Τα 14.900 τ.μ. δόμησης στην μαρίνα Αρετσούς δεν είναι πολλά, συγκριτικά με τους συντελεστές δόμησης που ισχύουν στην Καλαμαριά, και είναι τα μισά από τα 30.484 τετραγωνικά μέτρα που προέβλεπε η χωροθέτηση του 1993, υποστηρίζουν εμμέσως πλην σαφώς πηγές από το ΤΑΙΠΕΔ, που τοποθετήθηκαν αναλυτικά σε κάθε μια από τις αντιρρήσεις που προτάσσει ο δήμος Καλαμαριάς αλλά και άλλοι φορείς και πολίτες. Το σχέδιο Στρατηγικής Ανάπτυξης της μαρίνας προβλέπει τη συγκέντρωση της δόμησης στον υπο-τομέα 2 Α που αντιστοιχεί στο 15% της συνολικής έκτασης της μαρίνας, «προκειμένου να παραμείνει το μεγαλύτερο μέρος της έκτασης της μαρίνας με χαμηλή δόμηση».

Πόλη μέσα στην πόλη;

Η μεγαλύτερη από τις ανησυχίες που εκφράστηκαν κατά την διαβούλευση της Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων για την αξιοποίηση της μαρίνας μέσω διαγωνισμού από το ΤΑΙΠΕΔ είναι ότι δημιουργείται μια πόλη μέσα στην πόλη, με τη μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση να καθορίζεται σε 14.900 τ.μ. σε ένα σύνολο 76.210 τ.μ χερσαίας ζώνης. Οι πηγές του ΤΑΙΠΕΔ υπενθυμίζουν ότι ηαρχική χωροθέτηση της μαρίνας (ν.2160/93 - ΦΕΚ 118/19.7.1993) προέβλεπε συντελεστή δόμησης 0,40, δηλαδή επέτρεπε την δόμηση 30.484 τετραγωνικών μέτρων. Στον επανασχεδιασμό της μαρίνας το ΤΑΙΠΕΔ πρότεινε τη μείωση του συντελεστή δόμησης στο 0,2, δηλαδή κατά 50%, πρόταση που αποδέχθηκε το ΣτΕ όπως αποτυπώνεται και στο σχετικό Προεδρικό Διάταγμα. Ο συντελεστής δόμησης είναι αισθητά χαμηλότερος σε σχέση με εκείνους που ισχύουν στην πόλη της Καλαμαριάς, με χαμηλότερο αυτόν στην περιοχή Φοίνικας (1,44) και μεγαλύτερο αυτόν στην περιοχή Γυμνάσιο (2,40), ενώ σην περιοχή της Αρετσούς ο ισχύον συντελεστής δόμησης είναι 1,87 (Πολεοδομική Σχέδιο Καλαμαριάς – Απόφαση 49787/2419/1987), επισημαίνουν οι ίδιες πηγές. Αναφορικά με το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος κτιρίων, από τις οριστικά διαμορφωμένες στάθμες, καθορίζεται σε 8,5 μέτρα (συν στέγη), δηλαδή τα κτίρια δεν μπορούν να υπερβούν τους 2 ορόφους, με εξαίρεση τον πύργο ελέγχου και τα υπόστεγα συντήρησης και φύλαξης σκαφών, για τα οποία το μέγιστο ύψος καθορίζεται σε 15 και 10 μέτρα αντίστοιχα. «Το ύψος αυτό περιγράφει κτίρια 2 ορόφων, όπως απαντώνται σε πολλές μαρίνες στην Ελλάδα (πχ. μαρίνα Φλοίσβου, μαρίνα Ζακύνθου, μαρίνα Κω, κ.α.). Τα ύψη δεν μπορεί να είναι μικρότερα αφού τα εσωτερικά ύψη των κτιρίων σε χώρους όπου συναθροίζεται κοινό οφείλουν να είναι μεγαλύτερα από αυτά των κοινών διαμερισμάτων. Επίσης πρέπει να υπολογιστεί η χρήση ψευδοροφής για την διέλευση εξαερισμού, ψύξης/θέρμανσης και φωτισμού)» διευκρινίζουν οι ίδιες πηγές.

