Σε φάση έντονης ανισορροπίας μεταξύ προσφοράς και ζήτησης, βρίσκεται η αγορά κατοικίας στην Ελλάδα, με την αύξηση στις τιμές μεταξύ των ετών 2016- 2022, να ξεπερνάει σημαντικά, κατά 14%, τις αυξήσεις στα εισοδήματα. Η αγορά ζει στην «εποχή των πωλητών», αφού υπάρχει ένα μεγάλο έλλειμμα που υπολογίζεται στις 212.000 κατοικίες, για τη στέγαση νοικοκυριών και βραχυχρόνια μίσθωση.

Αυτή την ανισορροπία που επανειλημμένως έχει επισημανθεί, δηλαδή την πολύ μικρή προσφορά κατοικίας σε σχέση με την υπάρχουσα ζήτηση, τεκμηριώνει μελέτη της Τράπεζας Πειραιώς για την Ελληνική Αγορά Ακινήτων, την οποία υπογράφουν οι Ηλίας Λεκκός, Ειρήνη Στάγγελ και Παρασκευή Βλάχου.

Η ανισορροπία που εντοπίσθηκε ευθύνεται για την πολύ σημαντική αύξηση των τιμών , σε σχέση με την εξέλιξη των θεμελιωδών μακροοικονομικών μεγεθών της ελληνικής οικονομίας και των εισοδημάτων.

Εν ολίγοις, οι τιμές στις οποίες προσφέρονται τα λιγοστά σε αριθμό οικιστικά ακίνητα, είναι τέτοιες που δύσκολα μπορούν να καλυφθούν από τα εισοδήματα των περισσοτέρων ελληνικών οικογενειών, κάτι που αναπόφευκτα θα καταλήξει στη κάμψη τις ζήτησης και, συνακόλουθα των τιμών.

Βεβαίως, η κατάσταση που έχει δημιουργηθεί στην αγορά ακινήτων, έχει την εξήγησή της, η οποία και συνδέεται σε πολύ μεγάλο βαθμό με την έκρηξη στην οικοδομική δραστηριότητα που είχε εκδηλωθεί προ οικονομικής κρίσης και, στη συνέχεια, με τη μεγάλη μείωση που οφείλονταν εν πολλοίς στην πολυετή κρίση που έπληξε την ελληνική οικονομία στη δεκαετία του 2010.

Όπως δε επισημαίνουν οι μελετητές «Η αναζήτηση των παραγόντων που έχουν οδηγήσει σε αυτή τη σημαντική απόκλιση μας οδηγεί στο συμπέρασμα ότι οι εξελίξεις στην ελληνική οικονομία τα χρόνια της κρίσης και της ύφεσης έχουν δημιουργήσει μια σημαντική ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης οικιστικών ακινήτων, η οποία δυστυχώς θα είναι δύσκολο να γεφυρωθεί σε βραχυχρόνιο ορίζοντα.

«Παίρνοντας τα δεδομένα από την αρχή βλέπουμε ότι η κατακόρυφη πτώση των τιμών ακινήτων αντανακλά πλήρως τόσο τη μείωση του διαθέσιμου εισοδήματος και της κατανάλωσης των ελληνικών νοικοκυριών, όσο και την απότομη και αντικυκλική αύξηση της φορολογίας των ακινήτων (δηλαδή την αύξηση της φορολογίας σε μια περίοδο πτώσης των τιμών και των αγοροπωλησιών). Αποτέλεσμα αυτών είναι, ο τομέας των ακινήτων από κινητήρια δύναμη της ελληνικής οικονομίας να μεταβληθεί σε ανασταλτικό παράγοντα οικονομικής δραστηριότητας και στη συνέχεια να περάσει στην πλήρη αφάνεια και ασημαντότητα».

Η αντικυκλικότητα στην αύξηση της φορολογίας, σε μία περίοδο κάμψης ζήτησης και τιμών, ήταν αυτή που έπληξε καίρια την αγορά, πλήγμα το οποίο επιχειρήθηκε στη συνέχεια να ιαθεί από τα μέτρα που έλαβε η κυβέρνηση Μητσοτάκη, όπως μείωση ΕΝΦΙΑ, αναστολή ΦΠΑ στην οικοδομή. Εν τούτοις, η κάμψη της οικοδομικής δραστηριότητας, ήταν κατακόρυφη με αποτέλεσμα το έλλειμμα που δημιουργήθηκε να μην μπορεί να καλυφθεί, παρά την άνοδο της ζήτησης και των τιμών.

