10/04/2022 18:00
Σε… απόγνωση βρίσκονται οι ενοικιαστές που καθημερινά βάζουν κυριολεκτικά τα κλάματα εξαιτίας της εκρηκτικής αύξησης στις τιμές των ενοικίων, κυρίως την τελευταία τριετία. Η ερώτηση «ξέρεις κανένα σπίτι που να νοικιάζεται σε λογική τιμή» κυριαρχεί, καθώς οι συνεχόμενες κρίσεις σε συνδυασμό με την απουσία συγκεκριμένης στεγαστικής πολιτικής στη χώρα μας κάνουν καθημερινά όλο και περισσότερους να χάσουν τον ύπνο τους. Ιδιοκτήτες που ανανεώνουν συμβόλαια ζητούν αυξήσεις από τους μισθωτές, των οποίων όμως το διαθέσιμο εισόδημα δεν αυξάνεται, ενώ συγκεκριμένες περιοχές της Θεσσαλονίκης είναι απλησίαστες. Την ώρα που ένας μισθός σε κάθε ελληνική οικογένεια διατίθεται αποκλειστικά για στέγαση, η διάθεση ακινήτων για βραχυχρόνια μίσθωση σε συνδυασμό με την οικοδομική στασιμότητα των προηγούμενων ετών και την μεγάλη ζήτηση δημιουργούν ένα εκρηκτικό μείγμα με τις συνέπειες να μην είναι ακόμα εμφανείς.
Μέσα σε μόλις μια τριετία τα ενοίκια διαμερισμάτων σε διάφορες περιοχές μεγάλων πόλεων, όπως είναι η Αθήνα, η Θεσσαλονίκη και η Πάτρα εκτοξεύτηκαν έως και 50%. Ειδικότερα στη Θεσσαλονίκη οι τιμές κάνουν ράλι σημειώνοντας αύξηση μέχρι και 40%. Ενδεικτικά, σύμφωνα με στοιχεία του Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών «E-Real Estates» που παραχώρησε στη «ΜτΚ» ο πρόεδρός του, Θεμιστοκλής Μπάκας, ένα διαμέρισμα στην Άνω Τούμπα 80 τ.μ. με δύο δωμάτια το 2019 είχε ενοίκιο 480 ευρώ και το 2022 η τιμή του ανέβηκε στα 550 ευρώ, δηλαδή σημειώθηκε αύξηση 14,58%. Ένα διαμέρισμα 94 τ.μ. στην Πυλαία το 2019 νοικιαζόταν έναντι 500 ευρώ το μήνα και σήμερα έναντι 620 ευρώ, σημειώνοντας αύξηση 24%. Μεγάλη αύξηση στα ενοίκια συναντά κανείς και στις δυτικές συνοικίες. Ένα διαμέρισμα στο Κορδελιό 102 τ.μ. με τρία δωμάτια το 2019 μισθωνόταν έναντι 430 ευρώ το μήνα και το 2022 έναντι 510 ευρώ το μήνα, σημειώνεται δηλαδή αύξηση της τάξης του 18,6%. Στον Εύοσμο διαμέρισμα 90 τ.μ. με δύο δωμάτια το 2019 νοικιαζόταν έναντι 330 ευρώ το μήνα και σήμερα έναντι 450 ευρώ, καταγράφοντας αύξηση 36,6%. Η υψηλότερη αύξηση από τα στοιχεία του Δικτύου εντοπίζεται στην Περαία. Ενδεικτικά διαμέρισμα 132 τ.μ. με τέσσερα δωμάτια το 2019 μισθωνόταν έναντι 500 ευρώ και το 2022 έναντι 700 ευρώ, σημειώνοντας αύξηση στο ενοίκιο της τάξης του 40%. Σημαντικές είναι οι αυξήσεις που καταγράφονται όχι μόνο στα μεγάλα διαμερίσματα αλλά και στα λεγόμενα «στούντιο» και «γκαρσονιέρες». Για παράδειγμα, ένα διαμέρισμα 30-45 τ.μ. στην περιοχή του Βαρδάρη το 2019 είχε ενοίκιο 200 ευρώ και το 2021 διαμορφώθηκε στα 290-370 ευρώ. Στην Άνω Πόλη διαμέρισμα αντίστοιχου μεγέθους το 2019 νοικιαζόταν έναντι 220-230 ευρώ και το 2021 έναντι 300-350 ευρώ, ενώ στην Ροτόντα το 2021 το ενοίκιο για το ίδιο διαμέρισμα αυξήθηκε κατά 120 ευρώ σε σχέση με το 2019.
Πολυπαραγοντικό ζήτημα
Η αύξηση στα ενοίκια που παρατηρείται σήμερα, θυμίζει την δεκαετία 1994-2005, περίοδο κατά την οποία η αύξηση άγγιξε το 75%. Μιλώντας στη «ΜτΚ» ο πρόεδρος Δικτύου E-Real Estates, Θεμιστοκλής Μπάρκας αναφέρει πως «η μεγάλη αύξηση των ενοικίων, οφείλεται κυρίως στην συσσώρευση πολλών ετών τόσο της υποαπόδοσης των κατοικιών, που οδήγησε πολλούς ιδιοκτήτες στην απότομη αύξηση των ζητούμενων ενοικίων, προκειμένου να περιορίσουν τις ζημίες των χρόνων της οικονομικής κρίσης, αλλά και στη μη δυνατότητα των ενδιαφερομένων να επενδύσουν στην αγορά ακινήτου για τη κάλυψη της στεγαστικής τους ανάγκης».
«Η άμεση ανάγκη για στέγαση, η συσσωρευμένη ζήτηση, η μη ύπαρξη νέων οικοδομών προς μίσθωση και ταυτόχρονα η χορήγηση νέων στεγαστικών δανείων από τα τραπεζικά ιδρύματα (που πλέον ζητούν το 25%-30% ιδία συμμετοχή από τον δανειολήπτη στην αγορά του ακινήτου), σε συνάρτηση με τους σημερινούς μισθούς και αύξηση των εξόδων για τον οικογενειακό προϋπολογισμό με έμμεσους ή/και άμεσους φόρους μέσα στην δεκαετία, οδήγησαν στη σημερινή εικόνα της κτηματαγοράς όσο αφορά τις μισθώσεις» συνεχίζει ο κ. Μπάρκας. «Η ζήτηση για ενοικίαση είναι καθημερινά αυξανόμενη, με τους ενδιαφερόμενους να προβαίνουν σε πολύ καλή αναζήτηση κατοικίας στοχεύοντας στην ευκαιρία, είτε στον ιδιοκτήτη που θα διαπραγματευτεί το ζητούμενο μηνιαίο μίσθωμα όταν οι ενδιαφερόμενοι ενοικιαστές είναι φερέγγυοι και δεν κινδυνεύει να χάσει ενοίκια» επισημαίνει ο ίδιος.
