06/02/2024 06:45
Του Μανώλη Στεφανίδη
Βαρδάρης αυξήσεων «φυσάει» στις κυρίαρχες εμπορικές πιάτσες της Θεσσαλονίκης με τις τιμές ενοικίασης καταστημάτων και επαγγελματικών χώρων να πιάνουν διαρκώς νέα υψηλότερα ταβάνια, αφήνοντας οριστικά πίσω τους τις όποιες διαταραχές προκάλεσε ο κορονοϊός.
Μάλιστα οι τιμές ενσωματώνουν ξανά, έστω και σταδιακά, τον περίφημο «αέρα», που είχε ξεφουσκώσει στους καιρούς του COVID, τη φήμη και την τοποθεσία δηλαδή που «αποκτά» μαζί με το κατάστημα ο ενοικιαστής, δείγμα της επιστροφής στην κανονικότητα.
Ενισχυτικά στην τάση ανόδου των τιμών λειτουργεί και το ζωηρό επενδυτικό ενδιαφέρον ξένων επενδυτών για παλιά επαγγελματικά κτίρια ή ορόφους κτιρίων κυρίως στο κέντρο της Θεσσαλονίκης με τους ενδιαφερόμενους να τα μετατρέπουν σε τουριστικά καταλύματα τύπου Airbnb ή φοιτητικές κατοικίες.
Στο πλαίσιο αυτό, σε εποχές προ κορονοϊού έχουν επανέλθει οι τιμές των καταστημάτων στο hotspot κομμάτι του κέντρου της Θεσσαλονίκης όπως Τσιμισκή, Μητροπόλεως κ.ά. καθώς και σε κάποιες άλλες περιοχές υγειονομικού ενδιαφέροντος.
Στην καρδιά της Θεσσαλονίκης, στο εμπορικό κέντρο της πόλης, η αγορά των ακινήτων τα τελευταία χρόνια, λόγω εξωγενών παραγόντων πέρασε από πολλές διακυμάνσεις. Οι τιμές γνώρισαν σημαντική πτώση στην περίοδο της πανδημίας με δεκάδες ξενοίκιαστα καταστήματα να υπάρχουν ακόμη και στα καλά σημεία του κέντρου, ενώ εκείνο που παρατηρούνταν ήταν ότι οι ενδιαφερόμενοι έκαναν πίσω την τελευταία στιγμή καθώς η διάχυτη ανασφάλεια για τα μελλούμενα έθετε υπό αμφισβήτηση την επιλογή τους, με αποτέλεσμα πολλές επενδύσεις και αρκετά σχέδια να μπαίνουν στον πάγο.
Έτσι, δεκάδες ήταν τα ξενοίκιαστα καταστήματα με τις τιμές μίσθωσης των ακινήτων του κέντρου να παίρνουν τον κατήφορο. Μετά το πέρας της πανδημίας και ενώ η κατάσταση είχε αρχίζει να βελτιώνεται, προέκυψε ο πόλεμος της Ουκρανίας ο οποίος και εκτόξευσε το ενεργειακό κόστος στα ύψη.
Η αγορά πάντως βρήκε το κατάλληλο «εμβόλιο», πάτησε στα πόδια της και οδεύει για νέες κορυφές.
Παράλληλα, η επικείμενη έλευση του Μετρό (μέχρι τον Νοέμβριο), σε πρώτη φάση, από το κέντρο της πόλης και τον Νέο Σιδηροδρομικό Σταθμό μέχρι τη Νέα Ελβετία (Νέος σιδηροδρομικός σταθμός - ΝΣΣ, Δημοκρατίας, Βενιζέλου, Αγία Σοφία Σιντριβάνι/Έκθεση, Πανεπιστήμιο, Παπάφη, Ευκλείδη, Φλέμιγκ, Αναλήψεως, Πατρικίου, Βούλγαρη και Νέα Ελβετία), «σφυρίζει» νέες αυξήσεις, ακόμα και πάνω από 50% στις ενοικιάσεις επαγγελματικών χώρων.
Δεν είναι τυχαίο πως ήδη στα συμβόλαια ενοικίασης που συνάπτονται μπαίνει και ρήτρα… Μετρό όταν αυτό μπει στις ράγες. Πολλοί ιδιοκτήτες δηλαδή ήδη ζητούν από τους ενοικιαστές αύξηση μισθώματος, ακόμα και κατά 50%, όταν κοπεί το πρώτο εισιτήριο.
