Με ταχύ βηματισμό θα προχωρήσουν τα επόμενα χρόνια οι e-πλειστηριασμοί ακινήτων κάθε είδους (πρώτη και δεύτερη κατοικία, επαγγελματικοί χώροι, γραφεία, καταστήματα, αγροτεμάχια), με τα ηλεκτρονικά σφυριά να κρούουν τις θύρες των ιδιοκτητών.

Πάντως σε κάθε περίπτωση και προς αποφυγή παρερμηνειών, μαζικές εξώσεις νοικοκυριών από τα σπίτια τους (πρώτη κατοικία) δεν θα υπάρξουν, καθώς ο εξωδικαστικός μηχανισμός δίνει την ευκαιρία για ρύθμιση χρεών ενώ και τα μέχρι στιγμής δεδομένα συνηγορούν πως ούτε οι διαχειριστές κόκκινων δανείων, servicers και funds, επιδιώκουν αυτή την κατάληξη. Κατά βάση είτε τρενάρουν τις διαδικασίες μέχρι να βρουν την κατάλληλη στιγμή για να βγει το ακίνητο στο σφυρί εφόσον έχει αξία είτε επιδιώκουν μία αμοιβαία αποδεκτή λύση με τον οφειλέτη.

Σύμφωνα με εκτιμήσεις μεσιτών και ειδικών της κτηματαγοράς, όπως προέκυψαν από την πρόσφατη έκθεση Real Estate της Prodexpo, μετά και την ανάπαυλα λόγω διαδοχικών εκλογών και καλοκαιριού, μέσα στους επόμενους 10 μήνες σε πλειστηριασμό θα βγουν ακόμα 14.000 ακίνητα, ενώ τα επόμενα 5-7 χρόνια θα ακολουθήσουν 250.000 ακίνητα. Με τη Θεσσαλονίκη να συγκεντρώνει το 10% του πληθυσμού της χώρας, τα ακίνητα που θα πάρουν σειρά για το ηλεκτρονικό σφυρί στην πόλη θα προσεγγίσουν τις 25.000 μέχρι το 2030, περί τις 3.500 τον χρόνο.

Τα ακίνητα που θα βγουν ωστόσο τα επόμενα χρόνια σε πλειστηριασμό ενδεχομένως να αλλάξουν άρδην την εικόνα της ελληνικής αγοράς, μεταβάλλοντας δεδομένα και ισορροπίες. Τα τελευταία τέσσερα χρόνια έχουν βγει σε πλειστηριασμό 148.000 ακίνητα πανελλαδικά, συνολικής αξίας 18,3 δισ. ευρώ. Μόνο, ωστόσο, το 13% κατέληξε σε κάποιον αγοραστή, καθώς συνήθως λίγο πριν το ακίνητο βγει σε πλειστηριασμό ή οι οφειλέτες πετυχαίνουν αναβολές μέσω της δικαστικής οδού ή λόγω έλλειψης ενδιαφέροντος ο πλειστηριασμός κηρύσσεται άγονος.

Το ύψος των κόκκινων δανείων, σύμφωνα με κύκλους της κτηματαγοράς, φτάνει τα 90 δισ. ευρώ με εμπράγματες εξασφαλίσεις 1 εκατ. ακίνητα, εκ των οποίων το 75% αφορά κατοικίες. Το βασικό πρόβλημα στην ελληνική αγορά εντοπίζεται στην προσφορά ακινήτων. Παρά το «σκληρό» οικονομικό περιβάλλον των υψηλών επιτοκίων και του υψηλού κόστους, το ακίνητο παραμένει ασφαλές καταφύγιο, γεγονός που διατηρεί ζωηρό και το ενδιαφέρον των αγοραστών αλλά και τις τιμές στα… ουράνια.

Σε μεγάλο βαθμό βέβαια η «ομηρεία» των ακινήτων στα χέρια των funds (υπάρχουν σπίτια εκτός αγοράς ακόμα και για πέντε χρόνια), τα οποία ρίχνουν στην αγορά τα «καλά» ακίνητα αδιαφορώντας για τα υπόλοιπα, διατηρεί με τεχνητό τρόπο τις τιμές στη στρατόσφαιρα. Έτσι όμως μπλοκάρεται η είσοδος στην αγορά τεράστιου αριθμού ακινήτων, εκτιμήσεις κάνουν λόγο για 1 εκατ., που θα μπορούσε να ισορροπήσει προσφορά και ζήτηση, «προσγειώνοντας» τις τιμές.

