Στα 2,1 δις. ευρώ περίπου, ανήλθαν το 2023, οι επενδύσεις ξένων σε ακίνητα, στην ελληνική κτηματαγορά, επηρεάζοντας ανοδικά τα επίπεδα των τιμών σε διαφορετικές κατηγορίες ακινήτων.

Όπως επισημαίνει ο μηχανικός Μπάμπης Χαραλαμπόπουλος, επίτιμος πρόεδρος του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής και επιστημονικός σύμβουλος της SOLUM Property Solutions., βάσει του δείκτη τιμών προς ενοίκια αλλά και του δείκτη τιμών προς εισόδημα, προκύπτει ότι υπάρχει μία υπερτίμηση των κατοικιών και επομένως κάποια στιγμή θα γίνει διόρθωση.

Ωστόσο, όπως σημειώνει, η υπερτίμηση αυτή δεν σημαίνει ότι έχουμε «φούσκα» στην αγορά ακινήτων, ούτε σημαίνει ότι η όποια πιθανή διόρθωση, θα προκαλέσει αρνητικές επιπτώσεις, είτε στην κτηματαγορά, είτε στο τραπεζικό σύστημα, αφού πολύ μικρό τμήμα των αγοραπωλησιών γίνεται με τραπεζικό δανεισμό.

Η άνοδος των τιμών, οφείλεται σε σειρά παραγόντων, όπως: Στην ανάκαμψη της ζήτησης μετά από μία μακρά περίοδο κάμψης, λόγω της οικονομικής κρίσης. Στην αύξηση του κόστους των υλικών, των αμοιβών των απασχολουμένων στον κλάδο της οικοδομής, στις πληθωριστικές τάσεις γενικότερα.

Επίσης, στην αύξηση της ζήτησης ακινήτων από ξένους, στην πρόσθετη ώθηση που έδωσε στις τιμές το πρόγραμμα «το Σπίτι μου», στην αύξηση της αξίας των οικοπέδων και φυσικά, όπως σημειώθηκε, στην αύξηση του κατασκευαστικού κόστους.

Ο κ. Χαραλαμπόπουλος επισημαίνει ότι τα εισοδήματα της πλειοψηφίας των νοικοκυριών, δεν μπορούν εύκολα να στηρίξουν την αγορά νέας κατοικίας, σε κτίρια που πληρούν τις καινούργιες απαιτήσεις των κανονισμών για ποιοτικότερες και πιο πράσινες κατασκευές

Απολογισμός της αγοράς το 2023

Κατά το 2023, η αγορά των κατοικιών σημείωσε αυξήσεις στις ονομαστικές τιμές, σε σχέση με το προηγούμενο έτος, από 14,3% έως 8,8%, ανάλογα με την περιοχή. Τα παλαιότερα ακίνητα ανατιμήθηκαν κατά 12,4% ενώ τα νεότερα κατά 11%. Τα ενοίκια στα μεγάλα αστικά κέντρα κινήθηκαν ανοδικά.

Στα γραφεία καταγράφηκε ηπιότερη άνοδος, με τα μεγαλύτερα ποσοστά αυξήσεων να καταγράφονται στα νέα πράσινα κτίρια γραφείων.

Τα καταστήματα σημείωσαν και αυτά αυξήσεις παρεμφερείς με των γραφείων, αλλά κυρίως στα κεντρικά εμπορικά σημεία των πόλεων.

Στα logistics, όπου η ζήτηση για σύγχρονες κατασκευές (Grade A) είναι σταθερή, σημειώθηκαν αυξήσεις στα ενοίκια ενώ μειώθηκαν και οι αποδόσεις, ανάλογα με την περιοχή.

Η αγορά των ξενοδοχείων, λόγω της ισχυρής τουριστικής κίνησης, κινήθηκε δυναμικά με πολλές αναπτύξεις και μεταβιβάσεις.

Τέλος, η βραχυχρόνια μίσθωση κινήθηκε με πολύ ικανοποιητικούς ρυθμούς.

Αγορά κατοικίας και έλλειψη στέγης

Κινητήρια δύναμη στην κτηματαγορά αποτελεί αναμφίβολα η αγορά κατοικίας, στην οποία καταγράφεται έλλειψη στέγης, κυρίως σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, όπως και σε ορισμένα νησιά. Η έλλειψη αυτή, οφείλεται:

• Στην έλλειψη ανοικοδόμησης κατά τη δεκαετή κρίση.

• Στην αστυφιλία και την εγκατάλειψη της υπαίθρου.

• Στο στρεβλό μοντέλο ανάπτυξης της χώρας όπου το ~50% του πληθυσμού της βρίσκεται στην Αττική. Ο κ. Χαραλαμπόπουλος υπογραμμίζει ότι πρέπει να ασκηθούν πολιτικές αντιστροφής της παρούσας κατάστασης.

• Στα κλειστά διαμερίσματα που βρίσκονται στα funds, στους servicers, στις τράπεζες, στο δημόσιο, σε ΝΠΔΔ και αλλού.

• Στην αδυναμία πολλών ιδιοκτητών να ανακαινίσουν πολλά παλιά ακίνητα.

• Στην έλλειψη δυναμικής κρατικής συνδρομής μέσω προγραμμάτων τύπου ΟΕΚ.

• Στη βραχυχρόνια μίσθωση.

• Ωστόσο, όπως σημειώνεται, η χώρα διαθέτει πλήθος κατοικιών που είναι κενές, στα χωριά, στην ύπαιθρο και στις φθίνουσες πόλεις, οι οποίες όμως δεν ζητούνται.