16/07/2024 07:09
Σε αδιέξοδο οδηγούνται όσοι αναζητούν σπίτι σε προσιτή τιμή στη Θεσσαλονίκη, καθώς από το 2019 και έπειτα οι τιμές σπάνε το ένα ρεκόρ μετά το άλλο. Σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας, η πρώτη χρονιά που καταγράφηκε θετικό πρόσημο, μετά από εννέα συνεχόμενα έτη κρίσης στην κτηματαγορά, ήταν το 2018, με άνοδο τιμών 1,1% στη Θεσσαλονίκη. Έκτοτε, κάθε χρόνο, σε σχέση με τον προηγούμενο, οι τιμές ανεβαίνουν. Το 2019 οι τιμές στη Θεσσαλονίκη αυξήθηκαν κατά 6,9%. Η πανδημία κάθε άλλο παρά ανέκοψε το ράλι: Το 2020 αυξήθηκαν κατά 5%, το 2021 κατά 7,5%. Το 2022 το ποσοστό της αύξησης ήταν διψήφιο, 12,7%, το 2023 έφτασε το 16,5%, ενώ το α' τρίμηνο του 2024 είναι 10 μονάδες πάνω σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα πέρσι.
Δεν είναι τυχαίο ότι στην τελευταία έκθεση νομισματικής πολιτικής της Τράπεζας της Ελλάδος σημειώνεται ότι το 2023, αλλά και τους πρώτους μήνες του 2024, η άνοδος στις τιμές των ακινήτων συνεχίστηκε με υψηλούς ρυθμούς, με τις μεγαλύτερες αυξήσεις να αφορούν την αγορά κατοικίας. «Η συνεχής αύξηση των τιμών, την οποία τροφοδοτεί η ζήτηση από το εξωτερικό, και το αυξημένο κόστος κατασκευής και δανεισμού, διαμορφώνουν επίπεδα τιμών δυσανάλογα προς το διαθέσιμο εισόδημα, δυσχεραίνοντας την απόκτηση πρώτης κατοικίας και συμπαρασύροντας ανοδικά τόσο τις τιμές κατοικιών υποδεεστέρων χαρακτηριστικών όσο και τα μισθώματα.
Κρίνεται αναγκαία η περαιτέρω λήψη μέτρων για τη διευκόλυνση της απόκτησης κατοικίας και την ενίσχυση της προσφοράς προσιτής κατοικίας, ιδίως στα μεγάλα αστικά κέντρα με υψηλή πληθυσμιακή συγκέντρωση», σημειώνεται στην έκθεση της ΤτΕ, που χτύπησε προειδοποιητικό καμπανάκι για τη «διασφάλιση της πρόσβασης των πολιτών σε στέγαση με αποδεκτούς όρους».
Αξίζει να σημειωθεί ότι σήμερα, οι τιμές των κατοικιών στη χώρα είναι μόλις 4,1% χαμηλότερες από το ιστορικό υψηλό που είχε καταγραφεί πριν από τη δημοσιονομική κρίση (γ’ τρίμηνο του 2008), ενώ σε σχέση με την κατώτατη τιμή, που καταγράφηκε το γ’ τρίμηνο του 2017, οι τιμές είναι αυξημένες κατά 66,4%. Δημιουργούνται συνθήκες φούσκας; «Τεράστια φούσκα, και είμαστε ήδη μέσα της» εκτιμά ο Θάνος Τσουλκανάκης, αντιπρόεδρος στον σύλλογο μεσιτών Θεσσαλονίκης και μέλος της ομοσπονδίας μεσιτών αστικών συμβάσεων Ελλάδος.
Ο πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Θεσσαλονίκης Κώστας Τζάρος διαφωνεί, σημειώνοντας ότι το 2009, πριν το ξέσπασμα της κρίσης, είχαμε διαφορετικές συνθήκες, με υπερδανεισμό και τεχνητή ζήτηση λόγω ΦΠΑ.
Από πού προέκυψε η ζήτηση;
Με δεδομένο ότι η πρόσφατη απογραφή πληθυσμού έδειξε σταθεροποίηση ή και μείωση πληθυσμού σε κάποιους δήμους, πώς προέκυψε η αυξημένη ζήτηση για κατοικίες; Μία ερμηνεία που δίνουν οι κτηματομεσίτες είναι ότι ήλθε νέος πληθυσμός για εργασία στις μεγάλες εταιρείες που εγκαταστάθηκαν στη Θεσσαλονίκη -όμως μόλις 10% αγόρασε, ενώ το 90% νοίκιασε σπίτι, ότι επαναπατρίστηκαν πολλοί Έλληνες και εγκαταστάθηκαν στην πόλη ξένοι digital nomads.