Ωστόσο, όπως υπογραμμίζεται, οι δυνάμεις της αγοράς παραμένουν σε λειτουργία και η ανάκαμψη των τιμών, παράλληλα με τη βελτίωση των συνθηκών ζήτησης και την άρση των χρηματοδοτικών περιορισμών, έχουν οδηγήσει τόσο σε αύξηση των οικοδομικών αδειών όσο και στην αύξηση των νέων επενδύσεων αυτών καθαυτών.

Μείωση κατά 92% των νέων κατοικιών

Πώς όμως ποσοτικοποιείται η ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης; Σύμφωνα με τους υπολογισμούς της μελέτης, η κατασκευαστική δραστηριότητα έφτασε στο απόγειό της το 2005 με την έκδοση 66.000 οικοδομικών αδειών, οι οποίες αντιστοιχούσαν σε 195.000 κατοικίες. Έκτοτε η πτώση ήταν συνεχής, με αποτέλεσμα να οδηγηθούμε σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα κατασκευαστικής δραστηριότητας την περίοδο 2012 και ύστερα, με ετήσια έκδοση αδειών που αντιστοιχεί σε 16.000 κατοικίες κατ’ έτος.

Συνεπώς, η ανέγερση νέων κατοικιών, με βάση τα στοιχεία που παραθέτει η μελέτη, μειώθηκε κατά 91,7% ή, απλά , η οικοδομική δραστηριότητα «πάγωσε».

Συνακόλουθα, μεταξύ της απογραφής 2001-2011 καταγράφεται αύξηση του αριθμού των κατοικιών κατά 917.000, ενώ την επόμενη δεκαετία 2012-2022 υπολογίζουμε ότι προστέθηκαν μόνο 155.000. Ταυτόχρονα, από την πλευρά της ζήτησης την περίοδο 2001-2011 καταγράφεται αύξηση του αριθμού των νοικοκυριών κατά 582.000, ενώ από το 2012 έως το 2022 υπολογίζουμε τη δημιουργία μόνο 197.000 νοικοκυριών. Επιπρόσθετα όμως, ένα νέο χαρακτηριστικό που έχει προκύψει τα τελευταία χρόνια είναι η αύξηση της ζήτησης κατοικιών λόγω βραχυχρόνιας μίσθωσης. Η ζήτηση αυτή, η οποία δρα προσθετικά στη ζήτηση για στέγαση στα εγχώρια νοικοκυριά, ανέρχεται πλέον σε 170.000 κατοικίες.

Η βραχυχρόνια μίσθωση συνδιαμορφώνει την αγορά

Συμπερασματικά λοιπόν, η ανισορροπία που εντοπίζει η μελέτη δεν είναι παρά προϊόν της απόστασης ανάμεσα στις 155.000 νέες κατοικίες που υπολογίζουμε ότι κατασκευάστηκαν τα τελευταία 10 χρόνια από τη μια, και της συνολικής ζήτησης για 367.000 νέες κατοικίες (197.000 νέα νοικοκυριά συν 170.000 βραχυχρόνιες μισθώσεις). Αυτό λοιπόν το έλλειμμα προσφοράς έναντι ζήτησης κατά περίπου 212.000 κατοικίες είναι που έχει δημιουργήσει μια συσσωρευτική αποτίμηση των τιμών κατοικιών 14% πέρα και πάνω από την αύξηση που δικαιολογεί το επίπεδο ανάπτυξης των εισοδημάτων.

Δεδομένου δε του μεγέθους του χάσματος μεταξύ προσφοράς και ζήτησης, οι ρυθμοί αύξησης των τιμών των κατοικιών αναμένεται να μετριασθούν, αλλά όχι να περάσουν σε αρνητικό πρόσημο, όπως εκτιμούν οι μελετητές.

Συνέπεια όλων αυτών είναι η αγορά ακινήτων να βρίσκεται στο σημείο του οικονομικού κύκλου όπου οι δυνητικοί αγοραστές είναι ακόμα διατεθειμένοι να αποδεχθούν τις ολοένα και αυξανόμενες απαιτήσεις των πωλητών, αλλά με εμφανή σημάδια κόπωσης προετοιμάζοντάς μας για την είσοδο στην επόμενη φάση του κύκλου όπου υψηλότερες τιμές θα συνοδεύονται από πτώση των συναλλαγών/αγοροπωλησιών.