25/12/2019 09:00
Δυσεύρετα και πανάκριβα παραμένουν τα ακίνητα στο κέντρο της Θεσσαλονίκης, τάση που θα συνεχιστεί και το 2020, ενώ το ενδιαφέρον μετατοπίζεται προς την περιφέρεια του πολεοδομικού συγκροτήματος, σε περιοχές που άλλοτε ήταν απλησίαστες
«Και το 2020 θα είναι χρονιά ανόδου των τιμών της τάξης του 15%-20% στα υφιστάμενα ακίνητα», επισημαίνει στη «ΜτΚ» ο Άγγελος Πασσαλίδης, πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Θεσσαλονίκης. Σύμφωνα με τον ίδιο, μόνο το 2019 καταγράφηκε αύξηση 20% στις τιμές σε περιοχές όπως η Χαριλάου και η Τούμπα, και πλέον οι αγοραστές «σκουπίζουν» όχι μόνο τα καλά ακίνητα αλλά και τα πολύ κακά. «Δεν έχει μείνει τίποτα. Είχαμε πολλές πωλήσεις διαμερισμάτων σε ημιυπόγεια και αυτό είναι ενδεικτικό» προσθέτει.
«Το 2019 κλείνει με θετικό πρόσημο για την κτηματαγορά της Θεσσαλονίκης και δείχνει ότι το 2018 ήταν το έτος καμπής για τον αρνητικό δείκτη τιμών ακινήτων, που κυριάρχησε την περίοδο της οικονομικής κρίσης. Η πώληση οικιστικών ακινήτων σε ιδιαίτερα χαμηλές τιμές τείνει να εξαλειφθεί. Στο κέντρο της Θεσσαλονίκης ο όγκος των διαθέσιμων κατοικιών λιγοστεύει και πλέον η ζήτηση αγοράς αναμένεται να μεταφερθεί στο ανατολικό και δυτικό τμήμα της πόλης» επισημαίνει ο πολιτικός μηχανικός Αντώνης Αβραμίδης, πιστοποιημένος εκτιμητής ακινήτων της Pointers Property Services του ομίλου Σαμαράς & Συνεργάτες.
Στο δήμο Θεσσαλονίκης σημειώθηκε η μεγαλύτερη αύξηση τιμών πανελλαδικά, σύμφωνα με το spitogatos.grιστοσελίδα αγγελιών αγοραπωλησιών και ενοικιάσεων ακινήτων στην Ελλάδα, με περισσότερα από 750.000 ακίνητα προς πώληση ή ενοικίαση. Συγκεκριμένα, το γ’ τρίμηνο του 2019 η μέση τιμή προσφοράς κατοικιών αυξήθηκε κατά 28,3% στο δήμο Θεσσαλονίκης, σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2018, που είναι και το μεγαλύτερο ποσοστό πανελλαδικά (από 1.019 ευρώ/τ.μ. σε 1.308 ευρώ/τ.μ.). Στους περιφερειακούς δήμους η αύξηση ήταν 3,6% (από 1.030 ευρώ σε 1.067 ευρώ/τ.μ.), ενώ στο υπόλοιπο του νομού Θεσσαλονίκης καταγράφηκε μικρή μείωση 2,3% (από 800 σε 781 ευρω/τ.μ.).
Η έρευνα αγοράς ενός αγοραστή
Στην έρευνα αγοράς που έκανε ένας αγοραστής, με τον οποίο μίλησε η «ΜτΚ» για σπίτι 90 με 100 τετραγωνικά καθαρά, έβρισκε:
- Στην Τούμπα σπίτια 30ετίας στα 140.000.
- Στην Πυλαία ένα σπίτι 10ετίας ημιυπόγειο και ισόγειο στα 120.000 ευρώ, αλλά τα νεόδμητα ισόγεια προς 200.000 - 250.000 ευρώ.
- Αρετσού, Βότση και Καλαμαριά ο μέσος όρος τιμής ήταν 120.000 ευρώ.