Ένας άλλος παράγοντας είναι οι ξένοι που αγοράζουν για να αποκτήσουν χρυσή βίζα ή που βρίσκουν καλές επενδυτικές ευκαιρίες στην πόλη. Μέχρι πρόσφατα πολλοί γονείς αποφάσιζαν να αγοράσουν, αντί να νοικιάσουν σπίτι για τα παιδιά τους που σπούδαζαν στη Θεσσαλονίκη. Επίσης, με το πρόγραμμα «Σπίτι μου», εξαφανίστηκαν τα παλαιότερα σπίτια μεσαίας τιμής, τα οποία πουλήθηκαν με «καπέλο» που ταίριαζε στα όρια των δανείων που έδιναν οι τράπεζες.
Φαύλος κύκλος με τις φουσκωμένες τιμές
Την περασμένη εβδομάδα, εκπρόσωποι πέντε μεγάλων μεσιτικών γραφείων συναντήθηκαν για να συζητήσουν το αδιέξοδο που δημιουργήθηκε στην αγορά, καθώς οι πολύ υψηλές ζητούμενες τιμές διώχνουν τους Έλληνες αγοραστές, αλλά και το πώς μπορεί να εξορθολογιστεί η αγορά.
«Η αγορά στη Θεσσαλονίκη δεν ακολουθεί ρυθμό του 2022 και του 2023, υπάρχει ένα ‘φρενάρισμα’. Ο μέσος Θεσσαλονικιός δεν μπορεί να ανταπεξέλθει. Ό,τι πωλείται, το αγοράζουν ξένοι. Και δεν μπορούμε να βασιζόμαστε μόνο στους ξένους, οι οποίοι του χρόνου μπορούν να στραφούν σε μια άλλη χώρα» σχολιάζει ο κ. Τσουλκανάκης, ο οποίος συμμετείχε σε αυτή τη συνάντηση.
Ο ίδιος διαπιστώνει τεράστια αύξηση τιμών στα νεόδμητα, που σχετίζεται με την αύξηση του κατασκευαστικού κόστους. Το κόστος στα υλικά αυξήθηκε αλλά οι τελικές τιμές αυξήθηκαν ακόμα περισσότερο, την ώρα που τα εισοδήματα παραμένουν στάσιμα. «Φτάσαμε σε σημείο εξωφρενικό. Στην αγωνία των κατασκευαστών να βρουν οικόπεδα, η αντιπαροχή έχει ξεπεράσει το 50%, με αυξημένο κατασκευαστικό κόστος της τάξης του 30%... δεν βγαίνουν τα νούμερα». Κάθε νέος ιδιοκτήτης που βγάζει το ακίνητό του προς πώληση ζητά μία τιμή, όχι με βάση την έκθεση ενός εκτιμητή, αλλά με βάση τις προσδοκίες του και το τι ζητά ο διπλανός του. Έτσι δημιουργείται ένας φαύλος κύκλος, με τους περισσότερους να μην κατεβάζουν τις τιμές.
«Λόγω αύξησης της δουλειάς, συνάδελφοι που ήθελαν να ιδιωτεύσουν άρχισαν να ‘φουσκώνουν τα μυαλά’ των ιδιοκτητών. Ένα σπίτι που εκτιμούσα βαριά-βαριά για 250.000 ευρώ, ο επόμενος το εκτίμησε στις 420.000 ευρώ. Οι λεγόμενοι ανακαινιστές αγοράζουν παλιά διαμερίσματα, τα ανακαινίζουν και τα πουλάνε σε εξωφρενικές τιμές, τέσσερις, πέντε, έξι χιλιάδες το τετραγωνικό. Πουλά ο άλλος μια γκαρσονιέρα 35 τ.μ. του 1960 στη στάση του μετρό, προς 3.850 ευρώ το μέτρο, μεικτά» λέει ο κ. Τσουλκανάκης. Σύμφωνα με τον ίδιο, ο «πυρετός» των ολοένα και αυξημένων τιμών μεταδόθηκε και στις τράπεζες, που βγάζουν σπίτια σε πλειστηριασμό σε τιμές λιανικής.
Αποτέλεσμα αυτής της κατάστασης ήταν να μπει φρένο στις αγορές. «Σταματήσαμε να πουλάμε οικιστικά ακίνητα, το 2024 δεν πάει καλά. Οι πελάτες κρατούν στάση αναμονής, θα αγοράσουν όταν βρουν σωστή τιμή», λέει ο κ. Τσουλκανάκης.