Επιπλέον, η απελευθέρωση μετά από 18 χρόνια(!) της Εγνατίας από τα εργοτάξια του Μετρό με μαθηματική ακρίβεια θα φέρει νέες αυξήσεις στα μισθώματα των παρακείμενων καταστημάτων, ειδικά όσο πλησιάζουμε προς την… ιστορική μέρα λειτουργίας του Μετρό, με ιδιοκτήτες και ενοικιαστές ήδη να λαμβάνουν θέσεις μάχης για να επαναδιαπραγματευτούν τα συμβόλαια.
Η άνοδος στον τζίρο των καταστημάτων αναμένεται να οδηγήσει τους ιδιοκτήτες στον δρόμο… των ανατιμήσεων. Το Μετρό είναι δεδομένο πως θα φέρει ραγδαίες ανακατατάξεις στις ισορροπίες της αγοράς την ώρα που ο «συνωστισμός» επιχειρήσεων take away ρίχνει τίτλους τέλους σε πολλές από αυτές.
«Στο καλό κομμάτι του κέντρου της Θεσσαλονίκης, όπως η Τσιμισκή, η Μητροπόλεως, καθώς και σε άλλα σημεία όπως κάποιες ‘πιάτσες’ υγειονομικού ενδιαφέροντος οι τιμές μίσθωσης των καταστημάτων έχουν επανέλθει σε εποχές προ κορονοϊού. Η αγορά των ακινήτων τα τελευταία χρόνια λόγω των εξωγενών παραγόντων παρουσίασε πολλές διακυμάνσεις.
Η ζήτηση για ακίνητα παρουσίασε πτώση την εποχή του κορονοϊού, ακόμη και στα καλά σημεία του κέντρου, ενώ εκείνο που παρατηρούνταν ήταν ότι οι ενδιαφερόμενοι άλλαζαν γνώμη την τελευταία στιγμή, καθώς η αβεβαιότητα για την επόμενη μέρα έθετε υπό αμφισβήτηση την επιλογή τους, με αποτέλεσμα πολλές επενδύσεις και αρκετά σχέδια να μένουν στα χαρτιά», επισημαίνει στη «ΜτΚ» ο Σάββας Αλβανούδης, μεσίτης και σύμβουλος ακινήτων.
«Η κατάσταση αυτή οδήγησε σε χαμηλότερες τιμές μίσθωσης των ακινήτων του κέντρου κατά τη διάρκεια της πανδημίας. Ακόμη και στις κατοικίες. Προς το τέλος της πανδημίας και ενώ η κατάσταση είχε αρχίζει να βελτιώνεται, ξεκίνησε ο πόλεμος στην Ουκρανία, ο οποίος εκτόξευσε τις κόστος της ενέργειας, και των οικοδομικών υλικών που χρειάζονται για την ανακαίνιση ενός καταστήματος, έτσι μειώθηκε η ζήτηση για μισθώσεις καταστημάτων», εξηγεί.
Σύμφωνα με τον κ. Αλβανούδη, «το τελευταίο διάστημα οι τιμές μίσθωσης καταστημάτων πλέον στα πολύ καλά σημεία του κέντρου έχουν επανέλθει στα προ κορονοϊού επίπεδα, ενώ στις δευτερεύουσες περιοχές οι τιμές παραμένουν ακόμη χαμηλές. Όσον αφορά τις τιμές μίσθωσης κατοικιών στο κέντρο, μετά τη μικρή περίοδο μείωσης κατά την διάρκεια της πανδημίας λόγο αυξημένης προσφοράς, έχουν επανέλθει στα ίδια επίπεδα. Το ίδιο και οι τιμές πώλησης κατοικιών και καταστημάτων κυρίως στο καλό κομμάτι του κέντρου».
Όσον αφορά τον λεγόμενο «αέρα», που την εποχή της δεκαετούς κρίσης στη χώρα μας έπαψε να υπάρχει, είχε αρχίσει να επανέρχεται π.χ. στα πολύ καλά σημεία της Τσιμισκή 1-2 χρόνια πριν την πανδημία αλλά από την αρχή της πανδημίας μπήκε πάλι τέλος στον «αέρα».
