Άλλη μία χρονιά έντονης αβεβαιότητας, αναμονής, ίσως και διόρθωσης των εξωπραγματικών σε κάποιες περιπτώσεις, πέραν κάθε οικονομικής θεωρίας, τιμών πώλησης και ενοικίασης ακινήτων, αλλά και έτος έλευσης του πολύπαθου Μετρό που ήδη ανατρέπει τις ισορροπίες, αναμένεται να είναι το 2024 για το Real Estate της Θεσσαλονίκης.
Εν μέσω πολέμων και διαρκών τριγμών στο παγκόσμιο οικονομικό περιβάλλον, η κτηματαγορά της Θεσσαλονίκης τραβά τον δικό της δρόμο, «κλείνοντας τα αυτιά της» στις εξωγενείς κρίσεις με τις τιμές σε διαρκή τροχιά απογείωσης. Η μόνη «ασφαλής» πρόβλεψη που μπορεί να κάνει κάποιος είναι πως οι τιμές θα ανεβαίνουν μέχρι να πέσουν...
Αν και τη χρονιά που διανύουμε τα σημάδια μαρτυρούν συνέχιση της ξέφρενης πορείας, κύκλοι της αγοράς σε ένα αλλοπρόσαλλο και ταραγμένο περιβάλλον που θυμίζει κινούμενη άμμο με τις αναταραχές να μην έχουν τέλος, «βλέπουν» μία τάση δειλής εξισορρόπησης των τιμών με τις προοπτικές ωστόσο, και στο επενδυτικό πεδίο, να εξακολουθούν να είναι ελπιδοφόρες. Βέβαια και στις αρχές του 2023 διατυπώνονταν ανάλογες εκτιμήσεις χωρίς να επαληθευθούν στη συνέχεια.
Μέχρι πάντως να φτάσει η ώρα για μειώσεις τιμών... βλέπουμε αυξήσεις. Η μειωμένη προσφορά ακινήτων λόγω του παγώματος της οικοδομής για μία δεκαετία, σε συνδυασμό με την υψηλή ζήτηση κρατάνε στα ουράνια το κόστος ενοικίασης και αγοράς ακινήτου στη Θεσσαλονίκη, την ώρα που το Airbnb κερδίζει συνεχώς έδαφος και στη Θεσσαλονίκη.
Το χάσμα ανάμεσα σε προσφορά και ζήτηση είναι ο βασικότερος λόγος που οι τιμές «αρνούνται» πεισματικά να πέσουν, ωστόσο εκτιμάται πως σταδιακά θα υπάρξει μία εξισορρόπηση αν και το Μετρό, στις περιοχές από όπου θα περνούν συρμοί, δεν αποκλείεται να εκτροχιάσει εκ νέου την όποια ισορροπία πάει να δημιουργηθεί.
Ρήτρα Μετρό
Σε πρώτη φάση, από το κέντρο της πόλης και τον Νέο Σιδηροδρομικό Σταθμό μέχρι τη Νέα Ελβετία (Νέος σιδηροδρομικός σταθμός - ΝΣΣ, Δημοκρατίας, Βενιζέλου, Αγία Σοφία Σιντριβάνι/Έκθεση, Πανεπιστήμιο, Παπάφη, Ευκλείδη, Φλέμιγκ, Αναλήψεως, Πατρικίου, Βούλγαρη και Νέα Ελβετία), «σφυρίζει» αυξήσεις ακόμα και πάνω από 50% στις ενοικιάσεις επαγγελματικών χώρων ενώ στο χορό των αυξήσεων σταδιακά μπαίνουν και οι κατοικίες.
Δεν είναι τυχαίο πως ήδη στα συμβόλαια ενοικίασης που συνάπτονται μπαίνει και ρήτρα… Μετρό όταν αυτό δεήσει να λειτουργήσει. Πολλοί ιδιοκτήτες δηλαδή ήδη ζητούν από τους ενοικιαστές αύξηση μισθώματος, ακόμα και κατά 50%, όταν κοπεί το πρώτο εισιτήριο.
Σε αυτό το κλίμα, η άνοδος των επιτοκίων, δηλαδή το πιο ακριβό κόστος χρήματος, η ακρίβεια και το ενεργειακό τσουνάμι απωθούν πολλούς πολίτες, κυρίως της περίφημης μεσαίας τάξης, που είχαν σχέδια για αγορά ακινήτου, «μαγκώνοντας» παράλληλα επενδυτικά πλάνα κυρίως από μεσαίου βεληνεκούς παίκτες που αναστέλλονται μέχρι νεωτέρας. Οι μεγάλοι παίκτες προχωρούν κανονικά βάσει της στρατηγικής που έχουν χαράξει.