Τα ενοίκια
«Τα ενοίκια, εδώ και δυο -τρία χρόνια, ανέβηκαν. Οι τιμές στη μίσθωση είναι πολύ υψηλότερες από το μέσο εισόδημα που έχει ένα ζευγάρι», διαπιστώνει ο πρόεδρος του συλλόγου μεσιτών Θεσσαλονίκης Κώστας Τζάρος. Βέβαια, όπως σημειώνει ο ίδιος, επειδή η στέγαση είναι επείγουσα ανάγκη και όσοι δεν έχουν ιδιόκτητο σπίτι δεν έχουν επιλογές, αναγκάζονται, τελικά, να πληρώσουν τις αυξημένες τιμές κόβοντας από αλλού. Υπάρχουν πολλοί παράγοντες που συμβάλλουν σε διαφορετικό βαθμό ο κάθε ένας, αλλά ο κ. Τζάρος πιστεύει ότι κατά βάση ισχύει ο νόμος της προσφοράς και της ζήτησης.
«Δεν χτίζονται πολλές νέες οικοδομές, δεν προσφέρονται αρκετά ακίνητα, οπότε οι τιμές ανεβαίνουν. Στο κέντρο, μέρος των κατοικιών αφαιρούνται από την αγορά για να διατεθούν στη βραχυχρόνια μίσθωση. Το πρόβλημα είναι κυρίως στον αστικό ιστό, όπου βρίσκονται οι περισσότερες δουλειές, οι συγκοινωνίες είναι συγκεκριμένες και δεν υπάρχουν ελεύθερα οικόπεδα. Υπάρχει μία μικρή τάση μετατόπισης στα προάστια, αλλά όχι στα δυτικά, παρότι υπάρχουν ευκαιρίες, γιατί εξακολουθούν να υπάρχουν προκαταλήψεις...».
Την τελευταία τριετία ο ίδιος εκτιμά ότι τα ενοίκια στα σπίτια της ανατολικής Θεσσαλονίκης καταγράφουν αύξηση της τάξης του 25%. Όπως αναφέρει χαρακτηριστικά, η Τούμπα είναι πιο ακριβή από καλές περιοχές Αθήνας! «Στο ενοίκιο δεν νομίζω ότι θα ανέβουν άλλο οι τιμές, έπιασαν ταβάνι. Εκτός αν μεταβληθούν και τα εισοδήματα... Στην πώληση έχουμε πολύ δρόμο ακόμα μέχρι τη σταθεροποίηση των τιμών» επισημαίνει ο κ. Τζάρος.
Το κύμα των αυξήσεων φτάνει και σε περιφερειακούς δήμους
Είναι ενδεικτικό ότι οι τιμές που ζητούν ιδιοκτήτες ακινήτων που χρησιμοποιούν την πλατφόρμα Spitogatos, αυξήθηκαν το β’ τρίμηνο του 2024 -σε σχέση με ένα χρόνο πριν- κατά 10,5% στον κεντρικό δήμο, κατά 12,6% στους περιφερειακούς δήμους του πολεοδομικού συγκροτήματος και κατά 10,8% στο υπόλοιπο του νομού.
Σύμφωνα με στοιχεία της συγκεκριμένης πλατφόρμας για το 2ο τρίμηνο του 2024, οι τρεις ακριβότερες περιοχές για αγορά κατοικίας στη Θεσσαλονίκη είναι η Καλαμαριά (2.784 ευρώ/τ.μ.), το κέντρο της Θεσσαλονίκης (2.646 ευρώ/τ.μ.), η Πυλαία (2.560 ευρώ/τ.μ.).
Αντίθετα, οι πιο οικονομικές περιοχές της Θεσσαλονίκης για αγορά κατοικίας είναι η Καλλιθέα (833 ευρώ/τ.μ.), η Μυγδονία (921 ευρώ/τ.μ.) και τα Βασιλικά (1.043 ευρώ/τ.μ.), στα προάστια της Θεσσαλονίκης.
Οι περιοχές της Θεσσαλονίκης με τις μεγαλύτερες αυξήσεις μέσης ζητούμενης τιμής πώλησης κατοικιών κατά το 2ο τρίμηνο του 2024 είναι οι Συκιές (21,3%), η Πολίχνη (20,4%) και ο Εύοσμος (20,1%).
