Οι νέες αντικειμενικές αξίες των ακινήτων δεν επεφύλασσαν ιδιαίτερα δυσάρεστες εκπλήξεις για την συντριπτική πλειοψηφία των ιδιοκτητών σε Θεσσαλονίκη και Χαλκιδική ενώ και το ύψος του ΕΝΦΙΑ που «καίει» τους ιδιοκτήτες ακινήτων στις περισσότερες περιπτώσεις δεν θα... απογειωθεί, σύμφωνα τουλάχιστον με όσα ισχυρίζεται το οικονομικό επιτελείο, καθώς υπολογίζεται επί ενός εύρους αντικειμενικής αξίας και όχι από μία συγκεκριμένη τιμή. Στις περιοχές βέβαια που αυξάνονται οι αντικειμενικές, θα πάρουν την ανηφόρα 19 φόροι «τσουρουφλίζοντας» τους ιδιοκτήτες. O τελικός λογαριασμός βέβαια θα έρθει του χρόνου και μένει να διαπιστωθεί αν η μεσαία τάξη θα πληρώσει και πάλι το μάρμαρο του ΕΝΦΙΑ.

Την ίδια στιγμή, δεν αναμένεται να υπάρξει μεγάλος αντίκτυπος στην ζήτηση για αγορά κατοικίας της Θεσσαλονίκης επειδή δεν προκύπτουν, πέρα από συγκεκριμένες περιοχές, αξιοσημείωτες μεταβολές στις αντικειμενικές αξίες.

Οι φορολογούμενοι έχουν την ευκαιρία μέχρι το τέλος του έτους να σπεύσουν για μεταβιβάσεις ακινήτων πριν πάρουν την ανηφόρα οι τιμές που εξαρτώνται άμεσα από το ύψος της αντικειμενικής αξίας. Αγοραστές αλλά και γονείς που σκοπεύουν να μεταβιβάσουν ένα ακίνητο στα παιδιά τους με τη διαδικασία της γονικής παροχής καλούνται να ζυγίσουν τα νέα δεδομένα και να πράξουν αναλόγως, εφόσον οι νέες αντικειμενικές αξίες είναι υψηλότερες από τις υφιστάμενες.

Ο νέος χάρτης των αντικειμενικών αξιών περιλαμβάνει 13.808 ζώνες, οδηγεί σε αυξήσεις σε περιοχές που έως τώρα υποφορολογούνταν, όπως σε τουριστικές περιοχές και περιοχές με έντονο οικιστικό ενδιαφέρον. Σύμφωνα με τον υπουργό Οικονομικών, αυξήσεις στις αντικειμενικές αξίες έχουμε και στην Αττική, ιδίως σε περιοχές στα νότια.

Χαρακτηριστικά ανέφερε πως στη Μύκονο υπάρχει ζώνη όπου η αντικειμενική αξία αυξάνεται πάνω από 200%, ωστόσο -όπως είπε- υπάρχουν και πολλές μειώσεις, ειδικότερα στην περιφέρεια και στην ηπειρωτική χώρα.

Στο 55% του συνόλου των αντικειμενικών ζωνών παρουσιάζεται αύξηση, στο 21% μείωση, ενώ στο 24% του συνόλου οι τιμές παραμένουν αμετάβλητες.

Στη Θεσσαλονίκη, η λεωφόρος Νίκης (παραλία) συγκαταλέγεται στους πέντε ακριβότερους δρόμους της Ελλάδας (5.150 ευρώ η τιμή ζώνης).

Στην Κασσάνδρα Χαλκιδικής, που μέχρι πρότινος δεν εντασσόταν στο σύστημα των αντικειμενικών αξιών και λάμβανε τη χαμηλότερη τιμή ζώνης της δημοτικής ενότητας, η αντικειμενική αξία εκτοξεύθηκε, από 800 σε 1.550 ευρώ (αύξηση 94%), σε κάποιες περιοχές.

