Με το «ArXellence 3» και με ανακοινώσεις που θα γίνουν με τη νέα χρονιά, μέσα στον Ιανουάριο, η Alumil προχωράει στο επόμενο, πολύ μεγάλο αυτή τη φορά, project Εταιρικής Κοινωνικής Ευθύνης, ενώ προσπαθεί παράλληλα να επιταχύνει τις επόμενες κινήσεις που αναμένεται να δώσουν προοπτική  ανάπτυξης ενός βιώσιμου Επιχειρηματικού Κέντρου, στην περιοχή Μπέχτσιναρ, στη Δυτική Είσοδο της Θεσσαλονίκης, κρατώντας ζωντανό το θετικό impact του «ArXellence 2».

Δύο χρόνια έχουν περάσει από την παρουσίαση, στον πρωθυπουργό Κυριάκο Μητσοτάκη, των αποτελεσμάτων του Διεθνούς Αρχιτεκτονικού Διαγωνισμού ιδεών ArXellence 2, που διεξήγαγε η Alumil, με μοναδικό σκοπό τη βιώσιμη αστική ανάπλαση μίας έκτασης 120 στρεμμάτων, στο δυτικό παράλιο μέτωπο της Θεσσαλονίκης.

Η συγκεκριμένη περιοχή ξεκινάει μετά το Limani Center και εκτείνεται έως και το κτίριο του Block 33, έχοντας ως άνω όριο την οδό 26ης Οκτωβρίου και ως κάτω οριογραμμή τη χερσαία ζώνη του ΟΛΘ. Δύο από τα χαρακτηριστικά της εν λόγω περιοχής, που απασχόλησαν τους αρχιτέκτονες που μετείχαν στο Διαγωνισμό, αλλά και όσους επιθυμούν την ανάπλασή της, είναι: 1) τα πολλά διατηρητέα κτίσματα κάποια εκ των οποίων έχουν και προστατευόμενο περιβάλλοντα χώρο (ΦΙΞ, Μουσείο Ύδρευσης, Παλαιά Σφαγεία) 2) ο μεγάλος αριθμός των ιδιοκτησιών (43, εκ των οποίων οι 11 σε οριζόντιες ιδιοκτησίες).

Στα 30 έργα για τη Θεσσαλονίκη του 2030

H ανάπλαση της περιοχής που μελετήθηκε στο πλαίσιο του ‘ArXellence 2’ είχε από το 2021 συμπεριληφθεί στα 30 έργα για τη Θεσσαλονίκη του 2030, που τόσο προβλήθηκαν. Όμως όπως αποδεικνύεται, δύο χρόνια δεν ήταν αρκετά για να συγκροτηθεί, όπως είχε συμφωνηθεί, Ομάδα Εργασίας που θα καταλήξει στις ενέργειες που πρέπει να αναληφθούν προκειμένου να ξεκινήσει ο σχεδιασμός ενός Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου για τη συγκεκριμένη έκταση, συμβατού με το Γ.Π.Σ. Θεσσαλονίκης.

Όπως πληροφορείται το makthes.gr, η Ομάδα αυτή, που επικεφαλής της θα είναι ο Γενικός Γραμματέας Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλονος, Ευθύμιος Μπακογιάννης, έχει μισο-συγκροτηθεί. Από τους φορείς που έχουν ορίσει εκπροσώπους, έχουν γίνει αρκετές τηλεδιασκέψεις, ωστόσο, ο Δήμος Θεσσαλονίκης που υποτίθεται ότι είναι ο επισπεύδων της όλης διαδικασίας, δεν έχει ως σήμερα ορίσει εκπρόσωπο.

Να σημειωθεί ότι ο ορισμός εκπροσώπου από πλευράς του Δήμου Θεσσαλονίκης, που είναι και ιδιοκτήτης ακινήτου, θα πρέπει να αναμένεται πλέον από τη νέα δημοτική αρχή και, πιθανότατα, μετά την σύνθεση καινούργιου οργανογράμματος των Δημοτικών Υπηρεσιών.

