Από τα μέσα της δεκαετίας του ’80 η Θεσσαλονίκη διέθετε Ρυθμιστικό Σχέδιο, ένα σχέδιο που ήταν ο «μπούσουλας» για την οικιστική και οικονομική ανάπτυξη της πόλης σε βάθος χρόνου. Το στρατηγικό αυτό σχέδιο επικαιροποιήθηκε το 2014, όμως δεν κυρώθηκε ποτέ από τη βουλή, ενώ καταργήθηκε ως περιττός και ο Οργανισμός Ρυθμιστικού, ο οποίος μέχρι τότε λειτουργούσε ως οιονεί μητροπολιτικός φορέας σχεδιασμού. Έκτοτε δεν υπήρξε ένα σχέδιο που να θέτει το όραμα για το πώς θα αναπτυχθούν οι διάφορες περιοχές του Πολεοδομικού Συγκροτήματος Θεσσαλονίκης.

Το Περιφερειακό Χωροταξικό Σχέδιο της Περιφέρειας Κεντρικής Μακεδονίας που εγκρίθηκε το 2019, δεν κάλυπτε την ανάγκη να δοθούν στρατηγικές κατευθύνσεις στην ανάπτυξη της Θεσσαλονίκης σε μητροπολιτικό επίπεδο.

Σε επίπεδο κεντρικού δήμου, το μέχρι πρότινος ισχύον Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο που όριζε τις επιτρεπόμενες χρήσεις γης, είχε εκδοθεί το 1993. Η επικαιροποίησή του άρχισε το 2011 και ολοκληρώθηκε μόλις φέτος, δεκατρία χρόνια μετά. Στα χρόνια της κρίσης ο σχεδιασμός του χώρου και των χρήσεων «έσπασε» σε επιμέρους μικροσχεδιασμούς, με τη μορφή Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων, σε μία προσπάθεια να προχωρήσει ο χωρικός σχεδιασμός σε επιμέρους περιοχές με διαδικασίες... fast track. Στη Θεσσαλονίκη, ελλείψει ρυθμιστικού και επικαιροποιημένου ΓΠΣ επιλέχθηκε αυτή η διαδικασία σε αρκετές περιπτώσεις (ΔΕΘ, γήπεδο ΠΑΟΚ, πρώην στρατόπεδα Π. Μελά, Μ. Αλεξάνδρου, Κόδρα, Κεραμμεία Αλλατίνη, τεχνολογικό πάρκο ThessINTEC κ.ά.).

Το σχέδιο-ομπρέλα

Μέχρι σήμερα παραμένει η ανάγκη ενός πιο οραματικού σχεδίου, που θα δίνει στρατηγικές κατευθύνσεις συνολικά για όλη την περιοχή του πολεοδομικού συγκροτήματος. «Υπάρχει ανάγκη συνολικής προσέγγισης του χώρου, πέρα από τα όρια των δήμων. Δυστυχώς μέχρι σήμερα δεν υπάρχει στρατηγικό σχέδιο, ένα όραμα που να το θέσει ένας φορέας που να έχει αρμοδιότητα για τη μητροπολιτική περιοχή. Έγινε μία προσπάθεια να περιληφθούν κατευθύνσεις στο χωροταξικό της Κ. Μακεδονίας, που όμως δεν μπορούν να υποκαταστήσουν το στρατηγικό σχέδιο» σημειώνει η Ελισάβετ Θωΐδου, αναπληρώτρια καθηγήτρια Χωροταξίας και Περιφερειακού Σχεδιασμού στο ΑΠΘ. 

«Όταν υπάρχει στρατηγική προσέγγιση και διαβούλευση πιο εύκολα γίνεται αποδεκτό ένα τέτοιο σχέδιο από μία κοινωνία που ενδιαφέρεται για τη συνολική της εξέλιξη. Τελικά όταν δεν γίνεται συζήτηση, αυξάνονται οι καθυστερήσεις» προσθέτει. «Μία πόλη όπως η Θεσσαλονίκη χρειάζεται έναν στρατηγικό σχεδιασμό για όλο το πολεοδομικό συγκρότημα ώστε να ξέρουμε πού μπορεί να εντατικοποιηθεί κι άλλο η ανάπτυξη και πού θα έπρεπε να μπει ένα φρένο», συμπληρώνει η Αθηνά Γιαννακού, ομότιμη καθηγήτρια του τμήματος Μηχανικών Χωροταξίας και Ανάπτυξης του ΑΠΘ.