Στο... ύψος του ο ΕΝΦΙΑ

Ο ΕΝΦΙΑ παρά την αύξηση των αντικειμενικών δεν αυξάνει αυτόματα: Και αυτό γιατί ο ΕΝΦΙΑ υπολογίζεται με συντελεστές οι οποίοι επιβάλλονται σε ένα εύρος αντικειμενικής αξίας. Σε τιμή ζώνης από 751 έως 1.050 ευρώ, για παράδειγμα, ο κύριος φόρος υπολογίζεται με 2,9 ευρώ ανά τετραγωνικό, για τιμή ζώνης από 1.501 έως 2.000 ευρώ εφαρμόζεται συντελεστής 3,7 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.

Έτσι, εάν στην περίπτωση που σε κάποια περιοχή η τιμή ζώνης από 751 ευρώ φθάσει τα 1.000 ευρώ, αυτή η αναπροσαρμογή δεν πρόκειται να μεταβάλει τον φόρο που πληρώνει σήμερα κάποιος. Στην περίπτωση όμως που η τιμή ζώνης από τα 751 ευρώ εκτιναχθεί στα 1.300 ευρώ, ο φόρος αυξάνεται καθώς αλλάζει το κλιμάκιο.

…Αλλά πληρωμή νωρίτερα από το 2022

Κατά την παρουσίαση των νέων αντικειμενικών αξιών, ο υπουργός Οικονομικών τόνισε ότι ο ΕΝΦΙΑ αναδιαμορφώνεται χωρίς να αυξάνεται το ποσό που θα αποφέρει. Οι όποιες αυξήσεις στις αντικειμενικές αξίες δεν θα μεταφραστούν αυτομάτως σε αύξηση του ΕΝΦΙΑ, του οποίου οι συντελεστές θα προσαρμοστούν για να εξουδετερωθούν ενδεχόμενες αυξήσεις - φωτιά εξαιτίας των νέων αντικειμενικών, «απαλύνοντας» τα φορολογικά βάρη για τους πολίτες.

Το υπουργείο Οικονομικών έχει στα σκαριά αλλαγές στον φόρο των ακινήτων με παρεμβάσεις στα κλιμάκια και στους συντελεστές υπολογισμού του φόρου ενσωματώνοντας τη νέα μεσοσταθμική μείωση 8% του ΕΝΦΙΑ για την οποία έχει δεσμευτεί η κυβέρνηση. Επιπλέον δεν αποκλείεται και η κατάργηση του συμπληρωματικού φόρου.

Αξίζει να σημειωθεί πως η πληρωμή του ΕΝΦΙΑ από το ερχόμενο έτος θα ξεκινήσει από τον Μάρτιο (ίσως και σε παραπάνω από έξι δόσεις) και όχι από τον Σεπτέμβριο όπως γίνεται τα τελευταία χρόνια. Οι φορολογούμενοι δηλαδή, πριν ακόμη εξοφλήσουν τον ΕΝΦΙΑ του 2021, τον Φεβρουάριο του 2022, θα δουν να αναρτάται στο TAXIS... η λυπητερή του ΕΝΦΙΑ του 2022.

Η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών και η επέκταση του συστήματος έχει οδηγήσει σε διεύρυνση της βάσης υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ από το 85% των ακινήτων στο 95%, κάτι το οποίο δίνει την ευχέρεια στο οικονομικό επιτελείο να εισπράξει ΕΝΦΙΑ από περισσότερους μειώνοντας παράλληλα τον πιο... μισητό φόρο των Ελλήνων κατά 8%, το νέο έτος. Το δημοσιονομικό αποτέλεσμα θα είναι ουδέτερο με το κράτος να αναμένεται να εισπράξει περίπου 3 δισ. ευρώ.

