Του Μανώλη Στεφανίδη

Νέα δεδομένα και τεκτονικές αλλαγές στην κτηματαγορά φέρνει ήδη το Μετρό στην Θεσσαλονίκη με την «ιστορική» 30^η Νοεμβρίου (πρώτη μέρα λειτουργίας) να μεταβάλλει εντελώς το τοπίο στο εμπορικό κέντρο της πόλης.

Στο πλαίσιο αυτό, «καπέλα Μετρό» στα μισθώματα, πριν καν αυτό μπει στις ράγες, καλείται να καταβάλει το Real Estate στη Θεσσαλονίκη με τις τιμές ενοικίασης και πώλησης επαγγελματικών χώρων να… διορθώνουν εδώ και τουλάχιστον 2 χρόνια προς τα πάνω.

Είναι δεδομένο ότι η λειτουργία του Μετρό, θα προσδώσει άλλη αξία σε όσα καταστήματα βρίσκονται σε μικρή απόσταση από σταθμούς. Οι επαγγελματίες, από την πλευρά τους, μπορούν να προσδοκούν, ότι από την αύξηση της εμπορικής κίνησης θα καλύψουν το πιο αλμυρό ενοίκιο αν και οι καιροί της ακρίβειας περιορίζουν την οικονομική ευχέρεια των καταναλωτών με τις μικρομεσαίες επιχειρήσεις να έχουν στενά περιθώρια αντίδρασης.

Εγνατία 2.0

Όσοι διαθέτουν τα απαιτούμενα κεφάλαια κοιτάνε ήδη προς… Εγνατία μεριά για αγορές, εμπορικό δρόμο που τα προηγούμενα χρόνια απέφευγαν όπως ο διάολος το λιβάνι σχεδόν οι πάντες, με πολλές αλυσίδες (εστίαση, outlet) να τοποθετούνται ήδη στον πιο «αδικημένο» ίσως κεντρικό εμπορικό δρόμο της Θεσσαλονίκης.

Από την άλλη πλευρά οι ιδιοκτήτες καταστημάτων στην Εγνατία, με τα ενοίκια ναι μεν σε χαμηλότερα επίπεδα από την Τσιμισκή αλλά σίγουρα σε τιμές απαγορευτικές για έναν μικρομεσαίο επιχειρηματία, περιμένουν να σύρουν, αν δεν έχουν ήδη μπει, τον χορό των ανατιμήσεων.

Η Εγνατία πάντα προσέλκυε χαμηλότερα βαλάντια με τις τιμές των εμπορικών καταστημάτων να κυμαίνονται σε χαμηλότερα επίπεδα από τις αντίστοιχες σε Τσιμισκή, Αγίας Σοφίας και Μητροπόλεως. Δεν πρέπει να παραβλέπεται πως μεγάλη μερίδα εν δυνάμει ενοικιαστών επιλέγει την Εγνατία για να ανοίξει επιχείρηση υγειονομικού ενδιαφέροντος (κυρίως καφέ take away), τα οποία μπορούν να λειτουργήσουν σε μικρούς χώρους και δεν απαιτείται ο ιδιοκτήτης να βάλει βαθιά το χέρι στην τσέπη για να τα διαμορφώσει.

Ζήτηση όμως καταγράφεται και για χώρους που μπορούν να φιλοξενήσουν επιχειρήσεις ένδυσης και υπόδησης, με τα outlet (ρούχα από 2,99) να φυτρώνουν σαν τα μανιτάρια. Η πάλαι ποτέ κραταιά Εγνατία διαθέτει τα φόντα για να ξανακερδίσει την παλιά της αίγλη, έστω και σταδιακά μετά από σχεδόν πολλά χρόνια που οι εργασίες του Μετρό βύθισαν τζίρους και επιχειρήσεις.

Αξίζει να σημειωθεί πως από το 2007 που ξεκίνησε ο Γολγοθάς των εμπόρων με τα ατελείωτα έργα, το κοντέρ γράφει αισίως 2024, έτος λύτρωσης (17 χρόνια μετά) για τους καταστηματάρχες στην Εγνατία που «ζούσαν» μέσα στις λαμαρίνες.

Δυναμικά στα επενδυτικά ραντάρ

Ειδικοί της αγοράς ακινήτων εκτιμούν πως η λειτουργία του Μετρό της Θεσσαλονίκης, βάζει την Εγνατία -που επί χρόνια λόγω των καθυστερήσεων στην κατασκευή του, απαξιώθηκε- εκ νέου δυναμικά στο παιχνίδι και στα επενδυτικά ραντάρ των επιχειρήσεων, πολυεθνικών και μη.

Το μέλλον της διαγράφεται ελπιδοφόρο, όπως τονίζουν, με καταστήματα του λιανεμπορίου (ένδυσης, υπόδησης, αλλά και αξεσουάρ) και επιχειρήσεις take away να πρωταγωνιστούν. Εικόνα αντάξια ενός εμπορικού δρόμου που αποτελεί το σημείο συνάντησης ανατολικής και δυτικής Θεσσαλονίκης.

