Προσωρινό μούδιασμα της κτηματαγοράς στη Θεσσαλονίκη, επανασχεδιασμό στρατηγικής των επενδυτών βάσει των νέων δεδομένων που προέκυψαν αλλά και σθεναρή αντίσταση των τιμών (επαγγελματικών αλλά και οικιστικών ακινήτων) που συνεχίζουν τις ανοδικές τους πτήσεις έχουν σαν συνέπεια οι συνεχιζόμενες πολεμικές συγκρούσεις στην Ουκρανία.

Μετά από ένα μακρύ διάστημα κατά το οποίο η κτηματαγορά είχε πάρει φόρα, ο προβληματισμός και η ανησυχία επανέρχονται στους επενδυτές με τα σχέδια που υπήρχαν είτε να έχουν παγώσει είτε να παίρνουν μετάθεση για αργότερα, έως ότου διαμορφωθεί το νέο σκηνικό.

Η εξέλιξη αυτή θεωρείται κατά πολλούς αναμενόμενη, αφού η ανασφάλεια αποτελεί ανασταλτικό παράγοντα οποιασδήποτε επενδυτικής κίνησης, ενώ στο παζλ προστίθεται και το εκρηκτικό θέμα της γενικότερης ακρίβειας των τελευταίων μηνών και του ξέφρενου ράλι των τιμών ενέργειας που ροκανίζουν το διαθέσιμο εισόδημα των καταναλωτών και περιορίζουν σημαντικά την αγοραστική τους δύναμη.

Αν και η Θεσσαλονίκη βρίσκεται σε τροχιά ταχείας ανάπτυξης με πλήθος βαρύνουσας σημασίας έργων υποδομών και επενδυτικών σχεδίων να βρίσκεται σε τροχιά υλοποίησής ή κοντά στο να ξεκινήσουν να υλοποιούνται, η μακρά αβεβαιότητα που έχει φέρει η πολεμική σύρραξη χαλάει σε ένα βαθμό το ευοίωνο κλίμα. Δεν πρέπει βέβαια να παραβλέπεται και ο αριθμός τόσο ξένων όσο και εγχώριων επενδυτών που έχει στρέψει το βλέμμα του προς την κτηματαγορά της Θεσσαλονίκης, τόσο σε επαγγελματικά όσο και σε οικιστικά ακίνητα, ακόμα κι αν αυτή την περίοδο διστάζει να μετουσιώσει το ενδιαφέρον σε απτές πράξεις (αγορές ακινήτων).

Στο πλαίσιο αυτό, επενδύσεις εκατοντάδων εκατομμυρίων ευρώ πρόκειται να προσελκύσει στο αμέσως προσεχές διάστημα η πόλη της Θεσσαλονίκης, με τους εκπροσώπους της ξενοδοχειακής βιομηχανίας να έχουν εντάξει την πόλη στα χαρτοφυλάκιά τους, αφού κατά κοινή παραδοχή τους, η πόλη αποτελεί σημαντική αγορά-στόχο διεθνώς. Η στρατηγική γεωγραφική θέση της Θεσσαλονίκης, σε σχέση με τα Βαλκάνια και τη ΝΑ Ευρώπη, η ταχύτητα με την οποία προχωρούν σημαντικά έργα υποδομών, αλλά και τα πλούσια στοιχεία φυσικής και πολιτιστικής κληρονομιάς σε συνδυασμό με τη γαστρονομία και τη νυχτερινή ζωή, καθιστούν την πόλη ιδανική για διακοπές και εξορμήσεις.

Όσον αφορά τα σπίτια, οι τιμές πώλησης των ακινήτων στη Θεσσαλονίκη, στον κεντρικό δήμο, κατά το πρώτο τρίμηνο του 2022 αυξήθηκαν σχεδόν 10% (βάσει στοιχείων του spitogatos.gr) με τους εν δυνάμει αγοραστές να καλούνται να διαθέσουν κατά μέσο όρο 1.676 ευρώ το τμ, την ώρα που ένα χρόνο πριν, κατά το αντίστοιχο εξεταζόμενο διάστημα, η μέση τιμή του τμ ήταν στα 1.531 ευρώ.

Άλμα κατά 7,9% σημείωσαν οι τιμές και σε περιφερειακούς δήμους γύρω από τον κεντρικό της Θεσσαλονίκης καθώς αγγίζουν, κατά μέσο όρο τα 1.259 ευρώ το τμ, έναντι 1.167 ευρώ ένα χρόνο νωρίτερα.

