Με «ρήτρες Μετρό», πριν καν αυτό σφυρίξει, ζει το Real Estate στη Θεσσαλονίκη με τις τιμές ενοικίασης και πώλησης σπιτιών και καταστημάτων να αναπροσαρμόζονται ήδη προς τα πάνω.

«Μετρό στη Θεσσαλονίκη», κάποτε ακουγόταν σαν το πιο σύντομο ανέκδοτο, ενδεχομένως ακόμα να ακούγεται αλλά πλέον όσο πλησιάζουμε στην έναρξη λειτουργίας του στους πρώτους μήνες του 2024, όπως έχουν διαβεβαιώσει κατηγορηματικά επανειλημμένως οι αρμόδιοι, ήδη η κτηματαγορά σε πολλές περιπτώσεις «συμπεριφέρεται» σαν να λειτουργεί ήδη το μέσο σταθερής τροχιάς.

Υπό αυτό το πρίσμα, τιμές με ενσωματωμένο το «καπέλο» Μετρό καλούνται να καταβάλλουν όσοι προβαίνουν σε αγορά ή μίσθωση επαγγελματικών χώρων (εμπορικά καταστήματα). Εκτιμάται πως όσο περνάει το διάστημα μέχρι τις αρχές του νέου έτους τα «καπέλα» θα μεγαλώνουν.

Μέχρι στιγμής, στις αγοραπωλησίες κατοικιών δεν έχει γίνει τόσο αισθητή η άνοδος των τιμών εξαιτίας του Μετρό καθώς έτσι και αλλιώς η έλλειψη ακινήτων συμπαρασύρει ανοδικά τις τιμές. Οι συρμοί ναι μεν παίζουν ρόλο στο να διατηρηθούν ψηλά οι τιμές, ωστόσο δεν είναι ο κυριότερος παράγοντας που τις εκτοξεύει.

Τον ανήφορο παίρνει το κόστος ενοικίασης κατοικίας αν το σπίτι βρίσκεται κοντά σε σταθμό με τους ιδιοκτήτες να βάζουν στο τραπέζι των σκληρών διαπραγματεύσεων όρους και απαιτήσεις για να διασφαλίσουν το μέγιστο δυνατό όφελος.

Οι αυξήσεις θα είναι πιο απότομες στις τιμές των καταστημάτων και ειδικά αυτών που βρίσκονται κοντά σε σταθμούς του κέντρου της πόλης, καθώς η λειτουργία του Μετρό θα δώσει ζωή σε πλήθος επαγγελματιών που δραστηριοποιούνται εκεί κοντά, «ανασταίνοντας» ολόκληρες περιοχές που φυτοζωούσαν.

Ήδη, άλλωστε έχουν γίνει επαγγελματικά μισθωτήρια που προβλέπουν ως και διπλασιασμό του ενοικίου, με το που μπει στις ράγες το Μετρό. Οι μεγαλύτερες αυξήσεις στα ενοίκια καταστημάτων εκτιμάται πως θα υπάρξουν στην Εγνατία, ένα δρόμο κεντρικό μεν, ο οποίος όμως επί πολλά χρόνια κατέγραφε ακατάσχετη αιμορραγία στην εμπορική κίνηση λόγω των εργοταξίων.

Το τρενάκι των τιμών, ο… θόρυβος κοντά στις στάσεις και η νέα εποχή των εμπορικών ακινήτων

«Πολλά σπίτια σε περιοχές κοντά σε σταθμούς Μετρό, μέχρι και 300 μέτρα, οι ιδιοκτήτες τα νοικιάζουν για ένα ή δύο χρόνια, μέχρι δηλαδή να λειτουργήσει το Μετρό ούτως ώστε μετά να επαναδιαπραγματευτούν το μίσθωμα, προφανώς σε υψηλότερο επίπεδο από το τρέχον», σημειώνει ο συνιδρυτής της Parthenon Real Estate, πιστοποιημένος εκτιμητής ακίνητης περιουσίας και πρόεδρος του ελληνοσερβικού επιμελητηρίου Βόρειας Ελλάδας, Κώστας Γεωργάκος.

