25/12/2019 16:30
Σε γρίφο για δυνατούς λύτες τείνει να μετατραπεί η αναζήτηση ακινήτου στο κέντρο της Θεσσαλονίκης ή σε περιοχές πέριξ αυτού για ενοικίαση, καθώς τα άδεια διαμερίσματα είναι μετρημένα στα δάχτυλα και σε πολλές περιπτώσεις η τιμή του ενοικίου είναι στα ύψη. Αγίας Σοφίας, Αγίας Θεοδώρας, Αριστοτέλους, Ερμού, Μητροπόλεως, Αγίου Δημητρίου, Παλαιών Πατρών Γερμανού, Σβώλου είναι ορισμένοι μόνο από τους δρόμους του κέντρου της πόλης που βρίσκονται στο «κόκκινο» με πολλούς ενδιαφερόμενους ενοικιαστές να μπαίνουν σε λίστα αναμονής και να περιμένουν μέχρι και τρεις ολόκληρους μήνες μήπως αδειάσει κάποιο διαμέρισμα -στις περισσότερες περιπτώσεις παλιό και με πολλά προβλήματα. Όμως και λίγο πιο μακριά από το κέντρο της Θεσσαλονίκης, σε περιοχές όπως η Μάρκου Μπότσαρη, η λεωφόρος Στρατού, η Πέτρου Συνδίκα και η Μαρτίου τα διαθέσιμα προς ενοικίαση ακίνητα είναι λιγοστά, με τα μισθώματα να θυμίζουν τιμές… Πανοράματος και μάλιστα προ κρίσης. Την ίδια ώρα, σύμφωνα με τους ανθρώπους της αγοράς, εντοπίζονται ευκαιρίες σε περιοχές όπως είναι το Πανόραμα και το Ωραιόκαστρο, που μέχρι πρότινος θεωρούνταν «περιοχές πλουσίων».
Σύμφωνα με τον πρόεδρο του Παρατηρητηρίου Τιμών και Εκτίμησης Ακινήτων Νοτιοανατολικής Ευρώπης και γνωστό μεσίτη Κώστα Γεωργάκο «είναι γεγονός πως οι τιμές των ενοικίων στο πολεοδομικό συγκρότημα τα τελευταία δυο χρόνια παρουσιάζουν σημαντική αύξηση», όπως λέει χαρακτηριστικά. Σύμφωνα με τον κ. Γεωργάκο, οι τιμές αυξήθηκαν εξαιτίας μιας σειράς παραγόντων. «Αρχικά, πολλές οικογένειες τα χρόνια της κρίσης μετακινήθηκαν από τα προάστια όπου διατηρούσαν μεγάλα σπίτια σε μικρότερες οικίες του κέντρου, που είτε τους ανήκαν είτε τις μίσθωσαν. Ένας δεύτερος λόγος είναι ότι εκατοντάδες χιλιάδες σπίτια -περίπου 300.000 πανελλαδικά- βρίσκονται στα χέρια τραπεζών. Τρίτον, πολλά διαμερίσματα ενοικιάστηκαν σε ΜΚΟ, για να στεγάσουν πρόσφυγες και μετανάστες, και αυτό έχει ως αποτέλεσμα να μειώνονται επιπλέον τα διαθέσιμα ακίνητα, συνεπώς αυξάνονται και τα ενοίκια. Τέταρτον, για πολλά χρόνια, σχεδόν για μια δεκαετία, δεν υπήρχε ανοικοδόμηση ούτε για δείγμα στην πόλη και τέλος περίπου 2.200 διαμερίσματα στο πολεοδομικό συγκρότημα διατίθενται για βραχυχρόνια μίσθωση τύπου Airbnb και Booking» εξηγεί στη «ΜτΚ» ο κ. Γεωργάκος.
