«Αιχμάλωτη πολέμου», τουλάχιστον σε ό,τι αφορά το ενδιαφέρον από το Ισραήλ, καθίσταται η κτηματαγορά της Θεσσαλονίκης με τις συνέπειες του Μεσανατολικού να ακουμπούν το Real Estate. Αν και ουδείς μπορεί να εκτιμήσει, σε αυτή τη φάση τουλάχιστον, το εύρος και τη σοβαρότητα των επιπτώσεων από τη σύγκρουση η αγορά τηρεί στάση αναμονής με το μούδιασμα και την παγωμάρα να είναι εμφανή.

Μεσίτες και εκτιμητές ακινήτων στη Θεσσαλονίκη, γνώστες της αγοράς με επαφές στην ισραηλινή αγορά και σε επενδυτικούς κύκλους διαμηνύουν σε όλους τους τόνους πως η αγορά το μόνο που μπορεί να κάνει είναι να περιμένει μέχρι… να σιγήσουν τα κανόνια. Ακόμα όμως και να μη συμβεί άμεσα αυτό, οι πολεμικές παρενέργειες θα αργήσουν να γίνουν ορατές σε όλες τους τις διαστάσεις και μέχρι να αποκρυσταλλωθούν τα νέα δεδομένα.

Αν εστιάσουμε στη Θεσσαλονίκη, τα επενδυτικά σχέδια των Ισραηλινών «στοχεύουν» στην αγορά κτιρίων, μεμονομένων κατοικιών, ακινήτων, οικοπέδων αλλά και σε projects μεγαλύτερης κλίμακας που αφορούν ξενοδοχειακές μονάδες και οικιστικές αναπτύξεις. Δεν λείπουν και όσοι μεταπουλούν τα ακίνητα που απέκτησαν, συνήθως μετά από ανακαίνιση σε ομοεθνείς τους αποκομίζοντας υπολογίσιμο κέρδος.

Οι συναισθηματικοί δεσμοί των Ισραηλινών με την πόλη, οι κοινές αντιλήψεις και κουλτούρες, αλλά κα η γεωγραφική εγγύτητα τραβούν σαν μαγνήτες τους Ισραηλινούς στη Θεσσαλονίκη ενώ η πολιτική και οικονομική σταθερότητα, οι ευνοϊκές τιμές πώλησης σε σχέση με τη χώρα τους, ο μεσογειακός τρόπος ζωής στην χώρα μας και η εύκολη πρόσβαση τοποθετούν την ελληνική αγορά σε περίοπτη θέση στις προτιμήσεις τους.

Ισχυρή είναι η παρουσία του Ισραήλ και στον τουρισμό της Θεσσαλονίκης. Το 2022 οι Ισραηλινοί αποτέλεσαν πρώτη ξένη εθνικότητα για πρώτη φορά μετά από τρία χρόνια (από το 2019), έστω και με μειωμένες διανυκτερεύσεις, σε σύγκριση με τα προ πανδημίας επίπεδα.

Ταυτόχρονα, μία σειρά από μεγαλόπνοα επενδυτικά πλάνα είναι σε εξέλιξη στην πόλη. Στη γωνία των οδών Τσιμισκή 1 με Κατούνη ο όμιλος Fattal αναμενόταν, με τα προπολεμικά δεδομένα, μέχρι το τέλος του 2023, να ξεκινήσει την κατασκευή του τετράστερου ΝΥΧ Τhessaloniki. To ύψος του έργου μαζί με την αγορά του ακινήτου εκτιμάται περί τα 22 εκατ. ευρώ.

Το 2025, βάσει προπολεμικού προγραμματισμού, τοποθετούνταν το άνοιγμα των δύο ξενοδοχείων που έχει στο χαρτοφυλάκιό της η ισραηλινών συμφερόντων Brown στη Θεσσαλονίκη.

Τέλος, το τεχνολογικό πάρκο τέταρτης γενιάς (ΤhessINTEC) που πρόκειται, αν δεν υπάρξει νέα ανατροπή στα χρονοδιαγράμματα, να ξεκινήσει να κατασκευάζεται στην Περαία μέσα στο 2024, σε μεγάλο βαθμό, παίρνει ώθηση από ισραηλινά κεφάλαια τα οποία έχουν εκφράσει ζωηρό ενδιαφέρον να συμβάλλουν στο εγχείρημα.

Το ισραηλινό αποτύπωμα στην ελληνική κτηματαγορά

Σύμφωνα με τα στοιχεία που καταγράφει η Τράπεζα της Ελλάδας, το 2022 η συνολική αξία των επενδύσεων σε ακίνητα από Ισραηλινούς πολίτες ήταν 88 εκατ., διπλάσια από αυτή του 2021 που ήταν 44 εκατ. ευρώ. Να σημειωθεί ότι το σύνολο των άμεσων ξένων επενδύσεων σε ακίνητα στη χώρα μας πέρσι κυμαινόταν πέριξ των 2 δισ. ευρώ. Το ενδιαφέρον των Ισραηλινών για το ελληνικό Real Estate ξεκινά το 2015 με συνολικές επενδύσεις 1 εκατ. και έκτοτε κάθε χρόνο αυγατίζουν. Το 2016 η Τράπεζα της Ελλάδος καταγράφει επενδύσεις Ισραηλινών σε ακίνητα 2 εκατ., το 2017 5 εκατ., το 2018 23 εκατ., το 2019 66 εκατ. και το 2020 23 εκατ. ευρώ.