Την έλλειψη ρυθμιστικού σχεδίου έρχεται να καλύψει το Παράρτημα Β’ που θα προσαρτηθεί στο Περιφερειακό Χωροταξικό Σχέδιο, το οποίο θα ενέχει θέση Ρυθμιστικού Σχεδίου, όπως σημειώνει μιλώντας στη «ΜτΚ» ο γενικός γραμματέας Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος του υπουργείου Περιβάλλοντος Ευθύμης Μπακογιάννης. Το Παράρτημα Β’ του περιφερειακού χωροταξικού πλαισίου εκπονείται εδώ και μήνες εκπονείται, με κοινή συνεννόηση του ΥΠΕΝ, του Τεχνικού Επιμελητηρίου και των δήμων της περιοχής.

Ως προς τον προβληματισμό που εκφράζει ομάδα επιχειρηματιών ότι το περιφερειακό χωροταξικό σχέδιο δημιουργεί «ζώνες ερήμωσης» εξαιτίας εφαρμογής της οδηγίας Σεβέζο 3, ο κ. Μπακογιάννης σημειώνει ότι είναι υποχρεωτικό να λαμβάνεται υπόψιν στις περιοχές στις οποίες υπάρχει επικινδυνότητα εξαιτίας εγγύτητας σε βιομηχανικές εγκαταστάσεις. Γνωστοποιεί δε ότι το προσεχές διάστημα ολοκληρώνεται μια μελέτη για την εξειδίκευση των χρήσεων γης σε όλη την Ελλάδα, σε περιοχές όπου βρίσκει εφαρμογή η οδηγία Σεβέζο 3, που θα εξειδικεύει το τι θα επιτρέπεται να χωροθετηθεί και πού.

Οι νέοι πόλοι ανάπτυξης

Με δεδομένο τον κορεσμό του ιστορικού κέντρου, αναπόδραστα η επέκταση της πόλης θα γίνει προς τα δυτικά και τα ανατολικά, όπου στο μέλλον θα δημιουργηθούν νέοι οικιστικοί και αναπτυξιακοί πόλοι.

Ο «καμβάς» όπου θα σχεδιαστεί αυτό το μέλλον έχει σχεδόν ολοκληρωθεί: ο κεντρικός δήμος διαθέτει εγκεκριμένο Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο, έχουν εγκριθεί ή είναι υπό έγκριση αρκετά Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια για περιοχές που θα γίνουν μελλοντικά σημειακοί πόλοι ανάπτυξης, ο Γενικός Σχεδιασμός Μαρίνας Αρετσούς έχει επικυρωθεί με προεδρικό διάταγμα, ενώ επίκειται η έκδοση ΠΔ για το σχέδιο ενοποίησης του παραλιακού μετώπου, που αποδίδει χρήσεις γης σε μία έκταση μήκους 40 χλμ. Επίσης, η πρόταση για τις νέες επεκτάσεις του Μετρό όπως αποτυπώθηκε στη Μελέτη Ανάπτυξης Μετρό Θεσσαλονίκης, φανερώνει εμμέσως τις περιοχές που θα αναβαθμιστούν καθώς και εκείνες που θα αναδειχθούν σε νέα τοπικά κέντρα.

Παρακάτω παρουσιάζουμε τους σημαντικότερους μεσοπρόθεσμους και μακροπρόθεσμους σχεδιασμούς εκατέρωθεν του ιστορικού κέντρου.

* Λιμάνι: Η οικονομία της Θεσσαλονίκης περιμένει πολλά από την επέκταση του 6ου προβλήτα και τον τριπλασιασμό της δυναμικότητας του λιμανιού. Αναμένοντας την αύξηση στη διακίνηση φορτίων, σχεδιάζεται να καταργηθεί η παλιά είσοδος της σιδηροδρομικής γραμμής στο ύψος του ξενοδοχείου ΜΕΤ και να διατηρηθεί μόνο μία είσοδος, δυτικότερα, προκειμένου να μην επιβαρυνθεί συγκοινωνιακά η πόλη. Επιπλέον, στο στρατηγικό σχέδιο (master plan) της ΟΛΘ ΑΕ, που έχει ορίζοντα 25ετίας, προτείνεται η δημιουργία Logistic Center, υδατοδρομίου, ελικοδρομίου και μαρίνας τουριστικών σκαφών, ξενοδοχείου στο διατηρητέο του Παλιού Τελωνείου, χώρων εστίασης και αναψυχής, ένα νέο κτίριο ύψους 35 μέτρων στο 2ο προβλήτα κ.ά.

