλογων δαπανών διαβίωσης κ.λπ.
Οι servicers και οι τράπεζες έχουν στα χαρτοφυλάκια τους δάνεια ύψους περίπου 100 δισ. ευρώ που έχουν υποθήκες σε 700.000 ακίνητα αξίας 40-45 δισ. ευρώ, από τα οποία περίπου το ένα τρίτο εκτιμάται ότι θα οδηγηθεί σε ρευστοποίηση τα προσεχή χρόνια. Μόνο μέσα στους επόμενους μήνες είναι προγραμματισμένοι 11.000 πλειστηριασμοί ακινήτων. Την προηγούμενη δεκαετία, πριν από την κρίση, κάθε χρόνο διενεργούνταν 50.000 πλειστηριασμοί ακινήτων πανελλαδικά.
Πάντως η αύξηση της ζήτησης για ακίνητα το τελευταίο διάστημα από ιδιώτες είναι και αποτέλεσμα των εντατικών προσπαθειών που καταβάλλουν οι εταιρείες διαχείρισης επιδιώκοντας συνεργασίες με μεσίτες σε όλη τη χώρα για την προώθηση ακινήτων.
Με δεδομένο το γεγονός της δυστοκίας στην εξεύρεση νεόδμητων ακινήτων, μεσιτικά γραφεία στρέφονται στις ευκαιρίες που ενδεχομένως παρουσιάζουν οι πλειστηριασμοί. Αξίζει πάντως να σημειωθεί πως περί τα 700.000 ακίνητα που έχουν περιέλθει σε χέρια funds σε όλη την Ελλάδα, όχι απαραίτητα από πλειστηριασμούς, έχουν «κολλήσει» λόγω γραφειοκρατικών καθυστερήσεων με αποτέλεσμα να μην μπορεί να ολοκληρωθεί η πώλησή τους.
Ο εμβληματικός «Μύλος» στο σφυρί
Προς πώληση βγαίνει το ακίνητο που είχε μετατραπεί στο δημοφιλή πολυχώρο ψυχαγωγίας «Μύλος» στη Θεσσαλονίκη, γράφοντας τη δική του ξεχωριστή ιστορία για 35 χρόνια. Ο πλειστηριασμός θα πραγματοποιηθεί στις 10 Μαΐου 2023, στις 10 το πρωί, με τιμή εκκίνησης τις 990.000 ευρώ.
Ως εγγυοδοσία την οποία πρέπει να καταθέσει ο πλειοδότης που επιθυμεί να συμμετάσχει στον πλειστηριασμό, ορίζεται το 30% της τιμής της πρώτης προσφοράς, ήτοι το ποσό των 297.000 ευρώ, σύμφωνα με το thespress.gr.
Το δημοφιλές συγκρότημα περιλαμβάνει μεταξύ άλλων, καφέ, εστιατόρια, γκαλερί, συναυλιακούς χώρους και αίθουσες αναψυχής.
*Δημοσιεύθηκε στη "ΜτΚ" στις 12.03.2023