Στο πλαίσιο αυτό, κύκλοι της αγοράς κάνουν λόγο για ενδείξεις σταθεροποίησης το 2024, που μεταφράζεται σε φρένο καταρχάς στον ρυθμό αύξησης των τιμών και όχι σε μείωσή τους, στην αγορά οικιστικών ακινήτων της Θεσσαλονίκης. Μειώσεις, έστω και οριακές, ενδεχομένως υπάρξουν στα επαγγελματικά ακίνητα.
Εν αρχή ην… η ζήτηση
Το πώς θα διαμορφωθεί το τοπίο το 2024 θα το κρίνει σε σημαντικό βαθμό, ένας παράγοντας: η ζήτηση. Εφόσον το ενδιαφέρον για αγορές και ενοικιάσεις ακινήτων παραμένει ζωηρό από εν δυνάμει αγοραστές και ενοικιαστές, δεδομένης της έλλειψης διαθέσιμων κατοικιών που να καλύπτουν τις απαιτήσεις, οι τιμές δεν θα πέσουν ούτε με αίτηση.
Εφόσον η ζήτηση εμφανίσει σημάδια κόπωσης τότε η αγορά θα αντιδράσει αναπόφευκτα με μειώσεις τιμών. Αν λάβουμε υπόψιν πως θα πάρει χρόνια για να μπουν νέα ακίνητα στην αγορά καθώς η υπερδεκατής κρίση είχε βάλει μπλόκο στην οικοδομική δραστηριότητα καθίσταται σαφές πως ισορροπία προσφοράς - ζήτησης και συνεπώς αποσυμπίεση τιμών αγοράς και ενοικίασης κατοικίας από αυτό το μέτωπο δύσκολα θα υπάρξει.
Αν όμως μπουν σταδιακά στο «παιχνίδι» περί τα 1,5 εκατ. ακίνητα πανελλαδικά, 200.000 στη Θεσσαλονίκη, που είτε οι ιδιοκτήτες τα έχουν κλειδωμένα είτε βρίσκονται στα χέρια funds τότε τα δεδομένα αλλάζουν με την αγορά να ενισχύεται με νέο αίμα που μπορεί να ασκήσει καθοδικές πιέσεις στις τιμές.
Το περασμένο έτος καταγράφηκε έκρηξη στη ζήτηση ακινήτων στη Θεσσαλονίκη με την πλειονότητα των ενδιαφερομένων να αναζητά κατοικίες έως 200.000 ευρώ, ενώ και το στεγαστικό πρόγραμμα «Σπίτι μου», βοήθησε στο τσουνάμι αυξήσεων, απογειώνοντας τις τιμές περαιτέρω λόγω της περιορισμένης προσφοράς ακινήτων. Πλέον, οι τιμές στη Θεσσαλονίκη είναι πολύ κοντά στα επίπεδα της χρονιάς-ρεκόρ, του 2007. Εκτιμάται πως μέσα στο πρώτο εξάμηνο του έτους θα γράψουν νέο ρεκόρ.
Η πορεία της οικοδομικής δραστηριότητας παίζει επίσης καθοριστικό ρόλο στη διαμόρφωση των τάσεων στο Real Estate αν και μέχρι στιγμής δε φαίνεται να μπαίνει εμπόδιο ούτε στην ανέγερση νέων οικοδομών, με τους εργολάβους να μετακυλίουν το κόστος στους αγοραστές, ούτε όμως και στη ζήτηση.
Τα κανόνια ηχούν, η αγορά προχωρά ακάθεκτη
Αν ανοίξουμε την εικόνα, οι Ισραηλινοί που έχουν βάλει στο μάτι τη Θεσσαλονίκη και την επενδυτική της αύρα δεν πτοούνται ιδιαίτερα με τον πόλεμο στη Γάζα να μην θέτει τελικά σε αναστολή τα επενδυτικά τους πλάνα, παρά τους φόβους που είχαν εκφραστεί τον Οκτώβριο που ξεκίνησε η σύρραξη.
Η γεωπολιτική αναμπουμπούλα και η άνοδος των επιτοκίων από τις Κεντρικές Τράπεζες αν και εκτιμάται ότι θα μπορούσαν να καθυστερήσουν ή να βάλουν στο stand by επενδυτικά σχέδια, μάλλον δεν έχουν τον αρνητικό αντίκτυπο που θα περίμενε κάποιος.
Mε την αγορά σκληραγωγημένη και μαθημένη να επιβιώνει στις πλέον σκληροτράχηλες συνθήκες οι κραδασμοί από τις πάσης φύσεως κρίσεις απορροφώνται πλέον ευκολότερα με το Real Estate να χτίζει την δικιά του ιδιαίτερη «ανοσία» απέναντι στην πανδημία αβεβαιοτήτων που διαρκώς επιτίθεται.
