Τρεις στους τέσσερις Θεσσαλονικείς δυσκολεύτηκαν να εντοπίσουν σπίτι προς ενοικίαση ή αγορά, σύμφωνα με έρευνα κοινής γνώμης της Interview για λογαριασμό του Παρατηρητηρίου Τιμών και Εκτιμήσεων Ακινήτων Νοτιοανατολικής Ευρώπης. Παρά την αύξηση στις τιμές που παρατηρείται σήμερα, το Παρατηρητήριο εκτιμά ότι θα υπάρξει συγκράτηση τιμών την επόμενη διετία, ενώ τα πρώτα δείγματα υποχώρησης των τιμών θα αρχίσουν να φαίνονται από το καλοκαίρι.

Η έρευνα πραγματοποιήθηκε σε δείγμα 805 ατόμων στο πολεοδομικό συγκρότημα Θεσσαλονίκης, από την Καλαμαριά μέχρι το Κορδελιό, το πρώτο δίμηνο του 2020 και παρουσιάστηκε σήμερα από τους Κώστα Γεωργάκο (πρόεδρο του Ελληνοσερβικού Επιμελητήριου Β. Ελλάδος), Γιώργο Τσακούμη (πρόεδρο του ΤΕΕ/ΤΚΜ) και Κωνσταντίνο Χαϊδούτη (πρόεδρο ιδιοκτητών ακινήτων Θεσσαλονίκης και αντιπρόεδρο της ΠΟΜΙΔΑ).

Ακριβές οι τιμές ενοικίων

Οκτώ στους δέκα ερωτηθέντες θεωρούν ότι οι τιμές των ενοικίων είναι ακριβές. Ένας στους δύο στη Θεσσαλονίκη ζει σε ιδιόκτητο σπίτι (56% ιδιοκατοίκησης) όταν πρόπερσι το (πανελλαδικό) ποσοστό ήταν στο 70%-75%.«Αυτό σημαίνει ότι κάποιοι πούλησαν τα σπίτια τους για να απαλλαγούν από την υψηλή φορολογία και στράφηκαν στο ενοίκιο, για αυτό αυξήθηκε η ζήτηση και οι τιμές», εκτίμησε ο κ. Χαϊδούτης. Ακόμα και σε περιπτώσεις που τα ενοίκια μπορεί να είναι λογικά, μετά από δέκα χρόνια κρίσης τα εισοδήματα μειώθηκαν οπότε οι ενοικιαστές δεν μπορούν να αντεπεξέλθουν.

Τι επηρέασε τις τιμές;

Ένας παράγοντας που θεωρείται ότι επηρεάζει τις τιμές είναι η βραχυχρόνια μίσθωση, αλλά είναι αρκετά περιορισμένος ο αριθμός των διαθέσιμων διαμερισμάτων για να εξηγήσει το φαινόμενο των υψηλών τιμών. Στη Θεσσαλονίκη την πρώτη περίοδο, πριν προβλεφθεί φορολογία για τα εισοδήματα αυτά, είχαν ανέβει στην πλατφόρμα του AirBnB 2.200 ακίνητα, κυρίως στο κέντρο και σήμερα είναι 1.800, ενώ η πρόβλεψη του κ. Γεωργάκου είναι ότι η πτωτική αυτή θα συνεχιστεί. «Ήταν μόδα η βραχυχρόνια και πολλοί διαπίστωσαν ότι δεν τους συμφέρει. Όμως έχοντας επενδύσει στην ανακαίνιση του σπιτιού τους ζητούν μεγαλύτερα ενοίκια» επεσήμανε. Ένα από τα πιο ενδιαφέροντα αποτελέσματα της έρευνας είναι ότι πλέον επτά στους δέκα ιδιοκτήτες απαντούν ότι δεν θα έβαζαν το ακίνητό τους σε πλατφόρμα βραχυχρόνιας μίσθωσης τύπου AirBnB ακόμα και αν πληρούσε τις προδιαγραφές. Πάντως, σύμφωνα με τον κ. Χαϊδούτη είναι μύθος ότι υπήρξαν μαζικές εξώσεις ενοικιαστών για να διατεθούν τα ακίνητα για βραχυχρόνια μίσθωση, με βάση τις αγωγές που κατατέθηκαν στο πρωτοδικείο Θεσσαλονίκης.