- Στη Θέρμη, πολύ κοντά στο κέντρο, σπίτια δεκαετίας του 2000 στα 130.000 ευρώ και σε απομακρυσμένες περιοχές έως και 115.000 ευρώ, τιμή που ήταν διαπραγματεύσιμη.
- Στο Πανόραμα βρήκε σπίτια 90.000 ευρώ κάποια ισόγεια και ημιυπόγεια δεκαετίας 1990 και από 110.000 ευρώ και πάνω για ισόγεια ή διαμερίσματα πρώτου ορόφου, δεκαετίας ’80.
Τελικά κατέληξε σε ένα σπίτι στο Πανόραμα, κατασκευής του 1973, 128 τ.μ. στον πρώτο όροφο, που πωλήθηκε προς 120.000 ευρώ. Ο ιδιοκτήτης προσπαθούσε να το πουλήσει επί δύο χρόνια 170.000 ευρώ χωρίς αποτέλεσμα και αναγκάστηκε να κατεβάσει την τιμή.
Κάτι τρέχει με το Πανόραμα
«Ήθελα να αγοράσω σπίτι στην Τούμπα, αλλά το budget μου δεν έφτανε και τελικά επέλεξα το Πανόραμα» αναφέρει ο ίδιος στη «ΜτΚ». Πριν από μερικά χρόνια κάτι τέτοιο δεν θα ακουγόταν ούτε ως ανέκδοτο, η άλλοτε λαϊκή συνοικία της Τούμπας να είναι πιο ακριβή από το προάστιο, που ήταν απλησίαστο για τη μεσαία τάξη.
«Στην κρίση οι τιμές στα προάστια έπεσαν πολύ περισσότερο σε σχέση με το κέντρο. Τα καύσιμα για τη μετακίνηση και τα έξοδα για τη θέρμανση και τη συντήρησή τους έκαναν αυτά τα ακίνητα ασύμφορα. Η ανάκαμψη ξεκίνησε από το κέντρο, όπου με την ανάπτυξη της βραχυχρόνιας μίσθωσης πολλοί έλληνες και ξένοι επενδυτές αγοράζουν στο κέντρο, με αποτέλεσμα οι διαθέσιμες κατοικίες να γίνονται όλο και πιο δυσεύρετες. Αντιθέτως, σε περιοχές στην περιφέρεια δεν παρατηρείται ακόμη έλλειψη ακινήτων και οι τιμές είναι χαμηλότερες» εξηγεί στη «ΜτΚ» ο Νίκος Μανομενίδης, πρόεδρος της Ένωσης Μεσιτών Ακινήτων Πιστοποιημένων Πραγματογνωμόνων Ελλάδας. Σύμφωνα με τον ίδιο, στα προάστια υπάρχουν ακόμη διαθέσιμα σπίτια σε πολύ καλές τιμές σε σύγκριση με το κέντρο. Η πιο ελκυστική από τις περιοχές εκτός κέντρου είναι το Πανόραμα προς τα ανατολικά, επειδή είναι το πιο κοντινό από τα προάστια και οι τιμές είναι συγκριτικά πολύ καλές και ο Εύοσμος προς τα δυτικά, επειδή διαθέτει ακόμη αρκετά νεόδμητα ακίνητα και πλέον λόγω των ανισόπεδων κόμβων στην εσωτερική περιφερειακή η πρόσβαση είναι πιο εύκολη. Για τους ίδιους λόγους το επόμενο διάστημα θα κινηθεί και το Ρετζίκι, το Ωραιόκαστρο και το Παλαιόκαστρο.
Όπως λέει ο κ. Μανομενίδης, με τα ίδια χρήματα που θα αγοράσει κάποιος ένα ακίνητο 40ετίας στο κέντρο μπορεί να βρει στα ίδια τετραγωνικά ένα νεόδμητο στη Θέρμη ή στο Πανόραμα. «Στο Πλαγιάρι μπορεί να βρει κανείς μεζονέτα 140 τ.μ. με 1.000 ευρώ το τετραγωνικό. Με αυτά τα χρήματα δεν αγοράζεις ούτε διαμέρισμα 60 ετών στην Αγίου Δημητρίου».