Αύξηση 40%
Η αύξηση των τιμών των ενοικίων στο κέντρο εκτιμάται πως αγγίζει το 30% με 40% σε σχέση με δύο χρόνια πριν. Είναι χαρακτηριστικό πως ένα ακίνητο στο κέντρο εκμισθωνόταν έναντι 4 ευρώ ανά τ.μ., ενώ σήμερα ενοικιάζεται έναντι 6 έως και 8 ευρώ το τ.μ. Ανάλογη είναι η αύξηση και σε περιοχές όπως είναι η Κωνσταντινουπόλεως, η Πέτρου Συνδίκα, η Μάρκου Μπότσαρη κ.ά. Είναι χαρακτηριστικό πως ένα δυάρι, που μέχρι πριν από δύο χρόνια στις παραπάνω περιοχές ενοικιαζόταν έναντι 300 ευρώ το μήνα, πλέον μισθώνεται μέχρι και 450 ευρώ, την ώρα που μεγαλύτερα σπίτια στο Πανόραμα παραμένουν αναξιοποίητα, ενώ τα ενοίκια κάνουν ελεύθερη πτώση μέχρι και 40%. Σύμφωνα με τον κ. Γεωργάκο, μία μονοκατοικία 180 τ.μ. στο Πανόραμα Θεσσαλονίκης, που στο παρελθόν ενοικιαζόταν έναντι 1.000 ευρώ, πλέον ενοικιάζεται με 600 ευρώ το μήνα, ενώ μια μεζονέτα 300 τ.μ. έχει ενοίκιο από 1.500 ευρώ το μήνα μόλις 800 ευρώ. Πτώση όμως παρουσιάζουν οι τιμές των ενοικίων και σε Ωραιόκαστρο, Τρίλοφο, Πλαγιάρι και Θέρμη, με τη μείωση να αγγίζει το 30%. Από την πλευρά του, ο επίτιμος πρόεδρος της Ομοσπονδίας Μεσιτών Ελλάδας Γρηγόρης Λιάντας εξηγεί πως τα ενοίκια σε κέντρο και ανατολική Θεσσαλονίκη αυξάνονται, καθώς «τα περισσότερα σπίτια ήταν παλιά και έχουν ανακαινιστεί». Σύμφωνα με τον κ. Λιάντα, δυσεύρετα είναι τα διαμερίσματα σε τουρκικό προξενείο, Τριανδρία, Σαράντα Εκκλησιές, Γ’ Σώμα Στρατού, Φάληρο, Φλέμινγκ κ.α. Όπως λέει ο κ. Λιάντας, γκαρσονιέρες επιπλωμένες 40 - 50 τ.μ., που πέρσι διατίθεντο έναντι 250 ευρώ/μήνα, φέτος ενοικιάζονται έναντι 400 ευρώ. «Όσο μεγαλύτερο είναι το ακίνητο τόσο μεγαλύτερη είναι και η μείωση του ενοικίου» λέει ο κ. Γεωργάκος, που κάνει λόγο για «εξευτελιστικές τιμές».
Αύξηση στα ενοίκια έως και 20% παρατηρείται στον Εύοσμο καθώς και σε εκείνες τις περιοχές απουσιάζουν τα αδιάθετα διαμερίσματα, ενώ στην Καλαμαριά, σύμφωνα με ανθρώπους της αγοράς, η αύξηση αγγίζει το 30%.
Την ίδια ώρα, η απουσία χώρων στο κέντρο της Θεσσαλονίκης έχει αναγκάσει πολλούς ιδιοκτήτες βιοτεχνικών ισόγειων χώρων σε περιοχές, όπως είναι τα Άνω Λαδάδικα, να αλλάξουν τη χρήση τους και να τους μετατρέψουν σε στούντιο και γκαρσονιέρες.
Το Airbnb άλλαξε τους κανόνες
Σημαντικό ρόλο στην αύξηση των τιμών έχει παίξει, όπως υποστηρίζει ο κ. Γεωργάκος, και η βραχυχρόνια μίσθωση τύπου Airbnb και Booking, που έγινε μόδα και στη Θεσσαλονίκη. Τα διαμερίσματα που ανακαινίστηκαν και αξιοποιήθηκαν από τους ιδιοκτήτες τους είναι εκατοντάδες. Διαμερίσματα, που σύμφωνα με τους ειδικούς θα παρέμεναν κλειστά και αχρησιμοποίητα. «Η βραχυχρόνια μίσθωση ήρθε ως μάννα εξ ουρανού» υποστηρίζει. «Όταν παρουσιάστηκε, οι περισσότεροι ιδιοκτήτες ήταν πνιγμένοι στα χρέη. Ήταν η μοναδική ελπίδα την περίοδο της κρίσης. Έπεσαν πολλά εκατομμύρια ευρώ, αφού στην πόλη συντελέστηκε το μεγαλύτερο κύμα ανακαίνισης των τελευταίων τριάντα ετών.