Κατά τον πρόεδρο της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ), Στράτο Παραδιά, ο λόγος που καταγράφονται αυξήσεις, σε μικρό αριθμό ακινήτων όπως σημειώνει χαρακτηριστικά, στα ενοίκια οφείλεται στο γεγονός ότι αυξήθηκε η ζήτηση κατοικιών και μειώθηκε η προσφορά. «Η μίσθωση κατοικίας στην Ελλάδα είναι ασύμφορη λόγω του φορολογικού συστήματος» σχολιάζει ο κ. Παραδιάς. Ο ίδιος αναφέρεται και στην «ασυδοσία» όπως λέει ορισμένων ενοικιαστών οι οποίοι δεν θέλουν να πληρώσουν, μένουν σε κάποιο διαμέρισμα και αρνούνται να καταβάλλουν το μίσθωμα. Σύμφωνα με τον πρόεδρο της ΠΟΜΙΔΑ ορισμένοι ιδιοκτήτες, διευκρινίζει πως μόλις το 1% των ακινήτων που διατίθενται πως πώληση ή ενοικίαση βρίσκονται σε πλατφόρμες, επειδή ξόδεψαν χρήματα για να αναπαλαιώσουν ακίνητα και να τα βγάλουν στην αγορά, αποφασίζουν αυξήσεις ενοικίων. Αναφορικά με τα ακίνητα που διατίθενται σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης όπως είναι η AirBnb ή η Booking και τα οποία… αποσύρθηκαν από την αγορά της μακροχρόνιας μίσθωσης, ο κ. Παραδιάς υποστηρίζει πως σταδιακά επιστρέφουν πάλι στην αγορά. «Η κατάσταση είναι προσωρινή. Σύντομα εκτιμώ πως θα επέλθει ισορροπία» τονίζει ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ, σχολιάζοντας πως και ο ίδιος έχει εντοπίσει «ακρότητες» και υπερβολικές αυξήσεις ενοικίων, εκτιμώντας πως οι ιδιοκτήτες αυτών των ακινήτων απλώς «μπλοφάρουν». «Οι έμπειροι ιδιοκτήτες γνωρίζουν πως τα παλιά συμβόλαια με τα χαμηλά ενοίκια είναι σίγουρα. Τα υπόλοιπα, τα νέα με τις αυξήσεις, όταν αυτές είναι υπερβολικά είναι υψηλού ρίσκου. Οι ιδιοκτήτες προτιμούμε άλλωστε τον καλό μισθωτή και δεν θέλουμε περιπέτειες» λέει ο κ. Παραδιάς.
Οι κυριότεροι λόγοι
Ποιοι είναι όμως οι λόγοι, σύμφωνα με τους ειδικούς του real estate που έχουν οδηγήσει σε αυτή την ραγδαία αύξηση στις τιμές των ενοικίων την τελευταία τριετία; Αρχικά, το γεγονός ότι την περίοδο των μνημονίων και της οικονομικής κρίσης πολλοί εργολάβοι χρεοκόπησαν, ενώ η οικοδομική δραστηριότητα για μία περίπου δεκαετία ήταν σχεδόν μηδενική. Παράλληλα, η αυξημένη ζήτηση (νέα ζευγάρια που έκαναν οικογένεια και τα οποία δεν μπορούν να αγοράσουν σπίτια) δεν καλύπτεται από την προσφορά. Η στροφή σε μίσθωση αντί αγορά κατοικίας αποδεικνύεται άλλωστε και από το γεγονός πως από το 2009 και έπειτα οι τράπεζες έπαψαν να χρηματοδοτούν την αγορά κατοικιών (400 εκατ. ευρώ νέα στεγαστικά δάνεια το 10μηνο του 2019, όταν το 2005 οι εκδόσεις στεγαστικών δανείων ήταν 17 δισ. ευρώ, το 2021 άγγιξαν τα 900 εκατ. ευρώ. «Άρα μέσα σε 10 χρόνια η ζήτηση άγγιξε τις 150.000 - 200.000 κατοικίες, σε μία περίοδο που η οικοδομική δραστηριότητα - η ανέγερση νέων πολυκατοικιών ήταν ανύπαρκτη» λέει ο κ. Μπάκας.
Την ίδια ώρα, πολλά ακίνητα την τελευταία πενταετία της κρίσης που παρέμεναν αναξιοποίητα, ήταν άδεια και ρήμαζαν, ανακατασκευάστηκαν από τους ιδιοκτήτες τους και διατέθηκαν σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης. Ειδικότερα στις πόλεις όπου ο τουρισμός αναπτύχθηκε, μεταξύ αυτών και η Θεσσαλονίκη, και οι οποίες δεν διέθεταν πολλές τουριστικές υποδομές, το φαινόμενο μετατροπής διαμερισμάτων από μακροχρόνια σε βραχυχρόνια μίσθωση ήταν σύνηθες. Επίσης, την σκληρή περίοδο των μνημονίων που οι μισθοί μειώθηκαν, η ανεργία εκτοξεύτηκε και «κάηκε το λίπος» όπως συνηθίζεται να λέγεται, οι πολίτες δεν προχώρησαν σε αποταμίευση για την αγορά κατοικίας (σημειώνεται πως σύμφωνα με τον Οργανισμό Οικονομική Συνεργασίας και Ανάπτυξης από το 2007 έως το 2015 οι Έλληνες έχασαν περισσότερο από το ¼ του εισοδήματός τους). Αυτό σημαίνει πως στράφηκαν «στο ενοίκιο». Στην περίοδο της πανδημίας και ειδικότερα του σκληρού lockdown και της καραντίνας όταν ο κόσμος αναγκάστηκε να κλειστεί σπίτι και να εργάζεται από εκεί, πολλές οικογένειες μετακόμισαν επιλέγοντας μεγαλύτερες κατοικίες με ένα εξτρά δωμάτιο το οποίο χρησιμοποιείται ως γραφείο εργασίας. Την ίδια ώρα, με το σταδιακό άνοιγμα και την επιστροφή της κανονικότητας, πόλεις όπως η Θεσσαλονίκη, όπου ζουν χιλιάδες φοιτητές και οι οποίοι επέστρεψαν από τις ιδιαίτερες πατρίδες τους στις οποίες προσέφυγαν για να περάσουν την πανδημία του κορονοϊού με τις οικογένειές τους, γέμισαν ξανά από νεανική ζωή και δημιουργήθηκε μεγαλύτερη ζήτηση σε μικρά διαμερίσματα, από όσα προσφέρονται. «Αυτό είχε ως αποτέλεσμα να αυξηθούν τα ενοίκια στα στούντιο και τις γκαρσονιέρες» εξηγούν άνθρωποι της αγοράς. Στο μεταξύ, τα τελευταία χρόνια παρατηρείται σε ορισμένες περιοχές (Θέρμη, Πυλαία) οικοδομική δραστηριότητα η οποία ωστόσο δεν μπορεί να καλύψει το κενό, καθώς τα νέα διαμερίσματα στις καινούριες περιοχές που χτίζονται προορίζονται σχεδόν αποκλειστικά για ιδιοκατοίκηση. Σημειώνεται, πως σύμφωνα με στοιχεία της Eurostat το ποσοστό ιδιοκατοίκησης των νέων ηλικίας 25-34 στη χώρα μας έχει συρρικνωθεί από 25% το 2005 σε 11% το 2018, την ώρα που η χώρα μας κατέχει ένα από τα υψηλότερα ποσοστά νέων 18-34 ετών που μένουν μαζί με τους γονείς τους.
«Τα διαμερίσματα που προσφέρονται για μίσθωση από τις νέες οικοδομές είναι εκείνα που δίνονται ως αντιπαροχή από τους εργολάβους, αλλά πλέον δεν είναι συχνό το φαινόμενο» εξηγεί ο κ. Παραδιάς. Επιπλέον, η ενεργειακή και πληθωριστική κρίση που έχει ως αποτέλεσμα να βγάζει εκτός τους προϋπολογισμούς αρκετών ιδιοκτητών ακινήτων έχει οδηγήσει τους τελευταίους στην απόφαση να αυξήσουν το ενοίκιο σε κάποιο ακίνητο που διαθέτουν προς μίσθωση. «Οι συνεχείς κρίσεις δημιουργούν προβλήματα στις μισθωτικές σχέσεις. Βέβαια, οι αυξήσεις στα ενοίκια υπολείπονται του επίσημου πληθωρισμού. Πρέπει να υπάρξει αυτοσυγκράτηση για να υπάρξει ισορροπία στην αγορά» σημειώνει από την πλευρά του ο αντιπρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ, Κώστας Χαΐδούτης, ο οποίος ωστόσο κάνει λόγο για φαινόμενα αύξησης ενοικίων τα οποία «είναι μικρής έκτασης και περιορισμένα» όπως αναφέρει, χαρακτηριστικά.