Πώς κατανέμεται η δόμηση

Η χερσαία ζώνη της μαρίνας χωρίζεται σε δύο τομείς:

Τομέας 1:

Σύμφωνα με το εγκεκριμένο Προεδρικό Διάταγμα, ο τομέας 1 έχει συνολική επιφάνεια 17.142,5 τ.μ. και επιτρέπονται οι χρήσεις: α) διοίκησης και λειτουργίας της μαρίνας, β) χερσαίας απόθεσης και συντήρησης σκαφών και γ) τουρισμού και αναψυχής. Η μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση είναι 1.100 τ.μ.

Τομέας 2:

Σύμφωνα με το εγκεκριμένο Προεδρικό Διάταγμα, ο τομέας 2 έχει συνολική επιφάνεια 59.704,5 τ.μ. και επιτρέπονται οι χρήσεις: α) διοίκησης και λειτουργίας της μαρίνας, β) ξενοδοχείο (Condo Hotel), γ) χώροι τουρισμού – αναψυχής και δ) χώροι πρασίνου.

Ο Τομέας 2 διαιρείται σε δύο υπο-τομείς:

• Στον Υπο-τομέα 2 Α, συνολικής επιφάνειας 11.429 τ.μ. έχουν εγκριθεί οι χρήσεις διοίκησης και λειτουργίας, τουρισμού και αναψυχής και η χρήση ξενοδοχείου. Η μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση είναι 8.000 τ.μ. Ο προσανατολισμός των κτιρίων του τομέα 2 Α είναι κάθετος στον διαμήκη άξονα της μαρίνας, με αποτέλεσμα η οπτική όχληση να είναι η μικρότερη δυνατή.
• Στον Υπο-τομέα 2Β, συνολικής επιφάνειας 48.275 τ.μ. έχουν εγκριθεί οι χρήσεις διοίκησης και λειτουργίας, τουρισμού και αναψυχής και πρασίνου – αναψυχής. Η μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση είναι 5.700 τ.μ. «Ωστόσο, μεγάλο μέρος της μέγιστης επιτρεπόμενης δόμησης έχει ήδη εξαντληθεί δεδομένου ότι υπάρχουν ήδη κτίρια όπως το Remezzo, το οποίο το ΤΑΙΠΕΔ επέλεξε να διατηρήσει και να αναδείξει» υποστηρίζουν οι ίδιες πηγές. Υπενθυμίζεται ότι το Remezzo 1,574 τ.μ. προορίζεται για γραφειακούς χώρους, και απομένουν άλλα 4.000 τ.μ. για νέα δόμηση στον συγκεκριμένο υποτομέα

«Η νέα δόμηση συγκεντρώνεται στον υπο-τομέα 2 Α ώστε ο μεγαλύτερος διαμήκης υπο-τομέας 2 Β να παραμείνει πράσινος και ουσιαστικά ελεύθερος από δόμηση προκειμένου να φιλοξενεί δραστηριότητες περιπάτου, αθλητισμού και αναψυχής. Συνεπώς, η κατασκευή ξενοδοχείου επιτρέπεται σε περιορισμένη έκταση της χερσαίας ζώνης της μαρίνας, με αυστηρούς όρους και με απόλυτο σεβασμό στο περιβάλλον προκειμένου η μεγαλύτερη έκταση να παραμείνει ελεύθερη κτισμάτων» αναφέρουν οι πηγές του ΤΑΙΠΕΔ

