22/11/2022 17:50
Σε νέα ημερομηνία στις αρχές του επόμενου έτους θα διενεργηθεί τελικά ο πλειστηριασμός για το 50% του ακινήτου των Μύλων Αλλατίνη στη Θεσσαλονίκη, κάτι ωστόσο το οποίο δεν επηρεάζει το ενδιαφέρον του Ομίλου Φάις για την αξιοποίησή του.
Συγκεκριμένα, το συνολικό ακίνητο είχε προγραμματιστεί να βγει μέσω δύο ξεχωριστών πλειστηριασμών. Ο πρώτος έγινε στις 7 Σεπτεμβρίου για το 25% της έκτασης με τιμή εκκίνησης 1.508.000 ευρώ και υπήρξε κατακύρωση με 1 ευρώ παραπάνω. Ο δεύτερος, με επισπεύδουσα τη doValue και σε βάρος της «Αλλατίνη Εταιρεία Δημητριακών Βορείου Ελλάδος ΑΒΕΕ», γνωστής ως Nutriart, ήταν να γίνει την Τετάρτη 16 Νοεμβρίου, με τιμή εκκίνησης 3.204.500 ευρώ, αλλά ανεστάλη. Ωστόσο χθες, 21 Νοεμβρίου, αναρτήθηκε νέος πλειστηριασμός, με την ίδια τιμή εκκίνησης, για τις 18 Ιανουαρίου 2023.
Πηγές του Ομίλου Φάις, μιλώντας χθες στο newmoney.gr, ανέφεραν ότι το ενδιαφέρον του Ομίλου για το συγκεκριμένο ακίνητο παραμένει ενεργό, στο βαθμό που δεν έχουν αλλάξει οι όροι της διαδικασίας και η τιμή κρατηθεί στα ίδια επίπεδα. Υπενθυμίζεται ότι ο Όμιλος Φάις, μαζί με άλλες εταιρείες-συνεργάτες του, σκοπεύουν να προχωρήσουν στην αναμόρφωση και αξιοποίηση του ακινήτου των Μύλων Αλλατίνη, παρά τις δυσκολίες που παρουσιάζει το εν λόγω εγχείρημα. Ενδεικτική προς αυτή την κατεύθυνση ήταν και η κατακύρωση του πρώτου μέρους για το 25% της έκτασης στις 7 Σεπτεμβρίου, ενώ από πέρυσι το υπόλοιπο 25%, το οποίο είχε περάσει στην Alpha Αστικά Ακίνητα, αποκτήθηκε από εταιρεία συμφερόντων του Ομίλου Φάις.
Με βάση τα παραπάνω, αναμένεται ότι στις 18 Ιανουαρίου θα υπάρξει εκδήλωση ενδιαφέροντος και κατακύρωση και για το υπόλοιπο μέρος του ακινήτου.
Τι αφορά ο πλειστηριασμός
Ο πλειστηριασμός αφορά ειδικότερα:
-Ένα οικόπεδο μετά των βιομηχανικών κτισμάτων συνολικού εμβαδού μαζί με τα υπόγεια-ημιυπόγεια 18.291,52 τ.μ., γνωστό ως «πρώην εργοστάσιο αλευροβιομηχανίας Αλλατίνη», που βρίσκεται στη θέση «Ντεπώ», επί των οδών οδού Γεωργίου Παπανδρέου, ανωνύμου (προέκταση Νέστορος Τύπα), Κυδωνιών και Θάλητος, εκτάσεως 27.752,77 τ.μ..
Από το προπεριγραφόμενο, ρυμοτομούνται 3 τμήματα: α) ένα τμήμα εκτάσεως 160,94τμ, β) ένα τμήμα εκτάσεως 1.562,48τμ και γ) ένα τμήμα εκτάσεως 19,31τμ.
Μετά την αφαίρεση των άνω 3 ρυμοτομουμένων τμημάτων, απομένει οικόπεδο οικοδομήσιμο εκτάσεως 26.010,04τμ, στο οποίο υφίστανται κτίρια, διατηρητέα και μη.
Με βάση την έκθεση, διατηρητέα έχουν χαρακτηριστεί 6 κτίρια στο σύνολό τους και άλλα 7 μόνο ως προς το κέλυφός τους. Όλα τα υπόλοιπα δεν προστατεύονται και είναι δυνατόν να κατεδαφιστούν.
Στην κατηγορία των βιομηχανικών διατηρητέων κτιρίων περιλαμβάνονται:
-Το υπ’ αριθμό 2 κτίριο (Γραφεία Διεύθυνσης) από υπόγειο-ημιϋπόγειο εμβαδού 279 τ.μ. και 3 ορόφους πάνω από αυτό συνολικού εμβαδού 841,38τ.μ.