Νέα ζευγάρια και ΜΚΟ
Ένας άλλος παράγοντας που, σύμφωνα με τους ειδικούς, συνέβαλε στην αύξηση των ενοικίων στη Θεσσαλονίκη είναι το γεγονός ότι μισθώθηκαν σε υψηλές τιμές ως κίνητρο από Μη Κυβερνητικές Οργανώσεις παλιά διαμερίσματα για να στεγαστούν πρόσφυγες κατά την διάρκεια της έντονης προσφυγικής κρίσης. «Πολλά ακίνητα που ήταν αδιάθετα διατέθηκαν για πρόσφυγες και τα ενοίκια που δόθηκαν σε καμία περίπτωση δεν ανταποκρίθηκαν στην πραγματικότητα. Αυτό είχε δύο συνέπειες. Από την μία δεσμεύτηκαν πολλά ακίνητα από την αγορά και από την άλλη οδήγησαν σε αύξηση ενοικίων» λέει γνωστός κτηματομεσίτης της πόλης κάνοντας μάλιστα λόγο για «εξωφρενικά ποσά που ζητούνται».
«Πολλά νέα ζευγάρια μένουν στο ενοίκιο και όταν αποκτήσουν τη δυνατότητα να αγοράσουν το δικό τους σπίτι επιλέγουν ένα μεταχειρισμένο διαμέρισμα. Αυτό σημαίνει ότι κάθε διαμέρισμα που ήταν διαθέσιμο για ενοικίαση και αγοράζεται βγαίνει αυτομάτως από την αγορά» αναφέρει ο επίτιμος πρόεδρος της Ομοσπονδίας Μεσιτών Ελλάδας, Γρηγόρης Λιάντας. Αναφέρει πως πλέον ένα διαμέρισμα 40 τ.μ. που το 2019 ενοικιάζονταν έναντι 200-250 ευρώ το μήνα, πλέον μισθώνεται έναντι 350-400 ευρώ. Ο κ. Λιάντας εντοπίζει πάντως σημαντικές αυξήσεις στα ενοίκια κυρίως στα μικρά και όχι τα μεγάλα διαμερίσματα.
Σημαντικός κατά τους ειδικούς είναι και ο παράγοντας «μοντέλο all inclusive» δηλαδή η μίσθωση διαμερίσματος έναντι υψηλού μισθώματος (συνήθως ξεπερνά τα 500 ευρώ το μήνα) με την τιμή να περιλαμβάνει έξοδα όπως είναι το φως, τα κοινόχρηστα, το ρεύμα, το αέριο, το τηλέφωνο, το ίντερνετ κ.ά. Μέσω αυτής της τακτικής δημιουργούνται νέα δεδομένα, λένε, στον χώρο της κτηματαγοράς τα οποία βρίσκουν πρόσφορο έδαφος κυρίως σε μεγάλες πόλεις όπου projects τέτοιων κατοικιών ξεφυτρώνουν σαν τα μανιτάρια.
«Εμάς μας ενδιαφέρει να υπάρχουν χαμηλές τιμές και στα ακίνητα που προορίζονται για πώληση και σε εκείνα που προορίζονται για ενοικίαση γιατί έτσι δουλεύουν και τα μεσιτικά γραφεία» υποστηρίζει ο κ. Λιάντας.
Πρωταθλητές στη δαπάνη στέγασης
Πάντως, ο Θεμιστοκλής Μπάκας σχολιάζει στη «ΜτΚ» πως η υιοθέτηση και η καθιέρωση στεγαστικής πολιτικής από πλευράς της πολιτείας αναμένεται να συνεισφέρει σημαντικά στην εξισορρόπηση της αγοράς, ωστόσο σημειώνει πως «δεν θα αποτελέσει άμεση λύση». «Θα μπορέσουν για παράδειγμα να δοθούν φορολογικά κίνητρα σε ιδιοκτήτες που ανανεώνουν το μισθωτήριο συμβόλαιο στο ίδιο ΑΦΜ» προτείνει μεταξύ άλλων ο πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών «E-Real Estates». «Επισήμανση για τη ραγδαία αύξηση των ενοικίων στη χώρα μας έκανε το ΔΝΤ το καλοκαίρι του 2021, αναφέροντας ότι, σε 14 από τις 17 αναπτυγμένες ευρωπαϊκές οικονομίες που μελέτησε, οι περισσότεροι από τους μισούς ενοικιαστές με χαμηλό εισόδημα πλήρωναν ως μίσθωμα ποσό που ήταν πολύ κοντά στο όριο του 40% του εισοδήματός τους, η χώρα μας συγκαταλέγεται στις χώρες που ποσοστό είναι οριακά άνω του 40%.» λέει ο κ. Μπάκας. «Η νέα έρευνα της Eurostat για το έτος 2019, κατατάσσει πρωταθλήτρια την Ελλάδα -1η με διαφορά- ανάμεσα σε χώρες της Ευρώπης όπου οι ενοικιαστές δαπανούν άνω του 50% του εισοδήματος τους για το κόστος στέγασης (ενοίκιο, λογαριασμούς κοινής ωφελείας, κοινόχρηστα)» συμπληρώνει.
Τα ακίνητα των τραπεζών
Για τον Κώστα Γεωργάκο, πρόεδρο του Παρατηρητηρίου Τιμών Ακινήτων Νοτιοανατολικής Ευρώπης και χρόνια κτηματομεσίτη στη Θεσσαλονίκη και τη Χαλκιδική, το μεγαλύτερο πρόβλημα αυτή τη στιγμή στην κτηματαγορά έγκειται στο γεγονός ότι χιλιάδες ακίνητα, περίπου 300.000 σε όλη τη χώρα βρίσκονται «στα χέρια» τραπεζών και funds και δεν αξιοποιούνται στην αγορά. «Εκτιμώ ότι το 2022 θα υπάρξει διόρθωση στις τιμές, και της πώλησης και της ενοικίασης» αναφέρει στη «ΜτΚ» ο κ. Γεωργάκος. Αναφερόμενος στο συνολικό πλαίσιο που έχει δημιουργήσει αυτή την «ασφυκτική κατάσταση» για τους ενοικιαστές ο κ. Γεωργάκος εξηγεί πως «τα διαμερίσματα που βρίσκονται σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης δεν επηρεάζουν καθώς το 80% αυτών είναι πρώην γραφειακοί και βιοτεχνικοί χώροι. Σίγουρα επηρέασε η μηδενική ανοικοδόμηση των προηγούμενων ετών. Επίσης, όπως άλλωστε φαίνεται και από τις μελέτες της Eurostat οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα είναι οι χαμηλότερες της ΕΕ, ωστόσο είναι οι ακριβότερες για τους Έλληνες. Το 50% του εισοδήματος ενός νοικοκυριού προορίζεται για την κάλυψη του κόστους ενοικίου, όταν σε άλλες χώρες τα ποσοστά αυτά είναι της τάξης του 20%. Επομένως οι αυξήσεις στα ενοίκια μας φαίνονται μεγάλες γιατί ταυτόχρονα συρρικνώνεται και το εισόδημα των Ελλήνων» λέει ο κ. Γεωργάκος. Ο ίδιος παρατηρεί αύξηση στις τιμές των ενοικίων της τάξης του 20% με ταυτόχρονη μείωση των εισοδημάτων την τελευταία τριετία. Τέλος, πρέπει να συνεκτιμηθεί πως την περίοδο της οικονομικής κρίσης οικογένειες που κατοικούσαν για παράδειγμα σε κάποια περιοχή περιφερειακά της Θεσσαλονίκης, όπως είναι το Πανόραμα, η Περαία, το Ωραιόκαστρο και διέθεταν διαμέρισμα εντός πολεοδομικού συγκροτήματος για μίσθωση, επέλεξαν να μετακομίσουν για να μειώσουν τα έξοδα κίνησής τους, θέρμανσης κτλ. Αυτό είχε ως αποτέλεσμα να αφαιρεθούν ακίνητα από την προσφορά, την ώρα που η ζήτηση αυξάνεται» λέει ο κ. Γεωργάκος.
