26/12/2024 08:03
Κάλαντα αυξήσεων «ψέλνει» διαρκώς την τελευταία επταετία η κτηματαγορά της Θεσσαλονίκης με τις τιμές να εκτοξεύονται, την ώρα που τα εισοδήματα προσπαθούν να ακολουθήσουν… ασθμαίνοντας.
Υπό αυτό το πρίσμα, με το πόδι στο γκάζι, αν και οι ρυθμοί έχουν ρίξει ταχύτητα, έτρεξαν και το 2024 οι τιμές πώλησης και ενοικίασης κατοικίας στην Θεσσαλονίκη με την λειτουργία του Μετρό να ασκεί ανοδικές πιέσεις κυρίως στα μισθώματα σε καταστήματα και σπίτια που είναι κοντά στους σταθμούς.
Στο πλαίσιο αυτό, το εντυπωσιακό και ολίγον… τρομακτικό αν λάβουμε υπόψιν το επίπεδο των εισοδημάτων, 84,6%, αγγίζει το ποσοστό αύξησης των τιμών κατοικίας στην Θεσσαλονίκη μεταξύ 2017 και 2024 (βάσει επεξεργασμένων στοιχείων της Τράπεζας της Ελλάδας).
Στην Αττική οι τιμές κινούνται σε επίπεδο που είναι 5,2% υψηλότερο του 2008, όταν είχε καταγραφεί το προηγούμενο υψηλό της αγοράς. Στη Θεσσαλονίκη (σύμφωνα με την ΤτΕ), η αύξηση προσεγγίζει το 84,6%, με τη μέση τιμή πώλησης να είναι 1,67% χαμηλότερη του προηγούμενου υψηλού του 2008, ενώ μικρότερες είναι οι αυξήσεις στην περιφέρεια. Σε πανελλαδικό επίπεδο, η αύξηση την ίδια περίοδο διαμορφώνεται σε 71,6%, απέχοντας πλέον μόλις 1,3% από το υψηλό του 2008. Στα νεόδμητα ακίνητα (έως πέντε ετών), η αύξηση της περιόδου 2017-2024 αγγίζει το 77%, έχοντας ξεπεράσει κατά 3,7% το προηγούμενο υψηλό.
Στα παλαιότερα ακίνητα (άνω των 5 ετών) δεν έχει ξεπεραστεί το προηγούμενο υψηλό. Παρά την αύξηση των τιμών κατά 67,8%, οι τιμές είναι 4,4% χαμηλότερες συγκριτικά με το 2008. Η αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων το γ΄ τρίμηνο του 2024 σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2023 κινήθηκε στα επίπεδα του 12,1% στη Θεσσαλονίκη που κερδίζει με το σπαθί της τον τίτλο της πρωταθλήτριας πανελλαδικά.
Πρόκειται για το πέμπτο διαδοχικό τρίμηνο, κατά το οποίο ο ρυθμός αύξησης των τιμών κινείται επιβραδυντικά. Συγκεκριμένα, πριν από ένα χρόνο, κατά το τρίτο τρίμηνο του 2023, ο ρυθμός ανόδου των τιμών είχε διαμορφωθεί σε 12,7% από 13,8% το αμέσως προηγούμενο τρίμηνο, ενώ φέτος κινείται με ετήσιο ρυθμό 10,6% (α’ τρίμηνο), 9,4% (β’ τρίμηνο) και 7,8% (γ’ τρίμηνο).
Όπως φαίνεται στο παρακάτω διάγραμμα (επεξεργασμένα στοιχεία από VALUES για το makthes.gr), η μέση αύξηση μεταξύ 2016 – 2024 (α’ εξάμηνο) στις τιμές πώλησης κατοικιών φτάνει σχεδόν το 50% με την μέση τιμή πώλησης να προσεγγίζει τα 2.070 ευρώ το τ.μ.
Στην ενοικίαση αντίστοιχα η μέση αύξηση στα μισθώματα μεταξύ 2017 – 2024 (δεύτερο εξάμηνο) να «ακουμπά» το… 100% και την μέση τιμή ανά τ.μ. να πιάνει τα 8,31 ευρώ.