– Το υπ’ αριθμόν 10 κτίριο (Κατοικία Διευθυντή) από υπόγειο-ημιυπόγειο εμβαδού 123,63 τ.μ. και 2 ορόφους συνολικού εμβαδού 242,10 τ.μ.
-Τμήμα του υπ’ αριθμόν 11 κτιρίου (Αποθήκες) από 1 ισόγειο όροφο εμβαδού 290,48 τ.μ.
-Το υπ’ αριθμόν 14 κτίριο (Μηχανουργείο) εμβαδού 311,56 τ.μ.
-Το υπ’ αριθμόν 15 κτίριο (Κτίριο Κυλινδρόμυλου) εμβαδού 6.938,34 τ.μ.
-Το υπ’ αριθμόν 16 κτίριο (κτίριο Λεβητοστασίου-αποθήκες υλικών) εμβαδού 112,10 τ.μ. και 2 ορόφους συνολικού εμβαδού 224,14 τ.μ.
-Το υπ’ αριθμόν 17 κτίριο (Τμήμα Κυλινδρόμυλου) εμβαδού 128,97 τ.μ. και 2 ορόφους εμβαδού 261 τ.μ.
– Το υπ’ αριθμόν 18 κτίριο (Αποθήκη Κενών Σάκων-αποδυτήρια) από υπόγειο-ημιϋπόγειο εμβαδού 370,04 τ.μ. και 1 ισόγειο όροφο εμβαδού 378,45 τ.μ.
-Το υπ’ αριθμόν 20 κτίριο (Αποθήκη Υλικών) από υπόγειο-ημιυπόγειο εμβαδού 108 τ.μ. και 1 ισόγειο όροφο εμβαδού 103,09 τ.μ.
-Το υπ’ αριθμόν 22 κτίριο (Αποθήκη Υποπροϊόντων) από 1 ισόγειο όροφο, εμβαδού 538,36 τ.μ.
-Το υπ’ αριθμόν 24 κτίριο (Σιλό Σίτου) από 3 ορόφους συνολικού εμβαδού 2.259,78 τ.μ.
-Το υπ’ αριθμόν 29 κτίριο εμβαδού 37,03 τ.μ.
-Το υπ’ αριθμόν 30 κτίριο (Καμινάδα) εμβαδού 9,07 τ.μ.
Τα μη διατηρητέα κτίρια για τα οποία έχει εκδοθεί άδεια κατεδάφισης αλλά δύνανται και να μη κατεδαφισθούν, είναι:
-Το υπ’ αριθμόν 18α κτίριο (Αποδυτήρια) από 1 όροφο, εμβαδού 163,23 τ.μ.
-Το υπ’ αριθμόν 21 κτίριο (Κτίριο Συσκευασίας) από 1 όροφο εμβαδού 175,99 τ.μ.
-Το υπ’ αριθμόν 23 κτίριο (Τμήμα Κυλινδρόμυλου) από 2 ορόφους εμβαδού 647,80 τ.μ.
Όλα τα υπόλοιπα κτίρια θα κατεδαφιστούν.
Τι περιλαμβάνει και τα «ναυάγια» του παρελθόντος
Πρόκειται για τις κτιριακές εγκαταστάσεις του πρώην βιομηχανικού συγκροτήματος Μύλοι Αλλατίνη, στην περιοχή Ποσειδώνιο της συνοικίας Ντεπώ, το οποίο κατασκευάστηκε στα τέλη του 19ου αιώνα και έχει χαρακτηριστεί από το 1991 διατηρητέο στο μεγαλύτερο τμήμα του, καθώς αποτελεί χαρακτηριστικό δείγμα της βιομηχανικής αρχιτεκτονικής της τότε εποχής.
Το συγκρότημα αναπτύσσεται σε οικόπεδο επιφάνειας 41.305,50 τ.μ. κατά τους αρχικούς τίτλους κτήσης, 35.860,60 τ.μ. κατά μεταγενέστερο τίτλο του 1987 και 27.752,77 τ.μ. κατόπιν διαδοχικών μεταβολών. Το οικόπεδο διαθέτει περίφραξη (παραβιασμένη σε ορισμένα σημεία) ενώ στο εσωτερικό του υπάρχει κατά τόπους πυκνή άγρια βλάστηση που καθιστά την είσοδο επικίνδυνη.
Σημειώνεται ότι στη σημερινή κατάστασή του το ακίνητο αποτελεί πολεοδομικά αρρύθμιστο χώρο και για οποιαδήποτε αξιοποίησή του απαιτείται έγκριση του υπουργείου Πολιτισμού και καθορισμός συντελεστή δόμησης, που θα δοθεί με Προεδρικό Διάταγμα με βάση την κείμενη νομοθεσία, ως προς τη μορφή αποκατάστασης και τον σκοπό της χρήσης. Άλλωστε, ο συντελεστής δόμησης 4,2 που είχε καθοριστεί παλαιότερα ακυρώθηκε με την υπ’ αρ. 669/2010 απόφαση του ΣτΕ.
