Αν κρίνουμε τουλάχιστον από δημοσιεύματα και κουτσομπολιά, ρέει άφθονο το χρήμα στη Νύφη του Θερμαϊκού. Αμέτρητα εκατομμύρια ευρώ από κάθε γωνία του ορίζοντα ψάχνουν πώς να τοποθετηθούν εδώ, ειδικά στην αγορά ακινήτων. Υποτίθεται πως όλα προσελκύουν ενδιαφέρον: παλιές αποθήκες, κτίρια γραφείων, μεμονωμένα διαμερίσματα, πολυτελείς μονοκατοικίες και κατασχεμένα εργοστάσια φέρονται να τίθενται υπό το μικροσκόπιο των υποψήφιων επενδυτών, ηλικιωμένων Βορειοευρωπαίων, ανήσυχων Τούρκων, φιλόδοξων Ισραηλινών, ενημερωμένων Αμερικανών ή νεόπλουτων Βαλκάνιων. Άλλοι επιθυμούν Golden Visa, άλλοι θέλουν να ξεκινήσουν δουλειές, άλλοι να αλλάξουν ρυθμούς ζωής κι άλλοι απλώς να τοποθετηθούν σε μια κτηματαγορά που -δικαίως ή αδίκως- θεωρείται ακόμη υποτιμημένη.

Όπως εύκολα αντιλαμβάνεστε, τούτη η κινητικότητα ήδη επηρεάζει (πιθανώς θα επηρεάζει επί μακρόν) το τοπικό ΑΕΠ, συνεπώς είναι προς το συμφέρον της περιοχής η ενθάρρυνση περισσότερου ενδιαφέροντος. Ωστόσο, η ενθάρρυνση σκοντάφτει στα γνωστά: το αναπτυξιακό έλλειμμα της Θεσσαλονίκης οφείλεται εν πολλοίς στον κρατικό συγκεντρωτισμό, αυτόν που ανακόπτει έναν ολιστικό σχεδιασμό μακράς πνοής για την ευρύτερη μητροπολιτική Θεσσαλονίκη. Ε ναι, εξυπακούεται ότι δεν μπορούμε να περιμένουμε σοβαρές επενδύσεις δίχως να μπορούμε να προσφέρουμε το βασικό, έναν οδικό χάρτη για την κατεύθυνση όπου οδεύει ο τόπος μας. Δεν μπορούμε να περιμένουμε σοβαρές επενδύσεις δίχως προκαθορισμένες χρήσεις γης και περισσότερα έργα υποδομών.

Ο ως τώρα επικρατών σχεδιασμός δεν διερευνά αρκούντως την οικονομικές προϋποθέσεις της οικιστικής ανάπτυξης. Δεν έχει επαναπροσδιοριστεί πού, πόσοι και ποιοι θα κατοικούν και θα εργάζονται, πώς θα μετακινούνται και για πόσο χρόνο, τι είδους εργαζόμενοι θα είναι, και ποιες θα είναι οι πιο ειδικές ανάγκες τους. Δεν λαμβάνεται καν υπόψη η μετοίκηση κατοίκων από χώρες του εξωτερικού, ή το είδος πιθανών νέων οικονομικών δραστηριοτήτων. Αντίθετα, ο ως τώρα επικρατών σχεδιασμός στρουθοκαμηλίζει μπροστά στο γεγονός ότι η πόλη αναπτύσσεται και συνεχόμενα και δορυφορικά (χωρίς να το έχουμε συνειδητοποιήσει, πολύ μεγάλο μέρος της Κεντρικής Μακεδονίας αποτελεί πλέον ντε φάκτο προάστιο της Θεσσαλονίκης).

