Ρεπορτάζ Νίκος Παππάς, Σοφία Χριστοφορίδου

Η κατασκευή νέων ποδοσφαιρικών γηπέδων στη Θεσσαλονίκη δεν είναι καινούργια μόδα. Σχετικές συζητήσεις γίνονται εδώ και πάρα πολλά χρόνια, αλλά οι εξελίξεις στις περιπτώσεις της ΑΕΚ και του Παναθηναϊκού έχουν φουντώσει την κουβέντα.

ΠΑΟΚ, Άρης και Ηρακλής έχουν μπει σε διαδικασία διαπραγμάτευσης με το κράτος, ώστε να αποκτήσουν νέα ποδοσφαιρικά «σπίτια», όμως από τη θεωρία μέχρι την πράξη υπάρχει μία απόσταση, που κοστίζει πολύτιμο χρόνο.

Προφανώς, πολύ πιο προχωρημένος μεταξύ των τριών είναι ο ΠΑΟΚ, που έχει διευθετήσει τη συντριπτική πλειοψηφία των γραφειοκρατικών ζητημάτων, χωρίς όμως αυτό να σημαίνει ότι η ομάδα έχει υπέρ της τις πιθανότητες να παίξει μπάλα στη νέα Τούμπα το 2026, συνδυάζοντας τη νέα εποχή με τα 100ά γενέθλια του συλλόγου.

Ο Άρης βρίσκεται σε επαφές με την κυβέρνηση για τη διπλή ανάπλαση στο Χαριλάου και στην περιοχή του ΙΚΕΑ, καθώς η πρόοδος στην υπόθεση της νέας Τούμπας «γέννησε» διεκδικήσεις και από τους κιτρινόμαυρους, ενώ ο Ηρακλής απαλλάχθηκε από τη δαμόκλειο σπάθη της απώλειας της ακίνητης περιουσίας του και κινείται προς την κατεύθυνση κατασκευής γηπέδου στους Χορτατζήδες.

ΠΑΟΚ: Ο χρόνος που χάθηκε

Το κόστος ανακατασκευής της Τούμπας εκτιμάται ότι θα ξεπεράσει τα 160 εκατ. ευρώ, με την ΠΑΕ ΠΑΟΚ να αναλαμβάνει την εξασφάλιση πόρων γι’ αυτό καθ’ αυτό το γήπεδο. Εξ αυτών, περί τα 30 εκατ. ευρώ αφορούν έργα ανάπλασης πέριξ του γηπέδου, ποσό που θα καλύψει μέσω χρηματοδοτικών εργαλείων η Περιφέρεια Κεντρικής Μακεδονίας.

Ύστερα από μία μακρά περίοδο στασιμότητας λόγω των νομικού χαρακτήρα προβλημάτων που είχαν ανακύψει, η έκδοση του Προεδρικού Διατάγματος στις 7 Ιουνίου 2022 έχει ανοίξει τον δρόμο για την υλοποίηση του πρότζεκτ κατασκευής της νέας Τούμπας, αλλά ο δρόμος είναι μακρύς. Στόχος του ΠΑΟΚ ήταν η Τούμπα να γκρεμιστεί στα τέλη της άνοιξης του 2023 και το νέο γήπεδο να είναι έτοιμο στις αρχές φθινοπώρου του 2026, κάτι που τη δεδομένη χρονική στιγμή φαντάζει πολύ δύσκολο να συμβεί.

Πού βρισκόμαστε σήμερα, έξι μήνες μετά την έκδοση του ΠΔ; Οι εταιρείες Populous και Salfo προσκόμισαν τρία προσχέδια στον ΠΑΟΚ, για να επιλεγούν τα δύο, που θα τεθούν προς διαβούλευση, ώστε οι φίλαθλοι της ομάδας να καταθέσουν την άποψή τους. Η δημοσιοποίηση των προσχεδίων επρόκειτο να γίνει κατά τη διάρκεια του Παγκοσμίου Κυπέλλου, αλλά κάποιες παρεμβάσεις που ζητήθηκαν από την ΠΑΕ, έχουν καθυστερήσει τις εξελίξεις.

