Μία αν μη τι άλλο «τρελή» πορεία ακολουθούν οι τιμές στις παλιές κατοικίες, με τους ιδιοκτήτες να ζητάνε ως και περισσότερα, ανά τετραγωνικό μέτρο, από τις τιμές πώλησης νεόδμητων διαμερισμάτων.

Στην ανατολική Θεσσαλονίκη, δεν υπάρχει παλιό διαμέρισμα, ηλικίας 40-50 ετών, που να πωλείται κάτω από 2.000 ευρώ/τ.μ., ενώ ενδεικτικά αναφέρεται ότι στην περιοχή του Ντεπώ, διαμέρισμα σε πολυκατοικία 40 ετών πωλείται προς 4.000 τ.μ. 

Άλλο διαμέρισμα, σε ημιόροφο, πωλείται προς 2.200 ευρώ/τ.μ. και, στο κέντρο της πόλης, σε πολυκατοικία που κοντεύει τα 73 χρόνια, διαμέρισμα πωλείται στα 2.100 ευρώ/τμ.

«Βρήκανε και ζητάνε», λένε πολλοί ενδιαφερόμενοι να αγοράσουν, με τον πρόεδρο του Συλλόγου Μεσιτών Θεσσαλονίκης και της ΟΜΑΣΕ, μηχανικό Κώστα Τζάρο να επισημαίνει, πως οι τιμές στη δεύτερη κατοικία, είναι αυτές που ορίζει τελικά η αγορά και πώς δεν είναι πάντοτε τόσο υψηλές, όσο φαίνονται σε πρώτη ανάγνωση, καθώς μετράει η περιοχή, η κατάσταση του προς πώληση ακινήτου, αν είναι ανακαινισμένο ή όχι, η ποιότητα της τυχόν ανακαίνισης και, η κατάσταση της οικοδομής.

Έλλειψη κατοικιών και ξένοι επενδυτές

Η άνοδος στις τιμές των μεταχειρισμένων ακινήτων, σύμφωνα με τον κ. Τζάρο, οφείλεται σε δύο παράγοντες, κυρίως: Στην περιορισμένη προσφορά οικιστικών ακινήτων και, στην είσοδο στην αγορά αλλοδαπών αγοραστών που παίρνουν μεταχειρισμένα διαμερίσματα, εκμεταλλευόμενοι το καθεστώς της golden visa, είτε για δική τους κατοικία, είτε σαν επενδυτικά ακίνητα.

Επίσης, ο κ. Τζάρος, έκανε μία ακόμη καίρια επισήμανση που αφορά ειδικά στους ξένους αγοραστές, λέγοντας ότι το κριτήριό τους, σε ό,τι αφορά τις ζητούμενες τιμές, είναι διαφορετικό από αυτό των Ελλήνων, καθώς στο υπόλοιπο της Ευρώπης, που δεν βίωσε την δεκαετή οικονομική κρίση της Ελλάδας και την συνεπαγόμενη μεγάλη μείωση στις τιμές των ακινήτων, οι τιμές είχαν ακολουθήσει διαφορετική, ανοδική κατά κύριο λόγο, εξέλιξη, με αποτέλεσμα, οι τιμές που οι Έλληνες θεωρούν, ακριβές, για αυτούς να είναι ελκυστικές.

Αρμένιοι, Ισραηλινοί, Τούρκοι και Ευρωπαίοι

Κρίνοντας από τις μεταβιβάσεις κατοικιών, που έγιναν από την Bee Real Estate- Executive, αλλοδαποί επενδυτές αγόρασαν περίπου το 40% των διαμερισμάτων που πουλήθηκαν από το συγκεκριμένο γραφείο. Πολλοί αγοραστές, όπως είπε ο κ. Τζάρος, είναι Αρμένιοι, αρκετοί Ισραηλινοί και Τούρκοι, ενώ αγορές έγιναν και από κεντροευρωπαίους, Γάλλους, Γερμανούς, Ολλανδούς, με λίγες πράξεις να αφορούν Ιορδανούς και Αμερικανούς.

Οι τιμές στα νεόδμητα – Μήπως τελικά συμφέρουν;

Συγκρίνοντας τις τιμές πώλησης των νεόδμητων κατοικιών, με αυτές των παλιών, των πέραν της 20ετίας, ένα συμπέρασμα προκύπτει αβίαστα: ότι οι ενδιαφερόμενοι να αγοράσουν σπίτι είναι προτιμότερο να στραφούν σε νέες κατασκευές.

Κατά πρώτον, τα περισσότερα διαμερίσματα που βγαίνουν προς πώληση, δεν είναι απλώς μεταχειρισμένα, είναι γηρασμένα, κτισμένα τις δεκαετίες του 1970 και 1980. Κάποια προσφερόμενα είναι δεκαετίας 1990, ενώ αρκετά είναι και προ του 1970. Πολύ λιγότερα είναι τα μεταχειρισμένα 20ετίας που βγαίνουν προς πώληση, δηλαδή σπίτια που κατασκευάστηκαν πριν την κρίση, ενώ ουσιαστικά «ανύπαρκτα» είναι τα διαμερίσματα 10ετίας.

Είναι γνωστό, ότι το 60% των κτιρίων στο πολεοδομικό συγκρότημα Θεσσαλονίκης, ξεπερνούν τα 40 χρόνια ηλικίας, ενώ πολλά είναι κατασκευασμένα προ του 1978. 