Το συγκρότημα περιελάμβανε αρχικά 35 κτίσματα (διατηρητέα και μη) συνολικής επιφάνειας 18.291,52 τ.μ., εκ των οποίων μη διατηρητέα κτίρια συνολικής επιφάνειας 3.747,98 τ.μ. κατεδαφίστηκαν περί το 2003-04. Έτσι, σήμερα τα υφιστάμενα κτίσματα έχουν συνολική επιφάνεια 14.543,54 τ.μ., εκ των οποίων τα 1.121,74 τ.μ. αφορούν υπόγεια/ημιυπόγεια, τα 987,02 τ.μ. μη διατηρητέα κτίρια που μπορούν να κατεδαφιστούν και τα 12.434,78 τ.μ. κτίρια χαρακτηρισμένα ως διατηρητέα, είτε πλήρως είτε μόνο κατά το κέλυφός τους. Κατά την έκθεση εκτίμησης, το κτιριακό συγκρότημα είναι πλήρως εγκαταλελειμμένο με εμφανή τα σημάδια φθοράς του.
Υπενθυμίζεται ότι όποιες προσπάθειες έγιναν στο παρελθόν έπεσαν στο κενό. Πιο σοβαρή ήταν αυτή του 2003, με το project «Πολιτεία Αλλατίνη». Σε αυτό συμμετείχαν η Αλλατίνη Α.Ε., η Θεμελιοδομή Α.Ε, οι Αστικές Αναπτύξεις Θεσσαλονίκης Α.Ε. και η Ωμέγα Τράπεζα, όλες σήμερα υπό πτώχευση ή εκκαθάριση…
Το σχέδιο, συνολικού προϋπολογισμού 40 εκατ. ευρώ, στόχευε στην επανάχρηση των διατηρητέων κτιρίων, την ανέγερση κατοικιών, τη δημιουργία υπόγειου χώρου στάθμευσης και χώρων πρασίνου. Ωστόσο, το όλο εγχείρημα ναυάγησε λόγω της αδυναμίας ανέγερσης νέων κτισμάτων και των προσφυγών στο ΣτΕ.
Το σενάριο βέλτιστης αξιοποίησης
Σύμφωνα με την έκθεση εκτίμησης, το σενάριο βέλτιστης αξιοποίησης που υιοθετείται σήμερα αφορά την πλήρη ανακατασκευή του συνόλου των υφιστάμενων κτιρίων (διατηρητέων και μη) και μόνο λόγω του γεγονότος ότι το ακίνητο παραμένει πολεοδομικά αρρύθμιστος χώρος και οι όποιες προσπάθειες προσθήκης νέων κτιρίων κατά το παρελθόν δεν τελεσφόρησαν.
Λαμβάνοντας υπόψη τις επικρατούσες χρήσεις στην γύρω περιοχή, τα ισόγεια των κτιρίων θα μπορούσαν να μετατραπούν σε χώρους καταστημάτων, ενώ οι όροφοι σε διαμερίσματα. Τα υπόγεια θα μπορούσαν να περιλαμβάνουν βοηθητικούς χώρους (αποθήκες κ.λπ.) των καταστημάτων.
Το κόστος ανακατασκευής για τα διατηρητέα κτίρια είναι υψηλότερο σε σχέση με αυτό για τα μη διατηρητέα κτίρια, λόγω ειδικών ενισχύσεων, δυσκολίας καθαιρέσεων κ.λπ. Συγκεκριμένα, λαμβάνεται κόστος ανακατασκευής €450/τ.μ. για τα υπόγεια, €800/τ.μ. για τα ισόγεια καταστήματα και €1.100/τ.μ. για τα διαμερίσματα στους ορόφους. Ο περιβάλλων χώρος μπορεί να διαμορφωθεί κατάλληλα με τραπεζοκαθίσματα για τα καταστήματα, χώρους στάθμευσης και πρασίνου. Το συνολικό κόστος (ανακατασκευή κτιριακών εγκαταστάσεων, διαμόρφωση περιβάλλοντος χώρου, λοιπά έξοδα) υπολογίζεται στρογγυλοποιημένα σε 16,63 εκατ. ευρώ.
Λόγω του μεγάλου κόστους της επένδυσης, η έκθεση προκρίνει δανεισμό 50% επί του μερικού κατασκευαστικού κόστους (ποσό δανεισμού 7,37 εκατ. ευρώ), με κεφάλαιο προσημείωσης 130%, επιτόκιο 6% για διάρκεια 60 μηνών, με το συνολικό κόστος δανεισμού να υπολογίζεται σε 2,67 εκατ. ευρώ. Όσον αφορά τις μέσες τιμές πώλησης των διαμερισμάτων υπολογίζονται στα 2.775 ευρώ/τ.μ., λαμβάνοντας υπόψη ότι η πλεονεκτική θέση και θέα τους αντισταθμίζεται από το γεγονός ότι δεν θα διαθέτουν αποθήκη, αλλά ούτε και μπαλκόνια λόγω του διατηρητέου χαρακτήρα των κτιρίων.