«Βροχή» καταγγελιών
Μόνο τον τελευταίο μήνα, όπως λέει στη «ΜτΚ» ο Άγγελος Σκιαδάς, πρόεδρος του Πανελληνίου Συλλόγου Προστασίας Ενοικιαστών στα γραφεία του Συλλόγου έγιναν πάνω από 1000 καταγγελίες από ενοικιαστές για αύξηση των ενοικίων. «Οι αυξήσεις αγγίζουν το 30%. Οι ιδιοκτήτες είναι αμείλικτοι. Γίνονται εκβιασμοί. Οι ενοικιαστές αναγκάζονται να συμφωνήσουν διαφορετικά θα δημιουργήσουν πρόβλημα στην οικογένειά τους» αναφέρει. Πάντως, ο κ. Σκιαδάς σε αντίθεση με τους ιδιοκτήτες ακινήτων «βλέπει» έκρηξη στις τιμές των ενοικίων από τον Οκτώβριο 2021 μέχρι σήμερα κυρίως στις υπάρχουσες συμβάσεις που παρατείνονται και όχι στις νέες μισθώσεις. «Ένα μεγάλο ποσοστό μισθώσεων είναι αορίστου χρόνου. Την περίοδο της κρίσης οι ιδιοκτήτες δεν προχώρησαν σε ανανέωση. Εκβιάζουν λοιπόν πως εάν δεν συμφωνήσουν οι ενοικιαστές στις αυξήσεις θα καταγγείλουν την σύμβαση» λέει ο κ. Σκιαδάς.
Προβληματισμός στο δήμο
Το ζήτημα της στέγασης πάντως, αποτέλεσε πρόσφατα (Φεβρουάριος 2022) αντικείμενο συζήτησης σε ειδική συνεδρίαση του δημοτικού συμβουλίου Θεσσαλονίκης. Με την επισήμανση ότι η απουσία οικονομικά προσιτής κατοικίας είναι ένα ζήτημα που μπορεί να οδηγήσει στην όξυνση σειράς άλλων προβλημάτων, ο δήμαρχος Κωνσταντίνος Ζέρβας τόνισε την ανάγκη πολιτεία και αυτοδιοίκηση να συγκροτήσουν μια ευρύτερη συμμαχία, ώστε να οργανωθούν συστηματικές λύσεις, που θα εξασφαλίζουν το δικαίωμα στη στέγαση. Ο κ. Ζέρβας επεσήμανε ότι πρέπει να βρεθούν νέες ισορροπημένες λύσεις στο πεδίο της στέγασης. Τη δημιουργία ενός φορέα παροχής κοινωνικής και προσιτής κατοικίας, μέσω του οποίου θα προκύψει μια δεξαμενή κατοικιών με την αξιοποίηση του αδρανούς κτιριακού αποθέματος, που θα διατεθεί σε ευάλωτες κοινωνικά ομάδες σε προσιτές τιμές και με κοινωνικά κριτήρια, ανακοίνωσε η Πρόεδρος της ΜΑΘ ΑΕ/ΑΟΤΑ και αντιδήμαρχος Πολιτισμού και Τουρισμού, Μαρία Καραγιάννη στην ίδια συνεδρίαση.
Πλαφόν 3% στις αυξήσεις ενοικίων επαγγελματικών χώρων
«Ανάσα» στο αντίστοιχο πρόβλημα που αντιμετωπίζουν οι επιχειρηματίες στους επαγγελματικούς χώρους, καθώς έχει παρατηρηθεί το φαινόμενο και στις εμπορικές επιχειρήσεις αναμένεται να δώσει, σύμφωνα με εκπροσώπους της αγοράς, η απόφαση της κυβέρνησης και ειδικότερα του υπουργού Ανάπτυξης και Επενδύσεων, Άδωνι Γεωργιάδη να θέσει πλαφόν 3% στις αυξήσεις επαγγελματικών μισθώσεων από 01/01/2022 και μέχρι το τέλος του χρόνου, ώστε οι επιχειρήσεις να μπορέσουν να ανταπεξέλθουν στις πιέσεις που δέχονται από τον «εισαγόμενο κυρίως πληθωρισμό». Την απόφαση της κυβέρνησης χαιρέτισε εν μέρει ο Εμπορικός Σύλλογος Θεσσαλονίκης, που το προηγούμενο διάστημα είχε κάνει κρούσεις στο οικονομικό επιτελείο της κυβέρνησης για το ζήτημα, καθώς αρκετές από τις απαιτήσεις ιδιοκτητών ακινήτων προς τους ενοικιαστές-επαγγελματίες για αύξηση των ενοικίων ήταν παράλογες. «Από την πρώτη κιόλας στιγμή, ο Εμπορικός Σύλλογος Θεσσαλονίκης επισήμανε την ανάγκη να μην υπάρξουν αυξήσεις στις τιμές των ενοικίων, ζητώντας μάλιστα με επιστολή στους αρμόδιους υπουργούς, το ‘πάγωμα’ των τιμών των ενοικίων κατά την διάρκεια της περιόδου που διανύουμε. Με τον πληθωρισμό στο 8%, την ακρίβεια και την ενεργειακή κρίση, ίσως από τους πρώτους κλάδους που πλήττονται είναι το εμπόριο» αναφέρει σε ανακοίνωσή του ο ΕΣΘ. Ο Εμπορικός Σύλλογος συνιστά επίσης, στους ιδιοκτήτες καταστημάτων και οικιών να μην εκμεταλλευτούν την παρούσα δύσκολη συγκυρία που έχει φέρει σε δεινή οικονομική κατάσταση τους Έλληνες επιχειρηματίες και πολίτες και να μην προβούν σε αυξήσεις ενοικίων. «Ο καλύτερος ενοικιαστής είναι αυτός που πληρώνει» σημειώνει στη «ΜτΚ» ο πρόεδρος του ΕΣΘ, Παντελής Φιλιππίδης. «Έχουμε δηλώσει σε όλους τους τόνους πως οι ιδιοκτήτες δεν πρέπει να έχουν τρελές απαιτήσεις είτε νοικιάζουν επαγγελματικό χώρο είτε στέγη. Όλοι βιώνουμε την κρίση. Δεν είναι δυνατό οι ιδιοκτήτες να επιθυμούν να αντιμετωπίσουν τα οικονομικά ζητήματα που προκαλεί η πληθωριστική κρίση και η ενεργειακή κρίση με αυξήσεις των ενοικίων. Κάποιοι στη Θεσσαλονίκη έχουν την αίσθηση ότι γίναμε… Λονδίνο, μόνο που οι μισθοί και η αγοραστική δυνατότητα των καταναλωτών δεν συγκρίνονται με εκείνους του Λονδίνου» σχολιάζει ο κ. Φιλιππίδης. Αναφέρει, πως αντίστοιχη εικόνα συνάντησε το 1998 με την απελευθέρωση της επαγγελματικής στέγης. «Ποιο ήταν το αποτέλεσμα; Να νοικιάσουν τους χώρους σε κεντρικούς και εμπορικούς δρόμους της Θεσσαλονίκης οι πολυεθνικές και ο μικρός και μεσαίος επιχειρηματίας να αναγκαστεί να ανοίξει το κατάστημά του σε κάποιο στενό ή όχι και τόσο πολυσύχναστο δρομάκι» τονίζει ο κ. Φιλιππίδης εφιστώντας την προσοχή στους αρμόδιους κυβερνητικούς παράγοντες αλλά και τους παράγοντες της αγοράς πως «μπορεί να βρεθούμε σε αδιέξοδο από αυτή την κατάσταση και να μας γυρίσει μπούμερανγκ. Και στους ενοικιαστές και στους ιδιοκτήτες» καταλήγει ο πρόεδρος του Εμπορικού Συλλόγου Θεσσαλονίκης.
Σημειώνεται πως, το υψηλό κόστος στέγης απασχολεί όλη την Ευρωπαϊκή Ένωση με συγκεκριμένες χώρες να έχουν ήδη λάβει μέτρα. Στη χώρα μας υπάρχει κυβερνητική δέσμευση για υιοθέτηση της λεγόμενης στεγαστικής πολιτικής, ενώ σχετικό υπό κατάθεση νομοσχέδιο του υπουργείου Εργασίας και Κοινωνικών Υποθέσεων μετά τη φάση της διαβούλευσης, πρόσφατα κατατέθηκε στη Βουλή.