Η ακτινογραφία των e-πλειστηριασμών στη Θεσσαλονίκη

Όπως προκύπτει από τα στοιχεία του e-auction, της πλατφόρμας διενέργειας ηλεκτρονικών πλειστηριασμών, συνολικά για τη Θεσσαλονίκη το 2023 είναι αναρτημένοι 1.099 πλειστηριασμοί ακινήτων κάθε είδους (632 αφορούν κατοικίες με 104 να έχουν ολοκληρωθεί, ποσοστό 13,8%). Από το σύνολο ωστόσο των 1.099 πλειστηριασμών, ολοκληρώθηκαν 181, ποσοστό 11,4%, μέχρι σήμερα.

Nοέμβριο και Δεκέμβριο, από αύριο μέχρι και το τέλος του χρόνου, τα ηλεκτρονικά σφυριά θα πέσουν 121 φορές (περί τις 15 κάθε εβδομάδα κατά μέσο όρο) στον κεντρικό δήμο, 69 στον δήμο Θέρμης, 45 στον δήμο Κορδελιού-Ευόσμου, 34 στον δήμο Νεάπολης-Συκεών, 34 στον δήμο Θερμαϊκού, 32 στον δήμο Πυλαίας-Χορτιάτη, 29 στον δήμο Χαλκηδόνας, 28 στον δήμο Παύλου Μελά, 27 στον δήμο Ωραιοκάστρου, 21 στον δήμο Καλαμαριάς, 19 στον δήμο Λαγκαδά, 14 στον δήμο Δέλτα, 11 στον δήμο Βόλβης. Για το 2024, μέχρι σήμερα, είναι αναρτημένοι 47 πλειστηριασμοί στον δήμο Θεσσαλονίκης.

Υπενθυμίζεται πως το 2022 στην περιφερειακή ενότητα Θεσσαλονίκης ολοκληρώθηκαν 1.092 πλειστηριασμοί με τους 643 εξ αυτών να αφορούν κατοικίες. Τα δεδομένα προκύπτουν από επεξεργασία των στοιχείων της πλατφόρμας e-auction, την οποία έκανε το iMEdD Lab.

Από τα ακίνητα που εκπλειστηριάζονται τουλάχιστον για το 1/3 δεν προχωράει η διαδικασία, είτε επειδή ο οφειλέτης θα έρθει σε συμφωνία με τον επισπεύδοντα, είτε γιατί θα καταθέσει αίτηση μέσω εξωδικαστικού, είτε επειδή θα ασκήσει ένδικο μέσο αναστολής του πλειστηριασμού, σώζοντας τουλάχιστον προσωρινά το ακίνητο που έχει κατασχεθεί από την τράπεζα και στη συνέχεια περάσει στα χέρια funds και servicers. Βεβαίως, υπάρχουν και οι περιπτώσεις των πλειστηριασμών που καταλήγουν άγονοι γιατί απλούστατα, όπως προαναφέραμε, δεν υπάρχει ενδιαφέρον.

Οι πλειστηριασμοί πάντως αποτελούν βασική πηγή εσόδων για τους πιστωτές, αναλογώντας περίπου στο 1/3 των εισπράξεων έναντι των μη εξυπηρετούμενων δανείων.

Bασική επιδίωξη των funds είναι η εύρεση του κατάλληλου συμβιβασμού για να μην καταλήξει το ακίνητο στο σφυρί. Δεν πρέπει να παραβλέπεται ότι υπάρχει η δυνατότητα αναστολής εκτέλεσης του εκδοθέντος προγράμματος πλειστηριασμού με την ένταξη του οφειλέτη σε πρόγραμμα ρύθμισης των οφειλών του, σύμφωνα με τις εκάστοτε ισχύουσες νομοθετικές ρυθμίσεις ή με την έκδοση δικαστικής απόφασης περί αναστολής του, γλιτώνοντας έτσι, έστω και προσωρινά, το ακίνητο που έχει κατασχεθεί από την τράπεζα.

