Δύο και τρεις και πέντε φορές προσεκτικοί πρέπει να είναι οι επιχειρηματίες, που σχεδιάζουν να προχωρήσουν στη μίσθωση επαγγελματικού ακινήτου, προκειμένου να αποφύγουν δυσάρεστες εκπλήξεις, στην περίπτωση που το κατάστημα ή το ακίνητο το οποίο μισθώνουν και στο οποίο επενδύουν, βγει σε πλειστηριασμό κι αυτοί καταλήξουν ανέστιοι επαγγελματικά και πιθανότατα πολλαπλά ζημιωμένοι.

Από χρόνια έχει περάσει ανεπιστρεπτί η εποχή των «ακλόνητων», πολυετών επαγγελματικών μισθώσεων. Τώρα, στην εποχή των κόκκινων δανείων, των servicers και των πλειστηριασμών, που ολοένα και πυκνώνουν, επαγγελματίες και επιχειρήσεις που νοικιάζουν στέγη για την άσκηση της δραστηριότητάς τους, πρέπει να κάνουν την έρευνά τους, αν δεν θέλουν να βρεθούν προ δυσάρεστων εκπλήξεων και….στην χειρότερη περίπτωση, «στο δρόμο», όπως είπε στο makthes.gr o κ. Κώστας Γεωργάκος, μεσίτης και πρόεδρος του Παρατηρητηρίου Τιμών & Εκτιμήσεων Ακινήτων Ν.Α. Ευρώπης.

Όταν ένα επαγγελματικό ακίνητο κατακυρώνεται, ο υπερθεματιστής του πλειστηριασμού, μπορεί να καταγγέλλει τη μίσθωση και το μισθωτήριο συμβόλαιο λύεται μετά την πάροδο έξι μηνών. Αν όμως, η μίσθωση είχε γίνει μετά την κατάσχεση του ακινήτου ή π.χ. ήταν αορίστου χρόνου, τότε ο ενοικιαστής έχει μόλις διάστημα δύο μηνών για να βρει νέα επαγγελματική στέγη.

Βεβαίως, όπως πρόσθεσε ο κ. Γεωργάκος, ο νέος ιδιοκτήτης μπορεί να συνεχίσει να μισθώνει το ακίνητο στον ίδιο ενοικιαστή, αλλά επίσης μπορεί , αφού λυθεί η μίσθωση, να προτείνει στον ίδιο επιχειρηματία τη σύναψη νέου συμβολαίου, με υψηλότερο ενοίκιο ή… στη χειρότερη περίπτωση, έχει κάθε δικαίωμα να του ζητήσει να εγκαταλείψει το ακίνητο.

Σημειώνεται ότι αυτό το χρονικό περιθώριο του εξαμήνου, δόθηκε με τον νόμο 4842/2021 ( τροποποίηση ΚΠολΔ, άρθρο 1009), καθώς προηγούμενα ίσχυε η πολύ μικρότερη «περίοδος χάριτος» των δύο μηνών.

Όπως όμως και να έχει, η αναζήτηση νέας επαγγελματικής στέγης- καταστήματος, γραφείου ή ακόμη αποθηκευτικού ή και μεταποιητικού χώρου μικρής κλίμακας- δεν είναι εύκολη ούτε ανέξοδη υπόθεση.

Οι ενοικιαστές πλέον, στη θέση των ιδιοκτητών

«Έχουμε περάσει στο άλλο άκρο. Κάποτε οι ιδιοκτήτες προσπαθούσαν να συγκεντρώσουν πληροφορίες για την οικονομική κατάσταση και τη φερεγγυότητα των υποψήφιων ενοικιαστών. Τώρα οι ενοικιαστές θα πρέπει να κάνουν έρευνα, για να πληροφορηθούν αν το ακίνητο που θέλουν να μισθώσουν, έχει βάρη, αν ο ιδιοκτήτης- δανειολήπτης πληρώνει τις δόσεις του προς την τράπεζα, αν ενδεχομένως έχει ανακοινωθεί σε πλειστηριασμό» επισήμανε ο κ. Γεωργάκος και πρόσθεσε:

«Στις περιπτώσεις των επαγγελματικών μισθώσεων τα πράγματα δεν είναι απλά. Όταν ένας επιχειρηματίας νοικιάζει π.χ. κατάστημα ή έναν πρώην βιοτεχνικό χώρο για να του δώσει πιθανών νέα χρήση, πραγματοποιεί μία σημαντική επένδυση που μπορεί να ξεκινάει από μερικές χιλιάδες ευρώ, να φθάνει στις αρκετές δεκάδες χιλιάδες ή και να ξεπερνάει το εκατομμύριο. Το νέο του κατάστημα, γίνεται το πρόσωπο της επιχείρησής του, το σημείο που ξέρουν οι πελάτες του, που έχει διαφημίσει. Όλα αυτά αποτελούν δαπάνες, υλικές αλλά και αρκετές, άϋλες, οπότε σε περίπτωση που αναγκαστεί να αποχωρήσει από το χώρο αυτό, οπωσδήποτε ζημιώνεται».