Στην παρούσα φάση, οι άνθρωποι του ΠΑΟΚ επεξεργάζονται τις προτάσεις που έχουν στα χέρια τους από τις εταιρείες Populous και Salfo, με στόχο να γίνουν οι τελικές προσαρμογές. Με την επιλογή του τελικού σχεδίου, όποτε κι αν γίνει αυτή, θα χρειαστεί ένα διάστημα 4-5 μηνών (ή σύμφωνα με άλλες εκτιμήσεις από 6 έως και 12 μήνες), προκειμένου να εκδοθεί οικοδομική άδεια κατεδάφισης του υφιστάμενου και ανέγερσης του νέου γηπέδου.

Στο μεταξύ, θα πρέπει να έχουν προηγηθεί οι δειγματοληπτικές αρχαιολογικές ανασκαφές και να δοθεί το «πράσινο φως» από την αρχαιολογική υπηρεσία. Επίσης, θα πρέπει να έχουν γίνει οι απαραίτητες τακτοποιήσεις και αναλογισμοί της ρυμοτομίας σε συνεργασία με τον Δήμο και την Περιφέρεια, διαδικασία που θα απαιτήσει περί τους δέκα μήνες.

Μεγάλο κεφάλαιο, μελετητικά και κατασκευαστικά, αποτελεί η υπογειοποίηση της οδού Κλεάνθους. Είναι ένα project στο οποίο επέμεινε προσωπικά ο Ιβάν Σαββίδης και μέσω του συγκεκριμένου έργου, οι θέσεις πάρκινγκ θα αυξηθούν σε περισσότερες των 600 που απαιτούνται.

Για να γίνει το έργο, χρειάζονται μια σειρά από μελέτες (συγκοινωνιακές και για αυτό καθ' εαυτό το έργο) τις οποίες ανέλαβε να εκπονήσει η ΠΑΕ, ενώ στη συνέχεια το έργο θα εκτελέσει ο Δήμος με χρηματοδότηση από την Περιφέρεια. Για να χρηματοδοτήσει τα έργα η Περιφέρεια οι μελέτες πρέπει να εγκριθούν από τις υπηρεσίες.

Παρότι τα δύο έργα, γήπεδο και περιβάλλον χώρος, μπορούν θεωρητικά να προχωρούν ανεξάρτητα το ένα από το άλλο, πιθανώς να προκύψουν τεχνικές δυσκολίες από δυο έργα με κοινά όρια και κοινές κατασκευές, που προχωρούν σε διαφορετικούς ρυθμούς.

Η λαϊκή αγορά της Τούμπας, επίσης, δεν μπορεί να συμπίπτει με τις εργασίες ανακατασκευής του γηπέδου. Σύμφωνα με όσα γνωρίζουν στον ΠΑΟΚ, υπάρχει πλάνο κατάργησης της συγκεκριμένης λαϊκής ή της μεταφοράς της σε άλλο σημείο.

Πηγές που παρακολουθούν εκ του σύνεγγυς το πρότζεκτ παρατηρούν στη «ΜτΚ» ότι εάν ο ΠΑΟΚ ήθελε, θα μπορούσε να έχει κερδίσει χρόνο.

Μια πρώτη κίνηση θα ήταν να προχωρήσει σε μνημόνιο συνεργασίας με το υπουργείο Πολιτισμού, ήδη από το 2018, όταν το υπουργείο Εθνικής Άμυνας παραχώρησε εκτάσεις περιμετρικά του γηπέδου, προκειμένου να προχωρήσουν οι δειγματοληπτικές αρχαιολογικές ανασκαφές και να είναι γνωστό το πού βρισκόμαστε και αν η ύπαρξη αρχαιοτήτων θα δημιουργήσει περαιτέρω προβλήματα στο πρότζεκτ.

Υπενθυμίζεται ότι σύμφωνα με το ΦΕΚ, που εκδόθηκε τον περασμένο Ιούνιο, «σε περίπτωση εντοπισμού αρχαιοτήτων, οι εργασίες να διακοπούν προκειμένου να διεξαχθεί ανασκαφική έρευνα, η οποία θα χρηματοδοτηθεί από τον ενδιαφερόμενο».