Η χρονιά της μπετονιέρας
Η αγορά κινείται με βάση το νόμο της προσφοράς και της ζήτησης. Στα χρόνια της κρίσης η οικοδομή πάγωσε. Όμως πλέον η κτηματαγορά έχει ανακάμψει και τα καλά ακίνητα έχουν εξαφανιστεί. Τα τελευταία τρία χρόνια πολλοί επενδυτές αγόρασαν ακίνητα, κυρίως στο κέντρο, για εκμετάλλευση μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης, κάτι που επηρέασε την προσφορά.
«Το 2020 θα είναι η χρονιά που οι μπετονιέρες θα πάρουν μπρος» προβλέπει ο κ. Πασσαλίδης. Όπως λέει, καταγράφεται μια ραγδαία ζήτηση για οικόπεδα σε όλες τις περιοχές, από τον Εύοσμο μέχρι τη Θέρμη. Από τη μία η αγορά έφτασε στα όριά της με την έλλειψη κατοικίας, καθώς στα χρόνια της κρίσης δεν κτιζόταν τίποτα. Από την άλλη, η τριετής αναστολή του ΦΠΑ αποτελεί ισχυρό κίνητρο για τους κατασκευαστές και θα οδηγήσει σε εκτόξευση της οικοδομικής δραστηριότητας. Επιπλέον, με τη βελτίωση του οικονομικού κλίματος «ο κόσμος ξεθάρρεψε και η ζήτηση για πρώτη φορά ξεπερνά κατά πολύ την προσφορά, οδηγώντας τις τιμές των νεόδμητων σε επίπεδα που προσεγγίζουν αυτά που υπήρχαν πριν από την κρίση» σημειώνει ο κ. Πασσαλίδης. Για παράδειγμα, προ κρίσης τα νεόδμητα πωλούνταν προς στην 3.200 ευρώ/τ.μ. στην Τούμπα και το επόμενο διάστημα οι τιμές θα φτάσουν από 2.300ευρώ έως 2.600 ευρώ, ενώ στην Καλαμαριά από 3.500 ευρώ/τ.μ. πριν από μία δεκαετία θα φτάσουν τις 2.800ευρω/τ.μ.
Η τριετής αναστολή του ΦΠΑ
Όπως αναφέρει ο κατασκευαστής Αθανάσιος Χρηστάκης, μέλος του διοικητικού συμβουλίου του ΣΕΠΑΚ (Σύνδεσμος Επιχειρήσεων για την Ποιότητα και Ανάπτυξη των Κατασκευών), η αναστολή του ΦΠΑ, αν και δημιουργεί στρεβλώσεις, θα αναθερμάνει την οικοδομή για μία τριετία, καθώς η άδεια πρέπει να εκδοθεί μετά το 2020 και η κατασκευή να ολοκληρωθεί μέχρι το 2023. Στα παλιά σπίτια, με άδειες προ του 2006 (που μέχρι σήμερα βαρύνονταν με ΦΠΑ 24% αν δεν ήταν αγορά πρώτης κατοικίας), υπάρχει στοκ, αλλά δεν είναι μεγάλο. Επομένως, ο ίδιος προβλέπει ότι η προσφορά δεν θα υπερκεράσει τη ζήτηση και οι τιμές θα έχουν μικρή άνοδο.
