14/05/2024 07:00
Κοντά στην επίλυσή του είναι ένα ρυμοτομικό πάζλ που αν και χρονολογείται από το 1929, «κτίσθηκε» σταδιακά με σημειακές ρυθμίσεις και, αφορά μία περιοχή που ξεκινάει από το ύψος του 1ου προβλήτα του ΟΛΘ, φθάνει περίπου ως τους Λαχανόκηπους και, περικλείει , όχι πέντε, ούτε δέκα, αλλά 52 διατηρητέα κτίρια εντός της χερσαίας ζώνης του λιμανιού και στην όμορη περιοχή ως την οδό 26ης Οκτωβρίου.
Η ρύθμιση αυτού του ρυμοτομικού προβλήματος, που λογικά θα έπρεπε να είχε επιλυθεί πριν το διαγωνισμό ιδιωτικοποίησης της ΟΛΘ Α.Ε., θα ξεκλειδώσει και τις περαιτέρω διαδικασίες θεσμοθέτησης του επικαιροποιημένου master plan και της ΣΜΠΕ του ΟΛΘ, προκειμένου επιτέλους να μπορέσει να μπει σε υλοποίηση το έργο επέκτασης του 6ου προβλήτα, το οποίο έχει «κολλήσει» για σχεδόν δύο δεκαετίες στα σχέδια και στις εξαγγελίες.
Αυτό το ρυμοτομικό «ελάττωμα», δεν είναι κάτι που γνωρίζουν οι πολίτες πλην αυτών που έχουν ιδιοκτησίες κοντά στην περίφραξη της χερσαίας ζώνης του λιμανιού ή σχεδιάζουν αναπτύξεις στην περιοχή νοτίως της 26ης Οκτωβρίου και, στην περιοχή που πιάνει από το ύψος του Παλαιού Σιδηροδρομικού Σταθμού μέχρι και μετά το Porto Palace. Αυτή είναι και η περιοχή που αποτέλεσε αντικείμενο του διεθνούς αρχιτεκτονικού διαγωνισμού ‘ArXellece 2’, μία πρωτοβουλία της Alumil.
Να σημειωθεί ότι στην εξεταζόμενη περιοχή και πάνω από τη ρυμοτομική γραμμή του ΟΛΘ, βρίσκεται το προστατευόμενο συγκρότημα του ΦΙΞ, το οποίο πρόκειται να αναπλάσει και να αξιοποιήσει η DIMAND (στο ΣτΕ το σχέδιο ΠΔ για το ΦΙΞ). Βρίσκεται επίσης το σύγχρονο επιχειρηματικό κέντρο Limani Center, ακίνητο 16 στρεμμάτων της τεχνικής εταιρείας Μεντεκίδης, τα διατηρητέα κτίρια των παλαιών Σφαγείων, του Μουσείου Ύδρευσης της ΕΥΑΘ, ακίνητα του ΟΣΕ, άλλα μικρότερα διατηρητέα κτίρια, όπως επίσης το διατηρητέο κτίριο του ξενοδοχείου Porto Palace.
Το ρυμοτομικό πρόβλημα εντοπίζεται στις αλληλεπικαλύψεις μεταξύ του ορίου της Χερσαίας Ζώνης του Λιμένα (ΧΖΛ) και του ρυμοτομικού σχεδίου πόλης, ένα πρόβλημα που πρέπει να επιλυθεί για να ξεμπλοκάρει, πρώτιστα, η επέκταση του 6ου προβλήτα. Για το θέμα έχουν δείξει ενδιαφέρον το ΥΠΕΝ και το Υπουργείο Ναυτιλίας, αλλά και ο Δήμος ο οποίος σημειωτέον έχει εγκρίνει το νέο master plan του ΟΛΘ. Συνεπώς, ήταν και αναμενόμενη η απόφαση της 8ης Μαΐου 2024 του Δημοτικού Συμβουλίου, να γνωμοδοτήσει υπέρ της πρότασης τροποποίησης του ρυμοτομικού σχεδίου, σύμφωνα με τη μελέτη και τα τοπογραφικά διαγράμματα που υπέβαλε η ΟΛΘ Α.Ε.
Η ΟΛΘ Α.Ε., με τη μπλε γραμμή που χαράσσει ως όριο ακαλύπτου χώρου, προτείνει αλλαγές στη ρυμοτομική γραμμή, μεταφέροντας τοπογραφικά την πραγματική κατάσταση που επικρατεί στην περιοχή και η οποία σε πολλά σημεία δεν έχει καμία σχέση με το κομμάτια του πολεοδομικού σχεδιασμού που δεν υλοποιήθηκαν (Μπεχ τσινάρ) ή δεν μπορούν να υλοποιηθούν λόγω των σημειακών αλλαγών που επήλθαν στη διάρκεια του χρόνου.