Έτσι, τα συνολικά έσοδα από πωλήσεις εκτιμώνται σε 37,84 εκατ. ευρώ.
Ανάμεσα σε δύο αιώνες
Το συγκρότημα Αλλατίνη μετράει 168 χρόνια ιστορίας, καθώς ο πρώτος αλευρόμυλος χτίστηκε στο συγκεκριμένο σημείο το 1854 από τη γαλλική εταιρεία Darblay de Corblay. Το 1883 πέρασε στον έλεγχο της γνωστής εβραϊκής οικογένειας Αλλατίνη, που είχε έρθει στη Θεσσαλονίκη από τη Φλωρεντία το 1715, στην οποία οφείλει και την ονομασία του. Επί των ημερών της εγκαταστάθηκε ο πρώτος ηλεκτροδοτούμενος κυλινδρικός μύλος, ενώ μετά από μια καταστροφική πυρκαγιά το 1898 χτίζεται νέο συγκρότημα με κυλινδρόμυλο, φούρνους, μηχανουργεία κ.ά. καθώς και την εμβληματική καμινάδα των 35 μέτρων. Η οικογένεια Αλλατίνη για αυτό τον λόγο εξέδωσε ομολογιακό δάνειο στο Χρηματιστήριο των Παρισίων.
Το 1926 ξεκινά ένας νέος ιστορικός κύκλος, με την εταιρεία να περνάει στα χέρια του Κοσμά Πανούτσου από το Κρανίδι της Αργολίδας, που εμπορευόταν σιτηρά από το εξωτερικό, ενώ δραστηριοποιείτο και στη ναυτιλία. Ο Κοσμάς Πανούτσος, που δεν ήταν άλλος από τον παππού του Στέφανου Μάνου, υπήρξε επιφανής επιχειρηματίας της εποχής, διατελώντας και πρόεδρος του ΣΕΒ, ενώ πολιτεύθηκε για ένα διάστημα στο πλευρό του Ελευθερίου Βενιζέλου.
Επί των ημερών του οι Μύλοι Αλλατίνη επεκτάθηκαν και έζησαν στιγμές δόξας συνεχίζοντας τη δραστηριότητά τους ακόμη και κατά τη διάρκεια της Κατοχής.
Το 1951, όταν ο Κοσμάς Πανούτσος είχε φύγει από τη ζωή, ο μύλος καταστρέφεται από πυρκαγιά για δεύτερη φορά, όντας μάλιστα και ανασφάλιστος. Τα ηνία ανέλαβαν εκείνη την περίοδο οι κόρες του Μαριέττα Πανούτσου-Μάνου και Ειρήνη Πανούτσου-Βραχνού, οι οποίες το 1964 μοίρασαν την οικογενειακή περιουσία, με την πρώτη να κρατάει τους Μύλους και τη δεύτερη την Κεραμεία Αλλατίνη. Η λειτουργία των Μύλων Αλλατίνη σταμάτησε από το 1980.
Το 1987, ο κλάδος της μπισκοτοποιίας αποσπάται και δημιουργείται η Ελληνική Εταιρεία Μπισκότων Α.Ε., η οποία πωλήθηκε στον όμιλο Κυριάκου Φιλίππου. Παράλληλα, δημιουργείται η Εταιρεία Δημητριακών Βορείου Ελλάδος Α.Ε., η οποία μαζί με τη μητρική της Αλλατίνη Α.Ε. μεταβιβάζονται κατά το πλειοψηφικό ποσοστό στον όμιλο Δαυίδ-Λεβέντη. Ενεργό ρόλο στη συνέχεια διαδραμάτισε ο Νίκος Κατσέλης της ομώνυμης αρτοβιομηχανίας (Υιοί Κατσέλη) που το 2008 απορρόφησε την Αλλατίνη Α.Ε. δημιουργώντας τον όμιλο Nutriart, για να ακολουθήσει μια περιπετειώδης πορεία η οποία κατέληξε στην κατάθεση αίτησης πτώχευσης τον Σεπτέμβριο του 2013.
Όσον αφορά το έτερο ιστορικό βιομηχανικό συγκρότημα των Κεραμείων Αλλατίνη στην Πυλαία Θεσσαλονίκης, δρομολογείται μεγάλη οικιστική-εμπορική-πολιτιστική επένδυση από τον γνωστό επιχειρηματία και πρόεδρο της Sani/Ikos Σταύρο Ανδρεάδη.