Ο παράγοντας «κόκκινα δάνεια»
Τα επόμενα χρόνια θα κτιστούν νέα ακίνητα αλλά οι τιμές θα συνεχίσουν να είναι στα ύψη και η σχέση προσφοράς ζήτησης δεν θα ισορροπήσει πριν από το 2021 εκτιμά και ο κ. Πασσαλίδης. Σημαντικό ρόλο θα παίξει και η διάθεση στην αγορά ακινήτων, που σήμερα είναι υποθηκευμένα σε κόκκινα δάνεια, επηρεάζοντας τη σχέση προσφοράς και ζήτησης. Το επόμενο διάστημα αναμένεται να βγουν σε πλειστηριασμό πάνω από 10.000 ακίνητα, εκ των οποίων περί τα 2.000 εκτιμάται ότι θα είναι στην περιφέρεια Κεντρικής Μακεδονίας και δη στη Θεσσαλονίκη. Επειδή όμως για να «χτυπήσει» κάποιος ιδιώτης ένα ακίνητο στον πλειστηριασμό πρέπει να διαθέτει όλο το ποσό σε μετρητά, τα περισσότερα ακίνητα καταλήγουν ξανά στις τράπεζες, οι οποίες με τη σειρά τους θα τα διαθέσουν σε υψηλότερη τιμή, προωθώντας παράλληλα και στεγαστικά δάνεια στους αγοραστές, εξηγεί ο κ. Μανομενίδης. Για αυτόν το λόγο τα ακίνητα από τους πλειστηριασμούς θα προστεθούν στα προσφερόμενα για αγορά μετά το 2021, συντελώντας στην εξισορρόπηση των τιμών, μέσω της αύξησης της προσφοράς. Κατά κύριο λόγο πρόκειται για ακίνητα στην περιφέρεια της Θεσσαλονίκης, μονοκατοικίες και μεζονέτες που αγοράστηκαν με στεγαστικά δάνεια, που κατά τη διάρκεια της κρίσης «κοκκίνισαν». Τέτοια ενυπόθηκα δάνεια σαφώς έχουν και ιδιοκτήτες ακινήτων στο κέντρο, μόνο που αυτοί μπορούσαν να βρουν αγοραστή γρήγορα και σε καλή τιμή, πριν να φτάσει η υπόθεση στον πλειστηριασμό.
«Οι εκτιμήσεις και οι προβλέψεις για την κτηματαγορά το 2020 προβλέπεται να σημειώσουν άνοδο της τάξεως περίπου του 10%, αριθμός που δεν θα μείνει ανεπηρέαστος από την επικείμενη αλλαγή των αντικειμενικών αξιών, εκτιμά από την πλευρά του ο κ. Αβραμίδης.
Επαγγελματικοί χώροι
«Περαιτέρω αύξηση στις αγοραίες και μισθωτικές αξίες αναμένονται και στα επαγγελματικά ακίνητα. Το επενδυτικό ενδιαφέρον πολυεθνικών εταιρειών λόγω των ελκυστικών αποδόσεων παραμένει αμείωτο, ιδιαίτερα στα αυτοτελή ακίνητα με δυνατότητα τουριστικής αξιοποίησης στο κέντρο της Θεσσαλονίκης. Παράλληλα, οι χαμηλές τιμές μίσθωσης των γραφειακών χώρων, που διαμορφώθηκαν τα τελευταία χρόνια, προσελκύουν επιχειρήσεις που αναζητούν εγκαταστάσεις στις περιοχές περιμετρικά του λιμανιού και στα ανατολικά προάστια» εκτιμά ο κ. Αβραμίδης για την αγορά επαγγελματικής στέγης.
Σε αυτό συμφωνεί και ο κ. Μανομενίδης, εκτιμώντας ότι θα αυξηθεί η ζήτηση για καλούς γραφειακούς χώρους, και ότι περιοχές γύρω από τις οδούς 26ης Οκτωβρίου και Μοναστηρίου θα ζωντανέψουν. Από την άλλη, όσα διαμερίσματα σε πολυκατοικίες είχαν μετατραπεί σε γραφεία, «επέστρεψαν στην αρχική τους χρήση ελέω airbnb και δεν θα επανέλθουν».
Τέλος, για τα εμπορικά ακίνητα, σύμφωνα με τον κ. Μανομενίδη, δεν έχουν καμία τύχη αν δεν είναι σε κεντρικές οδικές αρτηρίες, εκτός… κι αν είναι ψηλοτάβανα και οι ιδιοκτήτες τα μετατρέψουν σε ισόγειες γκαρσονιέρες με πατάρι και εκμετάλλευση μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης.