* 26ης Οκτωβρίου: Ήδη η ευρύτερη περιοχή έχει προσελκύσει το επιχειρηματικό ενδιαφέρον, με τις δύο επενδύσεις της Dimand στο Hub26 και το Φιξ, καθώς και με μικρότερες επενδύσεις. Η περιοχή αναμένεται να ανέβει περισσότερο όταν προχώρηση η επέκταση του 6ου προβλήτα, με την προοπτική δημιουργίας ενός business center με επίκεντρο τη ναυτιλία και το διαμετακομιστικό εμπόριο.

* Λαχανόκηποι: Η περιοχή αποτελεί ένα απόθεμα γης που είναι σε μεγάλο βαθμό αναξιοποίητο. Βρίσκεται δίπλα στο λιμάνι και το κέντρο της πόλης και πλέον εντάχθηκε στο Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο της Θεσσαλονίκης με χρήσεις κεντρικές λειτουργίες πόλης και γενική κατοικία. Το επόμενο βήμα για την αξιοποίηση των 800 στρεμμάτων στους Λαχανόληπους είναι η εκπόνηση πολεοδομικής μελέτης. Υπάρχουν κάποιοι περιορισμοί ως προς το επιτρεπόμενο εμβαδόν, λόγω οδηγίας Σεβέζο, αλλά αυτό δεν αναιρεί τις προϋποθέσεις ανάπτυξης που διανοίγονται για τα επόμενα χρόνια.

* Μουσείο Ολοκαυτώματος: Στη δυτική είσοδο της πόλης φέτος αναμένεται να αρχίσουν εργασίες κατασκευής του Μουσείου Ολοκαυτώματος που πρόκειται να προσελκύσει όχι μόνο χιλιάδες επισκέπτες αλλά και το επενδυτικό ενδιαφέρον για ανάπτυξη του real estate πέριξ της περιοχής.

* Εμπορευματικός Σταθμός ΟΣΕ: Δίπλα στο Μουσείο Ολοκαυτώματος, στην περιοχή παλιού σιδηροδρομικού σταθμού σχεδιάζεται η δημιουργία ενός μεγάλου πάρκου 70 στρεμμάτων. Στο υπόλοιπο της έκτασης, το Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο για το παραλιακό μέτωπο αποδίδει χρήσεις κεντρικών λειτουργιών πόλης και με την ένταξη της περιοχής στο σχέδιο πόλης ο συντελεστής δόμησης από 0,2 που είναι σήμερα θα πάει στο 1,8. Αυτό δημιουργεί ισχυρό κίνητρο στην ΓΑΙΑΟΣΕ, που είναι ιδιοκτήτρια της έκτασης, να την εκμεταλλευτεί και εμπορικά.

* Νέος Σιδηροδρομικός Σταθμός: Η υφιστάμενη αφετηρία των λεωφορείων του ΟΑΣΘ σε συνδυασμό με την επικείμενη λειτουργία του Μετρό μετατρέπει τον ΝΣΣ σε έναν συγκοινωνιακό κόμβο, από όπου θα περνούν καθημερινά χιλιάδες επιβάτες. Υπό αυτό το πρίσμα η ΓΑΙΑΟΣΕ αναμένεται να επιδιώξει την περαιτέρω ανάπτυξη του σταθμού, με τη φιλοξενία νέων λειτουργιών και χρήσεων. Αξίζει να σημειωθεί ότι στην παρουσίαση της μελέτης ανάπτυξης Μετρό ο υφυπουργός Υποδομών Νίκος Ταχιάος εκτίμησε ότι για να μπορέσει να επεκταθεί το Μετρό, θα χρειαστεί ενδεχομένως να κατασκευαστεί δεύτερος σταθμός δίπλα σε εκείνον που ήδη υπάρχει στον Νέο Σιδηροδρομικό Σταθμό (ΝΣΣ).