Το Airbnb έδωσε πνοή και οξυγόνο στους επαγγελματίες. Βέβαια, πλέον η τάση είναι να επιστρέφουμε από μοντέλο βραχυχρόνιας μίσθωσης στο μοντέλο μακροχρόνιας μίσθωσης ξανά» συμπληρώνει ο κ. Γεωργάκος και υποστηρίζει πως οι περιπτώσεις που δικαστήρια βάζουν φρένο στην ενοικίαση διαμερισμάτων μέσω Airbnb είναι συγκεκριμένες και δεν θα ανοίξουν, όπως εκτιμά, το δρόμο μαζικών αγωγών. «Τα ενοίκια παραμένουν σε υψηλά επίπεδα λόγω της μεγάλης ζήτησης στέγασης, κυρίως από φοιτητές και νέους εργαζόμενους, σε αντίθεση με την περιορισμένη προσφορά. Το φαινόμενο της βραχυχρόνιας μίσθωσης διαμερισμάτων μέσω πλατφορμών (π.χ. Airbnb, Booking) εξακολουθεί να συμβάλλει στην αύξηση των τιμών μίσθωσης, ωστόσο μένει να φανεί αν η απόφαση 16158/2018 του Μονομελούς Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης, σύμφωνα με την οποία επιβλήθηκε πρόστιμο στον ιδιοκτήτη της επίδικης κατοικίας, επηρεάσει αρνητικά τους υπόλοιπους ιδιοκτήτες ακινήτων, που χρησιμοποιούν ή προτίθενται να ενταχθούν στις ίδιες πλατφόρμες» σχολιάζει από την πλευρά του στη «ΜτΚ» ο Αντώνης Αβραμίδης, REV, πολιτικός μηχανικός, πιστοποιημένος εκτιμητής ακινήτων «Pointers Property Services», μέλος του ομίλου «Σαμαράς & Συνεργάτες».
*Δημοσιεύθηκε στη "ΜτΚ" στις 22 Δεκεμβρίου 2019
Σε γρίφο για δυνατούς λύτες τείνει να μετατραπεί η αναζήτηση ακινήτου στο κέντρο της Θεσσαλονίκης ή σε περιοχές πέριξ αυτού για ενοικίαση, καθώς τα άδεια διαμερίσματα είναι μετρημένα στα δάχτυλα και σε πολλές περιπτώσεις η τιμή του ενοικίου είναι στα ύψη. Αγίας Σοφίας, Αγίας Θεοδώρας, Αριστοτέλους, Ερμού, Μητροπόλεως, Αγίου Δημητρίου, Παλαιών Πατρών Γερμανού, Σβώλου είναι ορισμένοι μόνο από τους δρόμους του κέντρου της πόλης που βρίσκονται στο «κόκκινο» με πολλούς ενδιαφερόμενους ενοικιαστές να μπαίνουν σε λίστα αναμονής και να περιμένουν μέχρι και τρεις ολόκληρους μήνες μήπως αδειάσει κάποιο διαμέρισμα -στις περισσότερες περιπτώσεις παλιό και με πολλά προβλήματα. Όμως και λίγο πιο μακριά από το κέντρο της Θεσσαλονίκης, σε περιοχές όπως η Μάρκου Μπότσαρη, η λεωφόρος Στρατού, η Πέτρου Συνδίκα και η Μαρτίου τα διαθέσιμα προς ενοικίαση ακίνητα είναι λιγοστά, με τα μισθώματα να θυμίζουν τιμές… Πανοράματος και μάλιστα προ κρίσης. Την ίδια ώρα, σύμφωνα με τους ανθρώπους της αγοράς, εντοπίζονται ευκαιρίες σε περιοχές όπως είναι το Πανόραμα και το Ωραιόκαστρο, που μέχρι πρότινος θεωρούνταν «περιοχές πλουσίων».