«Κάποιοι ενοικιαστές το δέχονται αυτό, κάποιοι όχι, γενικότερα ιδιοκτήτες και ενοικιαστές βρίσκονται σε στάση αναμονής. Αν ο μισθωτής δεν δεχτεί να συνάψει συμβόλαιο για το διάστημα που θα του προταθεί, ο ιδιοκτήτης διαμορφώνει το ενοίκιο σαν να λειτουργεί ήδη το Μετρό, περί τα 8-9 ευρώ το τ.μ. Βέβαια, αναπόφευκτα λόγω της φασαρίας που θα υπάρχει σε κάποιες στάσεις δεν προτιμάται κάποιος να εγκατασταθεί εκεί αυτή τη στιγμή, έτσι το μίσθωμα κυμαίνεται περί τα 5-6 ευρώ το τ.μ.», επισημαίνει.

Αναφορικά με την πώληση κατοικιών με εγγύτητα σε στάσεις Μετρό, ο κ. Γεωργάκος υποστηρίζει πως εδώ και χρόνια έχουν προσαρμοστεί ανάλογα οι τιμές ενώ η λειτουργία του μέσου σταθερής τροχιάς θα επαναπροσδιορίσει το κόστος, προφανώς προς τα πάνω με την κάθε περίπτωση να είναι διαφορετική βέβαια καθώς η τελική τιμή πώλησης εξαρτάται από πολλούς παράγοντες. «Με δεδομένο πως υπάρχει και έλλειψη κατοικιών έχει χαθεί η μπάλα, είναι πρόσθετο πλεονέκτημα το μετρό για ένα σπίτι, δεν αυξάνει τόσο την τιμή αλλά βοηθάει να φύγει πιο γρήγορα», προσθέτει.

«Πολλά καταστήματα κοντά σε στάσεις Μετρό έχουν ήδη νοικιαστεί με μισθώματα προφανώς τσιμπημένα, ειδικά οι αλυσίδες έχουν ήδη σπεύσει να κλείσουν χώρους. Σε πολλές περιπτώσεις μαγαζιά άλλοτε απαξιωμένα ξαναπήραν ζωή με τις αξίες τους να εκτοξεύονται. Στο κέντρο (π.χ. Εγνατία) τα μισθώματα αγγίζουν τα 15-50 ευρώ το τ.μ. και στις άλλες περιοχές από 15-25 ευρώ το τ.μ.», υποστηρίζει.

«Η έλευση του Μετρό με καθυστέρηση 20 χρόνων βρίσκει τα εμπορικά ακίνητα σε μία νέα εποχή. Δε θα είχαμε τις ίδιες επιπτώσεις αν το μετρό λειτουργούσε το 2000, σήμερα είμαστε σε ένα άλλο περιβάλλον. Το διαδικτυακό εμπόριο κερδίζει όλο και περισσότερο έδαφος, ολοένα και μεγαλύτερο ποσοστό του τζίρου επιτυγχάνεται μέσω του ίντερνετ. Στα καταστήματα υγειονομικού ενδιαφέροντος γύρω από τους σταθμούς θα τονωθούν οι πωλήσεις ενώ και τα υπόλοιπα θα ωφεληθούν αλλά σταδιακά, δεν πρέπει ακόμα να ξεχνάμε πως η Θεσσαλονίκη δεν είναι Αθήνα, οι αποστάσεις εδώ είναι πολύ μικρότερες», καταλήγει.

Μπορεί να φαίνονται κάπως παράξενα για τη Θεσσαλονίκη όλα αυτά αλλά δεν ανακαλύπτουμε και την Αμερική. Σε κάθε πόλη που μπαίνει σε λειτουργία σύστημα Μετρό οι αυξήσεις σε ό,τι υπάρχει γύρω από αυτό είναι αναπόφευκτες.