Ελεύθερη η πρόσβαση, για λόγους ασφαλείας η περίφραξη

«Η μαρίνα είναι δημόσιος χώρος και ως τέτοιος δεν μπορούν να υπάρχουν περιορισμοί πρόσβασης» διαβεβαιώνουν οι πηγές από το ΤΑΙΠΕΔ, διευκρινίζοντας ότι για λόγους ασφαλείας (πχ. ελεγχόμενης εκκένωσης σε περίπτωση ανάγκης) οι προσβάσεις περιορίζονται στις εξής: δύο εισόδους αυτοκινήτων και πεζών και δύο εισόδους πεζών επί του πρανούς (σκάλες). «Η πρόσβαση αυτοκινήτων θα περιορίζεται ώστε να είναι η μαρίνα χώρος περιπάτου και η τροφοδοσία των καταστημάτων ή σκαφών θα επιτρέπεται μόνο συγκεκριμένες ώρες». Αναφορικά με το ζήτημα της περίφραξης, οι ίδιες πηγές υπενθυμίζουν ότι μεταξύ της οδού Νικ. Πλαστήρα που διατρέχει το χερσαίο σύνορο της μαρίνας και του οριζόντιου επιπέδου της μαρίνας υπάρχει ένα πρανές ύψους 16 μέτρων με πολύ επικίνδυνες κλίσεις. Β«ασικοί κανόνες προστασίας των πεζών απαιτούν την κατασκευή ενός στηθαίου με ύψος που δεν θα ξεπερνά τα 50 εκατοστά. Η περίφραξη της μαρίνας θα γίνει με στηθαίο (έως 50 εκ.) και κάγκελό με συνολικό ύψος έως τα 2 μέτρα, τα οποία δεν θα περιορίζουν την οπτική επαφή της πόλης με την μαρίνα» εξηγούν, υποστηρίζοντας ότι η πρόσβαση του κοινού στην μαρίνα είναι απολύτως ελεύθερη αλλά ελεγχόμενη για λόγους ασφάλειας.

Τα Condo θα διευκολύνουν τον ελλιμενισμό περισσότερων σκαφών

«Τα Condo Hotels προσφέρουν -επιπλέον των δωματίων- μικρά διαμερίσματα προς μακροχρόνια μίσθωση. Εφόσον όλη η μαρίνα βρίσκεται κάτω από καθεστώς παραχώρησης, το ίδιο θα ισχύει και για τα ξενοδοχεία και ό,τι άλλο βρίσκεται σε αυτή συμπεριλαμβανομένων και των κατοικιών. Συνεπώς δεν υφίσταται θέμα πώλησης κατοικιών» ξεκαθαρίζουν οι ίδιες πηγές. Μάλιστα υποστηρίζουν μιλώντας στο makthes.gr ότι η ύπαρξη των διαμερισμάτων μακροχρόνιας ενοικίασης θα διευκολύνει τους ιδιοκτήτες σκαφών και άρα θα οδηγήσει στην αύξηση του ποσοστού ελιμενισμού στη μαρίνα.

Σχετικά με το επιχείρημα ότι η χρήση κατοικίας δεν συνάδει με την φύση της μαρίνας οι πηγές του ΤΑΙΠΕΔ παραπέμπουν στον Ν.2160/93 για τη χωροθέτηση 23 Λιμένων και Τουριστικών Λιμένων. Αυτός ο νόμο προβλέπε τη χρήση κατοικίας για 14 Τουριστικούς Λιμένες, μεταξύ αυτών και στη μαρίνα Καλαμαριάς, με μέγιστο ύψος τα 10 μέτρα. «Το ΠΔ της νέας χωροθέτησης ενέκρινε την χρήση κατοικίας ως παρακολούθημα ξενοδοχείου Condo Hotel με μέγιστο ύψος 8,5 μέτρα (συν στέγη). Η χρήση κατοικίας υπάρχει στον σχεδιασμό πολλών των σύγχρονων μαρίνων στην Ελλάδα (μαρίνα Πύλου) αλλά και στον κόσμο (μαρίνα Λεμεσού - Κύπρος, μαρίνα Αγ. Νάπα - Κύπρος Portonovi – Montenegro, κα.). Δυστυχώς η μαρίνα της Καλαμαριάς δεν μπορεί να λειτουργήσει ως μαρίνα διερχόμενων σκαφών αφού δεν αποτελεί μέρος μιας καθιερωμένης τουριστικής διαδρομής. Αυτό καταδεικνύεται από το γεγονός ότι σήμερα οι θέσεις ελλιμενισμού που είναι γεμάτες δεν ξεπερνούν το 40% του συνόλου των θέσεων. Τα περισσότερα σκάφη είναι μόνιμα και ελλιμενίζονται στη μαρίνα όλο τον χρόνο. Προκειμένου να προσελκύσει η μαρίνα ιδιοκτήτες πολυτελών σκαφών από την βόρεια Ελλάδα και τις γειτονικές χώρες για μόνιμο ελλιμενισμό κρίθηκε ότι θα πρέπει να προσφέρει επιλογή πιο μόνιμης διαμονής που θα παρέχεται από το Condo Hotel» επισημαίνουν οι ίδιες πηγές.