πηγή: newmoney.gr
Σε νέα ημερομηνία στις αρχές του επόμενου έτους θα διενεργηθεί τελικά ο πλειστηριασμός για το 50% του ακινήτου των Μύλων Αλλατίνη στη Θεσσαλονίκη, κάτι ωστόσο το οποίο δεν επηρεάζει το ενδιαφέρον του Ομίλου Φάις για την αξιοποίησή του.
Συγκεκριμένα, το συνολικό ακίνητο είχε προγραμματιστεί να βγει μέσω δύο ξεχωριστών πλειστηριασμών. Ο πρώτος έγινε στις 7 Σεπτεμβρίου για το 25% της έκτασης με τιμή εκκίνησης 1.508.000 ευρώ και υπήρξε κατακύρωση με 1 ευρώ παραπάνω. Ο δεύτερος, με επισπεύδουσα τη doValue και σε βάρος της «Αλλατίνη Εταιρεία Δημητριακών Βορείου Ελλάδος ΑΒΕΕ», γνωστής ως Nutriart, ήταν να γίνει την Τετάρτη 16 Νοεμβρίου, με τιμή εκκίνησης 3.204.500 ευρώ, αλλά ανεστάλη. Ωστόσο χθες, 21 Νοεμβρίου, αναρτήθηκε νέος πλειστηριασμός, με την ίδια τιμή εκκίνησης, για τις 18 Ιανουαρίου 2023.
Πηγές του Ομίλου Φάις, μιλώντας χθες στο newmoney.gr, ανέφεραν ότι το ενδιαφέρον του Ομίλου για το συγκεκριμένο ακίνητο παραμένει ενεργό, στο βαθμό που δεν έχουν αλλάξει οι όροι της διαδικασίας και η τιμή κρατηθεί στα ίδια επίπεδα. Υπενθυμίζεται ότι ο Όμιλος Φάις, μαζί με άλλες εταιρείες-συνεργάτες του, σκοπεύουν να προχωρήσουν στην αναμόρφωση και αξιοποίηση του ακινήτου των Μύλων Αλλατίνη, παρά τις δυσκολίες που παρουσιάζει το εν λόγω εγχείρημα. Ενδεικτική προς αυτή την κατεύθυνση ήταν και η κατακύρωση του πρώτου μέρους για το 25% της έκτασης στις 7 Σεπτεμβρίου, ενώ από πέρυσι το υπόλοιπο 25%, το οποίο είχε περάσει στην Alpha Αστικά Ακίνητα, αποκτήθηκε από εταιρεία συμφερόντων του Ομίλου Φάις.
Με βάση τα παραπάνω, αναμένεται ότι στις 18 Ιανουαρίου θα υπάρξει εκδήλωση ενδιαφέροντος και κατακύρωση και για το υπόλοιπο μέρος του ακινήτου.
Τι αφορά ο πλειστηριασμός
Ο πλειστηριασμός αφορά ειδικότερα:
-Ένα οικόπεδο μετά των βιομηχανικών κτισμάτων συνολικού εμβαδού μαζί με τα υπόγεια-ημιυπόγεια 18.291,52 τ.μ., γνωστό ως «πρώην εργοστάσιο αλευροβιομηχανίας Αλλατίνη», που βρίσκεται στη θέση «Ντεπώ», επί των οδών οδού Γεωργίου Παπανδρέου, ανωνύμου (προέκταση Νέστορος Τύπα), Κυδωνιών και Θάλητος, εκτάσεως 27.752,77 τ.μ..
Από το προπεριγραφόμενο, ρυμοτομούνται 3 τμήματα: α) ένα τμήμα εκτάσεως 160,94τμ, β) ένα τμήμα εκτάσεως 1.562,48τμ και γ) ένα τμήμα εκτάσεως 19,31τμ.
Μετά την αφαίρεση των άνω 3 ρυμοτομουμένων τμημάτων, απομένει οικόπεδο οικοδομήσιμο εκτάσεως 26.010,04τμ, στο οποίο υφίστανται κτίρια, διατηρητέα και μη.
Με βάση την έκθεση, διατηρητέα έχουν χαρακτηριστεί 6 κτίρια στο σύνολό τους και άλλα 7 μόνο ως προς το κέλυφός τους. Όλα τα υπόλοιπα δεν προστατεύονται και είναι δυνατόν να κατεδαφιστούν.
Στην κατηγορία των βιομηχανικών διατηρητέων κτιρίων περιλαμβάνονται:
-Το υπ’ αριθμό 2 κτίριο (Γραφεία Διεύθυνσης) από υπόγειο-ημιϋπόγειο εμβαδού 279 τ.μ. και 3 ορόφους πάνω από αυτό συνολικού εμβαδού 841,38τ.μ.