Η καταβολή «αέρα» για μίσθωση καταστήματος ήταν πολύ συνηθισμένη πρακτική προ του 2008 σε όλες τις εμπορικές «πιάτσες» τόσο της Αθήνας όσο και της Θεσσαλονίκης, καθώς μικρές και μεγάλες εταιρείες ανταγωνίζονταν μεταξύ τους για την εξασφάλιση της παρουσίας τους στα πιο δημοφιλή σημεία, δεδομένου ότι οι διαθέσιμοι εμπορικοί χώροι ήταν ελάχιστοι, έως ανύπαρκτοι».
«Ένα ακόμη ενδιαφέρον στοιχείο που προκύπτει από την ακτινογράφηση του εμπορικού κομματιού του κέντρου της Θεσσαλονίκης είναι ότι πολλές επιχειρήσεις franchise υγειονομικού ενδιαφέροντος αλλά και μεμονωμένες επιχειρήσεις κυρίως ‘take away’ έχουν αρχίσει να κλείνουν τα καταστήματά τους ή επιχειρούν να πουλήσουν την επιχείρηση σε διάφορα σημεία της ευρύτερης περιοχής. Τα τελευταία χρόνια αυξήθηκαν οι αλυσίδες που αναπτύχθηκαν μέσω franchise.
Ωστόσο, ο μεγάλος ανταγωνισμός και η υπερπληθώρα ομοειδών επιχειρήσεων έχουν οδηγήσει σε λουκέτο αρκετές εξ αυτών. Η επωνυμία της αλυσίδας και το σημείο όπου θα αναπτυχθεί το κατάστημα δεν αποτελούν τα μοναδικά συστατικά για να πετύχει ο franchiser», σημειώνει.
«Με δύο τιμές κινούνται τα ενοίκια των καταστημάτων πλησίον των σταθμών του Μετρό στο κέντρο της Θεσσαλονίκης, το οποίο αναμένεται να λειτουργήσει μέχρι τον Νοέμβριο, όπως έχει ανακοινωθεί», αναφέρει ο κ. Αλβανούδης.
«Τα καταστήματα που βρίσκονται πλησίον των σταθμών του Μετρό, κυρίως αυτά που είναι πέριξ του σταθμού Αγία Σοφία, νοικιάζονται με δύο τιμές μίσθωσης: η μία είναι πριν από τη λειτουργία του Μετρό και η δεύτερη με την έναρξη λειτουργίας του Μετρό. Έτσι, μετά την δύσκολη περίοδο κατά τη διάρκεια των υπέργειων έργων του Μετρό, η ζήτηση έχει επανέλθει σε υψηλά επίπεδα, ενώ ανάλογη είναι και η πορεία των μισθωμάτων.
Ως εκ τούτου, οι συμφωνίες που κλείνονται μεταξύ ιδιοκτητών και μισθωτών προβλέπουν αύξηση του μισθώματος της τάξης του 30% με 50% μετά τη λειτουργία του Μετρό. Θεωρούμε ότι, εφόσον ξεκινήσει τη λειτουργία του το Μετρό, θα ενισχυθεί η αγοραστική κίνηση και, κατά συνέπεια, και ο τζίρος των καταστημάτων. Η τακτική αυτή ακολουθείται τα τελευταία 8-9 χρόνια. Σε ελάχιστες, μάλιστα, περιπτώσεις η πολιτική αυτή, με πολύ μικρότερη αύξηση, εφαρμόζεται και για χώρους γραφείων», υποστηρίζει.
Μεγάλη είναι η ζήτηση που καταγράφεται από ξένους επενδυτές για παλιά επαγγελματικά κτίρια ή ορόφους κτηρίων κυρίως στο κέντρο της Θεσσαλονίκης.
Σύμφωνα με τον κ. Αλβανούδη, στόχος των ενδιαφερομένων είναι κυρίως να τα αγοράσουν και, αφού τα ανακαινίσουν, να τους δώσουν ξανά ζωή μετατρέποντάς τα σε τουριστικά καταλύματα τύπου Airbnb ή φοιτητικές κατοικίες.