*Δημοσιεύθηκε στη "ΜτΚ" στις 10.04.2022
Σε… απόγνωση βρίσκονται οι ενοικιαστές που καθημερινά βάζουν κυριολεκτικά τα κλάματα εξαιτίας της εκρηκτικής αύξησης στις τιμές των ενοικίων, κυρίως την τελευταία τριετία. Η ερώτηση «ξέρεις κανένα σπίτι που να νοικιάζεται σε λογική τιμή» κυριαρχεί, καθώς οι συνεχόμενες κρίσεις σε συνδυασμό με την απουσία συγκεκριμένης στεγαστικής πολιτικής στη χώρα μας κάνουν καθημερινά όλο και περισσότερους να χάσουν τον ύπνο τους. Ιδιοκτήτες που ανανεώνουν συμβόλαια ζητούν αυξήσεις από τους μισθωτές, των οποίων όμως το διαθέσιμο εισόδημα δεν αυξάνεται, ενώ συγκεκριμένες περιοχές της Θεσσαλονίκης είναι απλησίαστες. Την ώρα που ένας μισθός σε κάθε ελληνική οικογένεια διατίθεται αποκλειστικά για στέγαση, η διάθεση ακινήτων για βραχυχρόνια μίσθωση σε συνδυασμό με την οικοδομική στασιμότητα των προηγούμενων ετών και την μεγάλη ζήτηση δημιουργούν ένα εκρηκτικό μείγμα με τις συνέπειες να μην είναι ακόμα εμφανείς.
Μέσα σε μόλις μια τριετία τα ενοίκια διαμερισμάτων σε διάφορες περιοχές μεγάλων πόλεων, όπως είναι η Αθήνα, η Θεσσαλονίκη και η Πάτρα εκτοξεύτηκαν έως και 50%. Ειδικότερα στη Θεσσαλονίκη οι τιμές κάνουν ράλι σημειώνοντας αύξηση μέχρι και 40%. Ενδεικτικά, σύμφωνα με στοιχεία του Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών «E-Real Estates» που παραχώρησε στη «ΜτΚ» ο πρόεδρός του, Θεμιστοκλής Μπάκας, ένα διαμέρισμα στην Άνω Τούμπα 80 τ.μ. με δύο δωμάτια το 2019 είχε ενοίκιο 480 ευρώ και το 2022 η τιμή του ανέβηκε στα 550 ευρώ, δηλαδή σημειώθηκε αύξηση 14,58%. Ένα διαμέρισμα 94 τ.μ. στην Πυλαία το 2019 νοικιαζόταν έναντι 500 ευρώ το μήνα και σήμερα έναντι 620 ευρώ, σημειώνοντας αύξηση 24%. Μεγάλη αύξηση στα ενοίκια συναντά κανείς και στις δυτικές συνοικίες. Ένα διαμέρισμα στο Κορδελιό 102 τ.μ. με τρία δωμάτια το 2019 μισθωνόταν έναντι 430 ευρώ το μήνα και το 2022 έναντι 510 ευρώ το μήνα, σημειώνεται δηλαδή αύξηση της τάξης του 18,6%. Στον Εύοσμο διαμέρισμα 90 τ.μ. με δύο δωμάτια το 2019 νοικιαζόταν έναντι 330 ευρώ το μήνα και σήμερα έναντι 450 ευρώ, καταγράφοντας αύξηση 36,6%. Η υψηλότερη αύξηση από τα στοιχεία του Δικτύου εντοπίζεται στην Περαία. Ενδεικτικά διαμέρισμα 132 τ.μ. με τέσσερα δωμάτια το 2019 μισθωνόταν έναντι 500 ευρώ και το 2022 έναντι 700 ευρώ, σημειώνοντας αύξηση στο ενοίκιο της τάξης του 40%. Σημαντικές είναι οι αυξήσεις που καταγράφονται όχι μόνο στα μεγάλα διαμερίσματα αλλά και στα λεγόμενα «στούντιο» και «γκαρσονιέρες». Για παράδειγμα, ένα διαμέρισμα 30-45 τ.μ. στην περιοχή του Βαρδάρη το 2019 είχε ενοίκιο 200 ευρώ και το 2021 διαμορφώθηκε στα 290-370 ευρώ. Στην Άνω Πόλη διαμέρισμα αντίστοιχου μεγέθους το 2019 νοικιαζόταν έναντι 220-230 ευρώ και το 2021 έναντι 300-350 ευρώ, ενώ στην Ροτόντα το 2021 το ενοίκιο για το ίδιο διαμέρισμα αυξήθηκε κατά 120 ευρώ σε σχέση με το 2019.
Πολυπαραγοντικό ζήτημα
Η αύξηση στα ενοίκια που παρατηρείται σήμερα, θυμίζει την δεκαετία 1994-2005, περίοδο κατά την οποία η αύξηση άγγιξε το 75%. Μιλώντας στη «ΜτΚ» ο πρόεδρος Δικτύου E-Real Estates, Θεμιστοκλής Μπάρκας αναφέρει πως «η μεγάλη αύξηση των ενοικίων, οφείλεται κυρίως στην συσσώρευση πολλών ετών τόσο της υποαπόδοσης των κατοικιών, που οδήγησε πολλούς ιδιοκτήτες στην απότομη αύξηση των ζητούμενων ενοικίων, προκειμένου να περιορίσουν τις ζημίες των χρόνων της οικονομικής κρίσης, αλλά και στη μη δυνατότητα των ενδιαφερομένων να επενδύσουν στην αγορά ακινήτου για τη κάλυψη της στεγαστικής τους ανάγκης».
«Η άμεση ανάγκη για στέγαση, η συσσωρευμένη ζήτηση, η μη ύπαρξη νέων οικοδομών προς μίσθωση και ταυτόχρονα η χορήγηση νέων στεγαστικών δανείων από τα τραπεζικά ιδρύματα (που πλέον ζητούν το 25%-30% ιδία συμμετοχή από τον δανειολήπτη στην αγορά του ακινήτου), σε συνάρτηση με τους σημερινούς μισθούς και αύξηση των εξόδων για τον οικογενειακό προϋπολογισμό με έμμεσους ή/και άμεσους φόρους μέσα στην δεκαετία, οδήγησαν στη σημερινή εικόνα της κτηματαγοράς όσο αφορά τις μισθώσεις» συνεχίζει ο κ. Μπάρκας. «Η ζήτηση για ενοικίαση είναι καθημερινά αυξανόμενη, με τους ενδιαφερόμενους να προβαίνουν σε πολύ καλή αναζήτηση κατοικίας στοχεύοντας στην ευκαιρία, είτε στον ιδιοκτήτη που θα διαπραγματευτεί το ζητούμενο μηνιαίο μίσθωμα όταν οι ενδιαφερόμενοι ενοικιαστές είναι φερέγγυοι και δεν κινδυνεύει να χάσει ενοίκια» επισημαίνει ο ίδιος.