Το χάσμα προσφοράς και ζήτησης ακινήτων πυροδοτεί σε μεγάλο βαθμό την εκρηκτική άνοδο των τιμών ενώ η ζωηρή ζήτηση για ακίνητα από το εξωτερικό (βέβαια σε μικρότερο βαθμό στην Θεσσαλονίκη σε σχέση με την Αθήνα) όπως και το κύμα μεταπήδησης ακινήτων στην βραχυχρόνια μίσθωση (Airbnb) συμβάλλουν στην απογείωση των τιμών.
Παράλληλα, προγράμματα που στόχο έχουν να αποκτήσουν πρώτη κατοικία ευάλωτα νοικοκυριά (όπως το «Σπίτι μου 2» που κάνει πρεμιέρα τον Ιανουάριο του 2025 και θα επιδοτεί το επιτόκιο για την λήψη στεγαστικού δανείου) εκτοξεύουν την ζήτηση, κρατώντας τις τιμές σε υψηλά επίπεδα.
Εφόσον το ενδιαφέρον για αγορές και ενοικιάσεις ακινήτων παραμένει ζωηρό από εν δυνάμει αγοραστές και ενοικιαστές, δεδομένης της έλλειψης διαθέσιμων κατοικιών που να καλύπτουν τις απαιτήσεις, οι τιμές δεν θα πέσουν ούτε… με αίτηση.
Εφόσον η ζήτηση εμφανίσει σημάδια κόπωσης τότε η αγορά θα αντιδράσει αναπόφευκτα με μειώσεις τιμών. Αν λάβουμε υπόψιν πως θα πάρει χρόνια για να μπουν νέα ακίνητα στην αγορά (ακόμα κι αν τρέξουν γρήγορα οι διαδικασίες για να διαθέσουν τα σπίτια που κατέχουν τράπεζες και servicers δεν θα αλλάξουν δραματικά τα δεδομένα) καθώς η υπερδεκατής κρίση είχε βάλει μπλόκο στην οικοδομική δραστηριότητα καθίσταται σαφές πως ισορροπία προσφοράς - ζήτησης και συνεπώς αποσυμπίεση τιμών αγοράς και ενοικίασης κατοικίας από αυτό το μέτωπο δύσκολα θα υπάρξει.
Σύμφωνα με στοιχεία της Eurostat, το κατά κεφαλήν ΑΕΠ της Ελλάδας (τι μπορεί να αγοράσει δεδομένου του εισοδήματός του ο πολίτης) ανήλθε στο 68% του μέσου όρου της ΕΕ (από 67% το 2022 και 66% το 2019) και ήταν υψηλότερο μόνο από αυτό της Βουλγαρίας, όπου αυξήθηκε στο 64% από 62% το 2022 και 55% το 2019. Αξίζει να σημειωθεί πως η αγοραστική δύναμη του μέσου Έλληνα το 2008 αναλογούσε στο 94% της αγοραστικής δύναμης του μέσου Ευρωπαίου.
Τα μέσα ελληνικά εισοδήματα σήμερα δεν ανταποκρίνονται στις αυξημένες τιμές των κατοικιών, ενώ, αντιθέτως για τους μη εγχώριους αγοραστές εξακολουθούν να είναι ελκυστικές. Βάσει πρόσφατης έρευνας της CPS, ένας μέσος μισθωτός θα πρέπει να διαθέσει εισόδημα πάνω από 12 έτη χωρίς να κάνει οποιοδήποτε άλλο έξοδο προκειμένου να αγοράσει ένα δυάρι 60 τετραγωνικών μέτρων στην Αθήνα.
Πριν από τρία χρόνια απαιτούνταν 8,5 χρόνια μισθών για το ίδιο ακίνητο, χρόνος που συμβαδίζει με τον ευρωπαϊκό μέσο όρο.
Όπως επισημαίνει η ΤτΕ στην Ενδιάμεση Έκθεση για τη Νομισματική Πολιτική, οι προσδοκίες για την ελληνική αγορά ακινήτων ενόψει του 2025 παραμένουν θετικές, με τους ρυθμούς αύξησης των τιμών να ακολουθούν πτωτική τάση. Με δεδομένες όμως τις «τρελές» αυξήσεις που προηγήθηκαν τα προηγούμενα χρόνια, ακόμα και αν φρενάρει η περαιτέρω άνοδος των τιμών, ο μέσος ενδιαφερόμενος για αγορά ακινήτου δεν θα διαπιστώσει αισθητή διαφορά στις τιμές με βάση το εισόδημά του.
