Μακριά από τους πλειστηριασμούς κατοικιών, κρατάνε τους ιδιώτες και την μέση ελληνική οικογένεια, οι υψηλές τιμές πρώτης προσφοράς, η ελλιπέστατη ενημέρωση που παρέχεται γύρω από την κατάσταση του ακινήτου, ενώ είναι ακόμη στα σπάργανα η χορήγηση στεγαστικών δανείων για την αγορά ακινήτου από πλειστηριασμό. Koινώς, τα κυριότερα εμπόδια, διαδικασίες, ενημέρωση, χρήμα.
Σαν αποτέλεσμα, ποσοστό άνω του 75% των πλειστηριασμών, κηρύσσονται άγονοι στα πρώτα δύο «σφυριά», ενώ τελικά τα σπίτια, βγαίνουν στην αγορά με «καπέλο» στην τελική τιμή εκπλειστηρίασης, από τις ReoCO’s.
H αγορά κατοικίας, είναι αυτή που από το 2018 και μετά, οδήγησε σε εκρηκτική άνοδο την ελληνική κτηματαγορά. Η ζήτηση για την απόκτηση κατοικίας είναι ισχυρή, πολύ ισχυρότερη από ότι στα επαγγελματικά ακίνητα και εκτιμάται, ότι στην αγορά της Θεσσαλονίκης, υπάρχει μία ετήσια αύξηση στις τιμές της τάξης του 7%-10%.
Γιατί όμως τόσα σπίτια- διαμερίσματα και μονοκατοικίες- καταλήγουν στα αζήτητα στους πλειστηριασμούς, όταν πάμπολλες οικογένειες θέλουν να φύγουν από το ενοίκιο και να αποκτήσουν το δικό τους κεραμίδι;
Aπάντηση στην ερώτηση υπάρχει και την έδωσε στο makthes.gr κ. Χρήστος Ντινόπουλος, υπεύθυνος Συμβουλευτικής και Υπηρεσιών Συναλλαγών της Atria Property Services.
Πλειστηριασμοί- τιμή εκκίνησης και αυτόματες μειώσεις
Η απάντηση βρίσκεται στο ότι από τους εκτιμητές των ακινήτων που εκπλειστηριάζονται, ζητείται να υπολογισθεί η αγοραία τιμή, όταν όμως αυτοί δεν έχουν πρόσβαση στο εσωτερικό τους. Οι εκτιμητές βλέπουν το ακίνητο μόνο εξωτερικά και συχνά δεν μπορούν να γνωρίζουν καν, αν η πολυκατοικία διαθέτει ανελκυστήρα ή όχι, μία από τις βασικές απαιτήσεις των αγοραστών, στις ημέρες μας.
Οι πιθανά ενδιαφερόμενοι δεν μπορούν να επισκεφθούν το ακίνητο, δεν έχουν καν στη διάθεσή τους φωτογραφίες από το εσωτερικό της κατοικίας, ενώ θα πρέπει να κτυπάνε κουδούνια ενοίκων ελπίζοντας ότι θα μπορέσουν να μπούνε έστω στο εσωτερικό του κτιρίου για να μαντέψουν την κατάσταση του μακροσκοπικά.
Οι αυθαιρεσίες και το κόστος των τακτοποιήσεων
« Οι λόγοι που σε πολλές διαδικασίες δεν εμφανίζονται πλειοδότες, τουλάχιστον στον πρώτο και στον επαναλαμβανόμενο πλειστηριασμό, είναι πολλοί. Αναμφίβολα εμπόδιο είναι η αδυναμία πρόσβασης και η άγνοια για την εσωτερική κατάσταση, όχι μόνο του διαμερίσματος, αλλά και της πολυκατοικίας, όπως και οι πιθανές τακτοποιήσεις που θα πρέπει να κάνει ο αγοραστής στην περίπτωση που θέλει στη συνέχεια να μεταβιβάσει το ακίνητο, καθώς εκ των προτέρων δεν έχει γνώση των αυθαιρεσιών που υπάρχουν», εξήγησε ο κ. Ντινόπουλος και πρόσθεσε:
«Στους πλειστηριασμούς, σημειωτέον, τα ακίνητα πωλούνται καθαρά από βάρη αλλά μετά, θα πρέπει ο αγοραστής να τακτοποιήσει τυχόν αυθαιρεσίες (σ.σ. τώρα δυνατή η τακτοποίηση ακόμη και στην Κατηγορία 5), κάτι που επίσης έχει κόστος».
Να σημειωθεί ότι στην Κ5 κατηγορία, που αφορά μεγάλες πολεοδομικές παραβάσεις, η τακτοποίηση ισχύει για περίοδο 30 ετών.
Ο πιθανός αγοραστής λοιπόν, μπορεί να πάρει μία ελάχιστη αίσθηση του προσφερόμενου ακινήτου από την έκθεση του εκτιμητή, ο οποίος όμως κάνει μόνο εξωτερική αυτοψία. Αυτός ο αρνητικός παράγοντας συνυπολογίζονταν παλαιότερα στις τιμές, αλλά όχι πλέον.