Ο ίδιος Νόμος 2160/93 προβλέπει για τη μαρίνα Αρετσούς και τη χρήση Ξενοδοχείου, με μέγιστο ύψος τα 13 μέτρα. Το ΠΔ της νέας χωροθέτησης ενέκρινε την χρήση ξενοδοχείου με μέγιστο ύψος 8,5 μέτρα (συν στέγη). «Ξενοδοχεία υπάρχουν πλέον στον σχεδιασμό όλων των σύγχρονων μαρίνων στην Ελλάδα (μαρίνες Αλίμου, Χίου και Πύλου) αλλά και στον κόσμο (μαρίνα Λεμεσού - Κύπρος, Porto Cervo - Sardinia, Sir Joan - Ibiza, Bodrum – Turkey, κα.), αφού δεν νοείται τουριστικός προορισμός χωρίς τα ανάλογα τουριστικά καταλύματα» υποστηρίζουν οι ίδιες πηγές, υπενθυμίζοντας ότι η περιοχή της Αρετσούς προσφέρει σήμερα μόνο ένα ξενοδοχείο 2 αστέρων.

Δεν θα επιτρέπει την κυκλοφορία οχημάτων

Αναφορικά με την μη ύπαρξη συγκοινωνιακής μελέτης για τη διαχείριση του κυκλοφοριακού φόρτου που θα προκύψει μετά την αξιοποίηση της μαρίνας οι πηγές του ΤΑΙΠΕΔ ισχυρίζονται ότι «από την αξιοποίηση της μαρίνας δεν αναμένεται να επιβαρυνθεί ιδιαίτερα η κυκλοφορία στους δρόμους της περιοχής, δεδομένου ότι στις αναβαθμισμένες υποδομές θα ελλιμενίζονται σκάφη αναψυχής με μικρό αριθμό επιβατών. Όπως σε όλες τις σύγχρονες μαρίνες, οι χώροι της απευθύνονται κυρίως στην χρήση πεζών. Έτσι, ο Κανονισμός Λειτουργίας δεν θα επιτρέπει την κυκλοφορία οχημάτων παρά μόνο για τις ανάγκες ανεφοδιασμού σκαφών και καταστημάτων σε συγκεκριμένες ώρες μη αιχμής. Εντούτοις, ο Γενικός Σχεδιασμός περιλαμβάνει προβλέψεις για τη δημιουργία θέσεων στάθμευσης στις εισόδους της μαρίνας για την καλύτερη εξυπηρέτηση των χρηστών και των επισκεπτών».

Τέλος αναφορικά με τους προβληματισμούς για τα μέτρα προστασίας του περιβάλλοντος οι πηγές του ΤΑΙΠΕΔ παραπέμπουν στους όρους που περιλαμβάνονται στον Γενικό Σχεδιασμό μαρίνας.

Ειδικότερα:

• Ο σχεδιασμός και η ανέγερση των κτιρίων θα γίνει με βάση τις αρχές αειφόρου ανάπτυξης, της πράσινης δόμησης και της βιοκλιματικής αρχιτεκτονικής, με υλικά φιλικά προς το περιβάλλον.
• Τα νέα κτίρια θα έχουν έξυπνα συστήματα ενεργειακής απόδοσης.
• Θα εφαρμοστεί ειδικό σχέδιο εξοικονόμησης νερού στη βάση των αρχών της κυκλικής οικονομίας, με συστήματα αποτελεσματικής άρδευσης και αξιοποίηση όμβριων υδάτων.
• Λαμβάνονται όλα τα κατάλληλα μέτρα για την προστασία του θαλάσσιου περιβάλλοντος και τον περιορισμό του θορύβου που παράγεται τόσο στη μαρίνα όσο και από την οδική κυκλοφορία και τον ελλιμενισμό των σκαφών.
• Θα τεθεί σε λειτουργία σύστημα περιβαλλοντικής παρακολούθησης μέσω του οποίου θα συλλέγονται όλα τα απαραίτητα στοιχεία προκειμένου να διασφαλίζεται η εφαρμογή των προβλέψεων της ΣΜΠΕ.