Σύμφωνα με τον πρόεδρο του Παρατηρητηρίου Τιμών και Εκτίμησης Ακινήτων Νοτιοανατολικής Ευρώπης και γνωστό μεσίτη Κώστα Γεωργάκο «είναι γεγονός πως οι τιμές των ενοικίων στο πολεοδομικό συγκρότημα τα τελευταία δυο χρόνια παρουσιάζουν σημαντική αύξηση», όπως λέει χαρακτηριστικά. Σύμφωνα με τον κ. Γεωργάκο, οι τιμές αυξήθηκαν εξαιτίας μιας σειράς παραγόντων. «Αρχικά, πολλές οικογένειες τα χρόνια της κρίσης μετακινήθηκαν από τα προάστια όπου διατηρούσαν μεγάλα σπίτια σε μικρότερες οικίες του κέντρου, που είτε τους ανήκαν είτε τις μίσθωσαν. Ένας δεύτερος λόγος είναι ότι εκατοντάδες χιλιάδες σπίτια -περίπου 300.000 πανελλαδικά- βρίσκονται στα χέρια τραπεζών. Τρίτον, πολλά διαμερίσματα ενοικιάστηκαν σε ΜΚΟ, για να στεγάσουν πρόσφυγες και μετανάστες, και αυτό έχει ως αποτέλεσμα να μειώνονται επιπλέον τα διαθέσιμα ακίνητα, συνεπώς αυξάνονται και τα ενοίκια. Τέταρτον, για πολλά χρόνια, σχεδόν για μια δεκαετία, δεν υπήρχε ανοικοδόμηση ούτε για δείγμα στην πόλη και τέλος περίπου 2.200 διαμερίσματα στο πολεοδομικό συγκρότημα διατίθενται για βραχυχρόνια μίσθωση τύπου Airbnb και Booking» εξηγεί στη «ΜτΚ» ο κ. Γεωργάκος.
Αύξηση 40%
Η αύξηση των τιμών των ενοικίων στο κέντρο εκτιμάται πως αγγίζει το 30% με 40% σε σχέση με δύο χρόνια πριν. Είναι χαρακτηριστικό πως ένα ακίνητο στο κέντρο εκμισθωνόταν έναντι 4 ευρώ ανά τ.μ., ενώ σήμερα ενοικιάζεται έναντι 6 έως και 8 ευρώ το τ.μ. Ανάλογη είναι η αύξηση και σε περιοχές όπως είναι η Κωνσταντινουπόλεως, η Πέτρου Συνδίκα, η Μάρκου Μπότσαρη κ.ά. Είναι χαρακτηριστικό πως ένα δυάρι, που μέχρι πριν από δύο χρόνια στις παραπάνω περιοχές ενοικιαζόταν έναντι 300 ευρώ το μήνα, πλέον μισθώνεται μέχρι και 450 ευρώ, την ώρα που μεγαλύτερα σπίτια στο Πανόραμα παραμένουν αναξιοποίητα, ενώ τα ενοίκια κάνουν ελεύθερη πτώση μέχρι και 40%. Σύμφωνα με τον κ. Γεωργάκο, μία μονοκατοικία 180 τ.μ. στο Πανόραμα Θεσσαλονίκης, που στο παρελθόν ενοικιαζόταν έναντι 1.000 ευρώ, πλέον ενοικιάζεται με 600 ευρώ το μήνα, ενώ μια μεζονέτα 300 τ.μ. έχει ενοίκιο από 1.500 ευρώ το μήνα μόλις 800 ευρώ. Πτώση όμως παρουσιάζουν οι τιμές των ενοικίων και σε Ωραιόκαστρο, Τρίλοφο, Πλαγιάρι και Θέρμη, με τη μείωση να αγγίζει το 30%. Από την πλευρά του, ο επίτιμος πρόεδρος της Ομοσπονδίας Μεσιτών Ελλάδας Γρηγόρης Λιάντας εξηγεί πως τα ενοίκια σε κέντρο και ανατολική Θεσσαλονίκη αυξάνονται, καθώς «τα περισσότερα σπίτια ήταν παλιά και έχουν ανακαινιστεί». Σύμφωνα με τον κ. Λιάντα, δυσεύρετα είναι τα διαμερίσματα σε τουρκικό προξενείο, Τριανδρία, Σαράντα Εκκλησιές, Γ’ Σώμα Στρατού, Φάληρο, Φλέμινγκ κ.α. Όπως λέει ο κ. Λιάντας, γκαρσονιέρες επιπλωμένες 40 - 50 τ.μ., που πέρσι διατίθεντο έναντι 250 ευρώ/μήνα, φέτος ενοικιάζονται έναντι 400 ευρώ. «Όσο μεγαλύτερο είναι το ακίνητο τόσο μεγαλύτερη είναι και η μείωση του ενοικίου» λέει ο κ. Γεωργάκος, που κάνει λόγο για «εξευτελιστικές τιμές».