* ΔΕΘ: Πρόκειται για την πιο κεντρική και μεγάλη δημόσια έκταση (περίπου 180 στρέμματα) στην καρδιά της πόλης, με κομβική θέση στον άξονα του Μετρό. Η ανάπλαση του εκθεσιακού και συνεδριακού κέντρου της ΔΕΘ θα αλλάξει την εικόνα του κέντρου της Θεσσαλονίκης, καθώς θα γκρεμιστούν όλα τα κτίρια και με βάση τις τελευταίες τροποποιήσεις στο σχέδιο ανάπλασης οι κοινόχρηστοι χώροι να καλύπτουν το 60% της έκτασης. Στο υπόλοιπο θα «στριμωχτούν» το νέο συνεδριακό κέντρο, τα εκθεσιακά περίπτερα, ένα ξενοδοχείο, ένα business center και υπόγειοι χώροι στάθμευσης. Το Β’ εξάμηνο του 2026 αναμένεται να αρχίσει η κατασκευή και ως το 2031να έχει ολοκληρωθεί το σύνολο των εργασιών.

* Τούμπα: Για την περιοχή πέριξ του γηπέδου του ΠΑΟΚ έχει εγκριθεί ήδη από το 2022 το Προεδρικό Διάταγμα του Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου, που προτείνει ένα σχέδιο ανάπλασης. Έκτοτε τα επενδυτικά σχέδια του μεγαλομετόχου του ΠΑΟΚ έχουν παγώσει. Εφόσον το project για την ανάπλαση της περιοχής αναβιώσει, εκεί θα δημιουργηθεί ένας νέος πόλος ανάπτυξης. Ούτως ή άλλως, η μελλοντική προοπτική επέκτασης του μετρό και προς την Τούμπα θα αναβαθμίσει την ευρύτερη περιοχή.

* Νέα Ελβετία: Κομβικής σημασίας για την περιοχή είναι η λειτουργία του σταθμού μετεπιβάσης του Μετρό και η διάνοιξη της οδού Μιχάηλ Ψελλού, που θα διευκολύνει τη σύνδεση με περιοχές όπως η Πυλαία και η Καλαμαριά, αλλά και με τη Χαλκιδική. Στην περιοχή σχεδιάζεται να δημιουργηθεί ένα πάρκο 180 στρεμμάτων, με επέκταση του άλσους της Νέας Ελβετίας (έκτασης 30 στρ.) στην περιοχή όπου σήμερα λειτουργεί ο τερματικός σταθμός του ΟΑΣΘ. Για τις απαλλοτριώσεις τμήματος της συνολικής έκτασης αναμένεται χρηματοδότηση από το Πράσινο Ταμείο.

* Κεραμεία Αλλατίνη: Η περιοχή ρυθμίστηκε με Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο και ο επενδυτής που αγόρασε το πρώην βιομηχανικό συγκρότημα σχεδιάζει μια οικιστική ανάπλαση υπερτοπικής σημασίας, με ένα κτίριο ύψους 100 μέτρων, χώρους γραφείων, αναψυχής και εστίασης 30.000 τ.μ., υπόγειες θέσεις στάθμευσης, ένα μεγάλο πάρκο πρασίνου, και μετατροπή του διατηρητέου συγκροτήματος των παλαιών κεραμείων σε χώρο πολιτισμού που θα αποδοθεί προς αξιοποίηση στον δήμο Θεσσαλονίκης.

* Ποσειδώνιο: Στο βιομηχανικό συγκρότημα των Μύλων Αλλατίνη, που πλέον ανήκει κατά 100% σε έναν ιδιοκτήτη, σχεδιάζεται επένδυση ύψους 50 εκατ. ευρώ. Η συνολική έκταση του ακινήτου είναι περίπου 27 στρέμματα, τα υφιστάμενα κτίσματα έχουν συνολική επιφάνεια 14.500 τ.μ, εκ των οποίων τα 12.500 τ.μ. είναι χαρακτηρισμένα ως διατηρητέα. Στις αρχικές σκέψεις του νέου ιδιοκτήτη είναι τα διατηρητέα κτίρια να μετασκευαστούν σε κατοικίες οι οποίες θα διατεθούν προς ενοικίαση. Το τελικό σχέδιο να είναι έτοιμο προς το τέλος του χρόνου.