Alumil: το χρονικό και οι στόχοι

Η Alumil, όταν το Μάρτιο του 2020 ανακοίνωνε τον διεθνή διαγωνισμό αρχιτεκτονικών ιδεών, τον οποίο μάλιστα διεξήγαγε σύμφωνα με τους κανονισμούς της UNESCO και με την υποστήριξη της Διεθνούς Ένωσης Αρχιτεκτόνων UIA, αναλάμβανε ένα απαιτητικό οργανωτικά έργο και μία ακόμη μεγαλύτερη πρόκληση, η οποία αφορά  ιδιώτες και δημόσιο, Αυτοδιοίκηση και κεντρική εξουσία.

Η Alumil, οργάνωσε και χρηματοδότησε αυτό τον διαγωνισμό των 173 προτάσεων από 90 χώρες, στο πλαίσιο της πολιτικής Εταιρικής Κοινωνικής Ευθύνης που υλοποιεί και η οποία από το 2018 και με τον πρώτο τότε διαγωνισμό, τον ArXellence, εστιάζει στην καινοτόμο σύνδεση και συνεργασία Βιομηχανίας Δομικών Στοιχείων και Αρχιτεκτονικής, για τη δημιουργία αειφόρων κτιρίων και αστικών συνόλων, στο πνεύμα του Νέου Ευρωπαϊκού Μπάουχαους και της Πράσινης Συμφωνίας.

«Ξεκινήσαμε το 2018 με το ArXellence και το διεθνή αρχιτεκτονικό διαγωνισμό με αντικείμενο το σχεδιασμό κτιρίου με τις αρχές της αειφορίας και, το 2020, επεκταθήκαμε στον  διεθνή διαγωνισμό αρχιτεκτονικών ιδεών ArXellence 2, ο οποίος αφορούσε τον επανασχεδιασμό μίας σημαντικής περιοχής της Θεσσαλονίκης. Ήδη, δε, εργαζόμαστε για το επόμενο project μας, το οποίο θα ανακοινώσουμε πιθανότατα τον Ιανουάριο του 2024. Το νέο αυτό σχέδιο, το ArXellence 3, θα αφορά περιοχή εκτός Θεσσαλονίκης, αδόμητη και μεγαλύτερη σε έκταση, που θα σχεδιαστεί από το μηδέν, με σκοπό να γίνει πλήρως self sustained», δήλωσε στο makthes.gr o Διευθυντής Καινοτομίας της Alumil και εμπνευστής του ArXellence 2, Νίκος Σαλπιγγίδης.

Ωστόσο, η διενέργεια του διαγωνισμού ArXellence 2 δεν αποσκοπούσε μόνο στο να ανοίξει μία εξαιρετικά ενδιαφέρουσα επιστημονική συζήτηση για τον επανασχεδιασμό μίας ιστορικής μεν, αλλά επί δεκαετίες υποβαθμισμένης περιοχής και, τη μετατροπή της σε ένα σύγχρονο, βιώσιμο Επιχειρηματικό Κέντρο, που θα συνδυάζει, τις επιχειρηματικές και με άλλες χρήσεις.

«Η συζήτηση για τον επανασχεδιασμό, που φυσικά λαμβάνει υπόψη τις ιδέες που υποβλήθηκαν στο Διαγωνισμό όπως και ανάλογα επιτυχημένα εγχειρήματα από τη διεθνή εμπειρία, στηρίζεται στην αντιμετώπιση της αξιοποίησης της συγκεκριμένης έκτασης των 120 στρεμμάτων, μέσα από μία ενιαία, ολοκληρωμένη πρόταση, η οποία θα πρέπει να «κερδίσει» την υποστήριξη των πολλών ιδιοκτητών που θα ωφεληθούν, δίκαια και με βάση τα δικαιώματά τους, από την υπεραξία που θα προκύψει. Αυτό το σχέδιο ενιαίας ανάπλασης και ανάπτυξης, θα προσφέρει οφέλη για την πόλη, την οικονομία της Θεσσαλονίκης και εντέλει για τους πολίτες», πρόσθεσε ο κ. Σαλπιγγίδης.

Θα μπορούσε, για παράδειγμα, για να προωθηθεί αυτή η ενιαία ανάπλαση, να ακολουθηθεί μία πρωτοποριακή πολιτική αντιπαροχής, με δυνατότητα απόκτησης ακινήτων αλλά και μετοχικής απόδοσης από υφιστάμενους όπως και νέους ιδιοκτήτες, ένας τρόπος αξιοποίησης που θα αναλάβει μία ειδικού σκοπού εταιρεία, ένα spv, που θα διαχειριστεί το όλο project.