Σε ό,τι αφορά την ενοικίαση, μέσα σ’ έναν χρόνο οι ζητούμενες τιμές στη συγκεκριμένη πλατφόρμα αγγελιών αυξήθηκαν κατά 8,8% στον δήμο Θεσσαλονίκης, κατά 9,6% στους περιφερειακούς δήμους και κατά 9,4% στο υπόλοιπο του νομού. Οι πιο ακριβές περιοχές για ενοικίαση κατά το 2ο τρίμηνο του 2024 είναι το κέντρο της Θεσσαλονίκης (10,4 ευρώ/τ.μ.), η περιοχή Βαρδάρης-Λαχανόκηποι (9,7 ευρώ/τ.μ.) και η περιοχή Φάληρο-Ιπποκράτειο (9,2 ευρώ/τ.μ) ενώ στις πιο οικονομικές περιοχές για ενοικίαση κατοικίας κατά το 2ο τρίμηνο του 2024, επικρατούν και πάλι η Μυγδονία (4,1 ευρώ/τ.μ.) και τα Βασιλικά (4,2 ευρώ/τ.μ.).
Ακολουθεί η περιοχή Χορτιάτης (4,4 ευρώ/τ.μ.). Σε ό,τι αφορά την ενοικίαση, οι περιοχές με τις υψηλότερες αυξήσεις τιμών είναι ο Άγιος Παύλος (20,8%), ο Θερμαϊκός (18,5%) και η Σταυρούπολη (15,6%). Από τα παραπάνω προκύπτει ότι, επειδή υπάρχει μειωμένη διαθεσιμότητα και αυξημένες τιμές στο κέντρο, το ενδιαφέρον αγοραστών και ενοικιαστών στρέφεται σε περιφερειακούς δήμους, με αποτέλεσμα η αυξημένη ζήτηση να ωθεί τις τιμές προς τα επάνω.
Ο ρόλος της βραχυχρόνιας μίσθωσης
Πόσα ακίνητα έλειψαν από την αγορά της μακροχρόνιας ενοικίασης επειδή διατέθηκαν σε πλατφόρμες βαρχυχρόνιας μίσθωσης; Το ερώτημα δεν είναι εύκολο να απαντηθεί. Ο Χάρης Κωτίδης, εκπρόσωπος του Συλλόγου Οικονομίας Διαμοιρασμού (ΣΟΔΙΑ) στη Θεσσαλονίκη, επεξεργάστηκε στοιχεία του insideairbnb.com στον δήμο Θεσσαλονίκης και υπολόγισε ότι από τα 4.075 καταχωρημένα ακίνητα, τα 3.046 διατέθηκαν τον τελευταίο χρόνο για βραχυχρόνια μίσθωση.
Πολλά από αυτά αφορούν πρώην βιοτεχνικούς χώρους και πρώην γραφεία, δηλαδή χώρους που δεν είχαν πιο πριν οικιστική χρήση και συνεπώς δεν έλειψαν από τους μόνιμους κατοίκους. Σε αυτές τις περιοχές υπάρχουν πολλαπλές καταχωρήσεις, δηλαδή ακίνητα με πανομοιότυπα χαρακτηριστικά που παραπέμπουν στον ίδιο ιδιοκτήτη, που πιθανότατα αγόρασε ολόκληρο το κτίριο που πριν στέγαζε επαγγελματικές δραστηριότητες.
Για παράδειγμα, στη δυτική είσοδο (Καρατάσου/ Κουντουριώτη/ Βενιζέλου/ Εγνατία/ 26ης Οκτωβρίου) ο ίδιος εντόπισε 117 μονές καταχωρήσεις -548 πολλαπλές, στην περιοχή του Βαρδάρη (Λαγκαδά/ Μοναστηρίου/ Καλού/ Δραγουμάνου) 24 μονές καταχωρήσεις -151 πολλαπλές και άνωθεν της Εγνατίας και μέχρι την Αγ. Δημητρίου, 200 μονές καταχωρήσεις και 410 πολλαπλές. Αντιθέτως, στο ιστορικό κέντρο (Βενιζέλου/ Νίκης/ Αγγελάκη/ Εγνατία) υπάρχουν 739 μονές καταχωρήσεις -204 πολλαπλές. «Μπορούμε να εκτιμήσουμε ότι στις τέσσερις περιοχές που εξετάστηκαν, υπάρχουν το πολύ 1.080 κατοικίες και τουλάχιστον 1.313 πρώην βιοτεχνικοί χώροι ή γραφεία. Αν μάλιστα αφαιρέσουμε τις 1.029 ανενεργές καταχωρήσεις, τότε προκύπτει ότι υπάρχουν στην πόλη 1.733 κατοικίες που διατίθενται για βραχυχρόνια μίσθωση, χωρίς μάλιστα να έχουν εξεταστεί όλες οι υπόλοιπες γειτονιές της πόλης για μονές και πολλαπλές καταχωρήσεις», σημειώνει.