Κατά τον πρόεδρο της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ), Στράτο Παραδιά, ο λόγος που καταγράφονται αυξήσεις, σε μικρό αριθμό ακινήτων όπως σημειώνει χαρακτηριστικά, στα ενοίκια οφείλεται στο γεγονός ότι αυξήθηκε η ζήτηση κατοικιών και μειώθηκε η προσφορά. «Η μίσθωση κατοικίας στην Ελλάδα είναι ασύμφορη λόγω του φορολογικού συστήματος» σχολιάζει ο κ. Παραδιάς. Ο ίδιος αναφέρεται και στην «ασυδοσία» όπως λέει ορισμένων ενοικιαστών οι οποίοι δεν θέλουν να πληρώσουν, μένουν σε κάποιο διαμέρισμα και αρνούνται να καταβάλλουν το μίσθωμα. Σύμφωνα με τον πρόεδρο της ΠΟΜΙΔΑ ορισμένοι ιδιοκτήτες, διευκρινίζει πως μόλις το 1% των ακινήτων που διατίθενται πως πώληση ή ενοικίαση βρίσκονται σε πλατφόρμες, επειδή ξόδεψαν χρήματα για να αναπαλαιώσουν ακίνητα και να τα βγάλουν στην αγορά, αποφασίζουν αυξήσεις ενοικίων. Αναφορικά με τα ακίνητα που διατίθενται σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης όπως είναι η AirBnb ή η Booking και τα οποία… αποσύρθηκαν από την αγορά της μακροχρόνιας μίσθωσης, ο κ. Παραδιάς υποστηρίζει πως σταδιακά επιστρέφουν πάλι στην αγορά. «Η κατάσταση είναι προσωρινή. Σύντομα εκτιμώ πως θα επέλθει ισορροπία» τονίζει ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ, σχολιάζοντας πως και ο ίδιος έχει εντοπίσει «ακρότητες» και υπερβολικές αυξήσεις ενοικίων, εκτιμώντας πως οι ιδιοκτήτες αυτών των ακινήτων απλώς «μπλοφάρουν». «Οι έμπειροι ιδιοκτήτες γνωρίζουν πως τα παλιά συμβόλαια με τα χαμηλά ενοίκια είναι σίγουρα. Τα υπόλοιπα, τα νέα με τις αυξήσεις, όταν αυτές είναι υπερβολικά είναι υψηλού ρίσκου. Οι ιδιοκτήτες προτιμούμε άλλωστε τον καλό μισθωτή και δεν θέλουμε περιπέτειες» λέει ο κ. Παραδιάς.
Οι κυριότεροι λόγοι
Ποιοι είναι όμως οι λόγοι, σύμφωνα με τους ειδικούς του real estate που έχουν οδηγήσει σε αυτή την ραγδαία αύξηση στις τιμές των ενοικίων την τελευταία τριετία; Αρχικά, το γεγονός ότι την περίοδο των μνημονίων και της οικονομικής κρίσης πολλοί εργολάβοι χρεοκόπησαν, ενώ η οικοδομική δραστηριότητα για μία περίπου δεκαετία ήταν σχεδόν μηδενική. Παράλληλα, η αυξημένη ζήτηση (νέα ζευγάρια που έκαναν οικογένεια και τα οποία δεν μπορούν να αγοράσουν σπίτια) δεν καλύπτεται από την προσφορά. Η στροφή σε μίσθωση αντί αγορά κατοικίας αποδεικνύεται άλλωστε και από το γεγονός πως από το 2009 και έπειτα οι τράπεζες έπαψαν να χρηματοδοτούν την αγορά κατοικιών (400 εκατ. ευρώ νέα στεγαστικά δάνεια το 10μηνο του 2019, όταν το 2005 οι εκδόσεις στεγαστικών δανείων ήταν 17 δισ. ευρώ, το 2021 άγγιξαν τα 900 εκατ. ευρώ. «Άρα μέσα σε 10 χρόνια η ζήτηση άγγιξε τις 150.000 - 200.000 κατοικίες, σε μία περίοδο που η οικοδομική δραστηριότητα - η ανέγερση νέων πολυκατοικιών ήταν ανύπαρκτη» λέει ο κ. Μπάκας.
Την ίδια ώρα, πολλά ακίνητα την τελευταία πενταετία της κρίσης που παρέμεναν αναξιοποίητα, ήταν άδεια και ρήμαζαν, ανακατασκευάστηκαν από τους ιδιοκτήτες τους και διατέθηκαν σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης. Ειδικότερα στις πόλεις όπου ο τουρισμός αναπτύχθηκε, μεταξύ αυτών και η Θεσσαλονίκη, και οι οποίες δεν διέθεταν πολλές τουριστικές υποδομές, το φαινόμενο μετατροπής διαμερισμάτων από μακροχρόνια σε βραχυχρόνια μίσθωση ήταν σύνηθες. Επίσης, την σκληρή περίοδο των μνημονίων που οι μισθοί μειώθηκαν, η ανεργία εκτοξεύτηκε και «κάηκε το λίπος» όπως συνηθίζεται να λέγεται, οι πολίτες δεν προχώρησαν σε αποταμίευση για την αγορά κατοικίας (σημειώνεται πως σύμφωνα με τον Οργανισμό Οικονομική Συνεργασίας και Ανάπτυξης από το 2007 έως το 2015 οι Έλληνες έχασαν περισσότερο από το ¼ του εισοδήματός τους). Αυτό σημαίνει πως στράφηκαν «στο ενοίκιο». Στην περίοδο της πανδημίας και ειδικότερα του σκληρού lockdown και της καραντίνας όταν ο κόσμος αναγκάστηκε να κλειστεί σπίτι και να εργάζεται από εκεί, πολλές οικογένειες μετακόμισαν επιλέγοντας μεγαλύτερες κατοικίες με ένα εξτρά δωμάτιο το οποίο χρησιμοποιείται ως γραφείο εργασίας. Την ίδια ώρα, με το σταδιακό άνοιγμα και την επιστροφή της κανονικότητας, πόλεις όπως η Θεσσαλονίκη, όπου ζουν χιλιάδες φοιτητές και οι οποίοι επέστρεψαν από τις ιδιαίτερες πατρίδες τους στις οποίες προσέφυγαν για να περάσουν την πανδημία του κορονοϊού με τις οικογένειές τους, γέμισαν ξανά από νεανική ζωή και δημιουργήθηκε μεγαλύτερη ζήτηση σε μικρά διαμερίσματα, από όσα προσφέρονται. «Αυτό είχε ως αποτέλεσμα να αυξηθούν τα ενοίκια στα στούντιο και τις γκαρσονιέρες» εξηγούν άνθρωποι της αγοράς. Στο μεταξύ, τα τελευταία χρόνια παρατηρείται σε ορισμένες περιοχές (Θέρμη, Πυλαία) οικοδομική δραστηριότητα η οποία ωστόσο δεν μπορεί να καλύψει το κενό, καθώς τα νέα διαμερίσματα στις καινούριες περιοχές που χτίζονται προορίζονται σχεδόν αποκλειστικά για ιδιοκατοίκηση. Σημειώνεται, πως σύμφωνα με στοιχεία της Eurostat το ποσοστό ιδιοκατοίκησης των νέων ηλικίας 25-34 στη χώρα μας έχει συρρικνωθεί από 25% το 2005 σε 11% το 2018, την ώρα που η χώρα μας κατέχει ένα από τα υψηλότερα ποσοστά νέων 18-34 ετών που μένουν μαζί με τους γονείς τους.
«Τα διαμερίσματα που προσφέρονται για μίσθωση από τις νέες οικοδομές είναι εκείνα που δίνονται ως αντιπαροχή από τους εργολάβους, αλλά πλέον δεν είναι συχνό το φαινόμενο» εξηγεί ο κ. Παραδιάς. Επιπλέον, η ενεργειακή και πληθωριστική κρίση που έχει ως αποτέλεσμα να βγάζει εκτός τους προϋπολογισμούς αρκετών ιδιοκτητών ακινήτων έχει οδηγήσει τους τελευταίους στην απόφαση να αυξήσουν το ενοίκιο σε κάποιο ακίνητο που διαθέτουν προς μίσθωση. «Οι συνεχείς κρίσεις δημιουργούν προβλήματα στις μισθωτικές σχέσεις. Βέβαια, οι αυξήσεις στα ενοίκια υπολείπονται του επίσημου πληθωρισμού. Πρέπει να υπάρξει αυτοσυγκράτηση για να υπάρξει ισορροπία στην αγορά» σημειώνει από την πλευρά του ο αντιπρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ, Κώστας Χαΐδούτης, ο οποίος ωστόσο κάνει λόγο για φαινόμενα αύξησης ενοικίων τα οποία «είναι μικρής έκτασης και περιορισμένα» όπως αναφέρει, χαρακτηριστικά.