Επίσης, στο μεσοδιάστημα μέχρι την έκδοση του ΠΔ, θα μπορούσε να έχει προχωρήσει με τις αρχιτεκτονικές μελέτες για το γήπεδο, ώστε αμέσως μετά την έκδοση του ΠΔ να προχωρήσει στην έκδοση πολεοδομικών αδειών.

Το «αγκάθι» του Καυτανζογλείου: Προφανώς το γκρέμισμα της Τούμπας δεν μπορεί να προχωρήσει εάν δεν ολοκληρωθούν τα απαραίτητα έργα στο γήπεδο που θα φιλοξενήσει τον ΠΑΟΚ. Οι εξελίξεις έχουν «τρέξει» στο φλέγον ζήτημα της χρήσης του Καυτανζογλείου από τον ΠΑΟΚ. Το αθλητικό νομοσχέδιο που ψηφίστηκε το 2021, έδωσε τη δυνατότητα στις διοικήσεις των εθνικών σταδίων να συμψηφίζουν το κόστος εργασιών με τα ενοίκια χρήσης των εγκαταστάσεων.

Έτσι, μετά από μακρά περίοδο διαπραγματεύσεων, που οδήγησαν ΠΑΟΚ και Πολιτεία πολύ κοντά στην πλήρη ρήξη, πλέον τα δύο μέρη βρίσκονται πιο κοντά σε συμφωνία, ώστε τα 1,5 έως 1,7 εκατ. ευρώ που θα δαπανήσει η ΠΑΕ ΠΑΟΚ για την αναβάθμιση του σταδίου, με στόχο να πληροί τις προϋποθέσεις που θέτει η UEFA, να συμψηφιστούν με τα ενοίκια.

Παράλληλα, το στάδιο θα επιχορηγηθεί με επιπλέον 250-300 χιλιάδες ευρώ ετησίως για τα επόμενα πέντε χρόνια, για να καλυφθεί το λειτουργικό κόστος.

Πάντως, είναι πολύ δύσκολο να προλάβει ο ΠΑΟΚ μέχρι τον Ιούλιο του 2023 να ολοκληρώσει τα έργα στο γήπεδο, για να δώσει τους πρώτους διεθνείς αγώνες της νέας αγωνιστικής περιόδου.

Για να συμβεί αυτό, θα πρέπει άμεσα να υπογραφεί η συμφωνία μεταξύ των δύο μερών, ο ΠΑΟΚ να εκπονήσει μελέτη για τα έργα που θα εκτελέσει, η μελέτη να εγκριθεί από την τεχνική υπηρεσία της Γενικής Γραμματείας Αθλητισμού, στη συνέχεια η ΠΑΕ να προκηρύξει το διαγωνισμό και ο εργολάβος να εκτελέσει τα έργα.

Όλα αυτά σε διάστημα έξι μηνών, κατά τη διάρκεια μιας παρατεταμένης προεκλογικής περιόδου, με αλλεπάλληλες εκλογικές αναμετρήσεις, που συνήθως τα μολύβια του δημοσίου «πέφτουν».

Όπως και να έχει, σε αυτή τη φάση τα διαδικαστικά από πλευράς δημόσιου έχουν προχωρήσει, τα εμπόδια έχουν αρθεί και η μπάλα βρίσκεται… στο γήπεδο του ΠΑΟΚ.

Άρης: Τα 2+1 σενάρια

Η συζήτηση για την ανταλλαγής της έκτασης του Άρη στο Χαριλάου με εκείνη της ΔΥΠΑ στην περιοχή του ΙΚΕΑ ξεκίνησε τον Ιανουάριο του 2020 και αποτέλεσε ιδέα του αντιπεριφερειάρχη Υποδομών και Δικτύων Πάρι Μπίλλια και του αρχιτέκτονα Τάκη Δούμα, που βρήκαν ευήκοα ώτα στην πλευρά του Άρη, αφού τόσο ο πρόεδρος του ΑΣ Λευτέρης Αρβανίτης όσο και ο επικεφαλής της ΠΑΕ Θόδωρος Καρυπίδης έδωσαν το «πράσινο φως».

Όμως μετά από ενάμιση χρόνο συσκέψεων και συναντήσεων της ομάδας εργασίας που δούλευε πάνω σε αυτό το σχέδιο, η αρχική πρόταση του Άρη αντικαταστάθηκε από μία δεύτερη και τις τελευταίες εβδομάδες παρατηρείται στασιμότητα.