Με την πρόταση που κατατέθηκε επιχειρείται η επίλυση της αλληλοεπικάλυψης ορίων «με στόχο την ολοκλήρωση του σχεδιασμού στην περιοχή μετά την απεμπλοκή των εκτάσεων του λιμένα, και την ανεμπόδιστη ανάπτυξη της κρίσιμης και ουσιώδους για τη χώρα υποδομής του λιμένα», όπως επισημαίνεται στη σχετική τεχνική έκθεση.
Παράλληλα, πρέπει να σημειωθεί, ότι προτείνεται για τη νέα δόμηση εντός της Χ.Ζ.Λ., να διατηρείται ελάχιστη απόσταση 8 μέτρων από το όριο της, δηλαδή από την περίφραξη του ΟΛΘ, για να εξασφαλισθεί και από πλευράς Λιμένα, μία πρόσθετη ανάσα σε περίπτωση νέας δόμησης εκτός ορίου ΧΖΛ.
Έτσι, αφού η πρόταση της ΟΛΘ Α.Ε. περάσει από το ΣτΕ και εκδοθεί Προεδρικό Διάταγμα, το Λιμάνι ρυθμίζει τα του οίκου του και μένει στον Δήμο Θεσσαλονίκης, σε δεύτερο χρόνο, να ρυθμίσει την περιοχή πέραν του ρυμοτομικού ορίου της ΧΖΛ, εξασφαλίζοντας αποδεκτό κοινόχρηστο χώρο, κάτι που μπορεί να γίνει με τη διάνοιξη δρόμου πάνω από το όριο της χερσαίας ζώνης, ή με τη δημιουργία ενός πεζοδρόμου, όπου τα διατηρητέα κτίρια το επιτρέπουν.
Η δημιουργία αυτού του κοινόχρηστου χώρου ενδέχεται να απαιτήσει απαλλοτριώσεις , τις οποίες ο Δήμος ζητεί να προβλεφθεί ότι θα καλυφθούν από την ΟΛΘ Α.Ε., ενώ, όπως γνωρίζουμε ότι ισχύει, μέρος του δαπάνης μπορεί εν μέρει να καλυφθεί από τους ιδιοκτήτες των οποίων τα ακίνητα θα αποκτήσουν πρόσωπο στο δρόμο που θα δημιουργηθεί και από τον οποίο θα εξυπηρετούνται οι διελεύσεις οχημάτων άμεσης ανάγκης ή και τροφοδοσίας των εγκαταστάσεων των χρηστών.
Έτσι λοιπόν, ο Δήμος γνωμοδότησε υπέρ της πρότασης της ΟΛΘ Α.Ε., θέτοντας όμως τους εξής δύο όρους:
«1. Να διασφαλιστεί η οικοδομησιμότητα όλων των οικοπέδων που εμπίπτουν στα οικοδομικά τετράγωνα (Ο.Τ.) που τροποποιούνται με την παρούσα , κυρίως όσον αφορά την εφαρμογή της «μπλε γραμμής» (όριο ακαλύπτου χώρου), βάσει των προδιαγραφώντης Εγκυκλίου 55/1988.
«2. Να δεσμευτεί ο Οργανισμός Λιμένος Θεσσαλονίκης Α.Ε. ότι θα αναλάβει εξ ολοκλήρου τις οικονομικές υποχρεώσεις του Δήμου Θεσσαλονίκης που τυχόν προκύψουν με την πολεοδομική ρύθμιση που θα ακολουθήσει με επίσπευση του Δήμου, για την περαιτέρω πολεοδομική τακτοποίηση της περιοχής μεταξύ της Χερσαίας Ζώνης Λιμένα και της οδού26ης Οκτωβρίου, με ρητή ειδική αναφορά στο Π.Δ. έγκρισης του Αναπτυξιακού Προγράμματος και Μελέτης Διαχείρισης (Master Plan) Λιμένα Θεσσαλονίκης.»
Επόμενο είναι , μετά την τροποποίηση της ρυμοτομικής γραμμής, ο Δήμος να αναγκασθεί να επιφέρει αλλαγές στα οικοδομικά τετράγωνα που βρίσκονται έξω από την περίφραξη του ΟΛΘ, κάτι που θα έχει κόστος για το Δήμο, το οποίο κόστος ζητάει να επωμισθεί η ΟΛΘ Α.Ε.
