Toυ Μανώλη Στεφανίδη

«Πότε θα πέσουν οι τιμές στα ακίνητα;», αναρωτιούνται πολίτες και μεσίτες στην Θεσσαλονίκη και όχι μόνο. Η ερώτηση που μέχρι σήμερα μοιάζει με άλυτο γρίφο σίγουρα δεν μπορεί να απαντηθεί εύκολα ενώ όποιος κάνει προβλέψεις κινδυνεύει να πάει… κουβά.

Η πιο ασφαλής πρόβλεψη που θα μπορούσε να κάνει κάποιος είναι πως οι άνεμοι των αυξήσεων θα «κοπάσουν», δηλαδή οι τιμές θα αυξάνονται μεν, με μικρότερο ρυθμό δε, μέχρι να πιάσουν τα υψηλά του 2008, με τις πολυπόθητες μειώσεις να ακολουθούν.

Η μειωμένη προσφορά ακινήτων, λόγω του παγώματος της οικοδομής για μία δεκαετία, σε συνδυασμό με την υψηλή ζήτηση, εκτοξεύουν στα ύψη το κόστος ενοικίασης και αγοράς ακινήτου στη Θεσσαλονίκη.

Το χάσμα ανάμεσα σε προσφορά -περί τα 70.000 υπολογίζονται τα κλειστά διαμερίσματα σε Θεσσαλονίκη και Βόρεια Ελλάδα- και ζήτηση είναι ο βασικότερος λόγος που οι τιμές δεν πέφτουν ούτε με… ευχέλαια. Το μετρό στις περιοχές από όπου θα περνούν συρμοί, δεν αποκλείεται να ασκήσει ανοδικές πιέσεις στις ζητούμενες τιμές, ειδικά το πρώτο διάστημα. Ωστόσο εκτιμάται πως σταδιακά θα διαμορφωθούν νέες ισορροπίες.

«Χρυσό» το κεραμίδι

Κέντρο Θεσσαλονίκης, νέα παραλία, Καλαμαριά και Τούμπα πρωταγωνιστούν στον μαραθώνιο της ανόδου των τιμών αγοράς και ενοικίασης, με όσους σκέφτονται να αγοράσουν ή να νοικιάσουν σπίτι στις συγκεκριμένες περιοχές να καλούνται να βάλουν βαθιά το χέρι στην τσέπη, όπως φαίνεται και από τον πίνακα που δημοσιεύει η «ΜτΚ».

Ακολουθεί ενδεικτικός πίνακας με τιμές πώλησης και μίσθωσης ανά περιοχή:

Δεν είναι τυχαίο πως πρόσφατα παραλιακό διαμέρισμα στη Θεσσαλονίκη με θέα στον Θερμαϊκό πωλήθηκε σε τιμή ρεκόρ που άγγιξε το ιλιγγιώδες ποσό των 6 εκατ. ευρώ, με τους επαγγελματίες στον κτηματομεσιτικό κλάδο να μιλούν για τιμή που ξεπερνά κάθε προηγούμενο.

Από την άλλη πλευρά, Νέαπολη, Αμπελόκηποι και Μενεμένη είναι πιο προσιτές περιοχές.

«2.550 ευρώ το τ.μ. η μέση τιμή, ανθίζει η αγορά»

«Η Θεσσαλονίκη βρίσκεται σε αισθητά ανοδική τροχιά την τελευταία πενταετία, με πολλαπλές νέες επενδύσεις διεθνών αλλά και ντόπιων παραγόντων. Ως φυσικό επακόλουθο οι τιμές των ακινήτων – οικιστικών και επαγγελματικών – έχουν πάρει την ανιούσα. Η μέση τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο στη Θεσσαλονίκη ανέρχεται σήμερα σε περίπου 2.550 ευρώ», σημειώνει στη «ΜτΚ» ο Παναγιώτης Μερεκούλιας, διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας ορκωτών εκτιμητών VALUES, πολιτικός μηχανικός και πιστοποιημένος εκτιμητής.