Κάλαντα αυξήσεων «ψέλνει» διαρκώς την τελευταία επταετία η κτηματαγορά της Θεσσαλονίκης με τις τιμές να εκτοξεύονται, την ώρα που τα εισοδήματα προσπαθούν να ακολουθήσουν… ασθμαίνοντας.
Υπό αυτό το πρίσμα, με το πόδι στο γκάζι, αν και οι ρυθμοί έχουν ρίξει ταχύτητα, έτρεξαν και το 2024 οι τιμές πώλησης και ενοικίασης κατοικίας στην Θεσσαλονίκη με την λειτουργία του Μετρό να ασκεί ανοδικές πιέσεις κυρίως στα μισθώματα σε καταστήματα και σπίτια που είναι κοντά στους σταθμούς.
Στο πλαίσιο αυτό, το εντυπωσιακό και ολίγον… τρομακτικό αν λάβουμε υπόψιν το επίπεδο των εισοδημάτων, 84,6%, αγγίζει το ποσοστό αύξησης των τιμών κατοικίας στην Θεσσαλονίκη μεταξύ 2017 και 2024 (βάσει επεξεργασμένων στοιχείων της Τράπεζας της Ελλάδας).
Στην Αττική οι τιμές κινούνται σε επίπεδο που είναι 5,2% υψηλότερο του 2008, όταν είχε καταγραφεί το προηγούμενο υψηλό της αγοράς. Στη Θεσσαλονίκη (σύμφωνα με την ΤτΕ), η αύξηση προσεγγίζει το 84,6%, με τη μέση τιμή πώλησης να είναι 1,67% χαμηλότερη του προηγούμενου υψηλού του 2008, ενώ μικρότερες είναι οι αυξήσεις στην περιφέρεια. Σε πανελλαδικό επίπεδο, η αύξηση την ίδια περίοδο διαμορφώνεται σε 71,6%, απέχοντας πλέον μόλις 1,3% από το υψηλό του 2008. Στα νεόδμητα ακίνητα (έως πέντε ετών), η αύξηση της περιόδου 2017-2024 αγγίζει το 77%, έχοντας ξεπεράσει κατά 3,7% το προηγούμενο υψηλό.
Στα παλαιότερα ακίνητα (άνω των 5 ετών) δεν έχει ξεπεραστεί το προηγούμενο υψηλό. Παρά την αύξηση των τιμών κατά 67,8%, οι τιμές είναι 4,4% χαμηλότερες συγκριτικά με το 2008. Η αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων το γ΄ τρίμηνο του 2024 σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2023 κινήθηκε στα επίπεδα του 12,1% στη Θεσσαλονίκη που κερδίζει με το σπαθί της τον τίτλο της πρωταθλήτριας πανελλαδικά.
Πρόκειται για το πέμπτο διαδοχικό τρίμηνο, κατά το οποίο ο ρυθμός αύξησης των τιμών κινείται επιβραδυντικά. Συγκεκριμένα, πριν από ένα χρόνο, κατά το τρίτο τρίμηνο του 2023, ο ρυθμός ανόδου των τιμών είχε διαμορφωθεί σε 12,7% από 13,8% το αμέσως προηγούμενο τρίμηνο, ενώ φέτος κινείται με ετήσιο ρυθμό 10,6% (α’ τρίμηνο), 9,4% (β’ τρίμηνο) και 7,8% (γ’ τρίμηνο).
Όπως φαίνεται στο παρακάτω διάγραμμα (επεξεργασμένα στοιχεία από VALUES για το makthes.gr), η μέση αύξηση μεταξύ 2016 – 2024 (α’ εξάμηνο) στις τιμές πώλησης κατοικιών φτάνει σχεδόν το 50% με την μέση τιμή πώλησης να προσεγγίζει τα 2.070 ευρώ το τ.μ.
Στην ενοικίαση αντίστοιχα η μέση αύξηση στα μισθώματα μεταξύ 2017 – 2024 (δεύτερο εξάμηνο) να «ακουμπά» το… 100% και την μέση τιμή ανά τ.μ. να πιάνει τα 8,31 ευρώ.