*Δημοσιεύθηκε στη "ΜτΚ" στις 14.07.2024
18/07/2024 19:14
Σε αδιέξοδο οδηγούνται όσοι αναζητούν σπίτι σε προσιτή τιμή στη Θεσσαλονίκη, καθώς από το 2019 και έπειτα οι τιμές σπάνε το ένα ρεκόρ μετά το άλλο. Σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας, η πρώτη χρονιά που καταγράφηκε θετικό πρόσημο, μετά από εννέα συνεχόμενα έτη κρίσης στην κτηματαγορά, ήταν το 2018, με άνοδο τιμών 1,1% στη Θεσσαλονίκη. Έκτοτε, κάθε χρόνο, σε σχέση με τον προηγούμενο, οι τιμές ανεβαίνουν. Το 2019 οι τιμές στη Θεσσαλονίκη αυξήθηκαν κατά 6,9%. Η πανδημία κάθε άλλο παρά ανέκοψε το ράλι: Το 2020 αυξήθηκαν κατά 5%, το 2021 κατά 7,5%. Το 2022 το ποσοστό της αύξησης ήταν διψήφιο, 12,7%, το 2023 έφτασε το 16,5%, ενώ το α' τρίμηνο του 2024 είναι 10 μονάδες πάνω σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα πέρσι.
Δεν είναι τυχαίο ότι στην τελευταία έκθεση νομισματικής πολιτικής της Τράπεζας της Ελλάδος σημειώνεται ότι το 2023, αλλά και τους πρώτους μήνες του 2024, η άνοδος στις τιμές των ακινήτων συνεχίστηκε με υψηλούς ρυθμούς, με τις μεγαλύτερες αυξήσεις να αφορούν την αγορά κατοικίας. «Η συνεχής αύξηση των τιμών, την οποία τροφοδοτεί η ζήτηση από το εξωτερικό, και το αυξημένο κόστος κατασκευής και δανεισμού, διαμορφώνουν επίπεδα τιμών δυσανάλογα προς το διαθέσιμο εισόδημα, δυσχεραίνοντας την απόκτηση πρώτης κατοικίας και συμπαρασύροντας ανοδικά τόσο τις τιμές κατοικιών υποδεεστέρων χαρακτηριστικών όσο και τα μισθώματα.
Κρίνεται αναγκαία η περαιτέρω λήψη μέτρων για τη διευκόλυνση της απόκτησης κατοικίας και την ενίσχυση της προσφοράς προσιτής κατοικίας, ιδίως στα μεγάλα αστικά κέντρα με υψηλή πληθυσμιακή συγκέντρωση», σημειώνεται στην έκθεση της ΤτΕ, που χτύπησε προειδοποιητικό καμπανάκι για τη «διασφάλιση της πρόσβασης των πολιτών σε στέγαση με αποδεκτούς όρους».
Αξίζει να σημειωθεί ότι σήμερα, οι τιμές των κατοικιών στη χώρα είναι μόλις 4,1% χαμηλότερες από το ιστορικό υψηλό που είχε καταγραφεί πριν από τη δημοσιονομική κρίση (γ’ τρίμηνο του 2008), ενώ σε σχέση με την κατώτατη τιμή, που καταγράφηκε το γ’ τρίμηνο του 2017, οι τιμές είναι αυξημένες κατά 66,4%. Δημιουργούνται συνθήκες φούσκας; «Τεράστια φούσκα, και είμαστε ήδη μέσα της» εκτιμά ο Θάνος Τσουλκανάκης, αντιπρόεδρος στον σύλλογο μεσιτών Θεσσαλονίκης και μέλος της ομοσπονδίας μεσιτών αστικών συμβάσεων Ελλάδος.
Ο πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Θεσσαλονίκης Κώστας Τζάρος διαφωνεί, σημειώνοντας ότι το 2009, πριν το ξέσπασμα της κρίσης, είχαμε διαφορετικές συνθήκες, με υπερδανεισμό και τεχνητή ζήτηση λόγω ΦΠΑ.
Από πού προέκυψε η ζήτηση;
Με δεδομένο ότι η πρόσφατη απογραφή πληθυσμού έδειξε σταθεροποίηση ή και μείωση πληθυσμού σε κάποιους δήμους, πώς προέκυψε η αυξημένη ζήτηση για κατοικίες; Μία ερμηνεία που δίνουν οι κτηματομεσίτες είναι ότι ήλθε νέος πληθυσμός για εργασία στις μεγάλες εταιρείες που εγκαταστάθηκαν στη Θεσσαλονίκη -όμως μόλις 10% αγόρασε, ενώ το 90% νοίκιασε σπίτι, ότι επαναπατρίστηκαν πολλοί Έλληνες και εγκαταστάθηκαν στην πόλη ξένοι digital nomads.