Αύξηση στα ενοίκια έως και 20% παρατηρείται στον Εύοσμο καθώς και σε εκείνες τις περιοχές απουσιάζουν τα αδιάθετα διαμερίσματα, ενώ στην Καλαμαριά, σύμφωνα με ανθρώπους της αγοράς, η αύξηση αγγίζει το 30%.
Την ίδια ώρα, η απουσία χώρων στο κέντρο της Θεσσαλονίκης έχει αναγκάσει πολλούς ιδιοκτήτες βιοτεχνικών ισόγειων χώρων σε περιοχές, όπως είναι τα Άνω Λαδάδικα, να αλλάξουν τη χρήση τους και να τους μετατρέψουν σε στούντιο και γκαρσονιέρες.
Το Airbnb άλλαξε τους κανόνες
Σημαντικό ρόλο στην αύξηση των τιμών έχει παίξει, όπως υποστηρίζει ο κ. Γεωργάκος, και η βραχυχρόνια μίσθωση τύπου Airbnb και Booking, που έγινε μόδα και στη Θεσσαλονίκη. Τα διαμερίσματα που ανακαινίστηκαν και αξιοποιήθηκαν από τους ιδιοκτήτες τους είναι εκατοντάδες. Διαμερίσματα, που σύμφωνα με τους ειδικούς θα παρέμεναν κλειστά και αχρησιμοποίητα. «Η βραχυχρόνια μίσθωση ήρθε ως μάννα εξ ουρανού» υποστηρίζει. «Όταν παρουσιάστηκε, οι περισσότεροι ιδιοκτήτες ήταν πνιγμένοι στα χρέη. Ήταν η μοναδική ελπίδα την περίοδο της κρίσης. Έπεσαν πολλά εκατομμύρια ευρώ, αφού στην πόλη συντελέστηκε το μεγαλύτερο κύμα ανακαίνισης των τελευταίων τριάντα ετών.
Το Airbnb έδωσε πνοή και οξυγόνο στους επαγγελματίες. Βέβαια, πλέον η τάση είναι να επιστρέφουμε από μοντέλο βραχυχρόνιας μίσθωσης στο μοντέλο μακροχρόνιας μίσθωσης ξανά» συμπληρώνει ο κ. Γεωργάκος και υποστηρίζει πως οι περιπτώσεις που δικαστήρια βάζουν φρένο στην ενοικίαση διαμερισμάτων μέσω Airbnb είναι συγκεκριμένες και δεν θα ανοίξουν, όπως εκτιμά, το δρόμο μαζικών αγωγών. «Τα ενοίκια παραμένουν σε υψηλά επίπεδα λόγω της μεγάλης ζήτησης στέγασης, κυρίως από φοιτητές και νέους εργαζόμενους, σε αντίθεση με την περιορισμένη προσφορά. Το φαινόμενο της βραχυχρόνιας μίσθωσης διαμερισμάτων μέσω πλατφορμών (π.χ. Airbnb, Booking) εξακολουθεί να συμβάλλει στην αύξηση των τιμών μίσθωσης, ωστόσο μένει να φανεί αν η απόφαση 16158/2018 του Μονομελούς Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης, σύμφωνα με την οποία επιβλήθηκε πρόστιμο στον ιδιοκτήτη της επίδικης κατοικίας, επηρεάσει αρνητικά τους υπόλοιπους ιδιοκτήτες ακινήτων, που χρησιμοποιούν ή προτίθενται να ενταχθούν στις ίδιες πλατφόρμες» σχολιάζει από την πλευρά του στη «ΜτΚ» ο Αντώνης Αβραμίδης, REV, πολιτικός μηχανικός, πιστοποιημένος εκτιμητής ακινήτων «Pointers Property Services», μέλος του ομίλου «Σαμαράς & Συνεργάτες».
*Δημοσιεύθηκε στη "ΜτΚ" στις 22 Δεκεμβρίου 2019
ΣΧΟΛΙΑ