Σήμερα οι επιμέρους αναπτυξιακές προσπάθειες συχνά διεκπεραιώνονται μέσω Ειδικών Χωρικών Σχεδίων (ΕΧΣ), όμως η προσέγγιση αυτή δεν επιτρέπεται να διαγωνίζεται. Τα Περιφερειακά Χωροταξικά Σχέδια (ΠΧΣ), όπως αναθεωρήθηκαν και εγκρίθηκαν την περίοδο 2019-2020, αποτελούν αυτή τη στιγμή -μαζί με τα ΕΧΣ- υπερκείμενο σχεδιασμό των Ειδικών και Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΕΠΣ και ΤΠΣ), για τα οποία αρμόδιοι είναι οι δήμοι. Στην περίπτωση της Θεσσαλονίκης λείπει ο ενδιάμεσος σχεδιασμός (υποκείμενος των ΠΧΣ-ΕΧΣ, και υπερκείμενος των ΕΠΣ-ΤΠΣ, όπως εκείνος του αλλοτινού Οργανισμού Ρυθμιστικού), ο οποίος θα είναι εναρμονισμένος με τις συνολικές αναπτυξιακές επιταγές του σχεδιασμού της ΠΚΜ και θα οδηγεί σε κοινό βηματισμό τους 7 δήμους του στενού πολεοδομικού συγκροτήματος. Εάν δεν υπάρχει ο ενδιάμεσος, κάθε δήμος προγραμματίζει έργα που δύνανται να διαταράσσουν τη λειτουργία των υπόλοιπων. Τρανό παράδειγμα στο εγκεκριμένο ΣΒΑΚ του ΔΘ τυχόν πεζοδρόμηση της Τσιμισκή θα αναστατώσει όλη ανεξαιρέτως την πόλη.

Προς το παρόν τον ρόλο αυτό καλείται να παίξει το Παράρτημα της Διεύθυνσης Σχεδιασμού Μητροπολιτικών Αστικών και Περιαστικών Περιοχών του ΥΠΕΝ, που δυστυχώς είναι υποστελεχωμένο και εξαρτώμενο από αθηναϊκές υπογραφές. Επί του παρόντος λοιπόν δεν υπάρχει στη Θεσσαλονίκη επιτελική δομή εντεταλμένη να πραγματοποιεί διαβουλεύσεις με τους ντόπιους φορείς, να καταλήγει κατόπιν σε αποφάσεις, και τελικά να μεριμνά για την ταχεία υλοποίηση των εν λόγω αποφάσεων μέσω της συνεργασίας της με τα συναρμόδια υπουργεία. Κατά συνέπεια, τα τελευταία χρόνια δρομολογήθηκαν μεγάλα πρότζεκτ, δίχως να έχει ποτέ αναδειχθεί η μεταξύ τους αλληλεπίδραση, η αλληλεπίδραση τους με την τωρινή λειτουργία της πόλης, και φυσικά οι ρεαλιστικές αναπτυξιακές δυνατότητές τους.

Πιο ειδικά:

•Για την ανάπλαση της ΔΕΘ μέσω ΕΧΣ, ο φορέας ζητά 120 εκατ. ευρώ από τη γενική κυβέρνηση, που επίσης καλείται να βρει και επενδυτή πρόθυμο να συνεισφέρει επιπλέον 120 εκατομμύρια.

•Στο ThessIntec, η ηγεσία του πρότζεκτ προσδοκά 30 εκατ. ευρώ (κυρίως κονδύλια RRF) για να αξιοποιήσει δημόσια γη ιδιοκτησίας ΑΖΚ, πάλι μέσω ΕΧΣ.

•Οι έχοντες την αρχιτεκτονική πρωτοβουλία ArXcellence 2 επιχειρηματίες εξετάζουν θεωρητικά ρυθμίσεις δόμησης για 120 στρέμματα ιδιωτικής γης στη Δυτική Είσοδο, όπου θα μπορούσε να ανεγερθεί σύγχρονο business center, μα δυστυχώς παραμένουν ασαφείς οι προς εγκατάσταση business.