*Δημοσιεύθηκε στη "ΜτΚ" στις 22 Δεκεμβρίου 2019
Δυσεύρετα και πανάκριβα παραμένουν τα ακίνητα στο κέντρο της Θεσσαλονίκης, τάση που θα συνεχιστεί και το 2020, ενώ το ενδιαφέρον μετατοπίζεται προς την περιφέρεια του πολεοδομικού συγκροτήματος, σε περιοχές που άλλοτε ήταν απλησίαστες
«Και το 2020 θα είναι χρονιά ανόδου των τιμών της τάξης του 15%-20% στα υφιστάμενα ακίνητα», επισημαίνει στη «ΜτΚ» ο Άγγελος Πασσαλίδης, πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Θεσσαλονίκης. Σύμφωνα με τον ίδιο, μόνο το 2019 καταγράφηκε αύξηση 20% στις τιμές σε περιοχές όπως η Χαριλάου και η Τούμπα, και πλέον οι αγοραστές «σκουπίζουν» όχι μόνο τα καλά ακίνητα αλλά και τα πολύ κακά. «Δεν έχει μείνει τίποτα. Είχαμε πολλές πωλήσεις διαμερισμάτων σε ημιυπόγεια και αυτό είναι ενδεικτικό» προσθέτει.
«Το 2019 κλείνει με θετικό πρόσημο για την κτηματαγορά της Θεσσαλονίκης και δείχνει ότι το 2018 ήταν το έτος καμπής για τον αρνητικό δείκτη τιμών ακινήτων, που κυριάρχησε την περίοδο της οικονομικής κρίσης. Η πώληση οικιστικών ακινήτων σε ιδιαίτερα χαμηλές τιμές τείνει να εξαλειφθεί. Στο κέντρο της Θεσσαλονίκης ο όγκος των διαθέσιμων κατοικιών λιγοστεύει και πλέον η ζήτηση αγοράς αναμένεται να μεταφερθεί στο ανατολικό και δυτικό τμήμα της πόλης» επισημαίνει ο πολιτικός μηχανικός Αντώνης Αβραμίδης, πιστοποιημένος εκτιμητής ακινήτων της Pointers Property Services του ομίλου Σαμαράς & Συνεργάτες.
Στο δήμο Θεσσαλονίκης σημειώθηκε η μεγαλύτερη αύξηση τιμών πανελλαδικά, σύμφωνα με το spitogatos.grιστοσελίδα αγγελιών αγοραπωλησιών και ενοικιάσεων ακινήτων στην Ελλάδα, με περισσότερα από 750.000 ακίνητα προς πώληση ή ενοικίαση. Συγκεκριμένα, το γ’ τρίμηνο του 2019 η μέση τιμή προσφοράς κατοικιών αυξήθηκε κατά 28,3% στο δήμο Θεσσαλονίκης, σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2018, που είναι και το μεγαλύτερο ποσοστό πανελλαδικά (από 1.019 ευρώ/τ.μ. σε 1.308 ευρώ/τ.μ.). Στους περιφερειακούς δήμους η αύξηση ήταν 3,6% (από 1.030 ευρώ σε 1.067 ευρώ/τ.μ.), ενώ στο υπόλοιπο του νομού Θεσσαλονίκης καταγράφηκε μικρή μείωση 2,3% (από 800 σε 781 ευρω/τ.μ.).
Η έρευνα αγοράς ενός αγοραστή
Στην έρευνα αγοράς που έκανε ένας αγοραστής, με τον οποίο μίλησε η «ΜτΚ» για σπίτι 90 με 100 τετραγωνικά καθαρά, έβρισκε:
- Στην Τούμπα σπίτια 30ετίας στα 140.000.
- Στην Πυλαία ένα σπίτι 10ετίας ημιυπόγειο και ισόγειο στα 120.000 ευρώ, αλλά τα νεόδμητα ισόγεια προς 200.000 - 250.000 ευρώ.
- Αρετσού, Βότση και Καλαμαριά ο μέσος όρος τιμής ήταν 120.000 ευρώ.