Η αγορά κάνει τη διόρθωση στην τιμή
Έτσι, εκπλειστηριαζόμενες κατοικίες βγαίνουν στην αγορά σε σχετικά υψηλές τιμές, με αποτέλεσμα πάρα πολλοί πλειστηριασμοί να καταλήγουν άγονοι. Η υψηλή λοιπόν τιμή πρώτης προσφοράς , διορθώνεται, με τη μείωσή της κατά 20%, μετά από δύο άγονες διαδικασίες ( πρώτος πλειστηριασμός και επαναληπτικός σε 40 ημέρες). Όταν και στην τρίτη προσπάθεια διάθεσης του ακινήτου, δεν υπάρχει πλειοδοτικό ενδιαφέρον, τότε στον επόμενο πλειστηριασμό, μειώνεται η αρχική τιμή προσφοράς κατά επιπλέον 15%, δηλαδή έχουμε μία συνολική μείωση της αρχικής τιμής εκκίνησης κατά 35%.
Ο νόμος απαιτεί από τους εκτιμητές να συντάσσουν τις εκθέσεις τους, δίνοντας στα ακίνητα τιμές αγοραίες, κάτι που αντισταθμίζεται από τις αυτόματες μειώσεις στις τιμές, που προβλέπονται από το νομοθετικό πλαίσιο (από το 2021, αντικατάσταση του άρθρου 966ΚΠολΔ).
Ο ρόλος των ReoCO's
Όπως όμως επισήμανε ο κ. Ντινόπουλος, στην αγορά των πλειστηριασμών οικιστικών ακινήτων, έχουν μπει και λειτουργούν ως κρίσιμος παράγοντας συνδιαμόρφωσης, οι ReoCO’ς (Real Estate Owned Company), εταιρείες Τραπεζών και funds, που αγοράζουν ακίνητα σε πλειστηριασμό, στην τρίτη ή τέταρτη διαδικασία, τα ωριμάζουν και τα βγάζουν στην αγορά σε υψηλότερες τιμές.
Οι ReoCO’s μπορεί να βελτιώσουν την κατάσταση του ακινήτου, αλλά συχνά δεν κάνουν έργα βελτίωσης. Ωστόσο κάνουν τη σημαντική τακτοποίηση του ακινήτου, βγάζουν τον τεχνικό φάκελο και την ηλεκτρονική του ταυτότητα, δίνοντας στους ενδιαφερόμενους τη δυνατότητα να γνωρίσουν το ακίνητο όπως και να το επισκεφθούν. Αυτά και μόνο, ανεβάζουν την τιμή του ακινήτου στην αγορά.
Ο παραπάνω όμως τρόπος λειτουργίας της όλης διαδικασίας των πλειστηριασμών και της επανατοποθέτησής των πρώην «κοκκινισμένων» ακινήτων στην αγορά, εμμέσως πλην σαφώς, στερεί από το ευρύ κοινό, τη δυνατότητα απόκτησης κατοικίας, σε τιμή σχετικά χαμηλότερη της αγοραίας, κάπως πιο συμφέρουσας.
Η ζήτηση κινεί την αγορά κατοικίας
Γεγονός πάντως είναι, ότι αρκετοί σύμβουλοι ακινήτων και μεσιτικές εταιρείες, έχουν αρχίσει και προωθούν ηλεκτρονικούς πλειστηριασμούς κατοικιών, ενώ πλέον η αγορά κινείται ακόμη και σε περιοχές (π.χ. της Δυτικής Θεσσαλονίκης) για τις οποίες, πριν 5-6 χρόνια, δεν εκδηλώνονταν σχεδόν η παραμικρή ζήτηση.
Έτσι, ακίνητα που ήταν στα αζήτητα, σήμερα βρίσκουν αγοραστές και, ακίνητα που άλλοτε είχαν πουληθεί στην τιμή ενός αυτοκινήτου, σήμερα ξαναβγαίνουν προς πώληση, με τιμή ως και τέσσερις φορές επάνω, μετά από ανακαίνιση.
Σαν παράδειγμα αναφέρθηκε σπίτι 3ου ορόφου, 60 τ.μ., σε πολυκατοικία ηλικίας άνω των 60 ετών, χωρίς ασανσέρ, που είχε αγοραστεί το 2017 για 15.000 ευρώ. Το διαμέρισμα, αφού ανακαινίσθηκε, με δαπάνη επιπλέον 10.000 ευρώ, τώρα είναι κοντά στο κλείσιμο συμφωνίας, για πώληση στις 60.000 ευρώ.
Ζήτηση λοιπόν για κατοικία υπάρχει και είναι ισχυρή, για νεόδμητα διαμερίσματα, αλλά και για μεταχειρισμένα. Στα νεόδμητα, όπως είπε ο κ. Ντινόπουλος, οι τιμές φαίνεται να έχουν πιάσει ένα αρκετά υψηλό πλαφόν, όπου τα διαμερίσματα στις χαμηλούς ορόφους πωλούνται προς 3.000 ευρώ/τ.μ., με την τιμή να αυξάνεται όσο υψηλότερος είναι ο όροφος, με αποτέλεσμα στο ρετιρέ , σε σημεία περιοχών υψηλής ζήτησης, όπως π.χ. σε σημεία της Καλαμαριάς, η τιμή πώλησης να φθάνει ως και τις 5.000-5.500 ευρώ/τ.μ.
Ωστόσο, μία συνολικότερη εικόνα της αγοράς κατοικίας, εμφανίζει αύξηση τιμών κατ΄έτος, της τάξης του 7%-10%, ενώ η διαμόρφωση των τιμών θα επηρεαστεί περαιτέρω από την διάθεση και απορρόφηση περισσοτέρων ακινήτων που είχαν δεσμευτεί με μη εξυπηρετούμενα δάνεια.