Η πλειονότητα των κτιρίων που μπαίνουν στο επίκεντρο του ενδιαφέροντος είναι κάποια κτίρια που στο παρελθόν είχαν αρχίσει να εγκαταλείπονται και παρέμεναν μέχρι πρότινος στα αζήτητα. Ενώ τα κτήρια που βρίσκονται σε πιο κεντρικά σημεία έχουν ζήτηση κυρίως για ξενοδοχεία. Η περίοδος όμως που διανύουμε, λόγω της μεγάλης ανόδου του τουρισμού, είναι ιδανική για την αξιοποίηση των κτιρίων αυτών.
Σύμφωνα με τις πρόσφατες εκτιμήσεις των ειδικών, τα ελληνικά ξενοδοχεία θα αυξήσουν τα έσοδά τους και ξένα funds ψάχνουν να επενδύσουν σε υφιστάμενα ξενοδοχεία.
Η εντυπωσιακή αύξηση του τουριστικού ρεύματος στη χώρα μας, παρά τις αντίξοες παγκόσμιες οικονομικές συνθήκες, σε συνδυασμό με τις επενδύσεις που αρχικά πάγωσαν και τελικά δεν ολοκληρώθηκαν λόγω του κορονοϊού, κρατάει ψηλά το αγοραστικό ενδιαφέρον στον κλάδο, σύμφωνα με τον κ. Αλβανούδη.
Όπως προκύπτει από τα τελευταία στοιχεία των ειδικών της αγοράς, η πλειονότητα των ξένων επενδυτών που δραστηριοποιούνται στη Θεσσαλονίκη είναι Ισραηλινοί και έπονται οι Κινέζοι, οι Γερμανοί, οι Βούλγαροι και οι Τούρκοι. Βέβαια μετά τον πόλεμο στη Γάζα η ζήτηση για ακίνητα από Ισραηλινούς βαίνει μειούμενη.
«Πέρα από την αύξηση του τουρισμού, η Θεσσαλονίκη εκτιμάται πως θα αλλάξει αρκετά τα επόμενα χρόνια και λόγω των μικρών και μεγάλων έργων υποδομών που πρόκειται να υλοποιηθούν. Π.χ. Μετρό, FlyOver, Ενιαίο παραλιακό μέτωπο από το Καλοχώρι έως το Αγγελοχώρι, η ανάπλαση της ΔΕΘ, H επέκταση του 6ου προβλήτα ΟΛΘ για μεγαλύτερα πλοία, κ.ά. Όλα αυτά παίζουν σημαντικό ρόλο στο γεγονός πως η Θεσσαλονίκη εξελίσσεται σε πόλο έλξης μικρών και μεγάλων επενδυτών», καταλήγει ο κ. Αλβανούδης.
Πέρα από τα εμπορικά ακίνητα, σε τροχιά ανόδου συνεχίζουν να κινούνται οι τιμές και στην αγορά οικιστικών ακινήτων με τους αναλυτές να διαβλέπουν φρενάρισμα, όχι μειώσεις, στον ρυθμό των αυξήσεων εντός του 2024.
Σύμφωνα με στοιχεία του «spitogatos.gr» για το τέταρτο τρίμηνο του 2023, στη Θεσσαλονίκη, οι ακριβότερες περιοχές για αγορά κατοικίας είναι η Καλαμαριά (2.765 ευρώ/τ.μ.) και το κέντρο της Θεσσαλονίκης (2.593 ευρώ/τ.μ.), ενώ για ενοικίαση είναι και πάλι το κέντρο της Θεσσαλονίκης (9,4 ευρώ/τ.μ.) και η περιοχή Βαρδάρης-Λαχανόκηποι, με μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης 9,0 ευρώ/τ.μ.
Oι μεγαλύτερες αυξήσεις τιμών κατοικιών προς πώληση σε σχέση με το τέταρτο τρίμηνο του 2022 καταγράφονται στις περιοχές Χαριλάου (37,3%), Βαρδάρη-Λαχανόκηποι (34,3%) και της Πολίχνης (28,2%). Σε ό,τι αφορά την ενοικίαση, οι μεγαλύτερες αυξήσεις μέσων ζητούμενων τιμών σημειώνονται στην περιοχή του Βαρδάρη-Λαχανόκηποι (22,8%), της Ξηροκρήνης-Παναγιάς Φανερωμένης (19%) και των Αμπελοκήπων (19%).