Καρφωμένες στα ουράνια οι τιμές
Μέχρι πάντως να αποτυπωθούν επί του πρακτέου οι όποιες μειώσεις, οι αυξήσεις δεν λένε να σταματήσουν. Βάσει στοιχείων της ΤτΕ, στο εννεάμηνο του 2023, οι μεγαλύτεροι ρυθμοί αύξησης στις τιμές πώλησης κατοικιών στην Ελλάδα καταγράφηκαν στη Θεσσαλονίκη (16,5%).
Στον κλάδο των επαγγελματικών ακινήτων, το πρώτο εξάμηνο του 2023, στη Θεσσαλονίκη, μετά από δύο συνεχόμενα εξάμηνα υψηλών ρυθμών αύξησης, καταγράφηκε ήπια διόρθωση των τιμών σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος (-0,5%). Αναφορικά με τα καταστήματα υψηλών προδιαγραφών, το πρώτο εξάμηνο του 2023 σημαντικοί θετικοί ετήσιοι ρυθμοί καταγράφηκαν στους δείκτες τιμών της Αθήνας (8,4%) και της Θεσσαλονίκης (9,8%).
Σύμφωνα με το spitogatos.gr, με άνοδο σε διψήφια ποσοστά έκλεισε το 2023 (το τελευταίο τρίμηνο), για τις τιμές πώλησης και ενοικίασης ακινήτων στη Θεσσαλονίκη.
Πιο συγκεκριμένα, κατά τη διάρκεια του Οκτωβρίου-Νοεμβρίου-Δεκεμβρίου 2023, η μέση τιμή για τα σπίτια προς πώληση στον δήμο Θεσσαλονίκης και σε περιοχές όπως Ιστορικό Κέντρο, Αγίας Σοφίας, Χαριλάου, Νέα Παραλία, Φάληρο, Κάτω Τούμπα, άγγιξε τα 2.206 ευρώ/τ.μ., όταν ένα χρόνο νωρίτερα ήταν στα 1.857 ευρώ/τ.μ. Πρόκειται για αύξηση κατά 18,8% στο δ’ τρίμηνο της τρέχουσας χρονιάς και την μεγαλύτερη στον νομό.
Μεγάλη άνοδος καταγράφηκε, παράλληλα, και στους περιφερειακούς δήμους της πόλης (Καλαμαριά, Πυλαία, Θέρμη, Τρίλοφος, Πανόραμα, Πολίχνη κα) κατά 17,5% και μέση τιμή πώλησης στα 1.600 ευρώ/τ.μ., ενώ τον προηγούμενο χρόνο ήταν στα 1.362 ευρώ/τ.μ.
Παρόμοια είναι η εικόνα αλλά με μικρότερο ρυθμό αύξησης και στο υπόλοιπο του νομού Θεσσαλονίκης (Ασπροβάλτα, Λαγυνά, Κουφάλια, Νέα Βρασνά, Άγιος Αθανάσιος) με 1,10% αύξηση και με την τιμή πώλησης ακινήτων να διαμορφώνεται στα 821 ευρώ/τ.μ. έναντι 813 ευρώ/τ.μ. το αντίστοιχο περσινό τρίμηνο διάστημα.
Αγριεμένα και τα ενοίκια
Οι τιμές των ενοικίων στη Θεσσαλονίκη απογειώθηκαν με νοικοκυριά και φοιτητές να δεινοπαθούν. Την μεγαλύτερη άνοδο είχαν οι περιφερειακοί δήμοι της πόλης. Πρόκειται για περιοχές όπως Καραμπουρνάκι, Νέα Κρήνη, Άγιος Ιωάννης, Συκιές, Αμπελόκηποι, Πλαγιάρι με το ποσοστό να φτάνει το 13,4% και τη μέση τιμή ενοικίασης ακινήτων στα 6,67 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ την αντίστοιχη περσινή περίοδο ήταν στα 5,88 ευρώ.
Στον κεντρικό δήμο (Μπότσαρη, Αγία Τριάδα, Ιστορικό Κέντρο, Βούλγαρη, Μαρτίου, Άνω Τούμπα) η μέση τιμή ενοικίου ανήλθε στα 8,5 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, μια αύξηση δηλαδή κατά 10,27%, όταν το προηγούμενο έτος η τιμή ήταν στα 7,68 ευρώ.
Την χαμηλότερη τιμή στα ενοίκια συγκριτικά με την υπόλοιπη πόλη σημείωσαν οι περιοχές στο υπόλοιπο του νομού Θεσσαλονίκης όπως σε Λαγκαδά, Σοχό, Κουφάλια με την μέση τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο να κυμαίνεται στα 3,84 ευρώ/τ.μ., σύμφωνα με τα στοιχεία του δικτύου, παρουσιάζοντας άνοδο στο τέταρτο τρίμηνο του έτους κατά 2,4%.