Συνολικότερα η περιοχή του Ποσειδωνίου μπορεί να αναδειχθεί σε πόλο υπερτοπικής σημασίας, όπου σύμφωνα με το ΓΠΣ Θεσσαλονίκης αλλά και το ΕΠΣ για το παραλιακό μέτωπο εκεί μπορεί να δημιουργηθεί ένα κέντρο αθλητικών δραστηριοτήτων, με τη μεταφορά του κολυμβητηρίου και τη δημιουργία ενός ανοικτού δημόσιου χώρου που να οδηγεί στο Μέγαρο Μουσικής και τη θάλασσα.

* Μαρίνα Αρετσούς: Μετά τη δημοσίευση του προεδρικού διατάγματος του Γενικού Σχεδιασμού μαρίνας, τον Φεβρουάριο του 2023, η μαρίνα έχει πλέον θεσμοθετημένες χρήσεις γης, μεταξύ των οποίων για ξενοδοχείο, χώρους εστίασης και αναψυχής και χώρους κατοικίας. Επιτρέπεται η δόμηση σχεδόν 15.000 τ.μ., εκ των οποίων τα 13.700 τ.μ είναι συγκεντρωμένα σε μία περιοχή. Αν συμβεί αυτό πρόκειται για μία μεγάλη παρέμβαση, με επιπτώσεις στην ευρύτερη περιοχή. Το ΤΑΙΠΕΔ που είναι ο ιδιοκτήτης της έκτασης σχεδιάζει εντός του 2024 να προχωρήσει σε νέο διαγωνισμό για την αξιοποίηση του ακινήτου. Όμως ο δήμος Καλαμαριάς αντιτίθεται στο σχέδιο εντατικής ανοικοδόμησης του χερσαίου χώρου της μαρίνας, ενώ και η Μητροπολιτική Ενότητα Θεσσαλονίκης της Περιφέρειας Κεντρικής Μακεδονίας απέρριψε την περιβαλλοντική μελέτη του ΤΑΙΠΕΔ.

* Πυλαία: Το ΓΠΣ Πυλαίας αλλά και το σχέδιο για το παραλιακό μέτωπο προβλέπουν μεταφορά των ναυπηγείων από την ΠΕ14. Σε αυτή την παραθαλάσσια έκταση φιλέτο, έκτασης 750 στρεμμάτων αναμένεται να αναπτυχθούν χρήσης τουρισμού και αναψυχής. Ήδη ένας ιδιώτης αγόρασε το οικόπεδο της πρώην ΒΙΑΜΥΛ και κάνει ενέργειες για έκδοση οικοδομικών αδειών για ξενοδοχείο και βίλες. Ο συντελεστής δόμησης αυξήθηκε από το 0,4 στο 0,6 και η αρτιότητα των οικοπέδων στα 1.000 τ.μ., πράγμα που σημαίνει ότι θα πρέπει να γίνουν συνενώσεις για να αξιοποιηθούν μικρότερα οικόπεδα. Οι προοπτικές της περιοχής θα είναι πιο ξεκάθαρες όταν ολοκληρωθεί η πολεοδόμησή της.

* ThessINTEC: Μετά την έγκριση του ΕΠΣ τον περασμένο Φεβρουάριο και την έναρξη των πρόδρομων εργασιών, το όραμα για τη δημιουργία ενός μεγάλου τεχνολογικού πάρκου στη θέση Τσαΐρια της Περαίας έχει μπει σε τροχιά υλοποίησης. Στόχος είναι η προσέλκυση εταιρειών υψηλής τεχνολογίας που θα δημιουργήσουν χιλιάδες θέσεις εργασίας. Η λειτουργία του πάρκου λαμβάνεται υπόψιν τόσο από τον δήμο Θερμαϊκού, που σχεδιάζει επεκτάσεις του σχεδίου πόλης για να καλύψει τις μελλοντικές οικογιστικές, όσο και από την Ελληνικό Μετρό, που προέβλεψε να υπάρχει αναμονή για μελλοντική επέκταση προς Θέρμη, με προοπτική η γραμμή του Μετρό να φτάσει τελικά μέχρι το τεχνολογικό πάρκο.