Κοντά στην επίλυσή του είναι ένα ρυμοτομικό πάζλ που αν και χρονολογείται από το 1929, «κτίσθηκε» σταδιακά με σημειακές ρυθμίσεις και, αφορά μία περιοχή που ξεκινάει από το ύψος του 1ου προβλήτα του ΟΛΘ, φθάνει περίπου ως τους Λαχανόκηπους και, περικλείει , όχι πέντε, ούτε δέκα, αλλά 52 διατηρητέα κτίρια εντός της χερσαίας ζώνης του λιμανιού και στην όμορη περιοχή ως την οδό 26ης Οκτωβρίου.
Η ρύθμιση αυτού του ρυμοτομικού προβλήματος, που λογικά θα έπρεπε να είχε επιλυθεί πριν το διαγωνισμό ιδιωτικοποίησης της ΟΛΘ Α.Ε., θα ξεκλειδώσει και τις περαιτέρω διαδικασίες θεσμοθέτησης του επικαιροποιημένου master plan και της ΣΜΠΕ του ΟΛΘ, προκειμένου επιτέλους να μπορέσει να μπει σε υλοποίηση το έργο επέκτασης του 6ου προβλήτα, το οποίο έχει «κολλήσει» για σχεδόν δύο δεκαετίες στα σχέδια και στις εξαγγελίες.
Αυτό το ρυμοτομικό «ελάττωμα», δεν είναι κάτι που γνωρίζουν οι πολίτες πλην αυτών που έχουν ιδιοκτησίες κοντά στην περίφραξη της χερσαίας ζώνης του λιμανιού ή σχεδιάζουν αναπτύξεις στην περιοχή νοτίως της 26ης Οκτωβρίου και, στην περιοχή που πιάνει από το ύψος του Παλαιού Σιδηροδρομικού Σταθμού μέχρι και μετά το Porto Palace. Αυτή είναι και η περιοχή που αποτέλεσε αντικείμενο του διεθνούς αρχιτεκτονικού διαγωνισμού ‘ArXellece 2’, μία πρωτοβουλία της Alumil.
Να σημειωθεί ότι στην εξεταζόμενη περιοχή και πάνω από τη ρυμοτομική γραμμή του ΟΛΘ, βρίσκεται το προστατευόμενο συγκρότημα του ΦΙΞ, το οποίο πρόκειται να αναπλάσει και να αξιοποιήσει η DIMAND (στο ΣτΕ το σχέδιο ΠΔ για το ΦΙΞ). Βρίσκεται επίσης το σύγχρονο επιχειρηματικό κέντρο Limani Center, ακίνητο 16 στρεμμάτων της τεχνικής εταιρείας Μεντεκίδης, τα διατηρητέα κτίρια των παλαιών Σφαγείων, του Μουσείου Ύδρευσης της ΕΥΑΘ, ακίνητα του ΟΣΕ, άλλα μικρότερα διατηρητέα κτίρια, όπως επίσης το διατηρητέο κτίριο του ξενοδοχείου Porto Palace.
Το ρυμοτομικό πρόβλημα εντοπίζεται στις αλληλεπικαλύψεις μεταξύ του ορίου της Χερσαίας Ζώνης του Λιμένα (ΧΖΛ) και του ρυμοτομικού σχεδίου πόλης, ένα πρόβλημα που πρέπει να επιλυθεί για να ξεμπλοκάρει, πρώτιστα, η επέκταση του 6ου προβλήτα. Για το θέμα έχουν δείξει ενδιαφέρον το ΥΠΕΝ και το Υπουργείο Ναυτιλίας, αλλά και ο Δήμος ο οποίος σημειωτέον έχει εγκρίνει το νέο master plan του ΟΛΘ. Συνεπώς, ήταν και αναμενόμενη η απόφαση της 8ης Μαΐου 2024 του Δημοτικού Συμβουλίου, να γνωμοδοτήσει υπέρ της πρότασης τροποποίησης του ρυμοτομικού σχεδίου, σύμφωνα με τη μελέτη και τα τοπογραφικά διαγράμματα που υπέβαλε η ΟΛΘ Α.Ε.
Η ΟΛΘ Α.Ε., με τη μπλε γραμμή που χαράσσει ως όριο ακαλύπτου χώρου, προτείνει αλλαγές στη ρυμοτομική γραμμή, μεταφέροντας τοπογραφικά την πραγματική κατάσταση που επικρατεί στην περιοχή και η οποία σε πολλά σημεία δεν έχει καμία σχέση με το κομμάτια του πολεοδομικού σχεδιασμού που δεν υλοποιήθηκαν (Μπεχ τσινάρ) ή δεν μπορούν να υλοποιηθούν λόγω των σημειακών αλλαγών που επήλθαν στη διάρκεια του χρόνου.