Ένας άλλος παράγοντας είναι οι ξένοι που αγοράζουν για να αποκτήσουν χρυσή βίζα ή που βρίσκουν καλές επενδυτικές ευκαιρίες στην πόλη. Μέχρι πρόσφατα πολλοί γονείς αποφάσιζαν να αγοράσουν, αντί να νοικιάσουν σπίτι για τα παιδιά τους που σπούδαζαν στη Θεσσαλονίκη. Επίσης, με το πρόγραμμα «Σπίτι μου», εξαφανίστηκαν τα παλαιότερα σπίτια μεσαίας τιμής, τα οποία πουλήθηκαν με «καπέλο» που ταίριαζε στα όρια των δανείων που έδιναν οι τράπεζες.
Φαύλος κύκλος με τις φουσκωμένες τιμές
Την περασμένη εβδομάδα, εκπρόσωποι πέντε μεγάλων μεσιτικών γραφείων συναντήθηκαν για να συζητήσουν το αδιέξοδο που δημιουργήθηκε στην αγορά, καθώς οι πολύ υψηλές ζητούμενες τιμές διώχνουν τους Έλληνες αγοραστές, αλλά και το πώς μπορεί να εξορθολογιστεί η αγορά.
«Η αγορά στη Θεσσαλονίκη δεν ακολουθεί ρυθμό του 2022 και του 2023, υπάρχει ένα ‘φρενάρισμα’. Ο μέσος Θεσσαλονικιός δεν μπορεί να ανταπεξέλθει. Ό,τι πωλείται, το αγοράζουν ξένοι. Και δεν μπορούμε να βασιζόμαστε μόνο στους ξένους, οι οποίοι του χρόνου μπορούν να στραφούν σε μια άλλη χώρα» σχολιάζει ο κ. Τσουλκανάκης, ο οποίος συμμετείχε σε αυτή τη συνάντηση.
Ο ίδιος διαπιστώνει τεράστια αύξηση τιμών στα νεόδμητα, που σχετίζεται με την αύξηση του κατασκευαστικού κόστους. Το κόστος στα υλικά αυξήθηκε αλλά οι τελικές τιμές αυξήθηκαν ακόμα περισσότερο, την ώρα που τα εισοδήματα παραμένουν στάσιμα. «Φτάσαμε σε σημείο εξωφρενικό. Στην αγωνία των κατασκευαστών να βρουν οικόπεδα, η αντιπαροχή έχει ξεπεράσει το 50%, με αυξημένο κατασκευαστικό κόστος της τάξης του 30%... δεν βγαίνουν τα νούμερα». Κάθε νέος ιδιοκτήτης που βγάζει το ακίνητό του προς πώληση ζητά μία τιμή, όχι με βάση την έκθεση ενός εκτιμητή, αλλά με βάση τις προσδοκίες του και το τι ζητά ο διπλανός του. Έτσι δημιουργείται ένας φαύλος κύκλος, με τους περισσότερους να μην κατεβάζουν τις τιμές.
«Λόγω αύξησης της δουλειάς, συνάδελφοι που ήθελαν να ιδιωτεύσουν άρχισαν να ‘φουσκώνουν τα μυαλά’ των ιδιοκτητών. Ένα σπίτι που εκτιμούσα βαριά-βαριά για 250.000 ευρώ, ο επόμενος το εκτίμησε στις 420.000 ευρώ. Οι λεγόμενοι ανακαινιστές αγοράζουν παλιά διαμερίσματα, τα ανακαινίζουν και τα πουλάνε σε εξωφρενικές τιμές, τέσσερις, πέντε, έξι χιλιάδες το τετραγωνικό. Πουλά ο άλλος μια γκαρσονιέρα 35 τ.μ. του 1960 στη στάση του μετρό, προς 3.850 ευρώ το μέτρο, μεικτά» λέει ο κ. Τσουλκανάκης. Σύμφωνα με τον ίδιο, ο «πυρετός» των ολοένα και αυξημένων τιμών μεταδόθηκε και στις τράπεζες, που βγάζουν σπίτια σε πλειστηριασμό σε τιμές λιανικής.
Αποτέλεσμα αυτής της κατάστασης ήταν να μπει φρένο στις αγορές. «Σταματήσαμε να πουλάμε οικιστικά ακίνητα, το 2024 δεν πάει καλά. Οι πελάτες κρατούν στάση αναμονής, θα αγοράσουν όταν βρουν σωστή τιμή», λέει ο κ. Τσουλκανάκης.