«Πλασματική η άνοδος των τιμών, να τελειώσει το πάρτι των funds με κρατική παρέμβαση»

«Σύμφωνα με στοιχεία από servicers και funds, ένα εκατομμύριο είναι τα κόκκινα δάνεια αυτή τη στιγμή από τα οποία το ¼ αφορά κατοικίες, κάτι που σημαίνει πως η άνοδος των τιμών αυτή τη στιγμή είναι πλασματική. 

Όταν στην Ελλάδα ο πληθυσμός έχει μειωθεί 10%, 500.000 νέοι έχουν φύγει και η ιδιοκατοίκηση έχει πέσει κατά 11% (πάνω από 537.000 ακίνητα), πως είναι δυνατόν η χώρα αυτή να μην έχει ακίνητα και να αυξάνονται οι τιμές;», αναρωτιέται ο συνιδρυτής της Parthenon Real Estate, πιστοποιημένος εκτιμητής ακίνητης περιουσίας και πρόεδρος του ελληνοσερβικού επιμελητηρίου Βόρειας Ελλάδας, Κώστας Γεωργάκος.

«Τα ακίνητα υπάρχουν αλλά από κάπου δεσμεύονται, όταν τελειώσει το πάρτι των funds τότε θα αποτυπωθεί η πραγματικότητα, αυτή τη στιγμή οι διαχειριστές δανείων κατέχουν πάνω από 700.000 ακίνητα πανελλαδικά, στη Θεσσαλονίκη αν το πάμε αναλογικά υπολογίζονται περί τις 70.000-100.000. 

Αυτό που έφερνε αποδόσεις στα funds ήταν η μεταπώληση χαρτοφυλακίων με ακίνητα υψηλής αξίας, δεν ασχολούνταν με τα ψιλά καθώς δεν τους ενδιαφέρει, στοχεύουν στα χαρτοφυλάκια, έχει στηθεί ένας ολόκληρος μηχανισμός από funds και servicers πάνω σε αυτό το κομμάτι, πρόκειται για πρώην τραπεζίτες μαζί με κεφάλαια που έρχονται από το εξωτερικό. Η λογική που επικρατεί είναι η εξής: Σου παίρνω το ακίνητο που δεν αξίζει τίποτα και το πουλάω 50% πάνω», εξηγεί.

Γιατί όμως οι περισσότεροι πλειστηριασμοί, στην πρώτη τουλάχιστον προσπάθεια, κηρύσσονται άγονοι; «Επειδή οι ιδιώτες προσπαθούν και πετυχαίνουν πολλές φορές την αναβολή των πλειστηριασμών, βέβαια στη συνέχεια κάποιοι πλειστηριασμοί πετυχαίνουν, κάποιοι όχι. Στις εκτιμήσεις για την αξία των ακινήτων τα funds χρησιμοποιούν αλγορίθμους οι οποίοι βγάζουν τιμές πολύ πιο χαμηλές από την εμπορική αξία τους. Έτσι οι ιδιοκτήτες των ακινήτων καταφεύγουν σε διαδικασίες για την αναβολή των πλειστηριασμών», απαντά ο κ. Γεωργάκος.

«Τα funds παίζουν παιχνίδι μόνα τους, η μόνη λύση σε αυτή την κατάσταση είναι η κρατική παρέμβαση με ξεκάθαρους κανόνες για ιδιοκτήτες και διαχειριστές δανείων, αυτή τη στιγμή οι servicers με τη γραφειοκρατία τους κρατούν ακίνητα μέχρι και πέντε χρόνια, αν το ακίνητο είναι καλό και αξίας θα φύγει, αλλιώς δεν ασχολείται κανείς, δεν έχουν μηχανισμό πώλησης», καταλήγει.

Το μετέωρο βήμα του εξωδικαστικού - Με ταχύτητες φωτός τα χρέη, με ταχύτητες χελώνας οι ρυθμίσεις

Τρέχει ο εξωδικαστικός μηχανισμός αλλά τα χρέη τρέχουν γρηγορότερα και μέχρι στιγμής κερδίζουν πανηγυρικά.

Σε νέο ιστορικό υψηλό έφτασαν τον Οκτώβριο οι μηνιαίες ρυθμίσεις οφειλών στον εξωδικαστικό μηχανισμό, ξεπερνώντας τις 1.200, ενώ πενταψήφιος είναι πλέον ο αριθμός του συνόλου των ρυθμίσεων που έχουν επιτευχθεί από την έναρξη λειτουργίας του, τον Ιούνιο του 2021.