«Οι τιμές των prime νεόδμητων ή πλήρως ανακαινισμένων οικιστικών ακινήτων έχουν φτάσει στις €10.000, ενώ πρόσφατα σημειώθηκε αγοραπωλησία στο παραλιακό μέτωπο προς €12.000/ τ.μ. Σαφώς και αποτελούν ακραίες τιμές και είναι πολύ μακριά από τον μέσο όρο της πλειοψηφίας των πράξεων, εν τούτοις σηματοδοτείται μια περίοδος άνθισης στην αγορά των Luxury οικιστικών ακινήτων, πλέον και στην Θεσσαλονίκη», επισημαίνει.

Η «εκδίκηση» των μεταχειρισμένων

Τον τόνο στις αυξήσεις των τιμών των ακινήτων στην Θεσσαλονίκη δίνουν τα μεταχειρισμένα έναντι των νεόδμητων. Σύμφωνα με έρευνα της RE/MAX Ελλάδας, η αύξηση της τιμής του τ.μ. το 2023 έναντι του 2022 στα μεταχειρισμένα διαμερίσματα σημείωσε double score σε σχέση με τα καινούργια. Συγκεκριμένα η αύξηση στα παλαιότερα διαμερίσματα άγγιξε το 14,2%, όταν στα νεόδμητα η μέση αύξηση ήταν 7,1%.

Στο νομό Θεσσαλονίκης, η μέση τιμή πώλησης νεόδμητων ακινήτων ανέρχεται στα 2.449 ευρώ ανά τ.μ. παρουσιάζοντας αύξηση 9,6% και στα μεγαλύτερης ηλικίας ακίνητα στα 1.690 ευρώ ανά τ.μ., δηλαδή 12,6% υψηλότερα.

Στο κέντρο της Θεσσαλονίκης, στα μεταχειρισμένα ακίνητα η μέση τιμή πώλησης αυξήθηκε κατά 11,7% για να διαμορφωθεί σε 2.528 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Στα νεόδμητα καταγράφεται αύξηση κατά 9% με τη μέση τιμή πώλησης να διαμορφώνεται σε 3.522 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.

Εξαίρεση αποτελεί η ανατολική πλευρά της Θεσσαλονίκης όπου η μέση τιμή πώλησης νεόδμητων ακινήτων ανήλθε στα 2.556 ευρώ, με τις μεγαλύτερες αυξήσεις - κοντά στο 20% - να παρατηρούνται στην περιοχή του Πανοράματος. Στα παλιότερα ακίνητα, η μέση τιμή διαμορφώθηκε στα 1.636 ευρώ, ήτοι 10,9% υψηλότερα από την προηγούμενη χρονιά.

Επιστροφή στα ρεκόρ του 2008 ενόψει

Βάσει έρευνας της Cerved Property Services, το 46% της ελληνικής επικράτειας δεν έχει φτάσει ακόμα τις τιμές πώλησης των κατοικιών του 2008, καθώς υπολείπεται έως και 12%, σε ποσοστό 24% οι τιμές πλέον είναι στα ίδια επίπεδα και σε ένα 23% με 25% οι τιμές είναι πάνω από τα επίπεδα του 2008.

Συγκεκριμένα, στην Αττική έχουν ξεπεράσει το ιστορικό ρεκόρ του 2008 κατά 1,8% ενώ στην Θεσσαλονίκη οι τιμές αγγίζουν αλλά δεν… προσεγγίζουν ακόμα τα επίπεδα του 2008, με τις τιμές στο κεντρικό δήμο να εμφανίζονται μειωμένες, σε σχέση με το 2008, κατά 5,1% και στην Ανατολική Θεσσαλονίκη κατά 1,7%.