Οι Ισραηλινοί όπως και μεγάλη μερίδα ξένων αγοραστών ακινήτων αρχικά έβαλαν στα ραντάρ τους τη χώρα μας λόγω των χαμηλών τιμών και της υποτίμησης των αξιών, απότοκα και τα δύο της υπερδεκαετούς οικονομικής κρίσης και των μνημονίων. Τα νούμερα είναι αποκαλυπτικά. Ένα ακίνητο στην Ελλάδα προσέφερε ετήσια απόδοση της τάξεως του 5% με 6% όταν στη χώρα τους, όπως και σε άλλες μεγαλύτερες και πιο «ώριμες» αγορές, ήταν 2% με 3%.

Μάλιστα, οι περισσότεροι από αυτούς αναζητούν και μια πιο μόνιμη λύση, αυτή της αγοράς ακινήτου η οποία θα τους προσφέρει ένα «οχυρό» για περιόδους αστάθειας, εκμεταλλευόμενοι παράλληλα και το παράθυρο της Golden Visa.

Η χρυσή βίζα επιτρέπει την παροχή βίζα διαμονής σε επενδυτές, με ποσό επένδυσης 250 ή 500 χιλιάδων ευρώ (αναλόγως την περιοχή), για τους ίδιους και τις οικογένειές τους. Tο ενδιαφέρον για την αγορά ακινήτων στρέφεται κυρίως στο κέντρο της Θεσσαλονίκης και των Αθηνών αλλά και στα Νότια Προάστια της Αττικής που ισχύει και το ελάχιστο όριο επένδυσης των 500.000 για την απόκτηση της χρυσής βίζας. Με βάση τα πλέον πρόσφατα στοιχεία του υπουργείου Μετανάστευσης, τον φετινό Σεπτέμβριο σε 157 Ισραηλινούς είχε χορηγηθεί χρυσή βίζα.

Την ίδια ώρα, οι τιμές των κατοικιών στη Αθήνα είναι από τις χαμηλότερες στην Ευρώπη, καθώς ένα σπίτι κοστίζει κατά μέσο όρο, 3.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Στο Τελ Αβίβ αγγίζει τα 10.000 ευρώ.

Το χαμηλότερο κόστος απόκτησης ενός ακινήτου στη χώρα μας σε σχέση με το αντίστοιχο στη δική τους αποτελεί καθοριστικό παράγοντα που τους ελκύει στην Ελλάδα. Στην πρωτεύουσα του Ισραήλ, το Τελ Αβίβ, ένα διαμέρισμα δύο υπνοδωματίων πωλείται περί τα 850.000 ευρώ, όταν στην Ελλάδα, ένα αντίστοιχο μπορούν να το βρουν με 150.000 ευρώ. Στη χώρα τους, όμως, χρειάζονται και να βάλουν δικά τους χρήματα αλλά και να πάρουν δάνειο για να βάλουν ένα κεραμίδι πάνω από το κεφάλι τους.

Παράλληλα, αν και οι τιμές στην ελληνική αγορά ακινήτων προσελκύουν με όλο και πιο ταχύ βηματισμό τα ιστορικά υψηλά του 2007 (μετά άρχισε η ελεύθερη πτώση), η προοπτική μελλοντικών υπεραξιών σε σχέση με το Ισραήλ, δεν παραβλέπεται όταν εξετάζουν τις επενδυτικές τους επιλογές.

Το προφίλ των Ισραηλινών επενδυτών

Οι «φυλές» όσων επενδύουν από το Ισραήλ διακρίνονται σε τρεις κατηγορίες.

1) Ιδιώτες που αναζητούν μία ικανοποιητική απόδοση της επένδυσής τους, με προϋπολογισμό πέριξ των 100.000 ευρώ.

2) Μικρομεσαίου μεγέθους εταιρείες από το Ισραήλ, που επενδύουν μέχρι και 5 εκατ. ευρώ, έχοντας στόχο υψηλότερες αποδόσεις (πάνω από 10%) με οικιστικά ακίνητα και μικρά γραφεία να μπαίνουν στο ραντάρ τους.

3) Μεγάλες εταιρείες και θεσμικοί επενδυτές, όπως οι ξενοδοχειακοί όμιλοι Brown και Fattal με παρουσία και στη Θεσσαλονίκη, που επενδύουν άνω των 5 εκατ. ευρώ και αποζητούν μακροπρόθεσμα κέρδη.

Πρόσφατα η RE/MAX Ελλάς σημείωνε ότι το Ισραήλ κατατάσσεται ανάμεσα στις πέντε πιο δημοφιλείς εθνικότητες ξένων αγοραστών στην Ελλάδα κατακτώντας την 1η θέση και ακολουθούν η Κίνα και η Γερμανία στην 2η και 3η θέση αντίστοιχα. Η πεντάδα ολοκληρώνεται με τη Βουλγαρία και την Τουρκία.