- Στη Θέρμη, πολύ κοντά στο κέντρο, σπίτια δεκαετίας του 2000 στα 130.000 ευρώ και σε απομακρυσμένες περιοχές έως και 115.000 ευρώ, τιμή που ήταν διαπραγματεύσιμη.
- Στο Πανόραμα βρήκε σπίτια 90.000 ευρώ κάποια ισόγεια και ημιυπόγεια δεκαετίας 1990 και από 110.000 ευρώ και πάνω για ισόγεια ή διαμερίσματα πρώτου ορόφου, δεκαετίας ’80.
Τελικά κατέληξε σε ένα σπίτι στο Πανόραμα, κατασκευής του 1973, 128 τ.μ. στον πρώτο όροφο, που πωλήθηκε προς 120.000 ευρώ. Ο ιδιοκτήτης προσπαθούσε να το πουλήσει επί δύο χρόνια 170.000 ευρώ χωρίς αποτέλεσμα και αναγκάστηκε να κατεβάσει την τιμή.
Κάτι τρέχει με το Πανόραμα
«Ήθελα να αγοράσω σπίτι στην Τούμπα, αλλά το budget μου δεν έφτανε και τελικά επέλεξα το Πανόραμα» αναφέρει ο ίδιος στη «ΜτΚ». Πριν από μερικά χρόνια κάτι τέτοιο δεν θα ακουγόταν ούτε ως ανέκδοτο, η άλλοτε λαϊκή συνοικία της Τούμπας να είναι πιο ακριβή από το προάστιο, που ήταν απλησίαστο για τη μεσαία τάξη.
«Στην κρίση οι τιμές στα προάστια έπεσαν πολύ περισσότερο σε σχέση με το κέντρο. Τα καύσιμα για τη μετακίνηση και τα έξοδα για τη θέρμανση και τη συντήρησή τους έκαναν αυτά τα ακίνητα ασύμφορα. Η ανάκαμψη ξεκίνησε από το κέντρο, όπου με την ανάπτυξη της βραχυχρόνιας μίσθωσης πολλοί έλληνες και ξένοι επενδυτές αγοράζουν στο κέντρο, με αποτέλεσμα οι διαθέσιμες κατοικίες να γίνονται όλο και πιο δυσεύρετες. Αντιθέτως, σε περιοχές στην περιφέρεια δεν παρατηρείται ακόμη έλλειψη ακινήτων και οι τιμές είναι χαμηλότερες» εξηγεί στη «ΜτΚ» ο Νίκος Μανομενίδης, πρόεδρος της Ένωσης Μεσιτών Ακινήτων Πιστοποιημένων Πραγματογνωμόνων Ελλάδας. Σύμφωνα με τον ίδιο, στα προάστια υπάρχουν ακόμη διαθέσιμα σπίτια σε πολύ καλές τιμές σε σύγκριση με το κέντρο. Η πιο ελκυστική από τις περιοχές εκτός κέντρου είναι το Πανόραμα προς τα ανατολικά, επειδή είναι το πιο κοντινό από τα προάστια και οι τιμές είναι συγκριτικά πολύ καλές και ο Εύοσμος προς τα δυτικά, επειδή διαθέτει ακόμη αρκετά νεόδμητα ακίνητα και πλέον λόγω των ανισόπεδων κόμβων στην εσωτερική περιφερειακή η πρόσβαση είναι πιο εύκολη. Για τους ίδιους λόγους το επόμενο διάστημα θα κινηθεί και το Ρετζίκι, το Ωραιόκαστρο και το Παλαιόκαστρο.
Όπως λέει ο κ. Μανομενίδης, με τα ίδια χρήματα που θα αγοράσει κάποιος ένα ακίνητο 40ετίας στο κέντρο μπορεί να βρει στα ίδια τετραγωνικά ένα νεόδμητο στη Θέρμη ή στο Πανόραμα. «Στο Πλαγιάρι μπορεί να βρει κανείς μεζονέτα 140 τ.μ. με 1.000 ευρώ το τετραγωνικό. Με αυτά τα χρήματα δεν αγοράζεις ούτε διαμέρισμα 60 ετών στην Αγίου Δημητρίου».