Το «κλειδί» για την ενιαία, ολιστική ανάπλαση

Το «κλειδί» για να πετύχει αυτή η πολύ όμορφη ιδέα, βρίσκεται στη συγκέντρωση της υπολειπόμενης δόμησης, που ενδεχομένως υπάρχει σε κάθε μία ιδιοκτησία, σε ένα ή περισσότερα υψηλά κτίρια (κτίριο-τοπόσημο), προκειμένου μεγάλο μέρος αυτών των 120 στρεμμάτων να μείνει αδόμητο, ελεύθερο για τους χρήστες και επισκέπτες και, πράσινο.

Πολλά όμως πρέπει να γίνουν, για να καταστεί δυνατή η ανάπλαση της συγκεκριμένης περιοχής, στη βάση των ανωτέρω και όσο το «επιτρέπουν» ο χρόνος και οι εξελίξεις, γιατί η περιοχή έχει τραβήξει πλέον το ενδιαφέρον σημαντικών developers και επενδυτών, οπότε και οι έχοντες ιδιοκτησίες πιθανό είναι να προχωρήσουν, στην αξιοποίηση των περιουσιών τους.

Κατά πρώτον, η Alumil, που σημειωτέον δεν κατέχει ακίνητο στην υπό συζήτηση περιοχή, έχει αναλάβει να χρηματοδοτήσει το σύνολο των μελετών που θα απαιτηθούν για τη σύνταξη Ε.Π.Σ., με δέσμευση του προέδρου του Ομίλου, Γιώργου Μυλωνά.

Επίσης, για να δώσει ώθηση στην έναρξη των χρονοβόρων διαδικασιών, έχει αναθέσει το νομικό σκέλος της υπόθεσης σε δικηγορική εταιρεία (DTK), ενώ επίσης έχει επιλέξει χρηματο-οικονομικό σύμβουλο, έμπειρο τραπεζικό που διετέλεσε επικεφαλής εταιρείας ανάπτυξης ακινήτων τραπεζικού ομίλου.

Ωστόσο, η εκπόνηση και, πολύ περισσότερο, η έγκριση ενός Ε.Π.Σ. είναι  μακρινή υπόθεση. Η Ομάδα Εργασίας ακόμη δεν έχει συγκροτηθεί και πιθανότατα τα πράγματα θα εξελίσσονταν πιο γρήγορα, εάν επισπεύδων αναλάμβανε ένας ιδιωτικός οικονομικός φορέας. Πέραν αυτού, το ArXellence 2, από τη στιγμή που από Διαγωνισμός Αρχιτεκτονικών Ιδεών θέλει να βρει χωρική εφαρμογή, έχει μπροστά του πολύ συγκεκριμένες, αντικειμενικές δυσκολίες που πρέπει να υπερβεί. Συγκεκριμένα:

1) Στην περιοχή υπάρχουν πολλά διατηρητέα κτίσματα, κάποια εκ των οποίων είναι χαρακτηρισμένα ιστορικά βιομηχανικά μνημεία, όπως το συγκρότημα ΦΙΞ, με περισσότερα από 10 διατηρητέα κτίρια. Στα διατηρητέα, πέραν του ΦΙΞ, είναι το Μουσείο Ύδρευσης, το συγκρότημα των πρώην Δημοτικών Σφαγείων (αυτά με τους περιβάλλοντες χώρους), το κτίριο του ξενοδοχείου Porto Palace, κτίριο στο οποίο λειτουργεί το Block 33, κ.α.

2) Στην περιοχή οι ιδιοκτησίες είναι πολλές και τα ακίνητα είναι περίπου 31. Δύο είναι οι μεγαλύτερες ιδιοκτησίες, η μία που ανήκει στην Dimand (23 στρέμματα) και αφορά στο ακίνητο του ΦΙΞ και η δεύτερη, που ανήκει στην Μεντεκίδης Α.Ε. (16 στρέμματα), στην γωνία των οδών 26ης Οκτωβρίου και Κεφαλληνίας.

