Τα πάνω κάτω στo real estate στη Θεσσαλονίκη αναμένεται να φέρει η πανδημία του κορονοϊού, όπως εκτιμούν άνθρωποι της αγοράς που μιλούν στη «ΜτΚ». Με μια πρώτη ματιά, αν και όπως υποστηρίζουν χαρακτηριστικά, «τα πάντα ακόμα είναι παγωμένα και ο μεταβατικός μήνας θα είναι ο ερχόμενος Ιούνιος» εκτιμάται πως ο φονικός ιός θα φέρει μείωση στα μισθώματα κατοικιών που θα αγγίξει ακόμα και το 30%, μετατροπή πολλών διαμερισμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης τύπου Airbnb σε διαμερίσματα μακροχρόνιας μίσθωσης και άδειους επαγγελματικούς χώρους ακόμα και σε κεντρικούς και εμπορικούς δρόμους, όπως είναι η οδός Τσιμισκή.

«Τα περισσότερα διαμερίσματα ήταν υπερεκτιμημένα. Αυτό που ίσχυε στην αγορά ήταν το εξής: ο ιδιοκτήτης ενός ακινήτου ζητούσε μεγάλο μίσθωμα, ο ενοικιαστής έκανε παζάρι και τελικά το ακίνητο νοικιαζόταν με λιγότερα χρήματα από όσα είχαν ζητηθεί αρχικά» αναφέρει στη «ΜτΚ» ο κτηματομεσίτης και πρόεδρος του Παρατηρητηρίου Τιμών και Εκτίμησης Ακινήτων στη Θεσσαλονίκη, Κώστας Γεωργάκος.

«Θα προσγειωθούμε στην πραγματικότητα. Σε ορισμένες περιπτώσεις οι τιμές είχαν φτάσει στα ύψη» συμπληρώνει. Όπως εξηγεί ο κ. Γεωργάκος «δεν είναι δυνατό ορισμένα εισοδήματα να έχουν μειωθεί λόγω της αναγκαστικής αναστολής λειτουργίας των επιχειρήσεων μέχρι και 100% και οι τιμές των ενοικίων να παραμείνουν ίδιες». Ο ίδιος «βλέπει» εξαιτίας της πανδημίας μείωση στα ενοίκια της τάξης από 10% έως και 30%. «Ας πάρουμε ένα παράδειγμα. Έστω ότι νοικιάζονταν δυο ίδια διαμερίσματα στην Τσιμισκή 100 τ.μ., το ένα έναντι 500 ευρώ και το άλλο έναντι 800 ευρώ. Ο δεύτερος ενοικιαστής επειδή τον χτύπησε ο κορονοϊός θα ζητήσει μείωση. Μπορεί το μίσθωμα να παραμένει υψηλό αλλά η μείωση θα επιτευχθεί» σχολιάζει. «Επιστρέφουμε σε τιμές λογικές λόγω της αδυναμίας των περισσοτέρων να ανταποκριθούν. Δεν πρέπει να ξεχνάμε πως τα λεφτά, και με δεδομένο ότι περίπου το 90% των ελληνικών νοικοκυριών έχουν επηρεαστεί αρνητικά, τελειώνουν» συμπληρώνει.

Παρόμοια άποψη έχει και ο μεσίτης Κώστας Αρβανίτης. «Η ζήτηση ακόμα είναι χαμηλή. Κινητικότητα αν θα υπάρξει θα ξεκινήσει να καταγράφεται από τον επόμενο μήνα. Πάντως εκτιμάται πως θα υπάρξει πτώση στις τιμές» υποστηρίζει ο κ. Αρβανίτης. Από την πλευρά του, ο μεσίτης Γιώργος Πανίδης θεωρεί πως η αγορά και οι τιμές θα καθοριστούν μετά την επιστροφή των φοιτητών, με τους οποίους θα ξεκινήσει εκ νέου να καταγράφεται εκ νέου κινητικότητα στην αναζήτηση κατοικίας.

Προσεχώς… ενοικιάζεται

Στα… θετικά που θα αφήσει ο κορονοϊός είναι η εμφάνιση διαθέσιμων διαμερισμάτων. Τα τελευταία δυο χρόνια στη Θεσσαλονίκη, κυρίως στο κέντρο και περιφερειακά αυτού, είναι έντονο το πρόβλημα εύρεσης κατοικίας, εξαιτίας της μετατροπής πολλών ακινήτων σε Airbnb. Όπως υποστηρίζουν οι ειδικοί ήδη πολλοί ιδιοκτήτες ή διαχειριστές τέτοιων ακινήτων αναζητούν ενοικιαστές προκειμένου να «γυρίσουν» από καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης σε καθεστώς μακροχρόνιας μίσθωσης. 

Σημειώνεται πως πολλά από αυτά τα διαμερίσματα για διάστημα περίπου δυο μηνών έμεναν άδεια, χωρίς να αποφέρουν στους ιδιοκτήτες τους κάποιο όφελος, ενώ δεν είναι λίγοι και εκείνοι που θεωρούν πως η ζήτηση την εποχή πριν τον κορονοϊό δεν θα είναι η ίδια για λόγους καθαρά υγειονομικούς. Λένε δηλαδή, πως ακόμα κι αν υπάρξουν συγκεκριμένα πρωτόκολλα για τουρίστες, δύσκολα βάζεις μέσα στο διαμέρισμά σου ανθρώπους που δεν γνωρίζεις και οι οποίοι μένουν για λίγες ημέρες. 