Η χρονιά της μπετονιέρας
Η αγορά κινείται με βάση το νόμο της προσφοράς και της ζήτησης. Στα χρόνια της κρίσης η οικοδομή πάγωσε. Όμως πλέον η κτηματαγορά έχει ανακάμψει και τα καλά ακίνητα έχουν εξαφανιστεί. Τα τελευταία τρία χρόνια πολλοί επενδυτές αγόρασαν ακίνητα, κυρίως στο κέντρο, για εκμετάλλευση μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης, κάτι που επηρέασε την προσφορά.
«Το 2020 θα είναι η χρονιά που οι μπετονιέρες θα πάρουν μπρος» προβλέπει ο κ. Πασσαλίδης. Όπως λέει, καταγράφεται μια ραγδαία ζήτηση για οικόπεδα σε όλες τις περιοχές, από τον Εύοσμο μέχρι τη Θέρμη. Από τη μία η αγορά έφτασε στα όριά της με την έλλειψη κατοικίας, καθώς στα χρόνια της κρίσης δεν κτιζόταν τίποτα. Από την άλλη, η τριετής αναστολή του ΦΠΑ αποτελεί ισχυρό κίνητρο για τους κατασκευαστές και θα οδηγήσει σε εκτόξευση της οικοδομικής δραστηριότητας. Επιπλέον, με τη βελτίωση του οικονομικού κλίματος «ο κόσμος ξεθάρρεψε και η ζήτηση για πρώτη φορά ξεπερνά κατά πολύ την προσφορά, οδηγώντας τις τιμές των νεόδμητων σε επίπεδα που προσεγγίζουν αυτά που υπήρχαν πριν από την κρίση» σημειώνει ο κ. Πασσαλίδης. Για παράδειγμα, προ κρίσης τα νεόδμητα πωλούνταν προς στην 3.200 ευρώ/τ.μ. στην Τούμπα και το επόμενο διάστημα οι τιμές θα φτάσουν από 2.300ευρώ έως 2.600 ευρώ, ενώ στην Καλαμαριά από 3.500 ευρώ/τ.μ. πριν από μία δεκαετία θα φτάσουν τις 2.800ευρω/τ.μ.
Η τριετής αναστολή του ΦΠΑ
Όπως αναφέρει ο κατασκευαστής Αθανάσιος Χρηστάκης, μέλος του διοικητικού συμβουλίου του ΣΕΠΑΚ (Σύνδεσμος Επιχειρήσεων για την Ποιότητα και Ανάπτυξη των Κατασκευών), η αναστολή του ΦΠΑ, αν και δημιουργεί στρεβλώσεις, θα αναθερμάνει την οικοδομή για μία τριετία, καθώς η άδεια πρέπει να εκδοθεί μετά το 2020 και η κατασκευή να ολοκληρωθεί μέχρι το 2023. Στα παλιά σπίτια, με άδειες προ του 2006 (που μέχρι σήμερα βαρύνονταν με ΦΠΑ 24% αν δεν ήταν αγορά πρώτης κατοικίας), υπάρχει στοκ, αλλά δεν είναι μεγάλο. Επομένως, ο ίδιος προβλέπει ότι η προσφορά δεν θα υπερκεράσει τη ζήτηση και οι τιμές θα έχουν μικρή άνοδο.