Βέβαια στην πόλη οι ελλείψεις στην προσφορά ακινήτων (γεγονός που ωθεί ανοδικά από μόνο του τις τιμές πώλησης και ενοικίασης) αλλά και η τραγική και «τραυματική» εμπειρία του επιβατικού κοινού από τον ΟΑΣΘ είναι άλλοι δύο κρίσιμοι παράγοντες που σπρώχνουν… στη στρατόσφαιρα τις τιμές. Το Μετρό από μόνο του δε θα λύσει το οξύτατο κυκλοφοριακό πρόβλημα ως διά μαγείας, αλλά θα είναι τεράστια ανακούφιση για όσους κατοικούν ή έχουν επαγγελματική δραστηριότητα κοντά σε σταθμό του. Μία ανακούφιση που ενδεχομένως πληρωθεί ακριβά από αγοραστές και ενοικιαστές ακινήτων, τουλάχιστον σε πρώτο στάδιο.

Η μικρή «επανάσταση» στις μετακινήσεις με το Μετρό σε μία πόλη που χρόνια το αποζητά ματαίως, αυξάνει και τις τιμές των ακινήτων, κάθε είδους, στις περιοχές πέριξ σταθμών του Μετρό και σε μία ακτίνα έως και 350 μέτρα. Κοντά σε σταθμούς του Μετρό, σε πολλές περιπτώσεις θα πάρουν ξανά ζωή ολόκληρες γειτονιές, άλλες θα αναβαθμιστούν ενώ εμβληματικοί δρόμοι που είχαν σβηστεί επί πολλά χρόνια από τον χάρτη, όπως η Εγνατία, θα επανακάμψουν δυναμικά.

Παράλληλα, το Μετρό ήδη «φέρνει» υποψήφιους επενδυτές στη Θεσσαλονίκη με Ισραηλινούς, Τούρκους αλλά και Αρμένιους να αναζητούν ήδη ακίνητα κοντά στους σταθμούς πριν απογειωθούν για τα καλά οι τιμές, προσβλέποντας σε απόσβεση της επένδυσης σε σύντομο χρονικό διάστημα.

Τα βλέμματα «κλέβουν» οι συνοικίες όπου θα κατασκευαστούν οι 13 σταθμοί της βασικής γραμμής του Μετρό, δηλαδή από το κέντρο της πόλης και τον Νέο Σιδηροδρομικό Σταθμό μέχρι τη Νέα Ελβετία (Νέος σιδηροδρομικός σταθμός - ΝΣΣ, Δημοκρατίας, Βενιζέλου, Αγία Σοφία Σιντριβάνι/Έκθεση, Πανεπιστήμιο, Παπάφη, Ευκλείδη, Φλέμιγκ, Αναλήψεως, Πατρικίου, Βούλγαρη και Νέα Ελβετία). Όπως και στην επέκταση του Μετρό, με πέντε σταθμούς (Νομαρχία, Καλαμαριά, Αρετσού, Νέα Κρήνη και Μίκρα), προς τα νοτιοανατολικά της πόλης, μέχρι την Μίκρα. Οι επενδυτές τοποθετούνται, ήδη λαμβάνοντας θέσεις μάχης στην αγορά ακινήτων της Θεσσαλονίκης, με το χρονοδιάγραμμα να προβλέπει την ολοκλήρωση του έργου στα τέλη του 2023.

Μόλις το όνειρο γίνει πραγματικότητα και το Μετρό μπει στις ράγες οι τιμές θα διαγράψουν πορεία… στην στρατόσφαιρα με «ξεχασμένες» περιοχές να διαγράφουν ξανά ανοδική πορεία.

Η Εγνατία που ξαναβάζει τα καλά της και η κτηματαγορά που ψάχνεται

Είναι δεδομένο ότι η λειτουργία του Μετρό, θα προσδώσει άλλη αξία σε όσα ακίνητα, καταστήματα ή κατοικίες, βρίσκονται σε μικρή απόσταση από σταθμούς. Οι μισθωτές, για την ώρα, φαντάζουν οι φτωχοί συγγενείς της υπόθεσης. Οι ενοικιαστές κατοικιών, ιδιαίτερα οι νέοι εργαζόμενοι προβληματίζονται ενώ ήδη ζουν με τον εφιάλτη των αυξήσεων σε λογαριασμούς και αγαθά πρώτης ανάγκης. Στην ίδια μοίρα βρίσκονται και τα νέα ζευγάρια που ελπίζουν να αγοράσουν δικό τους σπίτι. Οι επαγγελματίες, από την πλευρά τους, μπορούν να προσδοκούν, ότι από την αύξηση της εμπορικής κίνησης θα καλύψουν το πιο αλμυρό ενοίκιο.