Οι περισσότερες αγορές ισραηλινών είναι στη νότιο Ελλάδα και ειδικά στην Κρήτη, ενώ στην Αττική, η τάση διαφοροποιήθηκε συγκριτικά με την υπόλοιπη Ελλάδα, φέρνοντας την Κίνα στην πρώτη θέση και το Ισραήλ στη δεύτερη, βάσει των στοιχείων του προαναφερόμενου κτηματομεσιτικού γραφείου.

Στην Αττική οι ισραηλινοί έχουν αγοράσει ακίνητα ως επένδυση στα Εξάρχεια, το Παγκράτι, το κέντρο της Αθήνας και σε άλλες περιοχές.

«Στάση αναμονής, η διάρκεια του πολέμου θα κρίνει τα πάντα»

«Τα πάντα για την κτηματαγορά της Θεσσαλονίκης εξαρτώνται από το πόσο θα διαρκέσουν οι πολεμικές συγκρούσεις στη Μέση Ανατολή, υπάρχουν δύο ειδών επενδυτές από το Ισραήλ.

1) Είναι όσοι επενδύουν στην αγορά κατοικίας, αν ο πόλεμος συνεχιστεί και ενταθεί ενδεχομένως αυξηθεί ο αριθμός των Ισραηλινών που θα σπεύσουν να αγοράσουν ακίνητα στην Ελλάδα καθώς θα αναζητούν ασφάλεια για τους ίδιους και την οικογένειά τους.

2) Είναι όσοι επενδύουν στην κτηματαγορά, όχι αποκλειστικά για να αποκτήσουν σπίτι αλλά έχοντας πιο μεγάλα επενδυτικά σχέδια. Όταν οι επενδύσεις τους χρηματοδοτούνται από αποεπένδυση στο Ισραήλ, δηλαδή για να αποκτήσουν κάτι στην Ελλάδα χρειάζεται να πουλήσουν κάτι στο Ισραήλ, τότε τα πράγματα δε θα είναι εύκολα, πολύ δύσκολα θα πουλήσουν στη χώρα τους σε αυτή τη φάση», σημειώνει o πρόεδρος της Ένωσης Μεσιτών Ακινήτων Πιστοποιημένων Πραγματογνωμόνων Ελλάδας και διευθυντής της eXpGreece, Νίκος Μανομενίδης.

«Η αγορά στην Θεσσαλονίκη πάντως βρίσκεται σε φάση αναμονής για την ώρα, στην Κύπρο πολλές βραχυχρόνιες μισθώσεις μετατράπηκαν σε μακροχρόνιες από Ισραηλινούς, ενδεχομένως να γίνουν και πωλήσεις αν παραταθούν οι συγκρούσεις. Ακόμα το κλίμα είναι παγωμένο, όσοι Ισραηλινοί είχαν ήδη σπίτια στην Ελλάδα έστειλαν ήδη στη χώρα μας γυναίκες και παιδιά. Το να αγοράσει κάποιος σπίτι σε τόσο σύντομο διάστημα είναι δύσκολο. Η διάρκεια των συγκρούσεων θα κρίνει τις εξελίξεις στην κτηματαγορά», καταλήγει.

Συνεκτιμώντας όλες τις παραμέτρους, είναι ακόμα νωρίς για να εξάγουμε αξιόπιστα συμπεράσματα. Η διάρκεια της πολεμικής ανάφλεξης θα είναι το πλέον καθοριστικό στοιχείο. Αν οι κανονιοβολισμοί συνεχιστούν και η σύρραξη κλιμακωθεί, τότε τα σκάγια δύσκολα θα αφήσουν αλώβητη την ελληνική κτηματαγορά και ειδικότερα αυτή της Θεσσαλονίκης.

Υπό αυτό το αβέβαιο πρίσμα, παίζει δυνατά και το σενάριο να σπεύσουν Ισραηλινοί επενδυτές στη Θεσσαλονίκη η οποία προσφέρει ασφάλεια, ηρεμία και σταθερότητα και σε οικονομικό επίπεδο. Το αδιατάρακτο νήμα που τους συνδέει με την πόλη ανοίγει το δρόμο.

Με την Ελλάδα στα μάτια πολλών Ισραηλινών να φαντάζει σαν μια χώρα «καταφύγιο», είναι λίαν πιθανό με βάση και την ιδιαίτερη σχέση που έχουν αναπτύξει με την Θεσσαλονίκη να κάνουν το βήμα και να αποκτήσουν σπίτι στην πόλη ή σε περίπτωση που ήδη διαθέτουν να μετακομίσουν μόνιμα.

Αν η κατάσταση επιδεινωθεί περαιτέρω οι τράπεζες στο Ισραήλ ίσως υψώσουν μπλόκο στη μεταφορά χρημάτων εκτός χώρας, γεγονός που θα δυσκολέψει αγοραπωλησίες και επενδυτικά σχέδια εκτός χώρας.

*Δημοσιεύθηκε στη "ΜτΚ" στις 28-29.10.2023