Αυξήσεις φωτιά στον ΕΝΦΙΑ του 2022 θα νιώσουν στο πετσί τους οι φορολογούμενοι που έχουν στην κατοχή τους ακίνητα σε περιοχές-φιλέτα (συγκεκριμένες περιοχές της Αττικής, Μύκονος, Κασσάνδρα Χαλκιδικής, Κέρκυρα) στις οποίες δεν εφαρμόζεται σήμερα το αντικειμενικό σύστημα και βρίσκονταν στο φορολογικό απυρόβλητο. Με την εφαρμογή για πρώτη φορά τιμών ζώνης στις συγκεκριμένες περιοχές, οι φορολογητέες αξίες των ακινήτων θα εκτοξευτούν στα ύψη, ανεβάζοντας σημαντικά τη φορολογική επιβάρυνση των ιδιοκτητών ακινήτων.

Το νέο τοπίο που διαμορφώνεται επιχειρούν να σκιαγραφήσουν, μιλώντας στη «ΜτΚ», μεσίτες, λογιστές κα ιδιοκτήτες.

«Αύξηση τιμών των ακινήτων σε δύο χρόνια»

«Γενικά η Θεσσαλονίκη δεν εμφανίζει ιδιαίτερες αυξομειώσεις και μεταβολές στις αντικειμενικές, για πρώτη φορά μπαίνουν στο σύστημα ακίνητα που μέχρι τώρα δεν ήταν και η αντικειμενική τους αξία προσδιοριζόταν από τον έλεγχο που έκανε ο έφορας, κυρίως κάποιες περιοχές στην Χαλκιδική (αγροτεμάχια)», επισημαίνει ο Κώστας Γεωργάκος, μεσίτης και πρόεδρος του Ελληνοσερβικού Επιμελητηρίου.

«Οι νέες αντικειμενικές πλησιάζουν στις πραγματικές αξίες, ουδέποτε οι αντικειμενικές απεικόνιζαν την πραγματική αξία, την περίοδο της βαθιάς οικονομικής κρίσης οι αποκλίσεις άγγιζαν και το 60%. Ακίνητο είχε αντικειμενική αξία 500.000 ευρώ και η εμπορική του ήταν 180.000 ευρώ. Θεωρώ πως για να μην υπάρχουν αποκλίσεις πρέπει να γίνεται καθορισμός της αξίας του ακινήτου από πιστοποιημένους εκτιμητές, τα επόμενα χρόνια πιστεύω πως θα έχουμε αύξηση των τιμών των ακινήτων. Εκτιμώ πως με τις νέες περιοχές που μπαίνουν στο σύστημα των αντικειμενικών θα εισπράξει το κράτος ΕΝΦΙΑ από περισσότερους μειώνοντας τον φόρο για πολλούς ιδιοκτήτες», αναφέρει.

«Η ζήτηση για αγορά κατοικίας στη Θεσσαλονίκη, δεδομένου ότι δεν υπάρχουν μεγάλες αλλαγές στις αντικειμενικές δεν θα επηρεαστεί ιδιαίτερα», τονίζει.

«Επιβάρυνση της μεσαίας τάξης»

«Η διαδικασία να διορθώσουμε τις αδικίες του παρελθόντος εναρμονίζοντας τις αντικειμενικές αξίες για να προσεγγίσουν τις πραγματικές τιμές είναι προς τη σωστή κατεύθυνση. Από το 2018 και μετά αυτό γίνεται από πιστοποιημένους εκτιμητές και είναι κάτι θετικό, οι αντικειμενικές προσεγγίζουν τις εμπορικές. Άποψή μου είναι πως δεν πρέπει να υπάρχουν οριζόντιες εκτιμήσεις αντικειμενικών τιμών, μπορεί δύο ακίνητα να βρίσκονται στην ίδια περιοχή και η τιμή τους να διαφέρει επειδή το ένα βλέπει βουνό και το άλλο θάλασσα, η διαφορά τους δηλαδή είναι η θέα, η οριζόντια διαδικασία αδικεί κάποια ακίνητα», εκτιμά ο πρόεδρος των μεσιτών Χαλκιδικής, Γρηγόρης Στιβαχτάρης.