Το χάσμα προσφοράς και ζήτησης ακινήτων πυροδοτεί σε μεγάλο βαθμό την εκρηκτική άνοδο των τιμών ενώ η ζωηρή ζήτηση για ακίνητα από το εξωτερικό (βέβαια σε μικρότερο βαθμό στην Θεσσαλονίκη σε σχέση με την Αθήνα) όπως και το κύμα μεταπήδησης ακινήτων στην βραχυχρόνια μίσθωση (Airbnb) συμβάλλουν στην απογείωση των τιμών.
Παράλληλα, προγράμματα που στόχο έχουν να αποκτήσουν πρώτη κατοικία ευάλωτα νοικοκυριά (όπως το «Σπίτι μου 2» που κάνει πρεμιέρα τον Ιανουάριο του 2025 και θα επιδοτεί το επιτόκιο για την λήψη στεγαστικού δανείου) εκτοξεύουν την ζήτηση, κρατώντας τις τιμές σε υψηλά επίπεδα.
Εφόσον το ενδιαφέρον για αγορές και ενοικιάσεις ακινήτων παραμένει ζωηρό από εν δυνάμει αγοραστές και ενοικιαστές, δεδομένης της έλλειψης διαθέσιμων κατοικιών που να καλύπτουν τις απαιτήσεις, οι τιμές δεν θα πέσουν ούτε… με αίτηση.
Εφόσον η ζήτηση εμφανίσει σημάδια κόπωσης τότε η αγορά θα αντιδράσει αναπόφευκτα με μειώσεις τιμών. Αν λάβουμε υπόψιν πως θα πάρει χρόνια για να μπουν νέα ακίνητα στην αγορά (ακόμα κι αν τρέξουν γρήγορα οι διαδικασίες για να διαθέσουν τα σπίτια που κατέχουν τράπεζες και servicers δεν θα αλλάξουν δραματικά τα δεδομένα) καθώς η υπερδεκατής κρίση είχε βάλει μπλόκο στην οικοδομική δραστηριότητα καθίσταται σαφές πως ισορροπία προσφοράς - ζήτησης και συνεπώς αποσυμπίεση τιμών αγοράς και ενοικίασης κατοικίας από αυτό το μέτωπο δύσκολα θα υπάρξει.
Σύμφωνα με στοιχεία της Eurostat, το κατά κεφαλήν ΑΕΠ της Ελλάδας (τι μπορεί να αγοράσει δεδομένου του εισοδήματός του ο πολίτης) ανήλθε στο 68% του μέσου όρου της ΕΕ (από 67% το 2022 και 66% το 2019) και ήταν υψηλότερο μόνο από αυτό της Βουλγαρίας, όπου αυξήθηκε στο 64% από 62% το 2022 και 55% το 2019. Αξίζει να σημειωθεί πως η αγοραστική δύναμη του μέσου Έλληνα το 2008 αναλογούσε στο 94% της αγοραστικής δύναμης του μέσου Ευρωπαίου.
Τα μέσα ελληνικά εισοδήματα σήμερα δεν ανταποκρίνονται στις αυξημένες τιμές των κατοικιών, ενώ, αντιθέτως για τους μη εγχώριους αγοραστές εξακολουθούν να είναι ελκυστικές. Βάσει πρόσφατης έρευνας της CPS, ένας μέσος μισθωτός θα πρέπει να διαθέσει εισόδημα πάνω από 12 έτη χωρίς να κάνει οποιοδήποτε άλλο έξοδο προκειμένου να αγοράσει ένα δυάρι 60 τετραγωνικών μέτρων στην Αθήνα.
Πριν από τρία χρόνια απαιτούνταν 8,5 χρόνια μισθών για το ίδιο ακίνητο, χρόνος που συμβαδίζει με τον ευρωπαϊκό μέσο όρο.
Όπως επισημαίνει η ΤτΕ στην Ενδιάμεση Έκθεση για τη Νομισματική Πολιτική, οι προσδοκίες για την ελληνική αγορά ακινήτων ενόψει του 2025 παραμένουν θετικές, με τους ρυθμούς αύξησης των τιμών να ακολουθούν πτωτική τάση. Με δεδομένες όμως τις «τρελές» αυξήσεις που προηγήθηκαν τα προηγούμενα χρόνια, ακόμα και αν φρενάρει η περαιτέρω άνοδος των τιμών, ο μέσος ενδιαφερόμενος για αγορά ακινήτου δεν θα διαπιστώσει αισθητή διαφορά στις τιμές με βάση το εισόδημά του.
ΣΧΟΛΙΑ