«Για να εξηγήσουμε αυτή την μεταστροφή θα πρέπει να αναλύσουμε το προφίλ εκείνων που μετέτρεψαν το διαμέρισμά τους σε Airbnb. Αρχικά, είναι εκείνοι που μέχρι το 2015 δεν εισέπρατταν ενοίκια ή εισέπρατταν λίγα χρήματα και αποφάσισαν να το μετατρέψουν σε διαμέρισμα βραχυχρόνιας μίσθωσης. Η δεύτερη κατηγορία είναι οι ιδιώτες που κατείχαν βιοτεχνικούς χώρους που ρήμαζαν και έπρεπε να πληρώσουν φόρους γι’ αυτούς, επομένως αποφάσισαν να τους αξιοποιήσουν. Η τρίτη κατηγορία είναι εκείνοι που το είδαν ως ευκαιρία για να ασχοληθούν επαγγελματικά με το αντικείμενο. Για να εξασφαλίσουν λοιπόν σίγουρο έσοδο, χωρίς να κοπιάζουν γι’ αυτό, δηλαδή να συντηρούν το Airbnb, θα επιλέξουν να το μετατρέψουν σε διαμέρισμα μακροχρόνιας μίσθωσης» εξηγεί ο κ. Γεωργάκος. Και συμπληρώνει πως στη Θεσσαλονίκη αυτή την στιγμή υπάρχουν περίπου 2.200 διαμερίσματα βραχυχρόνιας μίσθωσης.

«Η τάση υπήρχε και πριν την εμφάνιση της πανδημίας. Ωστόσο ο κορονοϊός θα την επιταχύνει» εκτιμά από την πλευρά του, ο κ. Αρβανίτης.

Μείωση μέχρι 50% στα μισθώματα επαγγελματικών χώρων

Σε ό,τι αφορά τις ενοικιάσεις επαγγελματικών χώρων οι εκτιμήσεις αναφέρουν πως η μείωση των ενοικίων σε ορισμένες περιπτώσεις θα είναι20% και σε άλλες θα αγγίξει το 40%, καθώς ισχύει η αρχαία ρήση «ουκ αν λάβοις παρά του μη έχοντος». «Για κάποιο διάστημα ίσως δούμε πτώση στα μισθώματα των επαγγελματικών χώρων που θα αγγίξει ακόμα και το 50%. Ας πάρουμε για παράδειγμα τα καταστήματα εστίασης. Παραμένουν κλειστά από τα μέσα Μαρτίου και θα αναγκαστούν να ανοίξουν με το περίπου 50% των πελατών που εξυπηρετούσαν. Άρα και τα έσοδα μιας επιχείρησης θα μειωθούν κατά 50%. Όσοι ιδιοκτήτες χώρων δεν συμφωνήσουν σε μείωση ενοικίου θα βγουν χαμένοι, καθώς θα υπάρξουν αγωγές για μείωση μισθώματος» λέει ο κ. Γεωργάκος. Στην αγορά, εκτιμάται ότι πολλές επιχειρήσεις δεν θα ανοίξουν ξανά καθώς τα κατεβασμένα στόρια λόγω κορονοϊού ήταν… ταφόπλακα για μικρομεσαίους επιχειρηματίες, ενώ οι μεσίτες εκτιμούν πως ακόμα και σε κεντρικούς δρόμους, όπως είναι η Τσιμισκή, η παραλιακή Λεωφόρος Νίκης και η Μητροπόλεως θα γεμίσουν με πινακίδες «ενοικιάζεται».

Τέλος, σε ό,τι αφορά τις αγοραπωλησίες ακινήτων εντός νομού, σύμφωνα με τον κ. Γεωργάκο ήδη ορισμένοι αγοραστές έχουν αποσύρει το ενδιαφέρον που έδειξαν πριν τον κορονοϊό, ακόμα κι αν αυτό σημαίνει πως θα χάσουν την προκαταβολή που έχουν δώσει. «Εξάλλου, το 30% των αγοραπωλησιών αφορά ακίνητα αξίας κάτω των 60.000 ευρώ» λέει ο κ. Γεωργάκος και καταλήγει σημειώνοντας πως «θα αυξηθούν οι ευκαιρίες».

«Οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές έχουν πλέον απαιτήσεις. Ήδη μας έχουν καλέσει κι ενώ ζητούσαν να τους βρούμε διαμερίσματα για αγορά της τάξης των 200.000 ευρώ, πλέον θέτουν ως κριτήριο παλαιότητα εικοσαετίας» λέει στη «ΜτΚ» ο Επίτιμος Πρόεδρος Μεσιτών Ελλάδος, Γρηγόρης Λιάντας.

*Δημοσιεύθηκε στη "ΜτΚ" στις 17 Μαΐου 2020