Τον Σεπτέμβριο του 2021 και μετά από συνάντηση με τον υπουργό Επικρατείας Γιώργο Γεραπετρίτη, ο Άρης ανακοίνωσε το σχέδιο κατασκευής γηπέδου σε έκταση 162 στρεμμάτων σε περιοχή του ΙΚΕΑ, ιδιοκτησίας της ΔΥΠΑ (πρώην ΟΑΕΔ) με παραχώρηση από την πλευρά του της δικής του έκτασης στην περιοχή Χαριλάου στο δήμο Θεσσαλονίκης, ώστε εκεί να κατασκευαστεί μητροπολιτικό πάρκο, που θα συνδεθεί με τον τερματικό σταθμό του μετρό στη Νέα Ελβετία.

Σύμφωνα με εκείνο το πλάνο, το συνολικό κόστος των έργων θα έφτανε τα 200 εκατ. ευρώ και το 50%, που θα αφορούσε το γήπεδο, θα καλυπτόταν από πόρους που θα εξασφάλιζε ο Άρης μέσω επενδυτών, οι οποίοι θα αποκτούσαν δικαίωμα εκμετάλλευσης των εμπορικών και ξενοδοχειακών χώρων και το υπόλοιπο 50% (ανάπλαση στη Χαριλάου και δημόσιες δομές στο νέο γήπεδο) θα εξασφαλιζόταν από την Περιφέρεια μέσω ΕΣΠΑ.

Το σχήμα ήταν αρκετά περίπλοκο. Η έκταση που προτάθηκε αρχικά να γίνει το νέο γήπεδο του Άρη στην Π14 του δήμου Πυλαίας αποκτήθηκε από τον ΟΑΕΔ το 1978 με σκοπό την ανέγερση εργατικών κατοικιών.

Ένα ζήτημα, λοιπόν, θα ήταν η αποζημίωση της ΔΥΠΑ. Ένα δεύτερο είναι το αν προβλεπόταν μια τέτοια διαδικασία από τους καταστατικούς σκοπούς του Οργανισμού, εξ ου και υπήρχε δυστοκία από πλευράς διοικητικού συμβουλίου στην ανάληψη τέτοιας δέσμευσης για τυχόν ποινικές ευθύνες.

Ανάμεσα στα σενάρια που εξετάστηκαν ήταν η παραχώρηση της έκτασης των 162 στρεμμάτων στο υπουργείο Εργασίας και σε αντάλλαγμα η ανέγερση εργατικών κατοικιών σε 2 στρέμματα στο Χαρίλαου (από το 25% της έκτασης του γηπέδου που ανήκει στο δημόσιο) ή εναλλακτικά η αντιπαροχή από τα κτίρια που θα ανέγειρε ο επενδυτής στο αρχικό οικόπεδο (Π14).

Από την πλευρά της η Πολιτεία θα έδινε αυξημένους συντελεστές δόμησης για να μπορέσει να ανεγερθεί ακόμα και ουρανοξύστης, ώστε ένας πιθανός επενδυτής να είχε κίνητρο να επενδύσει σε κτίρια που του αποφέρουν έσοδα και να χρηματοδοτήσει την ανέγερση του γηπέδου.

Παράλληλα, οι κιτρινόμαυροι ήθελαν να συμπεριληφθεί στη συμφωνία όρος, που θα τους επέτρεπε να παραμείνουν στο «Κλ. Βικελίδης» μέχρι την αποπεράτωση του νέου γηπέδου.

Βασική προϋπόθεση για να προχωρήσει αυτό το σχέδιο θα ήταν η ύπαρξη επενδυτή, που θα έβαζε κεφάλαια για την ανέγερση νέου γηπέδου, χωρίς να επιβαρυνθεί το ελληνικό δημόσιο. Ενώ μέχρι και τις αρχές Οκτωβρίου αυτό που γνώριζαν οι κυβερνητικοί αξιωματούχοι που ασχολούνταν με το θέμα ήταν ότι «επενδυτής υπάρχει», στη συνέχεια τα δεδομένα άλλαξαν.