Νέο εμπορικό χάρτη ξεδιπλώνει το Μετρό

Με το Μετρό να δημιουργεί την «δική του αγορά», εδώ και περίπου δύο χρόνια, γίνονται συμβόλαια με προσυμφωνίες που προβλέπουν αυξήσεις στα ενοίκια καταστημάτων της τάξεως του 50% ή και παραπάνω εντός της πρώτης διετίας, από την στιγμή που το Μετρό θα μπει στις ράγες.

Όπως σημειώνουν μεσίτες, οι συμφωνίες αυτές, που έχουν γίνει επί χάρτου, έχουν να κάνουν με νέα μισθωτήρια και γίνονται δεκτές από τους νέους μισθωτές.

Τον ανήφορο παίρνουν ήδη και οι τιμές αγοραπωλησίας για διαμερίσματα ή χώρους που ενοικιάζονται ως επαγγελματική στέγη τόσο στο κέντρο όσο και προς τα ανατολικά.

Αν λοιπόν εστιάσουμε στα επαγγελματικά ακίνητα που βρίσκονται κοντά σε στάση Μετρό, οι τιμές αλλάζουν ήδη με το… ασανσέρ των μεταβολών για την ώρα να πάει προς τα πάνω.

Από τα 1.000 ευρώ… στάση στα 1.500

Τι συμβαίνει στην πράξη; Για παράδειγμα ένα συμβόλαιο για κατάστημα με ενοίκιο 1.000 ευρώ συνήθως μέχρι τώρα προέβλεπε μετά τα 2 χρόνια μία αύξηση περίπου 3% ή όσο είναι ο πληθωρισμός.

Οι νέες προσυμφωνίες προβλέπουν ότι αν ανοίξει το Μετρό, τον πρώτο χρόνο λειτουργίας του θα υπάρξει μία αύξηση της τάξης του 25% εφάπαξ και στον δεύτερο ένα επιπλέον 25%. Δηλαδή μία τιμή μεγαλύτερη κατά 50% από την τωρινή. Συνεπώς το μίσθωμα θα διαμορφωθεί στα 1.500 ευρώ μέσα σε 2 χρόνια.

Οι προσυμφωνίες αυτές γίνονται στη βάση μίας προσδοκίας, ότι με την έναρξη λειτουργίας του Μετρό θα αυξηθεί η κίνηση στα συγκεκριμένα σημεία και άρα οι τζίροι των καταστημάτων. Ωστόσο όλα αυτά μένει να αποδειχθούν και στην πράξη.

Αυτό φαίνεται ότι θα επηρεάσει καταστήματα που βρίσκονται πλησίον στάσεων του Μετρό επί της Εγνατίας, μίας οδού που έχει ταλαιπωρηθεί ιδιαιτέρως τα τελευταία χρόνια εξαιτίας των έργων του Μετρό και των λαμαρίνων που για καιρό «έκλειναν» και… έκρυβαν τα καταστήματα.

Στην Αγίας Σοφίας, αναμένεται να «αναστηθεί» όλος ο δρόμος και ειδικά το αριστερό κομμάτι κάτω από την Εγνατία.

Όταν βγαίνει ο κόσμος από τις στάσεις του Μετρό θα περνάει μπροστά από τα καταστήματα που βρίσκονται τόσο πάνω όσο και κάτω από την Εγνατία στο ύψος της Αγίας Σοφίας, γεγονός που πυροδοτεί τις αυξήσεις στα μισθώματα, αφού όπως λένε ή όπως ελπίζουν οι ιδιοκτήτες, η κίνηση θα εκτοξευτεί.

Οι προσδοκίες κινούν την αγορά

Αυτήν την στιγμή στην επάνω πλευρά της Εγνατίας υπάρχουν ακόμη ξενοίκιαστα μαγαζιά παρά την ραγδαία μείωση στον αριθμό τους, σε σύγκριση με τα προηγούμενα χρόνια.

Εφόσον η «εμπορικότητα» της Εγνατίας απογειωθεί, τότε τα μαγαζιά από μόνα τους και ωθούμενα από την ίδια την αγορά θα πάρουν τη χρήση που μπορεί να αποδώσει καλύτερα για το μισθωτή και για τον ιδιοκτήτη.

Σε όλη αυτή την πολυετή και πολύπαθη πορεία κατασκευής του Μετρό, όσοι ιδιοκτήτες άντεχαν να υπομένουν τον σταυρό του μαρτυρίου είχαν κρατήσει τα μαγαζιά τους σε αυτές τις περιοχές αν και πολλοί… κούνησαν μαντήλι. Πολλά πάλι έμειναν κλειστά γιατί οι ιδιοκτήτες δεν κατέβαζαν το ενοίκιο. Όχι μόνο στην Εγνατία αλλά και σε άλλα σημεία.