Όλα τα φυσικά και νομικά πρόσωπα (δηλαδή νοικοκυριά και επιχειρήσεις) με πτωχευτική ικανότητα που έχουν οφειλές σε τράπεζες και διαχειριστές δανείων, δημόσιο και ασφαλιστικά ταμεία μπορούν να δοκιμάσουν την τύχη τους στον εξωδικαστικό. Για να μπορεί κάποιος να εισέλθει στην πλατφόρμα πρέπει να έχει χρέη τουλάχιστον 10.000 ευρώ.

Συνολικά κάτω από την ομπρέλα του μηχανισμού «συνωστίζονται» πάνω από 45.000 αιτήματα για ρυθμίσεις οφειλών ύψους 23 δισ. ευρώ. Μέχρι το τέλος Οκτωβρίου έχουν πραγματοποιηθεί 10.023 επιτυχείς ρυθμίσεις οφειλών οι οποίες αντιστοιχούν σε 3,7 δισ. ευρώ αρχικών οφειλών.

Αν και ο μηχανισμός των αιτήσεων τους τελευταίους μήνες κάνει φιλότιμες προσπάθειες να επιταχύνει, η επιτυχία του εξωδικαστικού μηχανισμού απέχει πολύ ακόμη από τις αρχικές προσδοκίες καθώς ο κύριος όγκος των οφειλών που ρυθμίζονται αφορά το δημόσιο, παρά το γεγονός ότι η πλειονότητα των οφειλών (76%) είναι προς χρηματοδοτικούς φορείς.

Αξίζει να σημειωθεί πως το ιδιωτικό χρέος προς δημόσιο, εφορίες, ταμεία, τράπεζες, funds αγγίζει τα 256 δισ. ευρώ, την ώρα που έχουν ρυθμιστεί δάνεια ύψους περίπου 3,7 δισ. ευρώ, σταγόνα στον απέραντο ωκεανό των χρεών, μέχρι σήμερα μέσω της πλατφόρμας του εξωδικαστικού. Από αυτά, τα 2,1 δισ. ευρώ είναι διμερείς ρυθμίσεις, δηλαδή διευθετήσεις οφειλών με το δημόσιο.

Το συνολικό ποσό διαγραφής στις μέχρι σήμερα ρυθμίσεις ανέρχεται σε 1,06 δισ. ευρώ, αλλά το 33,3% των οφειλών προς χρηματοδοτικούς φορείς έγινε χωρίς καθόλου διαγραφή, ενώ το αντίστοιχο ποσοστό για τις ρυθμίσεις του κράτους είναι 45%. Στις ρυθμίσεις που πέτυχαν διαγραφή χρέους, το μέσο «κούρεμα» για τις οφειλές προς το δημόσιο διαμορφώνεται στο 17,6% και διαμορφώνεται σε πάνω από 30% για τις οφειλές προς τράπεζες και funds.

Σύμφωνα με τα στοιχεία, υψηλό παρέμεινε και τον Οκτώβριο το ποσοστό απόρριψης των ρυθμίσεων από τους οφειλέτες που έκαναν αίτηση στον εξωδικαστικό μηχανισμό, αφού περίπου ένας στους τρεις γύρισε την πλάτη του στην προτεινόμενη ρύθμιση. Συγκεκριμένα, το ποσοστό αυτό φθάνει στο 37% σε ό,τι αφορά τις πολυμερείς ρυθμίσεις, δηλαδή αυτές που περιλαμβάνουν οφειλές προς τις τράπεζες και τα funds. Για τις διμερείς ρυθμίσεις, το ποσοστό αυτό περιορίζεται στο 23% και εξηγεί και τα μεγαλύτερα ποσά οφειλών που έχουν ρυθμιστεί με το δημόσιο.

Βάσει εκτιμήσεων της Ένωσης Εταιρειών Διαχείρισης Απαιτήσεων από Δάνεια και Πιστώσεις, για το σύνολο του 2023 αναμένονται ρυθμίσεις οφειλών 6,6 δισ. ευρώ. Στο εννεάμηνο του τρέχοντος έτους, έχουν επιτευχθεί ρυθμίσεις και διευθετήσεις δανείων άνω των 5,1 δισ. ευρώ.

*Δημοσιεύθηκε στη "ΜτΚ" στις 05.11.2023