Νέα ζευγάρια και ΜΚΟ
Ένας άλλος παράγοντας που, σύμφωνα με τους ειδικούς, συνέβαλε στην αύξηση των ενοικίων στη Θεσσαλονίκη είναι το γεγονός ότι μισθώθηκαν σε υψηλές τιμές ως κίνητρο από Μη Κυβερνητικές Οργανώσεις παλιά διαμερίσματα για να στεγαστούν πρόσφυγες κατά την διάρκεια της έντονης προσφυγικής κρίσης. «Πολλά ακίνητα που ήταν αδιάθετα διατέθηκαν για πρόσφυγες και τα ενοίκια που δόθηκαν σε καμία περίπτωση δεν ανταποκρίθηκαν στην πραγματικότητα. Αυτό είχε δύο συνέπειες. Από την μία δεσμεύτηκαν πολλά ακίνητα από την αγορά και από την άλλη οδήγησαν σε αύξηση ενοικίων» λέει γνωστός κτηματομεσίτης της πόλης κάνοντας μάλιστα λόγο για «εξωφρενικά ποσά που ζητούνται».
«Πολλά νέα ζευγάρια μένουν στο ενοίκιο και όταν αποκτήσουν τη δυνατότητα να αγοράσουν το δικό τους σπίτι επιλέγουν ένα μεταχειρισμένο διαμέρισμα. Αυτό σημαίνει ότι κάθε διαμέρισμα που ήταν διαθέσιμο για ενοικίαση και αγοράζεται βγαίνει αυτομάτως από την αγορά» αναφέρει ο επίτιμος πρόεδρος της Ομοσπονδίας Μεσιτών Ελλάδας, Γρηγόρης Λιάντας. Αναφέρει πως πλέον ένα διαμέρισμα 40 τ.μ. που το 2019 ενοικιάζονταν έναντι 200-250 ευρώ το μήνα, πλέον μισθώνεται έναντι 350-400 ευρώ. Ο κ. Λιάντας εντοπίζει πάντως σημαντικές αυξήσεις στα ενοίκια κυρίως στα μικρά και όχι τα μεγάλα διαμερίσματα.
Σημαντικός κατά τους ειδικούς είναι και ο παράγοντας «μοντέλο all inclusive» δηλαδή η μίσθωση διαμερίσματος έναντι υψηλού μισθώματος (συνήθως ξεπερνά τα 500 ευρώ το μήνα) με την τιμή να περιλαμβάνει έξοδα όπως είναι το φως, τα κοινόχρηστα, το ρεύμα, το αέριο, το τηλέφωνο, το ίντερνετ κ.ά. Μέσω αυτής της τακτικής δημιουργούνται νέα δεδομένα, λένε, στον χώρο της κτηματαγοράς τα οποία βρίσκουν πρόσφορο έδαφος κυρίως σε μεγάλες πόλεις όπου projects τέτοιων κατοικιών ξεφυτρώνουν σαν τα μανιτάρια.
«Εμάς μας ενδιαφέρει να υπάρχουν χαμηλές τιμές και στα ακίνητα που προορίζονται για πώληση και σε εκείνα που προορίζονται για ενοικίαση γιατί έτσι δουλεύουν και τα μεσιτικά γραφεία» υποστηρίζει ο κ. Λιάντας.
Πρωταθλητές στη δαπάνη στέγασης
Πάντως, ο Θεμιστοκλής Μπάκας σχολιάζει στη «ΜτΚ» πως η υιοθέτηση και η καθιέρωση στεγαστικής πολιτικής από πλευράς της πολιτείας αναμένεται να συνεισφέρει σημαντικά στην εξισορρόπηση της αγοράς, ωστόσο σημειώνει πως «δεν θα αποτελέσει άμεση λύση». «Θα μπορέσουν για παράδειγμα να δοθούν φορολογικά κίνητρα σε ιδιοκτήτες που ανανεώνουν το μισθωτήριο συμβόλαιο στο ίδιο ΑΦΜ» προτείνει μεταξύ άλλων ο πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών «E-Real Estates». «Επισήμανση για τη ραγδαία αύξηση των ενοικίων στη χώρα μας έκανε το ΔΝΤ το καλοκαίρι του 2021, αναφέροντας ότι, σε 14 από τις 17 αναπτυγμένες ευρωπαϊκές οικονομίες που μελέτησε, οι περισσότεροι από τους μισούς ενοικιαστές με χαμηλό εισόδημα πλήρωναν ως μίσθωμα ποσό που ήταν πολύ κοντά στο όριο του 40% του εισοδήματός τους, η χώρα μας συγκαταλέγεται στις χώρες που ποσοστό είναι οριακά άνω του 40%.» λέει ο κ. Μπάκας. «Η νέα έρευνα της Eurostat για το έτος 2019, κατατάσσει πρωταθλήτρια την Ελλάδα -1η με διαφορά- ανάμεσα σε χώρες της Ευρώπης όπου οι ενοικιαστές δαπανούν άνω του 50% του εισοδήματος τους για το κόστος στέγασης (ενοίκιο, λογαριασμούς κοινής ωφελείας, κοινόχρηστα)» συμπληρώνει.
Τα ακίνητα των τραπεζών
Για τον Κώστα Γεωργάκο, πρόεδρο του Παρατηρητηρίου Τιμών Ακινήτων Νοτιοανατολικής Ευρώπης και χρόνια κτηματομεσίτη στη Θεσσαλονίκη και τη Χαλκιδική, το μεγαλύτερο πρόβλημα αυτή τη στιγμή στην κτηματαγορά έγκειται στο γεγονός ότι χιλιάδες ακίνητα, περίπου 300.000 σε όλη τη χώρα βρίσκονται «στα χέρια» τραπεζών και funds και δεν αξιοποιούνται στην αγορά. «Εκτιμώ ότι το 2022 θα υπάρξει διόρθωση στις τιμές, και της πώλησης και της ενοικίασης» αναφέρει στη «ΜτΚ» ο κ. Γεωργάκος. Αναφερόμενος στο συνολικό πλαίσιο που έχει δημιουργήσει αυτή την «ασφυκτική κατάσταση» για τους ενοικιαστές ο κ. Γεωργάκος εξηγεί πως «τα διαμερίσματα που βρίσκονται σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης δεν επηρεάζουν καθώς το 80% αυτών είναι πρώην γραφειακοί και βιοτεχνικοί χώροι. Σίγουρα επηρέασε η μηδενική ανοικοδόμηση των προηγούμενων ετών. Επίσης, όπως άλλωστε φαίνεται και από τις μελέτες της Eurostat οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα είναι οι χαμηλότερες της ΕΕ, ωστόσο είναι οι ακριβότερες για τους Έλληνες. Το 50% του εισοδήματος ενός νοικοκυριού προορίζεται για την κάλυψη του κόστους ενοικίου, όταν σε άλλες χώρες τα ποσοστά αυτά είναι της τάξης του 20%. Επομένως οι αυξήσεις στα ενοίκια μας φαίνονται μεγάλες γιατί ταυτόχρονα συρρικνώνεται και το εισόδημα των Ελλήνων» λέει ο κ. Γεωργάκος. Ο ίδιος παρατηρεί αύξηση στις τιμές των ενοικίων της τάξης του 20% με ταυτόχρονη μείωση των εισοδημάτων την τελευταία τριετία. Τέλος, πρέπει να συνεκτιμηθεί πως την περίοδο της οικονομικής κρίσης οικογένειες που κατοικούσαν για παράδειγμα σε κάποια περιοχή περιφερειακά της Θεσσαλονίκης, όπως είναι το Πανόραμα, η Περαία, το Ωραιόκαστρο και διέθεταν διαμέρισμα εντός πολεοδομικού συγκροτήματος για μίσθωση, επέλεξαν να μετακομίσουν για να μειώσουν τα έξοδα κίνησής τους, θέρμανσης κτλ. Αυτό είχε ως αποτέλεσμα να αφαιρεθούν ακίνητα από την προσφορά, την ώρα που η ζήτηση αυξάνεται» λέει ο κ. Γεωργάκος.
