Του Μανώλη Στεφανίδη

Τον ανήφορο συνεχίζουν να τραβούν οι τιμές των οικιστικών ακινήτων στο Real Estate της Θεσσαλονίκης που δεν δείχνει σημάδια διόρθωσης με τα κόστη πώλησης και ενοικίασης ακινήτων ακόμα και αν εμφανίζουν δειλές τάσεις σταθεροποίησης των αυξήσεων, να προκαλούν πονοκεφάλους σε επίδοξους αγοραστές και ενοικιαστές την στιγμή που τα επενδυτικά projects προχωρούν ακάθεκτα.

Εν μέσω πολέμων και διαρκών αναταραχών στο παγκόσμιο οικονομικό περιβάλλον, η κτηματαγορά της Θεσσαλονίκης επιδίδεται σε έναν ατελείωτο μαραθώνιο αυξήσεων. Η μόνη «ασφαλής» πρόβλεψη που μπορεί να κάνει κάποιος είναι πως οι τιμές θα ανεβαίνουν, έστω και κόβοντας ταχύτητα και ρυθμούς, μέχρι να πέσουν...

Μέχρι πάντως να φτάσει η ώρα για μειώσεις τιμών... βλέπουμε αυξήσεις. Η μειωμένη προσφορά ακινήτων λόγω του παγώματος της οικοδομής για μία δεκαετία, σε συνδυασμό με την υψηλή ζήτηση κρατάνε στα ύψη το κόστος ενοικίασης και αγοράς ακινήτου στη Θεσσαλονίκη. Το χάσμα ανάμεσα σε προσφορά και ζήτηση είναι ο βασικότερος λόγος που οι τιμές δεν πέφτουν ούτε με… δεήσεις, ωστόσο εκτιμάται πως σταδιακά θα υπάρξει μία εξισορρόπηση αν και το Μετρό, στις περιοχές από όπου θα περνούν συρμοί, δεν αποκλείεται να εκτροχιάσει εκ νέου την όποια ισορροπία πάει να δημιουργηθεί.

«Ταρίφες» Μετρό

Σε πρώτη φάση, από το κέντρο της πόλης και τον Νέο Σιδηροδρομικό Σταθμό μέχρι τη Νέα Ελβετία (Νέος σιδηροδρομικός σταθμός - ΝΣΣ, Δημοκρατίας, Βενιζέλου, Αγία Σοφία Σιντριβάνι/Έκθεση, Πανεπιστήμιο, Παπάφη, Ευκλείδη, Φλέμιγκ, Αναλήψεως, Πατρικίου, Βούλγαρη και Νέα Ελβετία), «σφυρίζει» αυξήσεις ακόμα και πάνω από 50% στις ενοικιάσεις επαγγελματικών χώρων ενώ στο χορό των αυξήσεων σταδιακά μπαίνουν και οι κατοικίες.

Δεν είναι τυχαίο πως ήδη στα συμβόλαια ενοικίασης που συνάπτονται μπαίνει και ρήτρα… Μετρό. Πολλοί ιδιοκτήτες δηλαδή ήδη ζητούν από τους ενοικιαστές αύξηση μισθώματος, ακόμα και κατά 50%, όταν κοπεί το πρώτο εισιτήριο.

Ζήτηση και προσφορά κρίνουν την παρτίδα

Το πώς θα διαμορφωθεί το τοπίο μέχρι το τέλος του έτους θα το κρίνουν σε σημαντικό βαθμό, δύο παράγοντες: Η ζήτηση και η προσφορά. Εφόσον το ενδιαφέρον για αγορές και ενοικιάσεις ακινήτων παραμένει ζωηρό από εν δυνάμει αγοραστές και ενοικιαστές, δεδομένης της έλλειψης διαθέσιμων κατοικιών που να καλύπτουν τις απαιτήσεις, οι τιμές δεν θα πέσουν ούτε με αίτηση.