Συνεπώς μιλάμε για ακίνητα, πολλά από τα οποία είχαν δεχτεί το τράνταγμα του μεγάλου σεισμού, κουβαλάνε μαζί τους την συνεπαγόμενη και λόγω των πολλών χρόνων, κόπωση των υλικών, ενώ είναι κτισμένα προ του 1995 και των αυστηρότερων επιπέδων ασφαλείας στην κατασκευή που επέβαλλε ο ΝΕΑΚ (αντισεισμικός κανονισμός) και πολύ πριν τον ΚΕΝΑΚ, τον Κανονισμό Ενεργειακής Απόδοσης που άρχισε να εφαρμόζεται το 2010. 

Πρόκειται για κατασκευές, ειδικά οι παλιότερες, που δεν διαθέτουν πάρκινγκ για τους ενοίκους, ούτε και τους εξοπλισμούς που έχει μία σύγχρονη κατοικία.

Αυτό που διαπιστώνεται είναι ένας «παραλογισμός» στις αξιώσεις, όταν βλέπουμε πάρα πολλά, διαμερίσματα των 40 ή των 50 ετών και μάλιστα μη ανακαινισμένα, να πωλούνται από 2.300 ευρώ μέχρι 3.000 ευρώ το τ.μ., ενώ σε αρκετές περιπτώσεις, στο κέντρο και στην Καλαμαριά, φτάνουν τις 3.500 και τα 3.900 ευρώ/τ.μ.

Εργολαβικό κόστος και τιμές πώλησης

Το εργολαβικό κόστος, σήμερα, ανάλογα με το ύψος της αντιπαροχής και την κατασκευή μίας οικοδομής ( σ.σ. υπάρχει η διαφορά κόστους που προκύπτει από τα συστήματα και τα υλικά που εσωτερικά ντύνουν μία πιο απαιτητική κατασκευή), κυμαίνεται από 1.250 έως 1.600 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, όπως είπε ο κ. Τζάρος, προσθέτοντας ότι οι τιμές πώλησης π.χ. σε Τούμπα και Χαριλάου κυμαίνονται μεταξύ 2.500-3.000 ευρώ/τ.μ., ενώ στο Καραμπουρνάκι μπορεί να φτάνουν ως και τις 5.000 ευρώ/τ.μ., αν το διαμέρισμα βλέπει στη θάλασσα.

Το καινούργιο, είναι... καινούργιο, με ό,τι αυτό συνεπάγεται για την ποιότητα κατασκευής, την εξοικονόμηση ενέργειας, τους χώρους στάθμευσης (όσους «επιτρέπουν» τα μικρά οικόπεδα να κατασκευαστούν), τα κομφόρ που εσωτερικά και εξωτερικά παρέχονται σε μία νεόδμητη οικοδομή.

Από την άλλη πλευρά, η ανακαίνιση, η σωστή ανακαίνιση ενός παλιού διαμερίσματος, κοστίζει περί τα 400-500 ευρώ/τ.μ., οπότε οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές, έχουν πολλά να εξετάσουν πριν πάρουν την τελική τους απόφαση.

«Παίζουν» οι τιμές στη Δυτική Θεσσαλονίκη

Στη Δυτική Θεσσαλονίκη, υπάρχουν μεγάλες διαφοροποιήσεις στις τιμές. Έτσι παρατηρείται στην περιοχή του One Salonica, δηλαδή στη Δυτική Είσοδο της πόλης, οι τιμές να έχουν ξεφύγει προς τα πάνω. 

Για παράδειγμα, σε πολύ παλιά οικοδομή που βρίσκεται απέναντι από το Μουσείο Ολοκαυτώματος (σ.σ. θα ανεγερθεί) και η οποία ανακατασκευάζεται, το τετραγωνικό μέτρο πωλείται προς 3.000 ευρώ.

Στην ίδια περιοχή, σε οικοδομή που πρόκειται να κατασκευαστεί, το τ.μ. πωλείται προς 2.500 ευρώ/τ.μ.

Στον Εύοσμο, στο κέντρο, οι τιμές είναι υψηλότερες. Τα παλιά διαμερίσματα πωλούνται προς 2.000 ευρώ/τ.μ., ενώ στη Νεάπολη, Σταυρούπολη, Κορδελιό τα παλιά διαμερίσματα πωλούνται κατά μέσο όρο στα 1.000 ευρώ/τ.μ.

Όπως εξήγησε ο κ. Τζάρος, οι τιμές διαφοροποιούνται σημαντικά από περιοχή σε περιοχή, προσθέτοντας ότι η άνοδος των τιμών –εύλογη ή υπερβολική- πράγματι κάνει πολύ δύσκολη την απόκτηση στέγης για τους Έλληνες. 

Τα επίπεδα στα οποία έχουν διαμορφωθεί οι τιμές αγοράς αλλά και ενοικίασης κατοικίας, δημιουργούν πράγματι κοινωνικό πρόβλημα για τη μέση ελληνική οικογένεια και τα νέα ζευγάρια και όπως υποστήριξε ο πρόεδρος της ΟΜΑΣΕ και του ΣΜΑΣΘ, ο μόνος τρόπος αντιμετώπισης αυτής της κατάστασης, είναι να αυξηθεί το εισόδημα των Ελλήνων, κάτι που σταδιακά έχει αρχίσει να συμβαίνει στον ιδιωτικό τομέα και σε ορισμένες κατηγορίες επαγγελμάτων.