Ένας άλλος λόγος που θεωρείται ότι επηρέασε τις τιμές είναι η ενοικίαση ακινήτων σε ΜΚΟ που στη συνέχεια τα διέθεσαν σε πρόσφυγες. «Την περίοδο που εμφανιστήκαν οι ΜΚΟ με «φρέσκο ευρωπαϊκό χρήμα» ήμασταν στη βαθιά κρίση. Σε σπίτια που δεν μπορούσαν να νοικιαστούν με 300 ευρώ και ήταν ξενοίκιαστα οι ΜΚΟ προσέφεραν 450 ευρώ και έξι μισθώματα μπροστά χωρίς να χρειάζεται ο ιδιοκτήτης να κάνει ανακαίνιση», ανέφερε ο κ. Γεωργάκος. Θα πρέπει να επισημανθεί όμως ότι η προσφυγική κρίση οξύνθηκε από τον Μάρτιο του 2016 και έπειτα, ενώ η κορύφωση της οικονομικής κρίσης ήταν το 2013-2014. Επιπλέον, τα προγράμματα στέγασης προσφύγων που υλοποιούν οι δήμοι Θεσσαλονίκης, Καλαμαριάς και Νεάπολης Συκεών δεσμεύουν μόλις 200 σπίτια, και άλλα 400 έχουν νοικιάσει διάφορες ΜΚΟ. Άρα, ούτε ο αριθμός των σπιτιών στα οποία διαμένουν προσφυγές είναι ικανός για να εξηγήσει  τη μειωμένη προσφορά και άρα την αύξηση στις τιμές των ενοικίων. 

Οι βασικότεροι λόγοι για την αύξηση των ενοικίων, που αναφέρθηκαν κατά τη συνέντευξη τύπου, είναι ότι:

Πρώτον, μετά τη μεγάλη πτώση στα ενοίκια (30%-60% σύμφωνα με τον κ. Γεωργάκο) την περίοδο της κρίσης, πλέον οι ιδιοκτήτες τα επανέφεραν σε υψηλότερα επίπεδα, με διόρθωση 30%.

Δεύτερον, επί μια δεκαετία δεν υπήρχε ανοικοδόμηση.

Τρίτον, πάρα πολλές οικογένειες μετακινήθηκαν από τα προάστια στο πολεοδομικό συγκρότημα για να μειώσουν τα έξοδα μετακίνησης, αυξάνοντας τη ζήτηση στο κέντρο.

Τέταρτον, χιλιάδες ακίνητα βρίσκονται στα χέρια των τραπεζών (περί τις 300.000 πανελλαδικά) και άρα μειώθηκε ο αριθμός όσων ήταν προς ενοικίαση ή πώληση.

Έρχεται συγκράτηση τιμών στην αγορά κατοικίας

Το 32% των ερωτώμενων σχεδιάζει να αγοράσει σπίτι στα επόμενα χρόνια, ποσοστό που αν αναχθεί σε απόλυτο αριθμό αντιστοιχεί σε πάνω από 200.000 άτομα. Ως προς τις τιμές το 45% θεωρεί ότι είναι υψηλές οι τιμές πώλησης, το 42% λογικές και το 13% χαμηλές.

Πάντως ο κ. Γεωργάκος σχολίασε ότι είναι μύθος ότι υπάρχει μεγάλη ζήτηση για αγορά κατοικίας. Εξαιτίας αυτού του κλίματος , ωστόσο, πολλοί ιδιοκτήτες αυξάνουν τον πήχη των προσδοκιών τους με αποτέλεσμα να ζητούν μεγάλες τιμές. Μάλιστα, έφερε παράδειγμα δικό του πελάτη που ζητά 240.000 ευρώ σε πλατφόρμα αγοραπωλησιών αλλά ο ίδιος διαπραγματεύεται στις 140.000 ευρώ και το ακίνητο παραμένει στα αζήτητα. Κατά την εκτίμησή του, οι τελικές τιμές (οι τιμές που «κλείνονται» στις συμφωνίες, που έχουν απόκλιση από τις τιμές που ζητά ο ιδιοκτήτης) έχουν αυξηθεί το τελευταίο διάστημα 10%.

Μάλιστα, όπως επεσήμανε το επόμενο διάστημα στη «δεξαμενή» των διαθέσιμων ακινήτων θα μπουν και χιλιάδες ακίνητα που πέρασαν στα funds και θα εκπλειστηριαστούν, κάτι που θα οδηγήσει σε συγκράτηση τιμών. Κατά την εκτίμησή του τα funds θα βγάλουν ακίνητα προς πώληση με τιμές μειωμένες κατά 30% σε σχέση με τις τιμές που πουλούν οι μεσίτες και συμβούλευσε τους ιδιοκτήτες να «μην πέσουν στην παγίδα» ζητώντας υπερβολικά υψηλές τιμές.

Τι είδους σπίτι ψάχνουν οι περισσότεροι; Το 43% θεωρεί ότι ένα τριάρι είναι το καλύτερο σπίτι για τις ανάγκες τους, ένας στους τρεις αναζητά δυάρι, ένας στους δέκα στούντιο ή γκαρσονιέρα, το 9% τεσσάρι και 4% μεγαλύτερο σπίτι. Οκτώ στους δέκα (83%) αναμένει άνοδο στις τιμές ακινήτων στις περιοχές στις οποίες μελλοντικά θα λειτουργήσει το μετρό.