Πάντως, αν υποθέσουμε πως, βάσει και των συμπερασμάτων της έρευνας, πλησιάζει η ώρα για να πιάσουν ταβάνι οι τιμές στην πόλη, αναπόφευκτα θα ακολουθήσει μία περίοδος σταθεροποίησης και ενδεχομένως μειώσεων, από τα μέσα του 2025 και έπειτα.

Αντιθέτως στην δυτική Θεσσαλονίκη και στο υπόλοιπο του νομού, οι τιμές σημειώνουν πτώση κατά 13,7% και 20% αντίστοιχα σε σχέση με 16 χρόνια πριν.

Οι παράγοντες που βάζουν φρένο στις αυξήσεις

Οι πολύ υψηλές τιμές πώλησης κατοικιών σε σχέση με τα εισοδήματα των νοικοκυριών, αλλά και το υψηλό κόστος δανεισμού, σε συνδυασμό και με τα αυστηρά κριτήρια που συνεχίζουν να εφαρμόζουν οι τράπεζες, θεωρούνται οι βασικοί λόγοι για τους οποίους αρκετοί επαγγελματίες της αγοράς προβλέπουν μείωση της ζήτησης για την απόκτηση κατοικιών τους επόμενους μήνες, ιδίως όμως από τους τελευταίους μήνες του 2024 και μετά.

Η μεγάλη άνοδος των τιμών και η αδυναμία ή ακόμα και η απροθυμία πρόσβασης σε τραπεζικό δανεισμό αναμένεται να λειτουργήσουν ως σημαντικά αναχώματα στη διατήρηση της ζήτησης σε υψηλό επίπεδο, την ώρα που τα ελληνικά νοικοκυριά φτάνουν στα όρια των αντοχών τους από τις εξωπραγματικές τιμές.

Χρυσή Βίζα και AirBnb

Παράλληλα, σύμφωνα με πηγές της αγοράς, τα μέτρα για τη Χρυσή Βίζα και τη βραχυχρόνια μίσθωση αναμένεται να επιδράσουν αρνητικά στις ροές κεφαλαίων από το εξωτερικό. Συγκεκριμένα, μόλις ξεκινήσουν να ισχύουν οι αλλαγές στο πρόγραμμα της Χρυσής Βίζας από την 1η Σεπτεμβρίου, όταν το ελάχιστο όριο στην Αττική θα αυξηθεί στις 800.000 ευρώ, θεωρείται σχεδόν σίγουρο ότι θα μειωθούν κάθετα οι αγορές κατοικιών από ξένους επενδυτές τρίτων χωρών. Αυτή η εξέλιξη θα έχει αποτέλεσμα να περιοριστούν σημαντικά και οι δυνατότητες αρκετών Ελλήνων να χρηματοδοτήσουν την απόκτηση κατοικίας, καθώς, όπως φάνηκε, οι περισσότεροι απ’ όσους πωλούσαν τα ακίνητά τους στο πλαίσιο του προγράμματος Χρυσή Βίζα, προχωρούσαν στην επανεπένδυση των χρημάτων που εισέπρατταν για τη χρηματοδότηση της αγοράς νέου ιδιόκτητου ακινήτου.

Κάπως έτσι εξηγούνται, εν μέρει τουλάχιστον, και τα πολύ χαμηλά επίπεδα χορηγήσεων νέων στεγαστικών δανείων κατά τη διάρκεια των τελευταίων ετών. Υπολογίζεται ότι πάνω από το 85% των αγορών κατοικίας πραγματοποιείται αποκλειστικά με ίδια κεφάλαια (μετρητά, καταθέσεις κ.λπ.), χωρίς τη μεσολάβηση του τραπεζικού συστήματος. Από το υπόλοιπο 15% των συναλλαγών, όπου συνεχίζει να υφίσταται τραπεζικός δανεισμός, τα ποσά των δανείων είναι εξαιρετικά χαμηλά, αν ληφθεί υπόψη το επίπεδο των τιμών πώλησης.