– Το υπ’ αριθμόν 10 κτίριο (Κατοικία Διευθυντή) από υπόγειο-ημιυπόγειο εμβαδού 123,63 τ.μ. και 2 ορόφους συνολικού εμβαδού 242,10 τ.μ.
-Τμήμα του υπ’ αριθμόν 11 κτιρίου (Αποθήκες) από 1 ισόγειο όροφο εμβαδού 290,48 τ.μ.
-Το υπ’ αριθμόν 14 κτίριο (Μηχανουργείο) εμβαδού 311,56 τ.μ.
-Το υπ’ αριθμόν 15 κτίριο (Κτίριο Κυλινδρόμυλου) εμβαδού 6.938,34 τ.μ.
-Το υπ’ αριθμόν 16 κτίριο (κτίριο Λεβητοστασίου-αποθήκες υλικών) εμβαδού 112,10 τ.μ. και 2 ορόφους συνολικού εμβαδού 224,14 τ.μ.
-Το υπ’ αριθμόν 17 κτίριο (Τμήμα Κυλινδρόμυλου) εμβαδού 128,97 τ.μ. και 2 ορόφους εμβαδού 261 τ.μ.
– Το υπ’ αριθμόν 18 κτίριο (Αποθήκη Κενών Σάκων-αποδυτήρια) από υπόγειο-ημιϋπόγειο εμβαδού 370,04 τ.μ. και 1 ισόγειο όροφο εμβαδού 378,45 τ.μ.
-Το υπ’ αριθμόν 20 κτίριο (Αποθήκη Υλικών) από υπόγειο-ημιυπόγειο εμβαδού 108 τ.μ. και 1 ισόγειο όροφο εμβαδού 103,09 τ.μ.
-Το υπ’ αριθμόν 22 κτίριο (Αποθήκη Υποπροϊόντων) από 1 ισόγειο όροφο, εμβαδού 538,36 τ.μ.
-Το υπ’ αριθμόν 24 κτίριο (Σιλό Σίτου) από 3 ορόφους συνολικού εμβαδού 2.259,78 τ.μ.
-Το υπ’ αριθμόν 29 κτίριο εμβαδού 37,03 τ.μ.
-Το υπ’ αριθμόν 30 κτίριο (Καμινάδα) εμβαδού 9,07 τ.μ.
Τα μη διατηρητέα κτίρια για τα οποία έχει εκδοθεί άδεια κατεδάφισης αλλά δύνανται και να μη κατεδαφισθούν, είναι:
-Το υπ’ αριθμόν 18α κτίριο (Αποδυτήρια) από 1 όροφο, εμβαδού 163,23 τ.μ.
-Το υπ’ αριθμόν 21 κτίριο (Κτίριο Συσκευασίας) από 1 όροφο εμβαδού 175,99 τ.μ.
-Το υπ’ αριθμόν 23 κτίριο (Τμήμα Κυλινδρόμυλου) από 2 ορόφους εμβαδού 647,80 τ.μ.
Όλα τα υπόλοιπα κτίρια θα κατεδαφιστούν.
Τι περιλαμβάνει και τα «ναυάγια» του παρελθόντος
Πρόκειται για τις κτιριακές εγκαταστάσεις του πρώην βιομηχανικού συγκροτήματος Μύλοι Αλλατίνη, στην περιοχή Ποσειδώνιο της συνοικίας Ντεπώ, το οποίο κατασκευάστηκε στα τέλη του 19ου αιώνα και έχει χαρακτηριστεί από το 1991 διατηρητέο στο μεγαλύτερο τμήμα του, καθώς αποτελεί χαρακτηριστικό δείγμα της βιομηχανικής αρχιτεκτονικής της τότε εποχής.
Το συγκρότημα αναπτύσσεται σε οικόπεδο επιφάνειας 41.305,50 τ.μ. κατά τους αρχικούς τίτλους κτήσης, 35.860,60 τ.μ. κατά μεταγενέστερο τίτλο του 1987 και 27.752,77 τ.μ. κατόπιν διαδοχικών μεταβολών. Το οικόπεδο διαθέτει περίφραξη (παραβιασμένη σε ορισμένα σημεία) ενώ στο εσωτερικό του υπάρχει κατά τόπους πυκνή άγρια βλάστηση που καθιστά την είσοδο επικίνδυνη.
Σημειώνεται ότι στη σημερινή κατάστασή του το ακίνητο αποτελεί πολεοδομικά αρρύθμιστο χώρο και για οποιαδήποτε αξιοποίησή του απαιτείται έγκριση του υπουργείου Πολιτισμού και καθορισμός συντελεστή δόμησης, που θα δοθεί με Προεδρικό Διάταγμα με βάση την κείμενη νομοθεσία, ως προς τη μορφή αποκατάστασης και τον σκοπό της χρήσης. Άλλωστε, ο συντελεστής δόμησης 4,2 που είχε καθοριστεί παλαιότερα ακυρώθηκε με την υπ’ αρ. 669/2010 απόφαση του ΣτΕ.