Εφόσον η ζήτηση εμφανίσει σημάδια κόπωσης τότε η αγορά θα αντιδράσει αναπόφευκτα με μειώσεις τιμών. Αν λάβουμε υπόψιν πως θα πάρει χρόνια για να μπουν νέα ακίνητα στην αγορά και να αυξηθεί η προσφορά καθώς η υπερδεκατής κρίση είχε βάλει μπλόκο στην οικοδομική δραστηριότητα καθίσταται σαφές πως ισορροπία προσφοράς-ζήτησης και συνεπώς αποκλιμάκωση τιμών αγοράς και ενοικίασης κατοικίας από αυτό το μέτωπο δύσκολα θα υπάρξει.

Πρωταθλήτρια… με το σπαθί της η Θεσσαλονίκη

Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος, το 2023, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 13,4%, έναντι αύξησης 11,9% το 2022. Πιο αναλυτικά, η αύξηση των τιμών το τέταρτο τρίμηνο του 2023 σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2022 ήταν 11% για τα νέα διαμερίσματα, δηλαδή ηλικίας έως 5 ετών, και 12,4% για τα παλαιά, δηλαδή ηλικίας άνω των 5 ετών. Για το 2023, ο μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης των τιμών για τα νέα διαμερίσματα ήταν 12,4%, έναντι ρυθμού αύξησης 12,5% το 2022, ενώ ο μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης για τα παλαιά διαμερίσματα ήταν 14,2% το 2023, έναντι αύξησης 11,6% το 2022.

Από την ανάλυση των στοιχείων κατά γεωγραφική περιοχή προκύπτει ότι η αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων το τέταρτο τρίμηνο του 2023 σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2022 ήταν 10,8% στην Αθήνα, 14,6% στη Θεσσαλονίκη, 13,9% στις άλλες μεγάλες πόλεις και 11,2% στις λοιπές περιοχές της χώρας. Για το σύνολο του 2023, η αύξηση των τιμών στις ίδιες περιοχές σε σχέση με το 2022 ήταν 13,7%, 16,2%, 14,5% και 10,8% αντίστοιχα.

Η Νέα Παραλία «κερδίζει» τις καρδιές των αγοραστών

Οι καλύτερες περιοχές για να μείνει κάποιος στη Θεσσαλονίκη, σύμφωνα με έρευνα της ιστοσελίδας spitogatos.gr που βασίστηκε στις αξιολογήσεις των χρηστών, είναι η Νέα Παραλία, η περιοχή ΔΕΘ-Πανεπιστήμια, η περιοχή Περαία, η Άνω και Κάτω Τούμπα, η περιοχή Μαρτίου, το ιστορικό κέντρο της Θεσσαλονίκης και η περιοχή Μπότσαρη, η Αγία Τριάδα και η περιοχή Ιπποκράτειο.

«Το δ’ τρίμηνο του 2023, οι τιμές πώλησης στον δήμο Θεσσαλονίκης αυξήθηκαν κατά 18,8% έναντι του αντίστοιχου τριμήνου του 2022, με τη μέση τιμή να διαμορφώνεται σε 2.206 ευρώ/τ.μ, ενώ στους περιφερειακούς δήμους η άνοδος έφτασε το 17,5%, με τη μέση τιμή να βρίσκεται στα 1.600 ευρώ/τ.μ. Οι επενδύσεις στην πόλη συνεχίζουν απρόσκοπτα, ενώ η ζήτηση για ποιοτικά διαμερίσματα εξακολουθεί να είναι πολύ υψηλή», σημειώνει στη «ΜτΚ» ο Παναγιώτης Μερεκούλιας, διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας ορκωτών εκτιμητών VALUES, πολιτικός μηχανικός και πιστοποιημένος εκτιμητής.

Οι τιμές μίσθωσης αυξήθηκαν επίσης το δ’ τρίμηνο του 2023 στον δήμο Θεσσαλονίκης με τη μέση τιμή ανά τ.μ. να βρίσκεται στα 8,5 ευρώ/ τ.μ./μήνα, ενώ στους περιφερειακούς δήμους οι αυξήσεις έφτασαν το 13,4%, με τη μέση στα 6,67 ευρώ/τ.μ./μήνα.