Τα ενοίκια
«Τα ενοίκια, εδώ και δυο -τρία χρόνια, ανέβηκαν. Οι τιμές στη μίσθωση είναι πολύ υψηλότερες από το μέσο εισόδημα που έχει ένα ζευγάρι», διαπιστώνει ο πρόεδρος του συλλόγου μεσιτών Θεσσαλονίκης Κώστας Τζάρος. Βέβαια, όπως σημειώνει ο ίδιος, επειδή η στέγαση είναι επείγουσα ανάγκη και όσοι δεν έχουν ιδιόκτητο σπίτι δεν έχουν επιλογές, αναγκάζονται, τελικά, να πληρώσουν τις αυξημένες τιμές κόβοντας από αλλού. Υπάρχουν πολλοί παράγοντες που συμβάλλουν σε διαφορετικό βαθμό ο κάθε ένας, αλλά ο κ. Τζάρος πιστεύει ότι κατά βάση ισχύει ο νόμος της προσφοράς και της ζήτησης.
«Δεν χτίζονται πολλές νέες οικοδομές, δεν προσφέρονται αρκετά ακίνητα, οπότε οι τιμές ανεβαίνουν. Στο κέντρο, μέρος των κατοικιών αφαιρούνται από την αγορά για να διατεθούν στη βραχυχρόνια μίσθωση. Το πρόβλημα είναι κυρίως στον αστικό ιστό, όπου βρίσκονται οι περισσότερες δουλειές, οι συγκοινωνίες είναι συγκεκριμένες και δεν υπάρχουν ελεύθερα οικόπεδα. Υπάρχει μία μικρή τάση μετατόπισης στα προάστια, αλλά όχι στα δυτικά, παρότι υπάρχουν ευκαιρίες, γιατί εξακολουθούν να υπάρχουν προκαταλήψεις...».
Την τελευταία τριετία ο ίδιος εκτιμά ότι τα ενοίκια στα σπίτια της ανατολικής Θεσσαλονίκης καταγράφουν αύξηση της τάξης του 25%. Όπως αναφέρει χαρακτηριστικά, η Τούμπα είναι πιο ακριβή από καλές περιοχές Αθήνας! «Στο ενοίκιο δεν νομίζω ότι θα ανέβουν άλλο οι τιμές, έπιασαν ταβάνι. Εκτός αν μεταβληθούν και τα εισοδήματα... Στην πώληση έχουμε πολύ δρόμο ακόμα μέχρι τη σταθεροποίηση των τιμών» επισημαίνει ο κ. Τζάρος.
Το κύμα των αυξήσεων φτάνει και σε περιφερειακούς δήμους
Είναι ενδεικτικό ότι οι τιμές που ζητούν ιδιοκτήτες ακινήτων που χρησιμοποιούν την πλατφόρμα Spitogatos, αυξήθηκαν το β’ τρίμηνο του 2024 -σε σχέση με ένα χρόνο πριν- κατά 10,5% στον κεντρικό δήμο, κατά 12,6% στους περιφερειακούς δήμους του πολεοδομικού συγκροτήματος και κατά 10,8% στο υπόλοιπο του νομού.
Σύμφωνα με στοιχεία της συγκεκριμένης πλατφόρμας για το 2ο τρίμηνο του 2024, οι τρεις ακριβότερες περιοχές για αγορά κατοικίας στη Θεσσαλονίκη είναι η Καλαμαριά (2.784 ευρώ/τ.μ.), το κέντρο της Θεσσαλονίκης (2.646 ευρώ/τ.μ.), η Πυλαία (2.560 ευρώ/τ.μ.).
Αντίθετα, οι πιο οικονομικές περιοχές της Θεσσαλονίκης για αγορά κατοικίας είναι η Καλλιθέα (833 ευρώ/τ.μ.), η Μυγδονία (921 ευρώ/τ.μ.) και τα Βασιλικά (1.043 ευρώ/τ.μ.), στα προάστια της Θεσσαλονίκης.
Οι περιοχές της Θεσσαλονίκης με τις μεγαλύτερες αυξήσεις μέσης ζητούμενης τιμής πώλησης κατοικιών κατά το 2ο τρίμηνο του 2024 είναι οι Συκιές (21,3%), η Πολίχνη (20,4%) και ο Εύοσμος (20,1%).