«Στην Μύκονο, στην Κέρκυρα ή σε κάποιες περιοχές της Αττικής και σε άλλες αναπτυσσόμενες περιοχές που είχαμε μεγάλες αυξήσεις είναι λογικό και αντανακλά τις τάσεις που υπάρχουν», προσθέτει.

«Στην Χαλκιδική έχουμε διαφοροποιήσεις ενώ αναμένω πως από το 2022 θα πονέσει αρκετούς ο ΕΝΦΙΑ και ιδίως τη μεσαία τάξη και ας λέει το ΥΠΟΙΚ ότι θα μειωθεί. Στην Κασσάνδρα η αύξηση είναι τεράστια, αναμέναμε αύξηση αλλά όχι τόσο μεγάλη, αυτό οφείλεται σε εκτιμήσεις των εκεί παραγόντων (μεσιτών και εκτιμητών) από τα συμβόλαια των τελευταίων χρόνων. Σε άλλες περιοχές όπως η Γερακινή αναμέναμε να μειωθεί η αντικειμενική αξία κατά 30%, κάτι που δεν έγινε. Ο ΕΝΦΙΑ το 2022 θα είναι βαρύς, έχουμε διεύρυνση του άνω κλιμακίου του κυρίου φόρου που πήγε από τα 1.000 στα 1.050 ευρώ. Παράλληλα, αυξάνεται και ο συμπληρωματικός φόρος του ΕΝΦΙΑ», τονίζει.

«Θα βρεθούμε αντιμέτωποι με δύο σενάρια. Μπορεί να δούμε να πουλιούνται σπίτια αλλά να μην αγοράζονται, κάποιοι μπορεί να θέλουν να πουλήσουν για να προλάβουν την αύξηση ενώ οι αγοραστές θα το σκέφτονται αν αγοράσουν καθώς δεν θα θέλουν να επιβαρυνθούν με υψηλότερο ΕΝΦΙΑ», καταλήγει.

«Σε καλύτερη μοίρα η Θεσσαλονίκη»

«Η Θεσσαλονίκη σε σχέση με την Αθήνα είναι σε καλύτερη μοίρα, δεν προκύπτουν μεγάλες αυξήσεις. Υπάρχει 20% άνοδος στην κατώτερη αντικειμενική στο πρώτο δημοτικό διαμέρισμα, 18% στο πέμπτο δημοτικό διαμέρισμα, 13% στην Καλαμαριά, 20% στους Αμπελόκηπους, αμετάβλητο είναι το Πανόραμα, 23% είναι η αύξηση στις Συκιές και 33% μείωση στην Τριανδρία», σημειώνει ο πρόεδρος του Συλλόγου Οικονομολόγων Λογιστών νομού Θεσσαλονίκης, Σωτήρης Μητολίδης.

«19 φόροι συνδέονται με τα ακίνητα, μένει να δούμε πόσο θα ανέβουν από την νέα χρονιά, ο ΕΝΦΙΑ έχουν πει πως δεν θα αυξηθεί, θα φανεί πώς θα γίνει αυτό», προσθέτει.

«Να αλλάξει ο συντελεστής παλαιότητας»

«Σε πολλές περιοχές, και της Θεσσαλονίκης, έχουμε αυξήσεις, κάτι που συνεπάγεται πρόσθετη φορολογική επιβάρυνση των πολιτών (ΕΝΦΙΑ, συμπληρωματικός φόρος, φόρος κληρονομιάς) παρά τα περί του αντιθέτου λεγόμενα του ΥΠΟΙΚ», αναφέρει o αντιπρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ, Κώστας Χαϊδούτης.