Ποια projects τρέχουν

Σύμφωνα με τον ίδιο, στη συμβολή των οδών Βασ. Όλγας, Παρασκευοπούλου και Αλεξ. Μιχαηλίδη σε οικόπεδο επιφανείας 855,58 τ.μ., προς 7.500.000,00 πρόκειται να ανεγερθούν δύο πολυτελείς πολυκατοικίες, συνολικού εμβαδού 4.600 τ.μ., με υπόγειο parking από την Cherry Investments. Πρόκειται για συνολική επένδυση περίπου 17.000.000,00. Οι εργασίες ανοικοδόμησης αναμένεται να ξεκινήσουν το καλοκαίρι του 2024, με στόχο το έργο να ολοκληρωθεί τέλος του 2025.

Μία νέα επένδυση ξεκινά επίσης στην Πυλαία στην οδό Κένεντυ από τη Wealth Avenue. Η κατασκευή ξεκίνησε τον Φεβρουάριο 2024 και θα ολοκληρωθεί σε 18-24 μήνες, με την παράδοση των κατοικιών να υπολογίζεται συγκεκριμένα στο τέλος του 2025.

«Τον Νοέμβριο του 2024 αναμένεται η λειτουργία του Μετρό στη Θεσσαλονίκη με τις τιμές στις περιοχές γύρω από τους σταθμούς να έχουν πάρει ήδη φωτιά», καταλήγει ο κ. Μερεκούλιας.

Οι πλέον αλμυρές τιμές για τους επίδοξους αγοραστές στη Θεσσαλονίκη, όπως φαίνεται και στον πίνακα που δημοσιεύει η «ΜτΚ», βρίσκονται στο Κέντρο, την Καλαμαριά, τη Νέα Παραλία, την Τούμπα και το Φάληρο. Πιο προσιτές είναι οι τιμές στην Μενεμένη.

Παρόμοια είναι η εικόνα και για τις τιμές ενοικίασης.

Οι «τρελές» αυξήσεις γκρεμίζουν την ιδιοκατοίκηση

Ένα εντελώς διαφορετικό τοπίο έχει διαμορφώσει η πολυετής οικονομική κρίση στην αγορά κατοικίας, καθώς μεγάλο μέρος του οικιστικού αποθέματος της χώρας έχει περάσει σε χέρια τραπεζών, διαχειριστών κόκκινων δανείων (funds, servicers) θεσμικών ή και ξένων επενδυτών. Οι επιπτώσεις αυτής της εξέλιξης αποτυπώνονται σε όλο τους το εύρος στους αριθμούς, καθώς το ποσοστό της ιδιοκατοίκησης (πόσοι δηλαδή διαθέτουν δικό τους σπίτι) έχει υποχωρήσει κατά 11,3 ποσοστιαίες μονάδες κατά τη διάρκεια της περιόδου 2005-2021.

Συγκεκριμένα, με βάση τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ και της Eurostat, το 2021 διαμορφωνόταν σε 73,3%, ελαφρώς υψηλότερο από το 70% του συνόλου της ΕΕ. Το 2005 το αντίστοιχο ποσοστό στην Ελλάδα διαμορφωνόταν σε 84,6%.

Στο πλαίσιο αυτό, εκτιμάται πως στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης, το ποσοστό της ιδιοκατοίκησης είναι ακόμη χαμηλότερο, κινούμενο πέριξ του 60%-65%. Η σταθερά υψηλή ζήτηση κατοικιών για ενοικίαση (που πυροδοτεί διαρκείς «εκρήξεις» στις τιμές) εν πολλοίς οφείλεται στην οικονομική δυσπραγία που αντιμετωπίζουν τα νοικοκυριά για πολλά από τα οποία η αγορά κατοικίας αποτελεί μακρινό όνειρο… θερινής νυκτός.