Σε πολύ χαμηλότερα επίπεδα κινούνται οι τιμές στο υπόλοιπου του νόμου Θεσσαλονίκης, καθώς η μέση τιμή πώλησης ανά τμ διαμορφώνεται στα 806 ευρώ με την αύξηση σε σχέση με το α' τρίμηνο του 2021 να είναι στο 1,20%.

Δεν θα πρέπει να παραβλέπεται πως κατά τη διάρκεια της δεκαετούς κρίσης οι τιμές πώλησης των κατοικιών είχαν υποχωρήσει σημαντικά με αποτέλεσμα να υπάρχει, σταδιακά, μια ανοδική τάση αν και θα αργήσουν να προσεγγίσουν τα προ κρίσης επίπεδα.

Παράλληλα, το πληθωριστικό «τέρας» ωθεί ανοδικά τις τιμές των οικοδομικών υλικών που έχουν έως και διπλασιαστεί το τελευταίο διάστημα.

Ενώ το πρώτο δίμηνο του 2022 είχε ξεκινήσει με τις καλύτερες προοπτικές για την κτηματαγορά, ακόμα κι αν οι τιμές είχαν αρχίσει να παίρνουν τον ανήφορο, μετά την έναρξη της πολεμικής σύρραξης καταγράφεται «μούδιασμα» σε όλα τα μέτωπα.

Το ξέφρενο ράλι των τελευταίων μηνών, κυρίως λόγω της ενεργειακής κρίσης, αλλά και των ανοδικών τάσεων στις διεθνείς τιμές των πρώτων υλών, ειδικά των μετάλλων, έχει εκτοξεύσει τις τιμές σε όλα τα οικοδομικά υλικά.

Η αντιπαροχή επιστρέφει

Την ίδια στιγμή, σε ένα άλλο μέτωπο, σε τολμηρούς και πιο…διστακτικούς «χωρίζεται» η κτηματαγορά στη Θεσσαλονίκη μετά την ρωσική εισβολή στην Ουκρανία, με την αντιπαροχή να ξαναζεί μέρες δόξας.

Η αντιπαροχή είχε αρχίσει να ξαναμπαίνει το λεξιλόγιο της κτηματαγοράς δειλά - δειλά, ενώ ώθηση της έδωσε και η σταθερή πορεία ανάκαμψης της αγοράς ακινήτων.

Μάλιστα σε κεντρική και ανατολική Θεσσαλονίκη εδώ και περίπου έναν χρόνο παρατηρούνταν αυξητικές τάσεις στις ζητούμενες από τους ιδιοκτήτες τιμές των οικοπέδων και στα ποσοστά αντιπαροχής (κοντά στο 40% στην κεντρική και ανατολική Θεσσαλονίκη).

Ο πόλεμος, σύμφωνα με παράγοντες του Real Estate δημιούργησε δύο κατηγορίες εν δυνάμει επενδυτών. Όσους αισθάνονται μία αβεβαιότητα τηρώντας στάση αναμονής αλλά και εκείνους που διακρίνουν στο νεφελώδες σκηνικό (το οποίο βλέπουν σαν κάτι προσωρινό) μία ευκαιρία και κλείνουν όσο το δυνατόν περισσότερα οικόπεδα είτε για αντιπαροχή είτε για αγορά.

Υπό αυτό το πρίσμα, τα ποσοστά αντιπαροχής κυμαίνονται από 38-45% με το ενδιαφέρον να αφορά Κεντρική, Ανατολική αλλά και Δυτική Θεσσαλονίκη.

Η αντιπαροχή ήταν η συνήθης πρακτική στην Ελλάδα κατά την μεταπολεμική περίοδο. Άνθισε τις δεκαετίες του 1960, 70 και 80 φτάνοντας στο αποκορύφωμα το 90 και το 2000 μέχρι και το 2006, όταν επιβλήθηκε ο ΦΠΑ στις νέες οικοδομές. Οι εργολάβοι προτιμούν αντί να αγοράσουν το οικόπεδο για να χτίσουν μία οικοδομή, να παραχωρήσουν στον οικοπεδούχο διαμερίσματα ή καταστήματα στην οικοδομή που θα ανεγερθεί.

Η οικονομική κρίση και η έλλειψη ανοικοδόμησης την περίοδο των μνημονίων… εξαφάνισαν την αντιπαροχή στα χρόνια που ακολούθησαν.

*Δημοσιεύθηκε στη "ΜτΚ" στις 23-24.04.2022