*Δημοσιεύθηκε στη "ΜτΚ" στις 04.02.2024
Του Μανώλη Στεφανίδη
Βαρδάρης αυξήσεων «φυσάει» στις κυρίαρχες εμπορικές πιάτσες της Θεσσαλονίκης με τις τιμές ενοικίασης καταστημάτων και επαγγελματικών χώρων να πιάνουν διαρκώς νέα υψηλότερα ταβάνια, αφήνοντας οριστικά πίσω τους τις όποιες διαταραχές προκάλεσε ο κορονοϊός.
Μάλιστα οι τιμές ενσωματώνουν ξανά, έστω και σταδιακά, τον περίφημο «αέρα», που είχε ξεφουσκώσει στους καιρούς του COVID, τη φήμη και την τοποθεσία δηλαδή που «αποκτά» μαζί με το κατάστημα ο ενοικιαστής, δείγμα της επιστροφής στην κανονικότητα.
Ενισχυτικά στην τάση ανόδου των τιμών λειτουργεί και το ζωηρό επενδυτικό ενδιαφέρον ξένων επενδυτών για παλιά επαγγελματικά κτίρια ή ορόφους κτιρίων κυρίως στο κέντρο της Θεσσαλονίκης με τους ενδιαφερόμενους να τα μετατρέπουν σε τουριστικά καταλύματα τύπου Airbnb ή φοιτητικές κατοικίες.
Στο πλαίσιο αυτό, σε εποχές προ κορονοϊού έχουν επανέλθει οι τιμές των καταστημάτων στο hotspot κομμάτι του κέντρου της Θεσσαλονίκης όπως Τσιμισκή, Μητροπόλεως κ.ά. καθώς και σε κάποιες άλλες περιοχές υγειονομικού ενδιαφέροντος.
Στην καρδιά της Θεσσαλονίκης, στο εμπορικό κέντρο της πόλης, η αγορά των ακινήτων τα τελευταία χρόνια, λόγω εξωγενών παραγόντων πέρασε από πολλές διακυμάνσεις. Οι τιμές γνώρισαν σημαντική πτώση στην περίοδο της πανδημίας με δεκάδες ξενοίκιαστα καταστήματα να υπάρχουν ακόμη και στα καλά σημεία του κέντρου, ενώ εκείνο που παρατηρούνταν ήταν ότι οι ενδιαφερόμενοι έκαναν πίσω την τελευταία στιγμή καθώς η διάχυτη ανασφάλεια για τα μελλούμενα έθετε υπό αμφισβήτηση την επιλογή τους, με αποτέλεσμα πολλές επενδύσεις και αρκετά σχέδια να μπαίνουν στον πάγο.
Έτσι, δεκάδες ήταν τα ξενοίκιαστα καταστήματα με τις τιμές μίσθωσης των ακινήτων του κέντρου να παίρνουν τον κατήφορο. Μετά το πέρας της πανδημίας και ενώ η κατάσταση είχε αρχίζει να βελτιώνεται, προέκυψε ο πόλεμος της Ουκρανίας ο οποίος και εκτόξευσε το ενεργειακό κόστος στα ύψη.
Η αγορά πάντως βρήκε το κατάλληλο «εμβόλιο», πάτησε στα πόδια της και οδεύει για νέες κορυφές.
Παράλληλα, η επικείμενη έλευση του Μετρό (μέχρι τον Νοέμβριο), σε πρώτη φάση, από το κέντρο της πόλης και τον Νέο Σιδηροδρομικό Σταθμό μέχρι τη Νέα Ελβετία (Νέος σιδηροδρομικός σταθμός - ΝΣΣ, Δημοκρατίας, Βενιζέλου, Αγία Σοφία Σιντριβάνι/Έκθεση, Πανεπιστήμιο, Παπάφη, Ευκλείδη, Φλέμιγκ, Αναλήψεως, Πατρικίου, Βούλγαρη και Νέα Ελβετία), «σφυρίζει» νέες αυξήσεις, ακόμα και πάνω από 50% στις ενοικιάσεις επαγγελματικών χώρων.
Δεν είναι τυχαίο πως ήδη στα συμβόλαια ενοικίασης που συνάπτονται μπαίνει και ρήτρα… Μετρό όταν αυτό μπει στις ράγες. Πολλοί ιδιοκτήτες δηλαδή ήδη ζητούν από τους ενοικιαστές αύξηση μισθώματος, ακόμα και κατά 50%, όταν κοπεί το πρώτο εισιτήριο.