Η ενοικίαση «τρομάζει» τους ιδιοκτήτες

Συνεπώς μην αντέχοντας το κόστος για την απόκτηση δικιάς τους στέγης, τα νοικοκυριά αναγκαστικά στρέφονται στην λύση της ενοικίασης. Δεν είναι τυχαίο πως αν και λείπουν πολλά σπίτια από την αγορά, 200.000 σύμφωνα με πρόσφατη ανάλυση της Πειραιώς, η προσφορά για αγορά κατοικίας είναι πολύ μεγαλύτερη από την αντίστοιχη για ενοικίαση. Οι ιδιοκτήτες δηλαδή προτιμούν να πουλήσουν το ακίνητό τους (αν αυτό δεν γίνει το κρατούν κλειστό) παρά να το μισθώσουν και να «κυνηγούν», σε πολλές περιπτώσεις, τους ενοικιαστές για να εισπράξουν τα μισθώματα.

Πρόσφατα, η Opinion Poll πραγματοποίησε πανελλαδική έρευνα για την αγορά ακινήτων, για λογαριασμό της MORE.

Σε αυτήν, οι συμμετέχοντες ρωτήθηκαν για τα κίνητρα που απαιτούνται για την επιστροφή των κλειστών ακινήτων στην κτηματαγορά. Η πρώτη απάντηση ήταν η μείωση της φορολογίας των εισοδημάτων από ενοίκια και του ΕΝΦΙΑ (40,9% του συνόλου του δείγματος, 42,4% μεταξύ των ιδιοκτητών που συμμετείχαν στην έρευνα). Η αμέσως επόμενη απάντηση ήταν η λήψη μέτρων για την καλύτερη προστασία του ιδιοκτήτη (15,6% στο σύνολο και 22,4% μεταξύ των ιδιοκτητών) απέναντι σε ενοικιαστές που αφήνουν απλήρωτα ενοίκια ή άλλες υποχρεώσεις (π.χ. κοινόχρηστα, ρεύμα, νερό κ.τ.λ.) ή προκαλούν σοβαρές φθορές/ζημιές στα ακίνητα που νοικιάζουν.

Αξίζει να σημειωθεί πως περί τα 1 εκατ. ακίνητα πανελλαδικά (100.000 στην Θεσσαλονίκη) είτε είναι… κλειδαμπαρωμένα από τους ιδιοκτήτες (περίπου 700.000) είτε βρίσκονται στην κατοχή τραπεζών και funds. Το πόσα από αυτά τα ακίνητα είναι πρώτη κατοικία δεν μπορεί να εκτιμηθεί με ακρίβεια.

Πάνω από το 1/3 του εισοδήματος για στέγη

Βάσει των πλέον πρόσφατων στοιχείων της Eurostat για το 2021, το 34,2% του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών της χώρας δαπανάται για την κάλυψη υποχρεώσεων που σχετίζονται με τη διαμονή/στέγασή τους. Παραμένει το υψηλότερο ποσοστό μεταξύ των υπολοίπων χωρών της ΕΕ, αν και διαφαίνονται ενδείξεις σμίκρυνσης του χάσματος. Στη δεύτερη θέση βρίσκεται η Δανία με 26,3% του διαθέσιμου εισοδήματος να αφορά τη στέγαση και στην τρίτη η Ολλανδία με 23,9%. Συνολικά στην Ε.Ε. το αντίστοιχο ποσοστό διαμορφώθηκε σε 18,9% το 2021.

Από την εκτενέστερη ανάλυση των στοιχείων κατά γεωγραφική περιοχή προκύπτει ότι η αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων το 2023, η αύξηση των τιμών στις ίδιες περιοχές σε σχέση με το 2022 ήταν 13,7%, 16,2%, 14,5% και 10,8% αντίστοιχα. Για δ’ τρίμηνο του 2023 σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2022 ήταν 10,8% στην Αθήνα, 14,6% στη Θεσσαλονίκη, 13,9% στις άλλες μεγάλες πόλεις και 11,2% στις λοιπές περιοχές της χώρας.

*Δημοσιεύθηκε στη "ΜτΚ" στις 31.03.2024