Στις 27 Οκτωβρίου του 2022 ο Άρης «διέρρευσε» δεύτερη πρόταση, στο πρότυπο της Διπλής Ανάπλασης σε Λεωφόρο και Βοτανικό για το γήπεδο του Παναθηναϊκού. Σύμφωνα με αυτήν, το κόστος ανέγερσης του νέου γηπέδου, συμπεριλαμβανομένης της γης, όπως και της ανάπλασης στο Χαριλάου, θα καλυφθεί από χρηματοδοτικά εργαλεία όπως το ΕΣΠΑ και το Ταμείο Ανάκαμψης.

Πηγές που παρακολουθούν στενά το θέμα εξ αρχής, έλεγαν στη «ΜτΚ» ότι δεν μπορεί να τεθεί θέμα σύγκρισης με τον Παναθηναϊκό, γιατί σε εκείνη την περίπτωση ανταλλάσσουν οικόπεδα ο Δήμος Αθηναίων με την ΠΑΕ, ενώ στο συγκεκριμένο σχήμα έχουμε το Δήμο Θεσσαλονίκης, τον Άρη και την έκταση της ΔΥΠΑ που βρίσκεται στο Δήμο Πυλαίας.

Επιπλέον ο Παναθηναϊκός χρειάστηκε να περιμένει για σχεδόν 20 χρόνια και είχε ώριμες μελέτες τη στιγμή που προέκυψε η «ευκαιρία» του Ταμείου Ανάκαμψης. Χωρίς ώριμες μελέτες και με το Ταμείο Ανάκαμψης να έχει περιορισμένο χρονικό ορίζοντα, αυτή η πόρτα είναι κλειστή.

Οι άνθρωποι του Άρη περιμένουν την ετυμηγορία των επίσημων εκτιμητών του κράτους σε ό,τι αφορά στην αξία τόσο του «Κλεάνθης Βικελίδης», όσο και της έκτασης που ανήκει στη ΔΥΠΑ και έχει επιλεγεί ως τόπος ανέγερσης του νέου γηπέδου. Σύμφωνα με έγκυρες πληροφορίες της «ΜτΚ», η αγοραία αξία του οικοπέδου εκτιμήθηκε ένα χρόνο πριν σε 16,5 εκατ. ευρώ.

Κι επειδή από τα… συμφραζόμενα γίνεται κατανοητό πως το θέμα έχει «κολλήσει», τον τελευταίο καιρό έχει κάνει την εμφάνισή του και ένα τρίτο σενάριο: χρηματοδότηση του Άρη από το κράτος, ώστε να προχωρήσει σε μερική ανακαίνιση του «Κλ. Βικελίδης», που θα αφορά κυρίως τα σκέπαστρα στις θύρες 1 και 2.

Το μόνο βέβαιο είναι πως δεν υπάρχει απολύτως κανένα χρονοδιάγραμμα.

Φωτορεαλιστική απεικόνιση του γηπέδου του Ηρακλή στην περιοχή των Χορτατζήδων.

Η περίπτωση του Ηρακλή

Αφού ο ΠΑΟΚ «έτρεξε» τις εξελίξεις για τη νέα Τούμπα και ο Άρης μπήκε στη διαδικασία επαφών για καινούργιο γήπεδο, στο προσκήνιο εμφανίστηκε και ο Ηρακλής διεκδικώντας την υλοποίηση ενός ονείρου δεκαετιών.

Η κατασκευή νέου γηπέδου όχι στη Μίκρα (έργο που κατά το παρελθόν είχε θεμελιωθεί χάριν πολιτικού οφέλους) αλλά στους Χορτατζήδες μοιάζει να είναι η πιο προσιτή περίπτωση μεταξύ των τριών. Κι αυτό, ο ΓΣ Ηρακλής έχει και δική του έκταση και διαθέσιμο συντελεστή δόμησης, ώστε να προχωρήσει.

Φυσικά, η τρίτη προϋπόθεση αποτελεί και το πιο κοφτερό «αγκάθι»: χρηματοδότηση.

Για να συντρέχουν τα παραπάνω, έπρεπε ο σύλλογος να απαλλαγεί από τον «θανάσιμο» κίνδυνο της απώλειας της ακίνητης περιουσίας του εξαιτίας των υπέρογκων οφειλών προς το Δημόσιο, που προήλθαν από τα πρόστιμα και τις προσαυξήσεις μετά την υπόθεση των εικονικών τιμολογίων.