Επιπλέον, η απελευθέρωση μετά από 18 χρόνια(!) της Εγνατίας από τα εργοτάξια του Μετρό με μαθηματική ακρίβεια θα φέρει νέες αυξήσεις στα μισθώματα των παρακείμενων καταστημάτων, ειδικά όσο πλησιάζουμε προς την… ιστορική μέρα λειτουργίας του Μετρό, με ιδιοκτήτες και ενοικιαστές ήδη να λαμβάνουν θέσεις μάχης για να επαναδιαπραγματευτούν τα συμβόλαια.
Η άνοδος στον τζίρο των καταστημάτων αναμένεται να οδηγήσει τους ιδιοκτήτες στον δρόμο… των ανατιμήσεων. Το Μετρό είναι δεδομένο πως θα φέρει ραγδαίες ανακατατάξεις στις ισορροπίες της αγοράς την ώρα που ο «συνωστισμός» επιχειρήσεων take away ρίχνει τίτλους τέλους σε πολλές από αυτές.
«Στο καλό κομμάτι του κέντρου της Θεσσαλονίκης, όπως η Τσιμισκή, η Μητροπόλεως, καθώς και σε άλλα σημεία όπως κάποιες ‘πιάτσες’ υγειονομικού ενδιαφέροντος οι τιμές μίσθωσης των καταστημάτων έχουν επανέλθει σε εποχές προ κορονοϊού. Η αγορά των ακινήτων τα τελευταία χρόνια λόγω των εξωγενών παραγόντων παρουσίασε πολλές διακυμάνσεις.
Η ζήτηση για ακίνητα παρουσίασε πτώση την εποχή του κορονοϊού, ακόμη και στα καλά σημεία του κέντρου, ενώ εκείνο που παρατηρούνταν ήταν ότι οι ενδιαφερόμενοι άλλαζαν γνώμη την τελευταία στιγμή, καθώς η αβεβαιότητα για την επόμενη μέρα έθετε υπό αμφισβήτηση την επιλογή τους, με αποτέλεσμα πολλές επενδύσεις και αρκετά σχέδια να μένουν στα χαρτιά», επισημαίνει στη «ΜτΚ» ο Σάββας Αλβανούδης, μεσίτης και σύμβουλος ακινήτων.
«Η κατάσταση αυτή οδήγησε σε χαμηλότερες τιμές μίσθωσης των ακινήτων του κέντρου κατά τη διάρκεια της πανδημίας. Ακόμη και στις κατοικίες. Προς το τέλος της πανδημίας και ενώ η κατάσταση είχε αρχίζει να βελτιώνεται, ξεκίνησε ο πόλεμος στην Ουκρανία, ο οποίος εκτόξευσε τις κόστος της ενέργειας, και των οικοδομικών υλικών που χρειάζονται για την ανακαίνιση ενός καταστήματος, έτσι μειώθηκε η ζήτηση για μισθώσεις καταστημάτων», εξηγεί.
Σύμφωνα με τον κ. Αλβανούδη, «το τελευταίο διάστημα οι τιμές μίσθωσης καταστημάτων πλέον στα πολύ καλά σημεία του κέντρου έχουν επανέλθει στα προ κορονοϊού επίπεδα, ενώ στις δευτερεύουσες περιοχές οι τιμές παραμένουν ακόμη χαμηλές. Όσον αφορά τις τιμές μίσθωσης κατοικιών στο κέντρο, μετά τη μικρή περίοδο μείωσης κατά την διάρκεια της πανδημίας λόγο αυξημένης προσφοράς, έχουν επανέλθει στα ίδια επίπεδα. Το ίδιο και οι τιμές πώλησης κατοικιών και καταστημάτων κυρίως στο καλό κομμάτι του κέντρου».
Όσον αφορά τον λεγόμενο «αέρα», που την εποχή της δεκαετούς κρίσης στη χώρα μας έπαψε να υπάρχει, είχε αρχίσει να επανέρχεται π.χ. στα πολύ καλά σημεία της Τσιμισκή 1-2 χρόνια πριν την πανδημία αλλά από την αρχή της πανδημίας μπήκε πάλι τέλος στον «αέρα».