Τα παραπάνω είναι εμφανή και με αριθμούς. Με βάση την έκθεση της ΤτΕ για τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα, που δημοσιεύτηκε πρόσφατα, το 2023 η μέση αξία του κάθε νέου στεγαστικού δανείου που υπογράφηκε ήταν μόλις 68,7 χιλιάδες ευρώ, καταγράφοντας πτώση κατά σχεδόν 13%. Συνολικά υπογράφηκαν 14.621 νέες δανειακές συμβάσεις, συνολικού ύψους 1 δισ. ευρώ.

200.000 ευρώ για 70-100 τ.μ.

Ένα ακόμα σημαντικό συμπέρασμα είναι ότι ο σταθμισμένος μέσος όρος του δείκτη δανείου προς αξία υποχώρησε επίσης σε 62%, από 62,9%. Συνεπώς, η μέση αξία των ακινήτων για τα οποία υπογράφηκαν δάνεια ήταν μόλις 107.600 ευρώ, τη στιγμή που η μέση τιμή πώλησης κατοικίας στο κέντρο της Θεσσαλονίκης και της Αθήνας ξεπερνά τις 2.000 ευρώ/τ.μ. Απαιτούνται δηλαδή τουλάχιστον 150.000-200.000 ευρώ για την αγορά ενός διαμερίσματος 70-100 τ.μ.

Στο πλαίσιο αυτό, όπως αναφέρει και η ΤτΕ, «οι συνθήκες αυξημένου πληθωρισμού και κόστους κατασκευής, αλλά και υψηλών επιτοκίων, επηρεάζουν αρνητικά το περιθώριο επενδυτικού κέρδους, γεγονός που ενδέχεται σταδιακά να επηρεάσει και τις τιμές της εγχώριας αγοράς, η οποία τα τελευταία έτη τροφοδοτείται σημαντικά από τις ξένες επενδύσεις. Παράλληλα, έχει οξυνθεί το πρόβλημα του κόστους στέγασης κατά τα τελευταία έτη, ως απόρροια της εκτεταμένης επενδυτικής εκμετάλλευσης της κατοικίας, της υποτονικής δραστηριότητας στον κατασκευαστικό κλάδο κατά τα προηγούμενα χρόνια, που δεν επέτρεψε την ομαλή αναπλήρωση του αποθέματος ακινήτων, και της απόσυρσης από την αγορά ακινήτων που εξασφαλίζουν μη εξυπηρετούμενα δάνεια και προορίζονται για πλειστηριασμό».

Το σταυροδρόμι

Καθίσταται λοιπόν σαφές πως η αγορά κατοικίας βρίσκεται σε σημείο καμπής, καθώς φαίνεται πως οι παράγοντες που τροφοδότησαν το ράλι τιμών των τελευταίων ετών έχουν αρχίσει να μην επαρκούν για να συνεχίσουν να τροφοδοτούν την ζήτηση, παρότι η προσφορά παραμένει χαμηλή.

Η μεγάλη αύξηση των τιμών πώλησης, η μειωμένη αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών και το υψηλό κόστος δανεισμού, σε συνδυασμό με την αναμενόμενη κάμψη της ζήτησης από το εξωτερικό, ιδίως από το 2025 και μετά, δημιουργούν ένα σκηνικό που πιθανώς να οδηγήσει την αγορά προς μια τροχιά διόρθωσης, χωρίς βέβαια κανείς να μπορεί να στοιχηματίσει με ασφάλεια για το πότε αυτή η τροχιά θα ξεκινήσει.

Δεν βλέπουν «φως» οι πολίτες

Διαφωτιστικά για τις νέες τάσεις που διαμορφώνονται στην αγορά ακινήτων είναι τα ευρήματα της έρευνας «Βαρόμετρο της Αγοράς Ακινήτων. Τι περιμένουν οι Έλληνες», που διενεργήθηκε σε δείγμα 1.718 ατόμων στην Αττική και στη Θεσσαλονίκη από το Ερευνητικό Πανεπιστημιακό Ινστιτούτο Πανεπιστημίου Μακεδονίας (ΠΑΜΑΚ).