•Ως προς το Γενικό Προγραμματικό Σχέδιο του ΟΛΘ, μόλις νομοθετήθηκε πενταετής παράταση εκτέλεσης των συμβατικών υποχρεώσεων του αναδόχου, δηλαδή σημαντική αναβολή για τα οικονομικά οφέλη που προσδοκά η πόλη από τις συνδυασμένες μεταφορές, τον τουρισμό και το real estate.

•Δεν φαίνεται να υφίσταται οποιοδήποτε πλάνο περαιτέρω στρατηγικής ανάπτυξης του «Μακεδονία» ως πύλη από ΗΠΑ, Ασία και Αφρική, ως επισκευαστική βάση για τη Νοτιοανατολική Ευρώπη, ως χώρος εγκατάστασης ξενοδοχείου, ή έστω ως κόμβος μετεπιβίβασης σε υδροπλάνα.

•Στο σιδηρόδρομο, ούτε η Hellenic Train επιδεικνύει ζήλο αύξησης της μεταφοράς επιβατών προς Αθήνα ή προς τις μεγαλύτερες πόλεις της Κεντρικής Μακεδονίας, ούτε ο ΟΣΕ προωθεί την υπόθεση του διαμετακομιστικού κέντρου στο Στρατόπεδο Γκόνου με τη δέουσα ταχύτητα και ανοιχτομυαλιά.

•Η κρίσιμη για την περαιτέρω ανάπτυξη της μεταποίησης ανάπλαση της άτυπης βιομηχανικής συγκέντρωσης στο Καλοχώρι καρκινοβατεί, με βασική ευθύνη των ιδιοκτητών γης και της εκεί εγκατεστημένης επιχειρηματικότητας.

•Ελλείψει ενοποιητικού νομικού πλαισίου, η εφαρμογή του ΕΧΣ για το Ενιαίο Παραλιακό Μέτωπο δεν προχωρά όσο γοργά θα έπρεπε, με ιδιαίτερη στασιμότητα να παρατηρείται στην παραθαλάσσια ζώνη του Δήμου Πυλαίας-Χορτιάτη. Επιπρόσθετα, δεν έχει εξεταστεί αρκούντως η κάθετη σύνδεση του με το υπόλοιπο πολεοδομικό συγκρότημα.

•Υπάρχει σχεδόν πλήρης αδράνεια γύρω από τα στρατόπεδο Κόδρα και Πεδίον Άρεως (Γ’ΣΣ), όταν αυτά θα μπορούσαν να μεταβάλλουν δραματικά την αναλογία πρασίνου στην πόλη, λειτουργώντας ως άτυπες τράπεζες γης.

•Ο δρομολογημένος δυτικός προαστιακός θα αφορά σε πρώτη φάση μόνο τη σύνδεση του ΝΣΣ με τη Σίνδο και άλλους οικισμούς γύρω από αυτήν. Τυχόν προεκτάσεις του που θα τον συνδέουν με το Πάρκο Παύλου Μελά, με το σταθμό ΚΤΕΛ και με τον Α’ Προβλήτα δεν έχουν ανακοινωθεί.

•Η πρόσφατη κυκλοφοριακή μελέτη της «Ελληνικό Μετρό» δεν φαίνεται να έχει εξετάσει όλη την υφιστάμενη κατάσταση και σίγουρα δεν εμπεριέχει αναπτυξιακή προοπτική. Συγκεκριμένα, δε συμπεριλαμβάνει τη δυνατότητα κατασκευής μέσου σταθερής τροχιάς κατά μήκος του παραλιακού μετώπου, δεν εξετάζει τη δρομολόγηση monorail κατά μήκος της περιφερειακής τάφρου, δεν συνεκτιμά τα νέα δεδομένα που θα φέρει η μεγάλη επέκταση της Πυλαίας.