Σε ό,τι αφορά την ενοικίαση, μέσα σ’ έναν χρόνο οι ζητούμενες τιμές στη συγκεκριμένη πλατφόρμα αγγελιών αυξήθηκαν κατά 8,8% στον δήμο Θεσσαλονίκης, κατά 9,6% στους περιφερειακούς δήμους και κατά 9,4% στο υπόλοιπο του νομού. Οι πιο ακριβές περιοχές για ενοικίαση κατά το 2ο τρίμηνο του 2024 είναι το κέντρο της Θεσσαλονίκης (10,4 ευρώ/τ.μ.), η περιοχή Βαρδάρης-Λαχανόκηποι (9,7 ευρώ/τ.μ.) και η περιοχή Φάληρο-Ιπποκράτειο (9,2 ευρώ/τ.μ) ενώ στις πιο οικονομικές περιοχές για ενοικίαση κατοικίας κατά το 2ο τρίμηνο του 2024, επικρατούν και πάλι η Μυγδονία (4,1 ευρώ/τ.μ.) και τα Βασιλικά (4,2 ευρώ/τ.μ.).
Ακολουθεί η περιοχή Χορτιάτης (4,4 ευρώ/τ.μ.). Σε ό,τι αφορά την ενοικίαση, οι περιοχές με τις υψηλότερες αυξήσεις τιμών είναι ο Άγιος Παύλος (20,8%), ο Θερμαϊκός (18,5%) και η Σταυρούπολη (15,6%). Από τα παραπάνω προκύπτει ότι, επειδή υπάρχει μειωμένη διαθεσιμότητα και αυξημένες τιμές στο κέντρο, το ενδιαφέρον αγοραστών και ενοικιαστών στρέφεται σε περιφερειακούς δήμους, με αποτέλεσμα η αυξημένη ζήτηση να ωθεί τις τιμές προς τα επάνω.
Ο ρόλος της βραχυχρόνιας μίσθωσης
Πόσα ακίνητα έλειψαν από την αγορά της μακροχρόνιας ενοικίασης επειδή διατέθηκαν σε πλατφόρμες βαρχυχρόνιας μίσθωσης; Το ερώτημα δεν είναι εύκολο να απαντηθεί. Ο Χάρης Κωτίδης, εκπρόσωπος του Συλλόγου Οικονομίας Διαμοιρασμού (ΣΟΔΙΑ) στη Θεσσαλονίκη, επεξεργάστηκε στοιχεία του insideairbnb.com στον δήμο Θεσσαλονίκης και υπολόγισε ότι από τα 4.075 καταχωρημένα ακίνητα, τα 3.046 διατέθηκαν τον τελευταίο χρόνο για βραχυχρόνια μίσθωση.
Πολλά από αυτά αφορούν πρώην βιοτεχνικούς χώρους και πρώην γραφεία, δηλαδή χώρους που δεν είχαν πιο πριν οικιστική χρήση και συνεπώς δεν έλειψαν από τους μόνιμους κατοίκους. Σε αυτές τις περιοχές υπάρχουν πολλαπλές καταχωρήσεις, δηλαδή ακίνητα με πανομοιότυπα χαρακτηριστικά που παραπέμπουν στον ίδιο ιδιοκτήτη, που πιθανότατα αγόρασε ολόκληρο το κτίριο που πριν στέγαζε επαγγελματικές δραστηριότητες.
Για παράδειγμα, στη δυτική είσοδο (Καρατάσου/ Κουντουριώτη/ Βενιζέλου/ Εγνατία/ 26ης Οκτωβρίου) ο ίδιος εντόπισε 117 μονές καταχωρήσεις -548 πολλαπλές, στην περιοχή του Βαρδάρη (Λαγκαδά/ Μοναστηρίου/ Καλού/ Δραγουμάνου) 24 μονές καταχωρήσεις -151 πολλαπλές και άνωθεν της Εγνατίας και μέχρι την Αγ. Δημητρίου, 200 μονές καταχωρήσεις και 410 πολλαπλές. Αντιθέτως, στο ιστορικό κέντρο (Βενιζέλου/ Νίκης/ Αγγελάκη/ Εγνατία) υπάρχουν 739 μονές καταχωρήσεις -204 πολλαπλές. «Μπορούμε να εκτιμήσουμε ότι στις τέσσερις περιοχές που εξετάστηκαν, υπάρχουν το πολύ 1.080 κατοικίες και τουλάχιστον 1.313 πρώην βιοτεχνικοί χώροι ή γραφεία. Αν μάλιστα αφαιρέσουμε τις 1.029 ανενεργές καταχωρήσεις, τότε προκύπτει ότι υπάρχουν στην πόλη 1.733 κατοικίες που διατίθενται για βραχυχρόνια μίσθωση, χωρίς μάλιστα να έχουν εξεταστεί όλες οι υπόλοιπες γειτονιές της πόλης για μονές και πολλαπλές καταχωρήσεις», σημειώνει.
*Δημοσιεύθηκε στη "ΜτΚ" στις 14.07.2024
ΣΧΟΛΙΑ