Το συγκρότημα περιελάμβανε αρχικά 35 κτίσματα (διατηρητέα και μη) συνολικής επιφάνειας 18.291,52 τ.μ., εκ των οποίων μη διατηρητέα κτίρια συνολικής επιφάνειας 3.747,98 τ.μ. κατεδαφίστηκαν περί το 2003-04. Έτσι, σήμερα τα υφιστάμενα κτίσματα έχουν συνολική επιφάνεια 14.543,54 τ.μ., εκ των οποίων τα 1.121,74 τ.μ. αφορούν υπόγεια/ημιυπόγεια, τα 987,02 τ.μ. μη διατηρητέα κτίρια που μπορούν να κατεδαφιστούν και τα 12.434,78 τ.μ. κτίρια χαρακτηρισμένα ως διατηρητέα, είτε πλήρως είτε μόνο κατά το κέλυφός τους. Κατά την έκθεση εκτίμησης, το κτιριακό συγκρότημα είναι πλήρως εγκαταλελειμμένο με εμφανή τα σημάδια φθοράς του.
Υπενθυμίζεται ότι όποιες προσπάθειες έγιναν στο παρελθόν έπεσαν στο κενό. Πιο σοβαρή ήταν αυτή του 2003, με το project «Πολιτεία Αλλατίνη». Σε αυτό συμμετείχαν η Αλλατίνη Α.Ε., η Θεμελιοδομή Α.Ε, οι Αστικές Αναπτύξεις Θεσσαλονίκης Α.Ε. και η Ωμέγα Τράπεζα, όλες σήμερα υπό πτώχευση ή εκκαθάριση…
Το σχέδιο, συνολικού προϋπολογισμού 40 εκατ. ευρώ, στόχευε στην επανάχρηση των διατηρητέων κτιρίων, την ανέγερση κατοικιών, τη δημιουργία υπόγειου χώρου στάθμευσης και χώρων πρασίνου. Ωστόσο, το όλο εγχείρημα ναυάγησε λόγω της αδυναμίας ανέγερσης νέων κτισμάτων και των προσφυγών στο ΣτΕ.
Το σενάριο βέλτιστης αξιοποίησης
Σύμφωνα με την έκθεση εκτίμησης, το σενάριο βέλτιστης αξιοποίησης που υιοθετείται σήμερα αφορά την πλήρη ανακατασκευή του συνόλου των υφιστάμενων κτιρίων (διατηρητέων και μη) και μόνο λόγω του γεγονότος ότι το ακίνητο παραμένει πολεοδομικά αρρύθμιστος χώρος και οι όποιες προσπάθειες προσθήκης νέων κτιρίων κατά το παρελθόν δεν τελεσφόρησαν.
Λαμβάνοντας υπόψη τις επικρατούσες χρήσεις στην γύρω περιοχή, τα ισόγεια των κτιρίων θα μπορούσαν να μετατραπούν σε χώρους καταστημάτων, ενώ οι όροφοι σε διαμερίσματα. Τα υπόγεια θα μπορούσαν να περιλαμβάνουν βοηθητικούς χώρους (αποθήκες κ.λπ.) των καταστημάτων.
Το κόστος ανακατασκευής για τα διατηρητέα κτίρια είναι υψηλότερο σε σχέση με αυτό για τα μη διατηρητέα κτίρια, λόγω ειδικών ενισχύσεων, δυσκολίας καθαιρέσεων κ.λπ. Συγκεκριμένα, λαμβάνεται κόστος ανακατασκευής €450/τ.μ. για τα υπόγεια, €800/τ.μ. για τα ισόγεια καταστήματα και €1.100/τ.μ. για τα διαμερίσματα στους ορόφους. Ο περιβάλλων χώρος μπορεί να διαμορφωθεί κατάλληλα με τραπεζοκαθίσματα για τα καταστήματα, χώρους στάθμευσης και πρασίνου. Το συνολικό κόστος (ανακατασκευή κτιριακών εγκαταστάσεων, διαμόρφωση περιβάλλοντος χώρου, λοιπά έξοδα) υπολογίζεται στρογγυλοποιημένα σε 16,63 εκατ. ευρώ.
Λόγω του μεγάλου κόστους της επένδυσης, η έκθεση προκρίνει δανεισμό 50% επί του μερικού κατασκευαστικού κόστους (ποσό δανεισμού 7,37 εκατ. ευρώ), με κεφάλαιο προσημείωσης 130%, επιτόκιο 6% για διάρκεια 60 μηνών, με το συνολικό κόστος δανεισμού να υπολογίζεται σε 2,67 εκατ. ευρώ. Όσον αφορά τις μέσες τιμές πώλησης των διαμερισμάτων υπολογίζονται στα 2.775 ευρώ/τ.μ., λαμβάνοντας υπόψη ότι η πλεονεκτική θέση και θέα τους αντισταθμίζεται από το γεγονός ότι δεν θα διαθέτουν αποθήκη, αλλά ούτε και μπαλκόνια λόγω του διατηρητέου χαρακτήρα των κτιρίων.