Έχουν όμως τελικά λόγο οι επιχειρηματίες και επαγγελματίες, που νοικιάζουν στέγη, να ανησυχούν;

«Σφυρί» για περίπου 300.000 επαγγελματικά ακίνητα

Aν ληφθούν υπόψη οι δηλώσεις των ίδιων των servicers που διαχειρίζονται τα κόκκινα δάνεια που πέρασαν σε funds, δηλαδή της Ένωσης Εταιρειών Διαχείρισης Απαιτήσεων από Δάνεια και Πιστώσεις (ΕΕΔΑΔΠ), το 50% των ακινήτων που δόθηκαν ως εξασφάλιση σε δάνεια που κατέληξαν προβληματικά, είναι επαγγελματικά διαφόρων τύπων. Έτσι, από σύνολο 600.000 ακινήτων που συνδέονται με κόκκινα δάνεια, οι 300.000 είναι επαγγελματικοί χώροι διαφόρων κατηγοριών, άλλα καταστήματα, άλλα αποθήκες και βιοτεχνικοί χώροι, κάποια άλλα παλιά βιομηχανοστάσια. Πάντως ο αριθμός είναι μεγάλος και πάμπολλα ακίνητα, σε όλη τη χώρα, βγαίνουν καθημερινά σε ηλεκτρονικούς πλειστηριασμούς, με κάποιους να ανακόπτονται επειδή ο οφειλέτης πληρώνει, αλλά και με κάποιους άλλους να εκτελούνται.

Όπως είπε ο κ. Δημήτριος Μπατζιάνης, δικηγόρος, στους πλειστηριασμούς το ακίνητο απαλλάσσεται από κάθε βάρος και χρέος που συνδέεται με αυτό και, περνάει ελεύθερο στον υπερθεματιστή.

Αναμφίβολα, τα όσα προβλέπει ο νόμος, έχουν ανατρέψει τα όσα ίσχυαν στο παρελθόν, με τα συμβόλαια των 15-20 ετών και τις μισθώσεις που κάλυπταν τους ενοικιαστές, στις περιπτώσεις που ιδιοκτήτες φοβόντουσαν ότι κινδύνευαν να χάσουν δεσμευμένα ακίνητα.

Να σημειωθεί ότι σε πολλές περιπτώσεις πλειστηριασμών ακινήτων, δίνονται αναβολές ώσπου, κάποια στιγμή, ο οφειλέτης βρίσκει τα χρήματα που απαιτούνται και ματαιώνεται η διαδικασία.

Ο κ. Κώστας Χαϊδούτης, δικηγόρος και πρόεδρος της Ένωσης Ιδιοκτητών Ακινήτων Θεσσαλονίκης υπογράμμισε ότι στις περιπτώσεις μίσθωσης ενός μεγάλου επαγγελματικού ακινήτου, που συνεπάγεται σημαντική επένδυση στο μίσθιο, στο πλαίσιο, λογικά, ενός πολυετούς συμβολαίου, ο ενδιαφερόμενος μισθωτής είναι απόλυτα λογικό να κάνει μία πολύπλευρη έρευνα πριν καταλήξει να υπογράψει συμβόλαιο.

Καταλήγοντας, τα πράγματα έχουν αλλάξει πολύ από το 2015 και μετά, με τις αλλαγές να οφείλονται σε μεγάλο βαθμό στην οικονομική κρίση της προηγούμενης δεκαετίας, στο κοκκίνισμα πάρα πολλών τραπεζικών δανείων, στην είσοδο στην αγορά των προβληματικών δανείων, funds και servicers, στην ψηφιοποίηση των διαδικασιών για τους πλειστηριασμούς και, στη συγκέντρωση δεκάδων χιλιάδων δεσμευμένων ακινήτων- οικιστικών και επαγγελματικών- που σταδιακά βγαίνουν στην αγορά μέσω πλειστηριασμών.