Εκτιμάται πως κοντά σε σταθμούς του Μετρό θα ανοίγουν συνεχώς τις πόρτες τους μαγαζιά που είναι «ευρείας κατανάλωσης», από εστίαση, καταστήματα υγειονομικού ενδιαφέροντος, ψιλικατζίδικα, μαγαζιά με κινητά, κ.λπ.

Όλα αυτά βέβαια δεν αποτελούν παρά προσδοκίες. Το αν και κατά πόσο θα αυξηθεί η κίνηση στην αγορά πλησίον των σταθμών σε μακροπρόθεσμο ορίζοντα και όχι μόνο π.χ. τον πρώτο χρόνο λειτουργίας του Μετρό, όπως και το αν οι τιμές των ενοικίων που τώρα κλειδώνουν αντανακλούν τις πραγματικές συνθήκες ζήτησης και προσφοράς στην αγορά θα φανούν σε βάθος χρόνου.

Η ώρα της αλήθειας πάντως θα έρθει όταν η αγορά «χωνέψει» το Μετρό, μετά από 2-3 χρόνια και βρει τις νέες της ισορροπίες.

Σε θέσεις μάχης οι αλυσίδες

Στο πλαίσιο αυτό, μεγάλες αλυσίδες ένδυσης και υπόδησης σπεύδουν να κατοχυρώσουν θέσεις στο… εμπορικό πεδίο μάχης.

Υπό αυτό το πρίσμα, η Hondos Center, με τον νέο της χώρο στην οδό Εγνατία, στο νούμερο 39, που άνοιξε την πρώτη εβδομάδα του Αυγούστου και μάλιστα στο ίδιο ακριβώς κτίριο όπου η εταιρεία λειτoυργούσε μέχρι πριν από περίπου μία δεκατία, επεκτείνει δυναμική την παρουσία της στη Θεσσαλονίκη αποκτώντας το τέταρτο σημείο πώλησης.

Στη Θεσσαλονίκη έχει παρουσία στην οδό Αριστοτέλους στο νούμερο 9, στη Λεωφόρο Γεωργικής Σχολής 84 με το Απολλώνια Πολιτεία και στον Εύοσμο στη οδό Παύλου Μελά 31.

Το νέο πολυκατάστημα εκτείνεται σε ένα σύγχρονα διαμορφωμένο χώρο -υπόσχεται ένα «υπέροχο ταξίδι ομορφιάς», όπως είναι και το σλόγκαν που χρησιμοποιεί η εταιρεία- σε ισόγειο και υπόγειο. Στο ισόγειο βρίσκονται τα brands των καλλυντικών, ενώ στο υπόγειο προϊόντα ευρείας χρήσεως.

Η δημοφιλής ιταλική αλυσίδα εσωρούχων, μαγιό και ενδυμάτων, ΤΕΖΕΝΙΣ (με κατάστημα στην οδό Τσιμισκή 85) σπεύδει με την σειρά της να τοποθετηθεί στη νέα μέρα που ξημερώνει για την Εγνατία, μισθώνοντας χώρο στο νούμερο 94, σχεδόν απέναντι από τη στάση του Μετρό Αγία Σοφίας.

Το κατάστημα αναμένεται να λειτουργήσει το ερχόμενο διάστημα. Μάλιστα η αλυσίδα βρίσκεται στη διαδικασία στελέχωσης του καταστήματος, αναζητώντας προσωπικό.

Στην Ελλάδα η TEZENIS (ανήκει στον όμιλο Calzedonia), διαθέτει 17 καταστήματα με παρουσία πέραν της Θεσσαλονίκης, σε Αττική, Πειραιά, Βόλο, Καλαμάτα, Πάτρα, Κόρινθο και Λάρισα και Χανιά.

Η κτηματαγορά σε σπιράλ αβεβαιότητας

Η αγορά ακινήτων της Θεσσαλονίκης, εδώ και μερικά χρόνια έχει λάβει υπόψιν της τον παράγοντα «Μετρό», ενσωματώνοντας τον αντίκτυπο από τη λειτουργία του στα κύτταρά της. Μεσίτες, εταιρείες, νοικοκυριά, επιχειρηματίες μετά από χρόνια αναμονής συνυπολογίζουν τις συνέπειες του έργου στην αγορά προεξοφλώντας τις περιοχές που θα εκτοξεύσει αλλά και αυτές που δε θα επηρεάσει ιδιαίτερα χωρίς να αποκλείεται, ο χρόνος θα το δείξει, να διαμορφωθούν νέες μη αναστρέψιμες συνθήκες στο Real Estate, πριν καν εισέλθουν οι Θεσσαλονικείς στους συρμούς.

Ο παράγοντας «Μετρό» ωστόσο είναι μία μόνο από τις παραμέτρους που θα καθορίσουν την πολυπαραγοντική εξίσωση της κτηματαγοράς η οποία κινείται με μόνη βεβαιότητα… την αβεβαιότητα.