Το 49,5% των πολιτών ενδιαφέρεται για την αγορά ακινήτων. Αν και το 66% των πολιτών χαρακτηρίζει «παράλογη», «ακατανόητη» και «φούσκα» την άνοδο των τιμών τα προηγούμενα χρόνια, σύμφωνα με την έρευνα πάνω από τους μισούς (56%) θεωρούν ότι θα συνεχίσουν να ανεβαίνουν. Σταθεροποίηση βλέπει το 27% και πτώση το 16%.

Ταυτόχρονα, ενώ το 56% του συνόλου των ερωτωμένων περιμένει άνοδο (από 71,7% πριν 6 μήνες), το ποσοστό αυτό μειώνεται στο 41%, όταν ερωτώνται οι πωλητές ακινήτων και στο 33,5%, όταν ερωτώνται οι επαγγελματίες της αγοράς.

Αντίστοιχη είναι η εικόνα της εκτίμησης της κοινής γνώμης για το επόμενο εξάμηνο ως το τέλος του έτους. Ενώ το 65% της αγοράς περιμένει άνοδο, οι πωλητές (54,5%) και οι επαγγελματίες του κλάδου (53,5%) είναι εμφανώς πιο συγκρατημένοι.

Την ίδια ώρα για τα παλιά ακίνητα, ενώ άνοδο περιμένει το 55,5% της κοινωνίας, οι πωλητές (47%) και οι επαγγελματίες (46,5%) είναι επίσης λιγότερο αισιόδοξοι. Η κατάσταση αυτή ανατρέπεται, όταν η ερώτηση αφορά τα νεόδμητα ακίνητα, όπου η προοπτική ανόδου βρίσκει σύμφωνους πολύ περισσότερους πολίτες (75%).

Δεν περνούν ούτε… έξω από τις τράπεζες

Το 69,5% θεωρεί δύσκολη/μάλλον δύσκολη την πρόσβαση στον τραπεζικό δανεισμό, το 81,5% θεωρεί τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων υψηλά/μάλλον υψηλά.

Σε σχέση με πριν έξι μήνες το 72,5% των Ελλήνων δηλώνει ότι έχει λιγότερα / μάλλον λιγότερα χρήματα για αγορά ή ενοικίαση ακινήτων.

Ενδιαφέρον παρουσιάζει η μικρή υποχώρηση της προσδοκίας ανόδου των ενοικίων το επόμενο διάστημα (από το 61,7% του συνόλου πριν 6 μήνες στο 57% σήμερα, με τους πωλητές ακινήτων που περιμένουν αυξήσεις να υποχωρούν στο 45% από το 54% του Νοεμβρίου 2023).

Τρέχουν οι τιμές, τρέχει όμως και η ζήτηση

Δεν παύει βέβαια να εντυπωσιάζει το γεγονός πως ένα διόλου αμελητέο κομμάτι της κοινωνίας, παρά τις υψηλές τιμές, διαθέτει τα κεφάλαια για να αγοράσει ακίνητο.

Δεν είναι τυχαίο πως στη διατήρηση των τιμών σε εκ πρώτης όψεως απαγορευτικά επίπεδα συμβάλλει και η σταθερά αυξανόμενη ζήτηση, καθώς σε πολλές περιπτώσεις σπίτια πωλούνται από τα μπετά… Η φοροδιαφυγή και η άνοδος των εισοδημάτων για μερίδα της μεσαίας τάξης, όπως και οι αποταμιεύσεις που χρησιμοποιούνται για την αγορά ακινήτων παίζουν τον ρόλο τους στην καταγραφή της συγκεκριμένης τάσης, να τρέχουν δηλαδή οι τιμές, να τρέχει όμως ακατάπαυστα και η ζήτηση.

*Δημοσιεύθηκε στη "ΜτΚ" στις 19.05.2024