Η καταβολή «αέρα» για μίσθωση καταστήματος ήταν πολύ συνηθισμένη πρακτική προ του 2008 σε όλες τις εμπορικές «πιάτσες» τόσο της Αθήνας όσο και της Θεσσαλονίκης, καθώς μικρές και μεγάλες εταιρείες ανταγωνίζονταν μεταξύ τους για την εξασφάλιση της παρουσίας τους στα πιο δημοφιλή σημεία, δεδομένου ότι οι διαθέσιμοι εμπορικοί χώροι ήταν ελάχιστοι, έως ανύπαρκτοι».
«Ένα ακόμη ενδιαφέρον στοιχείο που προκύπτει από την ακτινογράφηση του εμπορικού κομματιού του κέντρου της Θεσσαλονίκης είναι ότι πολλές επιχειρήσεις franchise υγειονομικού ενδιαφέροντος αλλά και μεμονωμένες επιχειρήσεις κυρίως ‘take away’ έχουν αρχίσει να κλείνουν τα καταστήματά τους ή επιχειρούν να πουλήσουν την επιχείρηση σε διάφορα σημεία της ευρύτερης περιοχής. Τα τελευταία χρόνια αυξήθηκαν οι αλυσίδες που αναπτύχθηκαν μέσω franchise.
Ωστόσο, ο μεγάλος ανταγωνισμός και η υπερπληθώρα ομοειδών επιχειρήσεων έχουν οδηγήσει σε λουκέτο αρκετές εξ αυτών. Η επωνυμία της αλυσίδας και το σημείο όπου θα αναπτυχθεί το κατάστημα δεν αποτελούν τα μοναδικά συστατικά για να πετύχει ο franchiser», σημειώνει.
«Με δύο τιμές κινούνται τα ενοίκια των καταστημάτων πλησίον των σταθμών του Μετρό στο κέντρο της Θεσσαλονίκης, το οποίο αναμένεται να λειτουργήσει μέχρι τον Νοέμβριο, όπως έχει ανακοινωθεί», αναφέρει ο κ. Αλβανούδης.
«Τα καταστήματα που βρίσκονται πλησίον των σταθμών του Μετρό, κυρίως αυτά που είναι πέριξ του σταθμού Αγία Σοφία, νοικιάζονται με δύο τιμές μίσθωσης: η μία είναι πριν από τη λειτουργία του Μετρό και η δεύτερη με την έναρξη λειτουργίας του Μετρό. Έτσι, μετά την δύσκολη περίοδο κατά τη διάρκεια των υπέργειων έργων του Μετρό, η ζήτηση έχει επανέλθει σε υψηλά επίπεδα, ενώ ανάλογη είναι και η πορεία των μισθωμάτων.
Ως εκ τούτου, οι συμφωνίες που κλείνονται μεταξύ ιδιοκτητών και μισθωτών προβλέπουν αύξηση του μισθώματος της τάξης του 30% με 50% μετά τη λειτουργία του Μετρό. Θεωρούμε ότι, εφόσον ξεκινήσει τη λειτουργία του το Μετρό, θα ενισχυθεί η αγοραστική κίνηση και, κατά συνέπεια, και ο τζίρος των καταστημάτων. Η τακτική αυτή ακολουθείται τα τελευταία 8-9 χρόνια. Σε ελάχιστες, μάλιστα, περιπτώσεις η πολιτική αυτή, με πολύ μικρότερη αύξηση, εφαρμόζεται και για χώρους γραφείων», υποστηρίζει.
Μεγάλη είναι η ζήτηση που καταγράφεται από ξένους επενδυτές για παλιά επαγγελματικά κτίρια ή ορόφους κτηρίων κυρίως στο κέντρο της Θεσσαλονίκης.
Σύμφωνα με τον κ. Αλβανούδη, στόχος των ενδιαφερομένων είναι κυρίως να τα αγοράσουν και, αφού τα ανακαινίσουν, να τους δώσουν ξανά ζωή μετατρέποντάς τα σε τουριστικά καταλύματα τύπου Airbnb ή φοιτητικές κατοικίες.