Οι περισσότερες από τις παραπάνω περιπτώσεις έχουν κοινά χαρακτηριστικά: σχετίζονται με κρατικές παραχωρήσεις, αφορούν ιδιαίτερα την τοπική ανάπτυξη και προϋποθέτουν εθνική υποστήριξη ή/και χρηματοδότηση, χωρίς όμως ποτέ να έχουν εξασφαλίσει οποιαδήποτε διαφανή τεχνοκρατική πιστοποίηση για την αναγκαιότητά και βιωσιμότητά τους. Όσα κατά καιρούς διατυπώνονται για συνεπαγόμενη διοχέτευση ποταμών εκατομμυρίων δυστυχώς αποτελούν αυθαίρετες ως τώρα μεγαλοστομίες, άγνωστης αξιοπιστίας. Η Κεντρική Μακεδονία δεν μπορεί να επιτρέπει εξέλιξη δίχως στρατηγικό σχεδιασμό και κοινωνική λογοδοσία, δηλαδή δίχως ένα δημοσιευμένο πολυδιάστατο masterplan, βάσει των προηγούμενων (τελευταίο Ρυθμιστικό εκείνο του 2011), βάσει των εγκεκριμένων ΕΧΣ και φυσικά βάσει του Ελλάδα 2.0. Ένα master plan που θα αναλάβει το ρόλο του προαναφερθέντος ανύπαρκτου ενδιαμέσου σχεδιασμού.

Προς την κατεύθυνση αυτή λοιπόν, θα ήταν ιδιαίτερα θετική η εκπόνηση μιας ολιστικής σειράς μελετών στρατηγικών επιδιώξεων και επιπτώσεων, την οποία εύλογα οφείλει να δρομολογήσει το ίδιο το Μαξίμου (ως pet project του πρωθυπουργού). Μελλοντικοί δυνητικοί τζίροι, έργα υποδομών, χρήσεις γης, αξίες ακινήτων, δημογραφική κινητικότητα, ποσοστά απασχόλησης και απαιτούμενες θέσεις εργασίας θα ήταν τα πολύτιμα ευρήματα μιας σχετικής ενδελεχούς εξέτασης. Ομολογουμένως το Σύνταγμα επιβάλλει την εκπόνηση χωροταξικού σχεδιασμού από την κεντρική κυβέρνηση, άρα στην περίπτωση της Θεσσαλονίκης λογικά θα πρέπει να αυτονομηθεί και να αναβαθμιστεί το προαναφερθέν Παράρτημα, ίσως με αρμοδιότητες ΚΕΣΥΠΟΘΑ. Πάντως συντονιστής της όλης προσπάθειας θα πρέπει να βρίσκεται εγνωσμένης αξίας τεχνοκράτης με ευρεία αντίληψη, συνεπικουρούμενος από αξιόλογο επιτελείο ανθρώπων της πόλης. Δυστυχώς, μόνο ένα τέτοιο όργανο (σε αποστολή αντίστοιχη εκείνης του νομάρχη Ζωρζ Οσμάν), βασισμένο σε στέρεα νομοθεσία, θα μπορέσει να χαράξει το δρόμο, να αναδείξει το οικονομικοπολιτικό διακύβευμα, να προσελκύσει μεγάλα ιδιωτικά κεφάλαια και να τιθασεύσει όσα γνωστά μικροσυμφέροντα κρατούν στάσιμη την πόλη. Επιβάλλεται να προσπαθήσουμε όσο γίνεται ενωμένοι προς αυτή την κατεύθυνση.

Εφόσον η προσπάθεια στεφθεί από επιτυχία και επιτέλους δρομολογηθεί το περί ου ο λόγος συντονιστικό όργανο, τότε όσα ωραία κατά καιρούς ακούμε και διαβάζουμε ίσως αποδειχθούν αλήθειες κι όχι ευσεβείς πόθοι.

ΥΓ: Το σημερινό μου αναγκαστικά περιέχει πολλά αρκτικόλεξα. Ζητώ την κατανόηση των... αμυήτων.