Όσοι διαθέτουν τα απαιτούμενα κεφάλαια κοιτάνε ήδη προς… Εγνατία μεριά για αγορές, εμπορικό δρόμο που στα προηγούμενα χρόνια απέφευγαν όπως ο διάολος το λιβάνι σχεδόν οι πάντες, με πολλές αλυσίδες (εστίαση, outlet) να τοποθετούνται ήδη στον πιο «αδικημένο» ίσως κεντρικό εμπορικό δρόμο της Θεσσαλονίκης. Όσοι διαθέτουν ήδη στην κατοχή τους καταστήματα στην Εγνατία, με τα ενοίκια ναι μεν σε χαμηλότερα επίπεδα από την Τσιμισκή αλλά σίγουρα σε τιμές απαγορευτικές για έναν μικρομεσαίο επιχειρηματία, περιμένουν να μπουν στον χορό των ανατιμήσεων.

Η Εγνατία πάντα προσέλκυε χαμηλότερα βαλάντια με τις τιμές των εμπορικών καταστημάτων να κυμαίνονται σε χαμηλότερα επίπεδα από τις αντίστοιχες σε Τσιμισκή, Αγίας Σοφίας και Μητροπόλεως. Από το 2007 ξεκίνησε ο γολγοθάς των εμπόρων με τα ατελείωτα έργα, το 2024 θα λυτρωθούν, 17 χρόνια κουβαλούσαν το «σταυρό του μαρτυρίου».

Δεν πρέπει να παραβλέπεται πως μεγάλη μερίδα εν δυνάμει ενοικιαστών επιλέγει την Εγνατία για να ανοίξει επιχείρηση υγειονομικού ενδιαφέροντος (κυρίως καφέ take away), τα οποία μπορούν να λειτουργήσουν σε μικρούς χώρους και δεν απαιτείται ο ιδιοκτήτης να βάλει βαθιά το χέρι στην τσέπη για να τα διαμορφώσει. Ζήτηση όμως καταγράφεται και για χώρους που μπορούν να φιλοξενήσουν επιχειρήσεις ένδυσης και υπόδησης, με τα outlet (ρούχα από 2,99) να φυτρώνουν σαν τα μανιτάρια. Η πάλαι ποτέ κραταιά Εγνατία διαθέτει τα φόντα για να ξανακερδίσει την παλιά της αίγλη, έστω και σταδιακά μετά από σχεδόν πολλά χρόνια που οι εργασίες του μετρό βύθισαν τζίρους και επιχειρήσεις.

Η αγορά ακινήτων της Θεσσαλονίκης, έχει αρχίσει να λειτουργεί σαν να υπάρχει ήδη Μετρό… ενσωματώνοντας τον αντίκτυπο από τη λειτουργία του στα κύτταρά της. Μεσίτες, εταιρείες, νοικοκυριά, επιχειρηματίες μετά από χρόνια αναμονής συνυπολογίζουν τις συνέπειες του έργου στην αγορά προεξοφλώντας τις περιοχές που θα εκτοξεύσει αλλά και αυτές που δε θα επηρεάσει ιδιαίτερα χωρίς να αποκλείεται, θα φανεί στην πράξη αυτό, να διαμορφωθούν νέες μη αναστρέψιμες συνθήκες στο Real Estate, πριν καν εισέλθουν οι Θεσσαλονικείς στους συρμούς.

Ο παράγοντας «μετρό» ωστόσο είναι μία μόνο από τις παραμέτρους που θα καθορίσουν την πολυπαραγοντική εξίσωση της κτηματαγοράς η οποία είτε έτσι είτε αλλιώς κάποια στιγμή θα βρει τις ισορροπίες της.

*Δημοσιεύθηκε στη "ΜτΚ" στις 18.06.2023