«Επειδή οι νέες αξίες θα ισχύσουν από το επόμενο εξάμηνο, αυτό που ζητάμε είναι να μεταβληθεί ο συντελεστής παλαιότητας των ακινήτων, οι συναλλαγές τώρα γίνονται με στοιχεία προ πανδημίας», υποστηρίζει. «Μέχρι να ισχύσουν οι αντικειμενικές είναι δεδομένο πως θα υπάρξει κινητικότητα στην αγορά, είναι ένα φαινόμενο που παρατηρείται πάντα όταν επίκειται αναπροσαρμογή τους», επισημαίνει.

«Εντάχτηκαν στο σύστημα των αντικειμενικών περιοχές που εξαιρούνταν, αυτό είναι θετικό καθώς αυξάνεται έτσι ο αριθμός όσων καλούνται να συμμετέχουν στα βάρη του ΕΝΦΙΑ», συμπληρώνει.

Οι νέες αντικειμενικές... τραβούν μαζί τους 19 φόρους

Η υιοθέτηση των νέων αντικειμενικών αξιών θα σημάνει όμως «αυτόματες» αλλαγές στον προσδιορισμό 19 φόρων και τελών που επιβαρύνουν την ακίνητη περιουσία: Αναλόγως με το εάν θα υπάρξει αύξηση ή μείωση της αντικειμενικής στην ίδια κατεύθυνση θα μετακινηθεί και ο φόρος. Ειδικότερα, οι φόροι αυτοί, σύμφωνα με τον πρόεδρο του Συλλόγου Οικονομολόγων Λογιστών νομού Θεσσαλονίκης, Σωτήρη Μητολίδη, είναι:

1. Ελάχιστο τεκμαρτό εισόδημα από εκμίσθωση/δωρεάν παραχώρηση χρήσης ακινήτου: 3% επί της αντικειμενικής αξίας.

2. Τεκμαρτό εισόδημα ιδιοχρησιμοποίησης επαγγελματικής στέγης.

3. Αντικειμενική δαπάνη (τεκμήριο) διαβίωσης.

4. Συμπληρωματικός φόρος επί συνόλου περιουσίας - αφορολόγητο ποσό 200.000 ευρώ. Φυσικά πρόσωπα: 1‰-1%. Νομικά πρόσωπα: 2,5‰-5‰.

5. Δημοτικό τέλος ακίνητης περιουσίας (κτίσματα και οικόπεδα): 0,25‰-0,35‰.

6. Φόρος ακίνητης περιουσίας υπεράκτιων εταιρειών: 15%.

7. ΦΠΑ στην αγορά νεόδμητων κτισμάτων και στην αντιπαροχή (επί της αξίας των κτισμάτων): 24%.

8. Φόρος μεταβίβασης/χρησικτησίας ακινήτων: 3%.

9. Επί του φόρου μεταβίβασης ακινήτων: α) δημοτικός φόρος 3% επί του ΦΜΑ, β) φόρος υπέρ Νομαρχιακών Ταμείων Οδοποιίας: 7% επί του ΦΜΑ.

10. Φόρος ανταλλαγής (συνένωσης οικοπέδων): 1,5%.

11. Φόρος διανομής ακινήτων: 0,75%.

12. Δημοτικός φόρος μεταβίβασης ακινήτων: 3% επί ΦΜΑ.

13. Αναλογικό τέλος μεταγραφής μεταβιβαστικών συμβολαίων.

14. Φόρος κληρονομιάς ή γονικής παροχής ακινήτων.

15. Φόρος δωρεάς ακινήτων.

16. Αναλογικό τέλος μεταγραφής δωρεών και γονικών παροχών.

17. Αναλογικό τέλος κτηματογράφησης προς το Ελληνικό Κτηματολόγιο.

18. Πολεοδομικά πρόστιμα κατασκευής ή διατήρησης αυθαιρέτων.

19. Εισφορές σε γη και χρήμα για ένταξη σε σχέδια πόλεων.