Αυτό επιτεύχθηκε στις 4 Φεβρουαρίου 2021 με την ψήφιση τροπολογίας που επέτρεψε την άνευ ανταλλάγματος και όρων χρήση της ακίνητης περιουσίας σε Χορτατζήδες και Μίκρα από το σωματείο «Νέος Γυμναστικός Σύλλογος Θεσσαλονίκης Ηρακλής 1908».

Έτσι, κατά τη διάρκειας της 86ης ΔΕΘ τέθηκε υπόψη του Κυριάκου Μητσοτάκη η προμελέτη για την κατασκευή ποδοσφαιρικού γηπέδου και κλειστού μπάσκετ και βόλεϊ στους Χορτατζήδες, με τον πρωθυπουργό να απαντάει μονολεκτικά: «Προχωράμε».

Σύμφωνα με την προμελέτη, η μεγαλύτερη έκταση καταλαμβάνεται από το γήπεδο ποδοσφαίρου, που θα είναι χωρητικότητας 14.000 θεατών και θα καταλαμβάνει 18.140,25 τ.μ., ενώ η επιφάνεια του κλειστού γυμναστηρίου ανέρχεται σε 2.639,25 τ.μ.

Στον περιβάλλοντα χώρο προβλέπονται 105 θέσεις στάθμευσης για ΙΧ και τρεις για λεωφορεία. Η όψη των εγκαταστάσεων επί της οδού Αγ. Δημητρίου θα λειτουργεί ως πύλη εισόδου «καλωσορίζοντας» τους φιλάθλους στο γήπεδο.

Το ποδοσφαιρικό γήπεδο θα είναι στο σύνολό του σκεπαστό, με το στέγαστρο να εδράζεται σε δικτυωτούς ξύλινους φορείς, που θα έχουν μεταξύ τους απόσταση 7,5 έως 8 μέτρα. Το στέγαστρο θα «σπάει» σε δύο τμήματα: ένα άνωθεν των βορειοανατολικών κερκίδων (πλησίον οδού Στίλπωνος Κυριακίδη) και ένα άνωθεν των υπολοίπων, λόγω της υψομετρικής διαφοράς της ευρύτερης περιοχής.

Προβλέπεται, επίσης, η δημιουργία μουσείου του Ηρακλή (εμβαδού 331,30 τ.μ.), μπουτίκ, προπονητηρίων (σε δύο επίπεδα), αποδυτηρίων, αίθουσας ελέγχου ντόπινγκ, δημοσιογραφικών θεωρείων και πιθανόν εστιατορίων και μπαρ.

Επίσης, στη θέση όπου σήμερα βρίσκεται το Ιβανώφειο, θα κατασκευαστεί νέο κλειστό γήπεδο μπάσκετ, που θα αξιοποιείται και από το τμήμα βόλεϊ. Η χωρητικότητά του θα είναι 3.038 θέσεις και θα διαθέτει κερκίδες στις τρεις από τις τέσσερις πλευρές. Το διάζωμα Α θα έχει χωρητικότητα 1.093 θεατών, το Β 1.265 και το Γ 680.

Στο κλειστό γήπεδο μπάσκετ θα υπάρχουν, επίσης, βοηθητικό γήπεδο μπάσκετ και προπονητήριο παιδικής κολύμβησης.

Όσον αφορά στη χρηματοδότηση, έχει αποκλειστεί η πιθανότητα συμμετοχής του κράτους. Οι πόροι θα μπορούσαν να εξασφαλιστούν μέσω ΕΣΠΑ, αφού η σύμπραξη δημοσίου και ιδιωτικού τομέα (ΣΔΙΤ) δεν είναι καθόλου εύκολη περίπτωση. Η πολιτεία, πάντως, θα μπορούσε να συνδράμει στα χωροταξικά ζητήματα.

Εν κατακλείδι, η κυβέρνηση αναμένει από τον Ηρακλή ακόμα πιο συγκεκριμένες προτάσεις όχι μόνο για τη χρηματοδότηση, αλλά και για την αισθητική και λειτουργική βελτίωση της σχετικής μελέτης.