«Βροχή» καταγγελιών
Μόνο τον τελευταίο μήνα, όπως λέει στη «ΜτΚ» ο Άγγελος Σκιαδάς, πρόεδρος του Πανελληνίου Συλλόγου Προστασίας Ενοικιαστών στα γραφεία του Συλλόγου έγιναν πάνω από 1000 καταγγελίες από ενοικιαστές για αύξηση των ενοικίων. «Οι αυξήσεις αγγίζουν το 30%. Οι ιδιοκτήτες είναι αμείλικτοι. Γίνονται εκβιασμοί. Οι ενοικιαστές αναγκάζονται να συμφωνήσουν διαφορετικά θα δημιουργήσουν πρόβλημα στην οικογένειά τους» αναφέρει. Πάντως, ο κ. Σκιαδάς σε αντίθεση με τους ιδιοκτήτες ακινήτων «βλέπει» έκρηξη στις τιμές των ενοικίων από τον Οκτώβριο 2021 μέχρι σήμερα κυρίως στις υπάρχουσες συμβάσεις που παρατείνονται και όχι στις νέες μισθώσεις. «Ένα μεγάλο ποσοστό μισθώσεων είναι αορίστου χρόνου. Την περίοδο της κρίσης οι ιδιοκτήτες δεν προχώρησαν σε ανανέωση. Εκβιάζουν λοιπόν πως εάν δεν συμφωνήσουν οι ενοικιαστές στις αυξήσεις θα καταγγείλουν την σύμβαση» λέει ο κ. Σκιαδάς.
Προβληματισμός στο δήμο
Το ζήτημα της στέγασης πάντως, αποτέλεσε πρόσφατα (Φεβρουάριος 2022) αντικείμενο συζήτησης σε ειδική συνεδρίαση του δημοτικού συμβουλίου Θεσσαλονίκης. Με την επισήμανση ότι η απουσία οικονομικά προσιτής κατοικίας είναι ένα ζήτημα που μπορεί να οδηγήσει στην όξυνση σειράς άλλων προβλημάτων, ο δήμαρχος Κωνσταντίνος Ζέρβας τόνισε την ανάγκη πολιτεία και αυτοδιοίκηση να συγκροτήσουν μια ευρύτερη συμμαχία, ώστε να οργανωθούν συστηματικές λύσεις, που θα εξασφαλίζουν το δικαίωμα στη στέγαση. Ο κ. Ζέρβας επεσήμανε ότι πρέπει να βρεθούν νέες ισορροπημένες λύσεις στο πεδίο της στέγασης. Τη δημιουργία ενός φορέα παροχής κοινωνικής και προσιτής κατοικίας, μέσω του οποίου θα προκύψει μια δεξαμενή κατοικιών με την αξιοποίηση του αδρανούς κτιριακού αποθέματος, που θα διατεθεί σε ευάλωτες κοινωνικά ομάδες σε προσιτές τιμές και με κοινωνικά κριτήρια, ανακοίνωσε η Πρόεδρος της ΜΑΘ ΑΕ/ΑΟΤΑ και αντιδήμαρχος Πολιτισμού και Τουρισμού, Μαρία Καραγιάννη στην ίδια συνεδρίαση.
Πλαφόν 3% στις αυξήσεις ενοικίων επαγγελματικών χώρων
«Ανάσα» στο αντίστοιχο πρόβλημα που αντιμετωπίζουν οι επιχειρηματίες στους επαγγελματικούς χώρους, καθώς έχει παρατηρηθεί το φαινόμενο και στις εμπορικές επιχειρήσεις αναμένεται να δώσει, σύμφωνα με εκπροσώπους της αγοράς, η απόφαση της κυβέρνησης και ειδικότερα του υπουργού Ανάπτυξης και Επενδύσεων, Άδωνι Γεωργιάδη να θέσει πλαφόν 3% στις αυξήσεις επαγγελματικών μισθώσεων από 01/01/2022 και μέχρι το τέλος του χρόνου, ώστε οι επιχειρήσεις να μπορέσουν να ανταπεξέλθουν στις πιέσεις που δέχονται από τον «εισαγόμενο κυρίως πληθωρισμό». Την απόφαση της κυβέρνησης χαιρέτισε εν μέρει ο Εμπορικός Σύλλογος Θεσσαλονίκης, που το προηγούμενο διάστημα είχε κάνει κρούσεις στο οικονομικό επιτελείο της κυβέρνησης για το ζήτημα, καθώς αρκετές από τις απαιτήσεις ιδιοκτητών ακινήτων προς τους ενοικιαστές-επαγγελματίες για αύξηση των ενοικίων ήταν παράλογες. «Από την πρώτη κιόλας στιγμή, ο Εμπορικός Σύλλογος Θεσσαλονίκης επισήμανε την ανάγκη να μην υπάρξουν αυξήσεις στις τιμές των ενοικίων, ζητώντας μάλιστα με επιστολή στους αρμόδιους υπουργούς, το ‘πάγωμα’ των τιμών των ενοικίων κατά την διάρκεια της περιόδου που διανύουμε. Με τον πληθωρισμό στο 8%, την ακρίβεια και την ενεργειακή κρίση, ίσως από τους πρώτους κλάδους που πλήττονται είναι το εμπόριο» αναφέρει σε ανακοίνωσή του ο ΕΣΘ. Ο Εμπορικός Σύλλογος συνιστά επίσης, στους ιδιοκτήτες καταστημάτων και οικιών να μην εκμεταλλευτούν την παρούσα δύσκολη συγκυρία που έχει φέρει σε δεινή οικονομική κατάσταση τους Έλληνες επιχειρηματίες και πολίτες και να μην προβούν σε αυξήσεις ενοικίων. «Ο καλύτερος ενοικιαστής είναι αυτός που πληρώνει» σημειώνει στη «ΜτΚ» ο πρόεδρος του ΕΣΘ, Παντελής Φιλιππίδης. «Έχουμε δηλώσει σε όλους τους τόνους πως οι ιδιοκτήτες δεν πρέπει να έχουν τρελές απαιτήσεις είτε νοικιάζουν επαγγελματικό χώρο είτε στέγη. Όλοι βιώνουμε την κρίση. Δεν είναι δυνατό οι ιδιοκτήτες να επιθυμούν να αντιμετωπίσουν τα οικονομικά ζητήματα που προκαλεί η πληθωριστική κρίση και η ενεργειακή κρίση με αυξήσεις των ενοικίων. Κάποιοι στη Θεσσαλονίκη έχουν την αίσθηση ότι γίναμε… Λονδίνο, μόνο που οι μισθοί και η αγοραστική δυνατότητα των καταναλωτών δεν συγκρίνονται με εκείνους του Λονδίνου» σχολιάζει ο κ. Φιλιππίδης. Αναφέρει, πως αντίστοιχη εικόνα συνάντησε το 1998 με την απελευθέρωση της επαγγελματικής στέγης. «Ποιο ήταν το αποτέλεσμα; Να νοικιάσουν τους χώρους σε κεντρικούς και εμπορικούς δρόμους της Θεσσαλονίκης οι πολυεθνικές και ο μικρός και μεσαίος επιχειρηματίας να αναγκαστεί να ανοίξει το κατάστημά του σε κάποιο στενό ή όχι και τόσο πολυσύχναστο δρομάκι» τονίζει ο κ. Φιλιππίδης εφιστώντας την προσοχή στους αρμόδιους κυβερνητικούς παράγοντες αλλά και τους παράγοντες της αγοράς πως «μπορεί να βρεθούμε σε αδιέξοδο από αυτή την κατάσταση και να μας γυρίσει μπούμερανγκ. Και στους ενοικιαστές και στους ιδιοκτήτες» καταλήγει ο πρόεδρος του Εμπορικού Συλλόγου Θεσσαλονίκης.
Σημειώνεται πως, το υψηλό κόστος στέγης απασχολεί όλη την Ευρωπαϊκή Ένωση με συγκεκριμένες χώρες να έχουν ήδη λάβει μέτρα. Στη χώρα μας υπάρχει κυβερνητική δέσμευση για υιοθέτηση της λεγόμενης στεγαστικής πολιτικής, ενώ σχετικό υπό κατάθεση νομοσχέδιο του υπουργείου Εργασίας και Κοινωνικών Υποθέσεων μετά τη φάση της διαβούλευσης, πρόσφατα κατατέθηκε στη Βουλή.
*Δημοσιεύθηκε στη "ΜτΚ" στις 10.04.2022
ΣΧΟΛΙΑ