Ο παράγοντας «κόκκινα δάνεια»
Τα επόμενα χρόνια θα κτιστούν νέα ακίνητα αλλά οι τιμές θα συνεχίσουν να είναι στα ύψη και η σχέση προσφοράς ζήτησης δεν θα ισορροπήσει πριν από το 2021 εκτιμά και ο κ. Πασσαλίδης. Σημαντικό ρόλο θα παίξει και η διάθεση στην αγορά ακινήτων, που σήμερα είναι υποθηκευμένα σε κόκκινα δάνεια, επηρεάζοντας τη σχέση προσφοράς και ζήτησης. Το επόμενο διάστημα αναμένεται να βγουν σε πλειστηριασμό πάνω από 10.000 ακίνητα, εκ των οποίων περί τα 2.000 εκτιμάται ότι θα είναι στην περιφέρεια Κεντρικής Μακεδονίας και δη στη Θεσσαλονίκη. Επειδή όμως για να «χτυπήσει» κάποιος ιδιώτης ένα ακίνητο στον πλειστηριασμό πρέπει να διαθέτει όλο το ποσό σε μετρητά, τα περισσότερα ακίνητα καταλήγουν ξανά στις τράπεζες, οι οποίες με τη σειρά τους θα τα διαθέσουν σε υψηλότερη τιμή, προωθώντας παράλληλα και στεγαστικά δάνεια στους αγοραστές, εξηγεί ο κ. Μανομενίδης. Για αυτόν το λόγο τα ακίνητα από τους πλειστηριασμούς θα προστεθούν στα προσφερόμενα για αγορά μετά το 2021, συντελώντας στην εξισορρόπηση των τιμών, μέσω της αύξησης της προσφοράς. Κατά κύριο λόγο πρόκειται για ακίνητα στην περιφέρεια της Θεσσαλονίκης, μονοκατοικίες και μεζονέτες που αγοράστηκαν με στεγαστικά δάνεια, που κατά τη διάρκεια της κρίσης «κοκκίνισαν». Τέτοια ενυπόθηκα δάνεια σαφώς έχουν και ιδιοκτήτες ακινήτων στο κέντρο, μόνο που αυτοί μπορούσαν να βρουν αγοραστή γρήγορα και σε καλή τιμή, πριν να φτάσει η υπόθεση στον πλειστηριασμό.
«Οι εκτιμήσεις και οι προβλέψεις για την κτηματαγορά το 2020 προβλέπεται να σημειώσουν άνοδο της τάξεως περίπου του 10%, αριθμός που δεν θα μείνει ανεπηρέαστος από την επικείμενη αλλαγή των αντικειμενικών αξιών, εκτιμά από την πλευρά του ο κ. Αβραμίδης.
Επαγγελματικοί χώροι
«Περαιτέρω αύξηση στις αγοραίες και μισθωτικές αξίες αναμένονται και στα επαγγελματικά ακίνητα. Το επενδυτικό ενδιαφέρον πολυεθνικών εταιρειών λόγω των ελκυστικών αποδόσεων παραμένει αμείωτο, ιδιαίτερα στα αυτοτελή ακίνητα με δυνατότητα τουριστικής αξιοποίησης στο κέντρο της Θεσσαλονίκης. Παράλληλα, οι χαμηλές τιμές μίσθωσης των γραφειακών χώρων, που διαμορφώθηκαν τα τελευταία χρόνια, προσελκύουν επιχειρήσεις που αναζητούν εγκαταστάσεις στις περιοχές περιμετρικά του λιμανιού και στα ανατολικά προάστια» εκτιμά ο κ. Αβραμίδης για την αγορά επαγγελματικής στέγης.
Σε αυτό συμφωνεί και ο κ. Μανομενίδης, εκτιμώντας ότι θα αυξηθεί η ζήτηση για καλούς γραφειακούς χώρους, και ότι περιοχές γύρω από τις οδούς 26ης Οκτωβρίου και Μοναστηρίου θα ζωντανέψουν. Από την άλλη, όσα διαμερίσματα σε πολυκατοικίες είχαν μετατραπεί σε γραφεία, «επέστρεψαν στην αρχική τους χρήση ελέω airbnb και δεν θα επανέλθουν».
Τέλος, για τα εμπορικά ακίνητα, σύμφωνα με τον κ. Μανομενίδη, δεν έχουν καμία τύχη αν δεν είναι σε κεντρικές οδικές αρτηρίες, εκτός… κι αν είναι ψηλοτάβανα και οι ιδιοκτήτες τα μετατρέψουν σε ισόγειες γκαρσονιέρες με πατάρι και εκμετάλλευση μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης.
*Δημοσιεύθηκε στη "ΜτΚ" στις 22 Δεκεμβρίου 2019
ΣΧΟΛΙΑ