Με την πρόταση που κατατέθηκε επιχειρείται η επίλυση της αλληλοεπικάλυψης ορίων «με στόχο την ολοκλήρωση του σχεδιασμού στην περιοχή μετά την απεμπλοκή των εκτάσεων του λιμένα, και την ανεμπόδιστη ανάπτυξη της κρίσιμης και ουσιώδους για τη χώρα υποδομής του λιμένα», όπως επισημαίνεται στη σχετική τεχνική έκθεση.
Παράλληλα, πρέπει να σημειωθεί, ότι προτείνεται για τη νέα δόμηση εντός της Χ.Ζ.Λ., να διατηρείται ελάχιστη απόσταση 8 μέτρων από το όριο της, δηλαδή από την περίφραξη του ΟΛΘ, για να εξασφαλισθεί και από πλευράς Λιμένα, μία πρόσθετη ανάσα σε περίπτωση νέας δόμησης εκτός ορίου ΧΖΛ.
Έτσι, αφού η πρόταση της ΟΛΘ Α.Ε. περάσει από το ΣτΕ και εκδοθεί Προεδρικό Διάταγμα, το Λιμάνι ρυθμίζει τα του οίκου του και μένει στον Δήμο Θεσσαλονίκης, σε δεύτερο χρόνο, να ρυθμίσει την περιοχή πέραν του ρυμοτομικού ορίου της ΧΖΛ, εξασφαλίζοντας αποδεκτό κοινόχρηστο χώρο, κάτι που μπορεί να γίνει με τη διάνοιξη δρόμου πάνω από το όριο της χερσαίας ζώνης, ή με τη δημιουργία ενός πεζοδρόμου, όπου τα διατηρητέα κτίρια το επιτρέπουν.
Η δημιουργία αυτού του κοινόχρηστου χώρου ενδέχεται να απαιτήσει απαλλοτριώσεις , τις οποίες ο Δήμος ζητεί να προβλεφθεί ότι θα καλυφθούν από την ΟΛΘ Α.Ε., ενώ, όπως γνωρίζουμε ότι ισχύει, μέρος του δαπάνης μπορεί εν μέρει να καλυφθεί από τους ιδιοκτήτες των οποίων τα ακίνητα θα αποκτήσουν πρόσωπο στο δρόμο που θα δημιουργηθεί και από τον οποίο θα εξυπηρετούνται οι διελεύσεις οχημάτων άμεσης ανάγκης ή και τροφοδοσίας των εγκαταστάσεων των χρηστών.
Έτσι λοιπόν, ο Δήμος γνωμοδότησε υπέρ της πρότασης της ΟΛΘ Α.Ε., θέτοντας όμως τους εξής δύο όρους:
«1. Να διασφαλιστεί η οικοδομησιμότητα όλων των οικοπέδων που εμπίπτουν στα οικοδομικά τετράγωνα (Ο.Τ.) που τροποποιούνται με την παρούσα , κυρίως όσον αφορά την εφαρμογή της «μπλε γραμμής» (όριο ακαλύπτου χώρου), βάσει των προδιαγραφώντης Εγκυκλίου 55/1988.
«2. Να δεσμευτεί ο Οργανισμός Λιμένος Θεσσαλονίκης Α.Ε. ότι θα αναλάβει εξ ολοκλήρου τις οικονομικές υποχρεώσεις του Δήμου Θεσσαλονίκης που τυχόν προκύψουν με την πολεοδομική ρύθμιση που θα ακολουθήσει με επίσπευση του Δήμου, για την περαιτέρω πολεοδομική τακτοποίηση της περιοχής μεταξύ της Χερσαίας Ζώνης Λιμένα και της οδού26ης Οκτωβρίου, με ρητή ειδική αναφορά στο Π.Δ. έγκρισης του Αναπτυξιακού Προγράμματος και Μελέτης Διαχείρισης (Master Plan) Λιμένα Θεσσαλονίκης.»
Επόμενο είναι , μετά την τροποποίηση της ρυμοτομικής γραμμής, ο Δήμος να αναγκασθεί να επιφέρει αλλαγές στα οικοδομικά τετράγωνα που βρίσκονται έξω από την περίφραξη του ΟΛΘ, κάτι που θα έχει κόστος για το Δήμο, το οποίο κόστος ζητάει να επωμισθεί η ΟΛΘ Α.Ε.
ΣΧΟΛΙΑ