Η πλειονότητα των κτιρίων που μπαίνουν στο επίκεντρο του ενδιαφέροντος είναι κάποια κτίρια που στο παρελθόν είχαν αρχίσει να εγκαταλείπονται και παρέμεναν μέχρι πρότινος στα αζήτητα. Ενώ τα κτήρια που βρίσκονται σε πιο κεντρικά σημεία έχουν ζήτηση κυρίως για ξενοδοχεία. Η περίοδος όμως που διανύουμε, λόγω της μεγάλης ανόδου του τουρισμού, είναι ιδανική για την αξιοποίηση των κτιρίων αυτών.
Σύμφωνα με τις πρόσφατες εκτιμήσεις των ειδικών, τα ελληνικά ξενοδοχεία θα αυξήσουν τα έσοδά τους και ξένα funds ψάχνουν να επενδύσουν σε υφιστάμενα ξενοδοχεία.
Η εντυπωσιακή αύξηση του τουριστικού ρεύματος στη χώρα μας, παρά τις αντίξοες παγκόσμιες οικονομικές συνθήκες, σε συνδυασμό με τις επενδύσεις που αρχικά πάγωσαν και τελικά δεν ολοκληρώθηκαν λόγω του κορονοϊού, κρατάει ψηλά το αγοραστικό ενδιαφέρον στον κλάδο, σύμφωνα με τον κ. Αλβανούδη.
Όπως προκύπτει από τα τελευταία στοιχεία των ειδικών της αγοράς, η πλειονότητα των ξένων επενδυτών που δραστηριοποιούνται στη Θεσσαλονίκη είναι Ισραηλινοί και έπονται οι Κινέζοι, οι Γερμανοί, οι Βούλγαροι και οι Τούρκοι. Βέβαια μετά τον πόλεμο στη Γάζα η ζήτηση για ακίνητα από Ισραηλινούς βαίνει μειούμενη.
«Πέρα από την αύξηση του τουρισμού, η Θεσσαλονίκη εκτιμάται πως θα αλλάξει αρκετά τα επόμενα χρόνια και λόγω των μικρών και μεγάλων έργων υποδομών που πρόκειται να υλοποιηθούν. Π.χ. Μετρό, FlyOver, Ενιαίο παραλιακό μέτωπο από το Καλοχώρι έως το Αγγελοχώρι, η ανάπλαση της ΔΕΘ, H επέκταση του 6ου προβλήτα ΟΛΘ για μεγαλύτερα πλοία, κ.ά. Όλα αυτά παίζουν σημαντικό ρόλο στο γεγονός πως η Θεσσαλονίκη εξελίσσεται σε πόλο έλξης μικρών και μεγάλων επενδυτών», καταλήγει ο κ. Αλβανούδης.
Πέρα από τα εμπορικά ακίνητα, σε τροχιά ανόδου συνεχίζουν να κινούνται οι τιμές και στην αγορά οικιστικών ακινήτων με τους αναλυτές να διαβλέπουν φρενάρισμα, όχι μειώσεις, στον ρυθμό των αυξήσεων εντός του 2024.
Σύμφωνα με στοιχεία του «spitogatos.gr» για το τέταρτο τρίμηνο του 2023, στη Θεσσαλονίκη, οι ακριβότερες περιοχές για αγορά κατοικίας είναι η Καλαμαριά (2.765 ευρώ/τ.μ.) και το κέντρο της Θεσσαλονίκης (2.593 ευρώ/τ.μ.), ενώ για ενοικίαση είναι και πάλι το κέντρο της Θεσσαλονίκης (9,4 ευρώ/τ.μ.) και η περιοχή Βαρδάρης-Λαχανόκηποι, με μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης 9,0 ευρώ/τ.μ.
Oι μεγαλύτερες αυξήσεις τιμών κατοικιών προς πώληση σε σχέση με το τέταρτο τρίμηνο του 2022 καταγράφονται στις περιοχές Χαριλάου (37,3%), Βαρδάρη-Λαχανόκηποι (34,3%) και της Πολίχνης (28,2%). Σε ό,τι αφορά την ενοικίαση, οι μεγαλύτερες αυξήσεις μέσων ζητούμενων τιμών σημειώνονται στην περιοχή του Βαρδάρη-Λαχανόκηποι (22,8%), της Ξηροκρήνης-Παναγιάς Φανερωμένης (19%) και των Αμπελοκήπων (19%).
*Δημοσιεύθηκε στη "ΜτΚ" στις 04.02.2024
ΣΧΟΛΙΑ