Σύμφωνα με έρευνα της RE/MAX Ελλάς, στα 8,9 ευρώ ανά τ.μ., κατά μέσο όρο διαμορφώνεται η τιμή ενοικίασης στο κέντρο της πόλης, με τα πλέον τσιμπημένα ακίνητα να βρίσκονται στην Παλιά Παραλία (14,5 ευρώ ανά τ.μ.), ενώ πιο προσιτές τιμές καταγράφονται σε Χαριλάου και Τούμπα (7,5 ευρώ ανά τ.μ. αντίστοιχα).
Η μέση τιμή ενοικίασης στα ανατολικά της Θεσσαλονίκης, αγγίζει τα 6,6 ευρώ ανά τ.μ. Οι χαμηλότερες τιμές καταγράφονται στην Επανομή (3,7 ευρώ το τ.μ.) και οι υψηλότερες στην περιοχή του Βυζαντίου στην Καλαμαριά (7,9 ευρώ το τ.μ.).
Στη δυτική Θεσσαλονίκη, η μέση τιμή διαμορφώνεται στα 5,4 ευρώ το τ.μ., με τις χαμηλότερες στη Σταυρούπολη (4,6 ευρώ το τ.μ.) και τις υψηλότερες στον Εύοσμο με 6 ευρώ το τ.μ.
Κατά μέσο όρο στη Θεσσαλονίκη το 2023 έναντι του 2022 καταγράφεται αύξηση τιμών στις ενοικιάσεις που προσεγγίζει το 6,2%.
Ανακαινισμένα με ασανσέρ και φυσικό αέριο
Εννέα στους δέκα Θεσσαλονικείς ενοικιαστές, βάσει της έρευνας της RE/MAX, επιλέγουν ανακαινισμένα διαμερίσματα, ενώ το σύνολο των ενδιαφερομένων ζητούν κατοικίες που θερμαίνονται με φυσικό αέριο και διαθέτουν ασανσέρ. Όσο για την ηλικία των ακινήτων, επιλέγουν αυτά που η ζωή τους κυμαίνεται από 16 έως 20 έτη.
Στην δυτική Θεσσαλονίκη, οι ενοικιαστές προσανατολίζονται σε ακίνητα εμβαδού από 51 έως 75 τ.μ. ενώ στην ανατολική πλευρά της πόλης, πρώτες σε προτιμήσεις είναι μεγαλύτερες κατοικίες, εμβαδού από 101 τ.μ. έως 150 τ.μ.
Aναφορικά με τα ποιοτικά χαρακτηριστικά των ακινήτων που αναζητούν οι ενοικιαστές στη Θεσσαλονίκη, η θέρμανση με φυσικό αέριο και ασανσέρ όταν πρόκειται για διαμερίσματα φιγουράρουν στην κορυφή των προτιμήσεων. Επίσης σχεδόν 9 στους 10 (ποσοστό 89% επί του συνόλου) επιλέγουν ανακαινισμένα ακίνητα, 6 στους 10 ζητούν καινούργια κουφώματα και περίπου 7 στους 10 (ποσοστό 67%) θεωρούν ως σημαντικό προαπαιτούμενο για την μίσθωση τα διαμερίσματα να βρίσκονται πλησίον σε μέσα μαζικής μεταφοράς.
Πύλη ανάπτυξης η δυτική είσοδος
Στο μάτι των επενδυτών μπαίνει όλο και περισσότερο η δυτική είσοδος της πόλης με τα projects που τρέχουν να καθιστούν την περιοχή επενδυτικό hotspot. Η διπλή επένδυση της «Dimand», για την οποία αναμένονται εξελίξεις εντός του 2024, η έκδοση της οικοδομικής άδειας για το Μουσείο Ολοκαυτώματος, που εκτιμάται ότι θα ολοκληρωθεί το 2026, τα μεγάλα ξενοδοχεία στη δυτική είσοδο και η μετακίνηση οργανισμών και μεγάλων εταιρειών (όπως η Περιφέρεια Κεντρικής Μακεδονίας, ο Σύνδεσμος Βιομηχανιών, η Cisco και προσεχώς η Παρευξείνια Τράπεζα) προς τα δυτικά τα τελευταία χρόνια, «αναβαθμίζουν» την παραμελημένη για πολλά χρόνια δυτική βιτρίνα της πόλης.
Η περιοχή μπαίνει στο στόχαστρο των επενδυτών με το μέλλον της να προμηνύεται συναρπαστικό…
*Δημοσιεύθηκε στη "ΜτΚ" στις 06/07.01.2024