Έτσι, τα συνολικά έσοδα από πωλήσεις εκτιμώνται σε 37,84 εκατ. ευρώ.
Ανάμεσα σε δύο αιώνες
Το συγκρότημα Αλλατίνη μετράει 168 χρόνια ιστορίας, καθώς ο πρώτος αλευρόμυλος χτίστηκε στο συγκεκριμένο σημείο το 1854 από τη γαλλική εταιρεία Darblay de Corblay. Το 1883 πέρασε στον έλεγχο της γνωστής εβραϊκής οικογένειας Αλλατίνη, που είχε έρθει στη Θεσσαλονίκη από τη Φλωρεντία το 1715, στην οποία οφείλει και την ονομασία του. Επί των ημερών της εγκαταστάθηκε ο πρώτος ηλεκτροδοτούμενος κυλινδρικός μύλος, ενώ μετά από μια καταστροφική πυρκαγιά το 1898 χτίζεται νέο συγκρότημα με κυλινδρόμυλο, φούρνους, μηχανουργεία κ.ά. καθώς και την εμβληματική καμινάδα των 35 μέτρων. Η οικογένεια Αλλατίνη για αυτό τον λόγο εξέδωσε ομολογιακό δάνειο στο Χρηματιστήριο των Παρισίων.
Το 1926 ξεκινά ένας νέος ιστορικός κύκλος, με την εταιρεία να περνάει στα χέρια του Κοσμά Πανούτσου από το Κρανίδι της Αργολίδας, που εμπορευόταν σιτηρά από το εξωτερικό, ενώ δραστηριοποιείτο και στη ναυτιλία. Ο Κοσμάς Πανούτσος, που δεν ήταν άλλος από τον παππού του Στέφανου Μάνου, υπήρξε επιφανής επιχειρηματίας της εποχής, διατελώντας και πρόεδρος του ΣΕΒ, ενώ πολιτεύθηκε για ένα διάστημα στο πλευρό του Ελευθερίου Βενιζέλου.
Επί των ημερών του οι Μύλοι Αλλατίνη επεκτάθηκαν και έζησαν στιγμές δόξας συνεχίζοντας τη δραστηριότητά τους ακόμη και κατά τη διάρκεια της Κατοχής.
Το 1951, όταν ο Κοσμάς Πανούτσος είχε φύγει από τη ζωή, ο μύλος καταστρέφεται από πυρκαγιά για δεύτερη φορά, όντας μάλιστα και ανασφάλιστος. Τα ηνία ανέλαβαν εκείνη την περίοδο οι κόρες του Μαριέττα Πανούτσου-Μάνου και Ειρήνη Πανούτσου-Βραχνού, οι οποίες το 1964 μοίρασαν την οικογενειακή περιουσία, με την πρώτη να κρατάει τους Μύλους και τη δεύτερη την Κεραμεία Αλλατίνη. Η λειτουργία των Μύλων Αλλατίνη σταμάτησε από το 1980.
Το 1987, ο κλάδος της μπισκοτοποιίας αποσπάται και δημιουργείται η Ελληνική Εταιρεία Μπισκότων Α.Ε., η οποία πωλήθηκε στον όμιλο Κυριάκου Φιλίππου. Παράλληλα, δημιουργείται η Εταιρεία Δημητριακών Βορείου Ελλάδος Α.Ε., η οποία μαζί με τη μητρική της Αλλατίνη Α.Ε. μεταβιβάζονται κατά το πλειοψηφικό ποσοστό στον όμιλο Δαυίδ-Λεβέντη. Ενεργό ρόλο στη συνέχεια διαδραμάτισε ο Νίκος Κατσέλης της ομώνυμης αρτοβιομηχανίας (Υιοί Κατσέλη) που το 2008 απορρόφησε την Αλλατίνη Α.Ε. δημιουργώντας τον όμιλο Nutriart, για να ακολουθήσει μια περιπετειώδης πορεία η οποία κατέληξε στην κατάθεση αίτησης πτώχευσης τον Σεπτέμβριο του 2013.
Όσον αφορά το έτερο ιστορικό βιομηχανικό συγκρότημα των Κεραμείων Αλλατίνη στην Πυλαία Θεσσαλονίκης, δρομολογείται μεγάλη οικιστική-εμπορική-πολιτιστική επένδυση από τον γνωστό επιχειρηματία και πρόεδρο της Sani/Ikos Σταύρο Ανδρεάδη.
πηγή: newmoney.gr
ΣΧΟΛΙΑ