3)Το ΓΠΣ Θεσσαλονίκης (το αναθεωρημένο, μετά από 4,5 χρόνια λιβανίσματος στο ΥΠΕΝ, πήρε έγκριση από το ΚΕΣΥΠΟΘΑ και αναμένεται η υπογραφή του από τον αρμόδιο Υπουργό και η δημοσίευσή του σε ΦΕΚ) για την περιοχή προβλέπει χρήσεις συμβατές με αυτές που θα προτείνει το σχέδιο ανάπλασης και Συντελεστή Δόμησης 2,4. Όμως, ο γενικός Σ.Δ., δεν είναι δεσμευτικός για τα διατηρητέα και τους χώρους πέριξ αυτών. Ό,τι συνεπώς προταθεί, θα πρέπει να περάσει από την κρίση και έγκριση των αρμοδίων υπηρεσιών του Υπουργείου Πολιτισμού.

4) Προϋπόθεση η συνεργασία του ΥΠΕΝ και των λοιπών εμπλεκομένων φορέων και, φυσικά του φορέα ανάπλασης της περιοχής, με το Υπουργείο Πολιτισμού. Αυστηρές και χρονοβόρες διαδικασίες.

5) Εκκρεμεί η έκδοση του Παραρτήματος του Περιφερειακού Χωροταξικού Πλαισίου της Π.Κ.Μ., σημαντική για την χωροθέτηση υψηλών κτιρίων.

6) Το πολύ-ιδιοκτησιακό καθεστώς. Θα πρέπει οι ιδιοκτήτες να συμφωνήσουν σε ένα ενιαίο σχέδιο αξιοποίησης ώστε να μη προχωρήσουν, ένας έκαστος, στην αξιοποίηση της δικής του περιουσίας.

7) Η καθαρή δομήσιμη έκταση που θα μείνει, όταν από τα 120 στρέμματα, αφαιρεθούν τα απαιτούμενα τ.μ. για κοινόχρηστους χώρους αλλά και τα σχέδια που βρίσκονται σε εξέλιξη.

8) Κίνητρα.

9) Η διαμόρφωση ενός επενδυτικού σχεδίου που θα εγγυάται, ότι από την από κοινού ανάπτυξη, θα προκύψει υπεραξία, την οποία θα καρπωθούν δίκαια οι κάτοχοι ιδιοκτησιών.

Να σημειωθεί ότι μέσα στο 2024 αναμένεται να αρχίσουν από τον Όμιλο της Dimand οι εργασίες ανάπλασης του ΦΙΞ, όπου θα αποκατασταθούν διατηρητέα κτίρια περίπου 15.000 τ.μ., ενώ θα ανεγερθούν και νέα κτίρια, βιοκλιματικά, περίπου 36.000 τ.μ.

Νέα δόμηση 400.000 τ.μ.

Όπως είπε στο makthes.gr ο δικηγόρος Κωνσταντίνος Καρατσώλης (DTK law firm), η πρόταση του ArXellence 2 μπορεί να προωθηθεί, βάσει του ισχύοντος νομικού πλαισίου περί αναπλάσεων, αλλά και των δυνατοτήτων εφαρμογής Ε.Π.Σ., καθώς Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια, συμβατά με ΓΠΣ, προβλέπονται από τη νομοθεσία, όταν σε μία συγκεκριμένη περιοχή κρίνεται αναγκαία η εξειδίκευση των πολεοδομικών ρυθμίσεων.

Όμως, όπως προκύπτει από τα  όσα προαναφέρθηκαν, κρίσιμος παράγοντας για να υπάρξει δυνατότητα ανάπλασης στη βάση της πρότασης του ArXellence 2, είναι η χορήγηση κινήτρων. Πιο συγκεκριμένα, η έγκριση μεγαλύτερου Συντελεστή Δόμησης, ώστε να προβλέπονται έως και 400.000 τ.μ. δόμησης, μία μάλλον αισιόδοξη πρόβλεψη.  Άλλος κρίσιμος παράγοντας είναι η χωροθέτηση υψηλών κτιρίων, όπως π.χ. εγκρίθηκε στην περίπτωση των πρώην Κεραμείων Αλλατίνη.

Αυτό όμως που προέχει στην παρούσα φάση είναι η σύνθεση της Ομάδας Εργασίας, που θα διερευνήσει την αρχική πρόταση, θα καταγράψει τις αρχές σχεδιασμού και τις απαιτούμενες μελέτες, προκειμένου να εκκινήσει η διαδικασία του Ε.Π.Σ. Τον συντονισμό αυτής της Ομάδας θα έχει ο Γενικός Γραμματέας Χωρικού Σχεδιασμού του ΥΠΕΝ.